Luận văn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nguyễn Viết Tuấn

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam. Phân tích nguyên tắc, điều kiện, thủ tục chuyển nhượng.

• Tác giả: Nguyễn Tuan
• Người hướng dẫn: PGS.TS. Phạm Hữu Nghị
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật dân sự
• Đề tài: Phân tích quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2006
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Cách hiểu đúng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam. Theo luận văn thạc sĩ của Nguyễn Viết Tuấn (2006), đây là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, và bên nhận có nghĩa vụ thanh toán một khoản tiền hoặc tài sản tương đương. Khác với mua bán tài sản thông thường, quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu, mà là quyền năng pháp lý được Nhà nước công nhận và bảo hộ. Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nên mọi giao dịch liên quan đều phải tuân thủ chặt chẽ quy định của pháp luật. Hợp đồng này chỉ phát sinh hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng, không có tranh chấp, và quyền sử dụng chưa bị kê biên. Việc hiểu sai bản chất pháp lý của hợp đồng này dễ dẫn đến rủi ro pháp lý, tranh chấp kéo dài, thậm chí vô hiệu hóa giao dịch. Do đó, việc làm rõ khái niệm, đặc điểm và cơ sở pháp lý là bước đầu tiên để đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch đất đai.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch song vụ, có đền bù, mang tính pháp lý cao. Đặc điểm nổi bật là đối tượng của hợp đồng không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất – một quyền tài sản được pháp luật dân sự và đất đai ghi nhận. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng này phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực. Đặc biệt, hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Đây là điểm khác biệt cơ bản so với các hợp đồng dân sự thông thường.

1.2. Cơ sở pháp lý điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý chủ yếu bao gồm Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Luận văn của Nguyễn Viết Tuấn (2006) nhấn mạnh rằng, dù khung pháp lý đã được cải thiện, vẫn tồn tại sự chồng chéo giữa quy định dân sự và đất đai, gây khó khăn cho việc áp dụng thống nhất. Việc tuân thủ đúng trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yếu tố then chốt để hợp đồng có giá trị pháp lý.

II. Những thách thức pháp lý trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mặc dù khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong thực tiễn. Một trong những vấn đề nổi cộm là tình trạng giao dịch không đủ điều kiện pháp lý, như đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đang trong diện quy hoạch, hoặc có tranh chấp. Theo số liệu từ Tòa án nhân dân tối cao, hơn 30% các vụ án đất đai liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do vi phạm điều kiện hoặc hình thức. Ngoài ra, việc thiếu hiểu biết pháp luật của người dân dẫn đến ký kết hợp đồng không công chứng, không đăng ký biến động, khiến quyền lợi không được bảo vệ. Luận văn của Nguyễn Viết Tuấn (2006) chỉ rõ: “Việc chưa quan tâm thỏa đáng đến quyền lợi người sử dụng đất là nguyên nhân sâu xa gây ra tranh chấp”. Bên cạnh đó, sự thiếu đồng bộ giữa luật dân sự và luật đất đai cũng làm phát sinh cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan thực thi pháp luật, ảnh hưởng đến tính thống nhất và công bằng trong xử lý.

2.1. Các vi phạm phổ biến trong thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các vi phạm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp bao gồm: chuyển nhượng đất nông nghiệp vượt hạn mức, chuyển nhượng đất không có sổ đỏ, hoặc sử dụng hợp đồng giả để trốn thuế. Nhiều trường hợp người dân tự viết tay hợp đồng mà không công chứng, dẫn đến tranh chấp khi giá đất tăng. Thực tiễn xét xử cho thấy, Tòa án thường tuyên vô hiệu hợp đồng nếu không tuân thủ hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

2.2. Mâu thuẫn giữa quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng

Một thách thức pháp lý lớn là sự khác biệt giữa quy định trong văn bản và cách áp dụng trên thực tế. Ví dụ, Bộ luật Dân sự cho phép giao dịch dân sự có hiệu lực từ thời điểm các bên thỏa thuận, nhưng Luật Đất đai lại yêu cầu đăng ký mới có hiệu lực. Điều này gây lúng túng cho người dân và cả cán bộ địa chính. Luận văn năm 2006 đã cảnh báo về nguy cơ “pháp luật hình thức” nếu không có cơ chế giám sát và hướng dẫn rõ ràng.

III. Hướng dẫn lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng pháp luật

Để đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực và tránh rủi ro, các bên cần tuân thủ nghiêm ngặt các bước theo quy định pháp luật. Trước tiên, phải kiểm tra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: đất có sổ đỏ, không tranh chấp, không bị kê biên, và phù hợp với mục đích sử dụng. Tiếp theo, hợp đồng phải được lập thành văn bản và công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã (tùy loại đất và địa phương). Sau khi ký hợp đồng, các bên phải đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai trong vòng 30 ngày. Quá trình này đảm bảo quyền sử dụng đất được ghi nhận chính thức cho bên nhận. Ngoài ra, các bên cần thỏa thuận rõ về nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Việc thiếu minh bạch trong các khoản này thường là nguyên nhân phát sinh mâu thuẫn sau giao dịch. Theo khuyến nghị từ các chuyên gia pháp lý, nên thuê luật sư hoặc chuyên viên tư vấn để rà soát hợp đồng trước khi ký, đặc biệt với các thửa đất có giá trị cao hoặc phức tạp về pháp lý.

3.1. Các điều kiện bắt buộc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và trong thời hạn sử dụng đất. Nếu thiếu một trong các điều kiện này, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu. Đặc biệt, đất nông nghiệp chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất phải đáp ứng thêm điều kiện theo quy định riêng.

3.2. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất chi tiết

Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm 4 bước: (1) Thỏa thuận và soạn thảo hợp đồng; (2) Công chứng/chứng thực hợp đồng; (3) Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai; (4) Nhận kết quả và cập nhật sổ địa chính. Thời gian xử lý thường từ 10–15 ngày làm việc. Việc tuân thủ đúng trình tự giúp tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.

IV. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có quyền và nghĩa vụ được pháp luật quy định rõ ràng. Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đất đúng hiện trạng, không có tranh chấp, và hỗ trợ làm thủ tục sang tên. Đồng thời, bên này có quyền nhận đầy đủ tiền theo thỏa thuận. Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán đúng hạn, sử dụng đất đúng mục đích, và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu bên chuyển nhượng giao đất không đúng như cam kết (ví dụ: diện tích thiếu, có tranh chấp), bên nhận có quyền yêu cầu bồi thường hoặc hủy hợp đồng. Ngược lại, nếu bên nhận không thanh toán, bên chuyển nhượng có thể khởi kiện hoặc thu hồi quyền sử dụng. Luận văn của Nguyễn Viết Tuấn (2006) nhấn mạnh rằng: “Sự cân bằng giữa quyền và nghĩa vụ là nền tảng để duy trì trật tự pháp lý trong giao dịch đất đai”. Việc ghi rõ các điều khoản này trong hợp đồng giúp giảm thiểu tranh chấp và tăng tính minh bạch.

4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng có quyền nhận tiền và nghĩa vụ giao đất đúng như hồ sơ pháp lý. Ngoài ra, phải cung cấp đầy đủ giấy tờ liên quan và phối hợp trong quá trình đăng ký biến động. Nếu cố ý che giấu thông tin (như đất đang bị thế chấp), có thể bị xử lý hình sự theo Bộ luật Hình sự nếu gây thiệt hại nghiêm trọng.

4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên nhận có quyền sử dụng đất sau khi đăng ký và nghĩa vụ thanh toán đầy đủ. Đồng thời, phải sử dụng đất đúng mục đích, không lấn chiếm, và thực hiện nghĩa vụ thuế, phí theo quy định. Nếu phát hiện gian lận, bên nhận có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi theo pháp luật dân sự Việt Nam.

V. Ứng dụng thực tiễn và bài học từ các vụ án chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thực tiễn xét xử cho thấy nhiều vụ án về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh do thiếu hiểu biết pháp luật hoặc cố ý vi phạm. Một trường hợp điển hình là giao dịch đất nông nghiệp không có sổ đỏ, dẫn đến hợp đồng bị tuyên vô hiệu dù hai bên đã giao nhận tiền và đất. Tòa án nhân dân tối cao trong nhiều bản án đã khẳng định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận là vô hiệu theo Điều 134 Bộ luật Dân sự”. Ngoài ra, các tranh chấp liên quan đến thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng thường bị nhầm lẫn với chuyển nhượng, gây khó khăn trong giải quyết. Luận văn của Nguyễn Viết Tuấn (2006) đề xuất: “Cần tăng cường phổ biến pháp luật đến người dân, đặc biệt ở vùng nông thôn, nơi tỷ lệ giao dịch không đúng pháp luật còn cao”. Các cơ quan tư pháp cũng nên thống nhất cách áp dụng pháp luật để tránh mâu thuẫn trong phán quyết. Những bài học này là cơ sở quan trọng để hoàn thiện cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai.

5.1. Phân tích các vụ án điển hình về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhiều vụ án chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do vi phạm điều kiện hoặc hình thức. Ví dụ, năm 2020, TAND tỉnh Nghệ An tuyên vô hiệu hợp đồng vì đất chưa được cấp sổ đỏ. Tòa án cho rằng, dù các bên đã giao dịch thực tế, nhưng thiếu điều kiện pháp lý nên không được công nhận. Đây là bài học cảnh tỉnh về tầm quan trọng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5.2. Bài học kinh nghiệm cho người dân và cơ quan thực thi pháp luật

Người dân cần được tư vấn pháp lý trước khi giao dịch. Cơ quan chức năng nên đơn giản hóa thủ tục và tăng cường kiểm tra giao dịch tự phát. Thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy, sự phối hợp giữa địa chính, công chứng và tư pháp là chìa khóa để giảm tranh chấp. Luận văn năm 2006 nhấn mạnh vai trò của giáo dục pháp luật trong việc “làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

VI. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả điều chỉnh và bảo vệ quyền lợi các bên, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được tiếp tục hoàn thiện. Một trong những định hướng quan trọng là thống nhất quy định giữa Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, đặc biệt về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Hiện nay, sự mâu thuẫn này gây khó khăn cho người dân và cơ quan áp dụng. Ngoài ra, cần bổ sung quy định về trách nhiệm của công chứng viên và cán bộ địa chính khi xác nhận giao dịch không đủ điều kiện. Luận văn của Nguyễn Viết Tuấn (2006) đề xuất: “Cần xây dựng cơ chế giám sát độc lập và minh bạch trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Đồng thời, nên mở rộng hình thức giao dịch điện tử, số hóa hồ sơ để tăng tính minh bạch và giảm tiêu cực. Việc cập nhật thường xuyên các quy định phù hợp với thực tiễn kinh tế thị trường sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

6.1. Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các giải pháp hoàn thiện pháp luật bao gồm: (1) Thống nhất quy định về hiệu lực hợp đồng; (2) Quy định rõ trách nhiệm pháp lý của người xác nhận giao dịch; (3) Tăng cường minh bạch thông tin đất đai qua hệ thống dữ liệu quốc gia. Những giải pháp này nhằm khắc phục thực trạng pháp luật còn bất cập như luận văn năm 2006 đã chỉ ra.

6.2. Tầm nhìn pháp lý cho thị trường đất đai Việt Nam đến 2030

Đến năm 2030, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được số hóa toàn phần, tích hợp với hệ thống thuế và ngân hàng. Điều này giúp kiểm soát giao dịch, chống rửa tiền và trốn thuế. Đồng thời, cần nâng cao năng lực cán bộ địa chính và mở rộng dịch vụ pháp lý cộng đồng. Đây là phương hướng hoàn thiện pháp luật phù hợp với xu thế chuyển đổi số và hội nhập quốc tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những vẫn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp dỗng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2- Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dung dat thco pháp luật dân sự Việt Nam vả thực tiễn áp dựng Chương 3. Phương hưởng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vả sôi động nhất. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có dủ điểu kiên theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình che người khác. Nhờ thê người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dựng đất cha người khác để thu về một khoăn liên tương (mg với giá trị của nó, đất dai trở thành tài sản có piá và quyền sử dụng dất tham gia vào thị trường bắt động sản.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất điễn ra với nhiều. Tình trạng chuyển nhượng quyển sử dụng đất trải pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biển. Đây oũng là lý do chứng mình cho sự cần thiết đế nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyến nhượng quyền sứ dụng dất so với những hop dang din sự khác. Sự nhan thite ding din đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất là cấp thiết trong hoạt đông thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án.

Những điều trình bảy trên đây chỉnh là lý do của việc chọn để tải "Hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam" làm luận vần thạc sĩ của học viên. Tình hình nghiên cứu dễ tài "trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã cớ một số nhà khoa học, nhà quan lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyển sử dụng dất, qua dó có dưa ra những đánh giá hoặc thậm chí lắm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và dưa ra những nhận định, đánh giá ca minh về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất ở nước ta. Chương Ï NHỮNG VẤN ĐÈ LÝ LUẬN 'VẺ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYEN NHUQNG QUYEN SỬ DUNG DAT 1.

KHAL NIEM QUYEN st’ DUNG DAT VA CHUYEN QUYEN st DUNG DAT 1. Khải niệm quyển sử dụng đất Thi nởi đến quyển sở hữu đất đai, chúng ta thấy với từ cách là đại điện chủ sở hữu, nhà nước có dầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và dịnh đoạt đất đai. Irong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhât, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử đụng đất cho những người sử đụng đất trực tiếp.

‘Thue vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tỉnh năng sử đụng của đất đai mà không quan lâm đến hình thức sử hữu của nó. Thông qua hảnh vi sử dụng đất mà con người có thể thốa mãn những nhu cầu của mình uũng như lâm ra của gấi cho xã hội. Chẳng hạn ! Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sẵn, dất dai được xưm như là tư liệu sẵn xuất quan trong nhất vả không thể thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng dất má người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất dai.

Nếu như không có đất đại, thị lao động của con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: “Lao động là yếu tế cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng, lao động mới sản xuất ra của cải vật chất" [19] ! Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tôn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất đai thì không có cuộc sống vila con người ! Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tỉnh thần để thúc đây sự phát triển chưng của nhân loại Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một guyển năng pháp ]ÿ, quyền năng nay được pháp luật ghi nhận và bão vệ.

Ở đây chúng chúng ta đi sâu phân tích quyền sử dụng dat dưởi góc độ chính trị- pháp lý Như chúng ta đã biết, kể từ Ilién pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu Loàn dân, Khả nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chú quần lý đối với đất đại. Tuy nhiên, ong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập dược một cách dầy dủ quyền sở hữu chủ của mình dối với dất đai, đặc biệt là đất dai đang thuộc quyển chiếm hữu, sử dụng. của các tổ chức, hộ gia đỉnh cá nhân. Việc khắng định, tuyên bê chế độ sở hiiu toan dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy.

Người đang sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" vi mình không phải là sở hữu chủ thửa đất nhưng lại thấy đường như chẳng mất mat gi vì mình vẫn dược quyền khai thác sử dựng đất dai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai doan nay các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đảng. pháp luật mới chỉ chủ trong đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực trạng nảy cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất Từ đánh giả thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vả thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyển sử dựng dất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng tháp luật về lĩnh vực này, tôithầy ring việc nghiên cửu một cách có hệ thống, và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dựng đất để đưa ra biên pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tỉnh hình hiện nay 3.

Mục đích, phạm vi và đôi tượng nghiên cứu của đề tài Pháp luật hiện hành quy định nhiễu loại quan hệ chuyển địch quyền sử dụng dất như chuyển dỗi, chuyển nhượng, cho thuế, cho thuế lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giá lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ được coi 14 phd biến và quan trọng nhất - quan tệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích nghiên cứu của đề tải là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp dẳng chuyển nhượng quyền sử dựng dat dễ trên cơ sở dó dưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ĐỂ đạt được mục địch trên tác giả đã đi sâu phân tích các khải niệm cơ bản, có liên quan đến vẫn dễ chuyển nhượng quyền sử dụng và phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất được quy inh trong pháp luật dân sự Việt Nam. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu để tài luân là chủ nghĩa duy vat biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Mũnh và đường lối của Đảng về Nhà nước về đất đai Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp không chủ động khai thác hết tiểm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980.

Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mỗi quan hệ giữa Nhà nước với tư oách là người đại điện chủ sở hữu về đất đại và người sử dụng đất. Luật đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dung đất. Với những quy dịnh nảy, chế định về quyền sử dụng dất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đât đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước phi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại điện.

Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hỗ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất dễ khai thác công dụng va hưởng hoa lợi, lợi tức tử đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tao cơ sở pháp ly để phát huy quyển sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng dit dai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cư chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhả nước vừa không chú trong dén các yếu tổ kinh tế của dat đại vừa nghiềm cấm việc mua bản, chuyển nhượng dất dai đưới mọi hình thức, tao nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dich của quyền sử dụng đất, làm kim hãm sự phát triển kinh tế của đất mước.