Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT 1. Một số khái niệm cơ bản 1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất * Khái niệm quyền sử dụng đất Quyền sử dụng dat là một khái niệm được sử dụng phổ biến trong pháp luật Đất đai Việt Nam. Đây là một quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định.
Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật Dat đai ghi nhận và bảo hộ. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại điện và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu (theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013). Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên Nhà nước - đại diện chủ sở hữu chỉ nắm giữ quyền định đoạt, quyền chiếm giữ về nguyên tắc; còn trên thực tế quyền khai thác và quyền nắm giữ, quản lý ranh giới đất đai một cách trực tiếp thông qua quyền sử dụng thì giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Về đặc điểm, quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất là một loại quyên về tài sản (vật quyền) và được xác định giá trị và được phép trao đôi trên thị trường.
Quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai nên người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất sử dụng ôn định lâu dài. Quyền sử dụng đất độc lập với quyền sở hữu dat đai một cách tượng đôi. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyền đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (Điều Khoản 1 Điều 167 Luật Dat đai năm 2013). * Khái niệm thế chấp “Thế chấp” không phải là một khái niệm mới xuất hiện trong lịch sử pháp luật dân sự nhân loại.
Biện pháp thế chấp đã được áp dụng như một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự từ thời La Mã cô đại. Thuật ngữ "Thế chấp" khởi đầu có nguồn gốc từ Hán Việt: "Thế là bỏ di, thay cho"!, wl còn "Chấp là cam, git". Một cách khái quát, thé chap có thé được hiểu là một cách thức mà bên có quyên và bên có nghĩa vụ đã lựa chọn dé bảo đảm cho việc thay thế khi nghĩa vụ bị vi phạm. Như vậy, khi người có nghĩa vụ không thực hiện, thực hiện không đúng, không day đủ những nghĩa vụ mà người đó đã cam kết khi xác lập nghĩa vu, thì người có quyền được sử dụng biện pháp bao đảm dé thay thế.
Từ điển giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội định nghĩa: “Thế chấp tài sản — biện pháp bảo dam thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản. Văn bản thế chấp phải được công chứng nhà nước chứng nhận hoặc ủy ban nhân dân có thẩm quyền chứng thực nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Việc thế chấp phải đăng ký, nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu”? Dưới góc độ pháp luật dân sự, khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 đã đưa ra khái niệm thé chấp tài sản như sau: “7h chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thé chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bao đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi la bên nhận thé chap)” Như vậy quyền sử dụng đất là với tư cách là một loại tài sản, là một đối tượng của thế chấp.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng dat, được ra đời kế từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật đất đai năm 1993, sau đó Bộ luật dân sự năm 1995 cũng đã quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Đến nay, việc ghi nhận quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong các văn bản pháp luật hiện hành như Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013. ! Từ Điền Hán Việt, Đào Duy Anh, Tr.154 ?Từ Điện Hán Việt, Đào Duy Anh, Tr.394 3 Từ dién giải thích thuật ngữ Luật Học (1999), Dai học Luật Hà Nội, , tr 118, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội chính là những cơ sở pháp lý cao nhất, quan trọng nhất khăng định việc người sử dụng đất thực được hiện quyền của mình trong quá trình sử dụng đất, tạo cơ sở cho các tô chức tín dụng, cho vay giải ngân vốn vay, thúc đây sản xuất. Một cách tông thé, Thé chấp quyên sử dung đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có quyên sử dung đất (gọi là bên thé chấp) dùng quyên sử dụng đất của minh dé bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dán sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thé chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thé chấp.
Việc thé chấp phải tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức thế chấp quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và Luật đất đai quy định. Thế chấp quyền sử dụng đất có những đặc điểm của thế chấp tài sản thông thường như: + Được phát sinh trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ đã ton tại trước đó nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đó; mang tính bảo đảm đối vật có một số đặc điểm sau: + Mang tính bảo đảm đối vật, thể hiện ở chỗ bên nhận thế chấp có quyền chỉ phối tài sản thế chấp trong thời gian thực hiện nghĩa vụ và có quyền xử lý tài sản đó để khấu trừ nghĩa vụ khi có hành vi vi phạm xảy ra. + Là biện pháp mang tính dự phòng. Điều đó có nghĩa, quyền sử dụng đất sẽ được khôi phục hoàn toàn cho bên thé chap néu dén han nghia vu bao đảm được thực hiện dung va đầy đủ.
Bên cạnh đó, thế chấp quyền sử dụng có những đặc điểm riêng do tính chất đặc thù của tài sản sản thế chấp, cụ thé: Thứ nhất, Đỗi tượng của thế chấp là một loại tài sản nhưng không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp. Như đã phân tích ở trên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Trong thế chấp quyền sử dụng dat, tài sản thế chấp không phải đất đai (vật) mà là quyền sử dụng đất (vật quyền).
Đây là điểm khác biệt cơ bản khi xem xét đối tượng thế chấp bất động sản ở các nước xác lập hình thức sở hữu Nhà nước hay Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai với các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Vì Vậy, VIỆC thế chấp quyền sử dụng đất đòi hỏi không chỉ tuận thủ các quy định của pháp luật dân sự mà còn phải phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai. Thứ hai, Thế chấp quyền sử dung đất không phải là hình thức chuyên quyền sử dụng đất. Khi giao kết hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất, không có sự chuyền giao tài sản thế chấp.
Bên thé chấp quyền sử dụng đất van được trực tiếp sử dụng đất, quyền sử dụng đất vẫn thuộc bên thế chấp. Thay vào đó, bên thế chấp sẽ phải bàn giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có giá trị tương đương theo quy định của pháp luật đất đai. Việc không chuyền giao tài sản thé chấp không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp như quyền định đoạt tài sản. Thay vào đó, bên nhận thế chấp không phải bỏ chi phí dé bảo quản, gìn giữ, trông coi tài sản thế chap hay chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu tài sản thế chấp không may gây thiệt hại.
Mặt khác, về phía bên thé chap, họ vừa nhận được vốn vay từ phía ngân hàng, vừa tiếp tục được sử dụng, khai thác công dụng của quyền sử dụng đất đó đề sinh lợi. Như vậy, mặc dù đem quyền sử dụng đất đi thế chấp dé vay von kinh doanh, phục vu sản xuất thì tài san này cũng không bị mất đi giá trị sử dụng mà còn có thé tăng thêm giá trị do được chủ sử dung đất đầu tư xây dựng thêm các công trình trên đất. Mục đích của việc thé chấp quyền sử dụng dat là sử dụng quyền sử dụng đất như một “vật” làm tin, tạo tâm ý yên tâm cho bên nhận thế chấp đối vối việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp. Thứ ba, Mặc dù quyền sử dụng đất không bị mắt đi trong thời gian thế chấp nhưng các quyền năng khác của bên thé chấp đối với tài sản đó bị hạn chế.
Bên thế chấp không được thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp 10 n-hư chuyển nhượng, tặng cho. quyền sử dụng dat trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Thứ tw, Trình tự, thủ tục về thé chấp quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng tài sản khác. Pháp luật quy định chặt chẽ điều kiện khi tham gia các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng.
Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ cả quy định của pháp luật dân sự cũng như thỏa mãn các điều kiện do pháp luật đất đai quy định. Đồng thời, căn cứ vào từng hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người sử dụng đất có được quyên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thuộc sở hữu của mình hay không. Khái niệm tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất Trong cuộc sống hàng ngày, có rất nhiều loại tranh chấp thường xuyên xảy ra như tranh chấp đất đai, tranh chấp lao động, tranh chấp hôn nhân và gia đình.