Đặt vấn đề Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi Quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu làm mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai. Luật Đất đai 1993 cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.
Là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai phù hợp và hiệu quả, tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật đất đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của luật đất đai 1993. Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động trong lĩnh vực đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp.
Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2003. Động Đạt là một xã thuộc huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
2 Qua thời gian học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai, từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS.Trương Thành Nam, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Động Đạt, huyện Phú Lương, Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, SDĐ của xã Động Đạt, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên. - Đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền khi được thực hiện tại địa phương giai đoạn 2016 – 2018 nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSDĐ. - Điều tra, đánh giá được mức độ quan tâm và mức độ hiểu biết của người dân về công tác chuyển QSDĐ tại xã Động Đạt.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và những giải pháp đề xuất để thực hiện tôt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa khoa học Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. Trưởng thành hơn về chuyên môn cũng như tư duy, tổng hợp, phân tích trong làm việc độc lập và làm việc theo nhóm.
Ý nghĩa thực tiễn Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài - Hiến pháp 1992 - Luật Đất đai 2013; ngày 29 tháng 11 năm 2013.
[1] - Bộ Luật Dân sự 2005; ngày 24 tháng 11 năm 2005. [2] - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013. [3] - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi quy định thu tiền sử dụng đất thu tiền thuê đất thuê mặt nước. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Hồ sơ địa chính. [9] - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. 4 - Thông tư số 92/2007/TT-Bộ Tài Chính ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 4/4/2015 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/03/2015 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương. - Quyết định 27/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 21/9/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà Nước.
Đến Luật Đất đai 1993,một điểm nhấn của luật đó là “ Nhà Nước đã thừa nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử 5 dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ”. Chính vì vậy đã tạo một bước ngoặt mới trong quản lý về công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra. Với sự phát triển của nền kinh tế theo đà tăng trưởng đòi hỏi có những quy định về đất đai phù hợp hơn đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp, dịch vụ thì luật đất đai 2003 đã được ban hành trong đó có quy định mở rộng thêm hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Mới đây nhất là luật đất đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành luật với nhiều điểm đổi mới .Theo luật đất đai 2013 thì quyền chuyển QSDĐ gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ.
Luật đất đai 2013 khác so với luật 2003 đó là bỏ đi hình thức “bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ” thành hai hình thức riêng biệt đó là “cho thuê QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ”. Các quy định cụ thể về chuyển quyền sử dung đất được đưa ra đã góp phần tạo điều kiện giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các quan hệ về đất đai giữa những người sử dụng đất. Với nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao như hiện nay thì việc đánh giá về công tác chuyển QSDĐ để đưa ra các giải pháp quản lý và thực hiện một cách phù hợp là điều cần thiết. Cơ sở thực tiễn của đề tài Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc.
Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới 6 một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.