mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, phần nội dụng của luận án bao gồm 03 chƣơng : Chƣơng 1: Các khái niệm về REIT và kinh nghiệm hoạt động REIT của các nước trên thế giới. Chƣơng 2: Tổng quan về thị trường bất động sản và nguồn tài trợ vốn hiện tại cho thị trường bất động sản Việt Nam. Chƣơng 3: Triển khai REIT Việt Nam dựa theo mô hình và kinh nghiệm quản lý REIT của các nước trên thế giới. CÁC KHÁI NIỆM VỀ REIT VÀ KINH NGHIỆM HOẠT ĐỘNG REIT CỦA CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI 1.1 KHÁI NIỆM REIT REIT (Real Estate Investment Trust)- Tiếng Việt có nghĩa là Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản.
REIT tồn tại dƣới hình thức là một loại hình công ty đầu tƣ chuyên mua, phát triển, quản lý và bán BĐS dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tƣ BĐS. Đây là một hình thức đầu tƣ kinh doanh trên thị trƣờng BĐS thông qua các loại tài sản sở hữu hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tổ chức, cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần. Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ khá ổn định. Đây là một công cụ của thị trƣờng vốn đƣợc hình thành để huy động tiền nhàn rỗi từ các tổ chức, cá nhân gián tiếp đầu tƣ vào bất động sản với mục đích đầu tƣ dài hạn.
Nhà đầu tƣ khi mua chứng khoán của REIT có thể gián tiếp sở hữu một danh mục đầu tƣ BĐS mà không cần sở hữu một khối lƣợng vốn lớn. Thông thƣờng, REIT đƣợc đầu tƣ 100% vốn vào bất động sản, các quỹ đầu tƣ khác chỉ đƣợc đầu tƣ tối đa 40%. REIT thực hiện các hoạt động tài chính BĐS bằng cách cung cấp những khoản vay và tín dụng cho chủ sở hữu và nhà phát triển BĐS. Tổng tiền cho thuê thu đƣợc từ danh mục đầu tƣ BĐS hay lợi nhuận cùng những khoản thanh toán chủ yếu từ nhiều khoản tiền thế chấp sẽ tạo ra một nguồn thu nhập dài hạn ổn định.
Nguồn thu nhập này sẽ đƣợc phân bố trở lại cho các nhà đầu tƣ REIT dƣới hình thức tiền lãi cổ phần.2 PHÂN LOẠI, CẤU TRÚC, CÁC HÌNH THỨC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT 1.1 Equity REIT (REIT khai thác bất động sản) REIT loại này hoạt động và sở hữu bất động sản tạo ra thu nhập, ví dụ cung cấp vốn chủ sở hữu cho BĐS bằng việc sở hữu tài sản BĐS và tạo ra thu nhập chính bằng việc cho thuê. REIT khai thác BĐS đang dần trở thành công ty hoạt động kinh doanh BĐS tham gia vào các hoạt động BĐS bao gồm cho thuê, phát triển bất động sản và dịch vụ cho thuê nhà. Hầu hết các REIT khai thác BĐS giao dịch công khai.2 Mortgage REIT (REIT cho vay) Cho vay tiền trực tiếp cho chủ sở hữu bất động sản và nhà khai thác hoặc gia hạn tín dụng gián tiếp thông qua việc mua lại các khoản vay hoặc thế chấp lại chứng khoán và doanh thu chủ yếu từ tiền lãi cho vay. Những REIT cho vay ngày nay chỉ mở rộng tín dụng cho vay những BĐS hiện hữu.
Nhiều REIT cho vay hiện nay quản lý rủi ro tỷ lệ lãi suất bằng việc sử dụng kỹ thuật bảo đảm (hedging) và cho vay đầu tƣ có đảm bảo.3 Hybrid REIT (REIT hỗn hợp) Bao gồm sở hữu BĐS và cho vay tiền đến chủ sở hữu bất động sản và nhà khai thác. Hybrid REIT là sự kết hợp chiến lƣợc kinh doanh giữa REIT khai thác BĐS và REIT cho vay.2 CẤU TRÚC Một REIT có cấu trúc điển hình theo một trong ba dạng sau: TRADITIONAL REIT UPREIT DOWNREIT 1.1 Traditional REIT (REIT truyền thống) REIT truyền thống thƣờng trực tiếp nắm giữ tài sản của mình, trong khi UPREIT và DOWNREIT nắm giữ tài sản của REIT thông qua các đối tác.2 UPREIT Một hay nhiều cá nhân hoặc một nhóm các đối tác có chọn lọc đang sở hữu bất động sản đóng góp phần nắm giữ của họ tạo thành tổ chức hợp tác ―Umbrella Partnership‖ để đổi lấy các chứng chỉ lợi tức (gọi là Operating Partnership Units – OP Units). Cùng thời gian đó, REIT đƣợc hình thành và phát hành cổ phiếu ra công chúng và lợi tức thu đƣợc phải đƣợc đóng góp vào UPREIT cho phần tiền lãi chung của tổ chức. Phần tiền thu đƣợc này dùng để giảm nợ hoặc mua thêm bất động sản hoặc sử dụng cho những mục đích khác của REIT.
Các thành viên trong tổ chức đƣợc quyền chuyển tiền lãi của họ vào tổ chức hoặc thông qua REIT đổi lấy tiền mặt hoặc cổ phần REIT. 6 Cấu trúc UPREIT đƣợc tạo ra để tránh thuế thu nhập cho phần thu nhập trong việc chuyển bất động sản đƣợc đánh giá cao cho một REIT Hình 1.1: Sơ đồ của một cấu trúc UPREIT điển hình 1.3 DOWNREIT Về cơ bản, việc thành lập và hoạt động của DOWNREIT tƣơng tự với UPREIT. DOWNREIT là một công cụ đƣợc REIT sử dụng để mở rộng quy mô mà không làm ảnh hƣởng đến tài sản hiện hữu. Hiệu quả hoạt động của dạng này cũng tƣơng tự UPREIT.
Tuy nhiên về cấu trúc, DOWNREIT là đơn vị trực thuộc của REIT. DOWNREIT tạo ra cho những REIT mà không có hoặc mong muốn để hình thành một đối tác có chọn lọc và cũng cung cấp thêm cơ cấu linh hoạt Đối tác chủ sở hữu trở thành một đối tác bên trong có giới hạn với REIT.2: Sơ đồ của một cấu trúc DOWNREIT điển hình 7 1.3 CÁC HÌNH THỨC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT REIT thƣờ ng có 2 dạ ng t ổ chức : công ty (pháp nhân) và tổ chức nhƣ một quỹ 1.1 REIT tổ chức dƣới dạng công ty (pháp nhân) Thành lập theo luật doanh nghiệp nhƣ một công ty, trong đó Ban Giám Đốc hoặc ngƣời đƣợc ủy quyền do cổ đông bầu ra. Cổ phiếu của REIT có thể mua bán trên sàn giao dịch chứng khoán lớn, cả thị trƣờng sơ cấp và thứ cấp. Công ty có thể tự quản lý hoạt động (internally) hoặc thuê công ty quản lý bất động sản bên ngoài để điều hành hoạt động (externally) Hình 1.3: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một công ty 8 1.2 REIT tổ chức nhƣ một quỹ Là sự hợp tác hoặc liên kết giữa những nhà đầu tƣ muốn ủy thác khoản tiền đóng góp đầu tƣ của mình vào việc kinh doanh bất động sản.
Toàn bộ các giao dịch kinh doanh của REIT đƣợc công ty quản lý quỹ thay mặt cho REIT này tiến hành. Quan hệ giữa nhà đầu tƣ và công ty quản lý dựa trên sự kiểm soát của hợp đồng ủy thác quản lý quỹ. Quỹ là khoản tiền đóng góp bởi các nhà đầu tƣ và ủy thác cho công ty quản lý thực hiện việc đầu tƣ để kiếm lời. Khoản tiền tổng cộng này là thu nhập phát sinh từ việc bán cổ phần của REIT cho các nhà đầu tƣ.4: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một quỹ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền: là cơ quan cho phép thành lập và có trách nhiệm quản lý chuyên môn đối với công ty quản lý quỹ, quỹ tín thác đầu tƣ BĐS.
Cơ quan này có thể là ủy ban chứng khoán nhà Nƣớc có chức năng quản lý quỹ hoặc cơ quan nhà nƣớc chuyên trách về chứng khoán hóa. Công ty quản lý quỹ: phải đƣợc cấp phép hoạt động theo quy định và độc lập với ngân hàng giám sát. Thay mặt điều hành toàn bộ hoạt động của REIT. Tổ chức định giá tài sản, kiểm toán, tư vấn: đƣợc đề xuất bởi công ty quản lý quỹ và đƣợc hội nhà đầu tƣ thông qua, và phải đƣợc cấp phép hoạt động theo quy định.
9 Nhà tài trợ: các công ty quản lý cũng đồng thời là các nhà tài trợ và hỗ trợ thành lập các REIT. Nhà đầu tư: có thể là thể nhân hoặc pháp nhân đầu tƣ vốn vào REIT. Công ty quản lý tài sản: đƣợc đề xuất bởi công ty quản lý quỹ và đƣợc hội nhà đầu tƣ thông qua. Công ty này sẽ trực tiếp quản lý, duy trì, cho thuê các tài sản.
Các công ty này phải hoàn toàn độc lập với công ty quản lý quỹ và phải đƣợc cấp phép hoạt động theo quy định.4 Phân biệt REIT đại chúng và REIT thành viên REIT đại chúng REIT thành viên + Niêm yết trên thị trƣờng chứng + Không niêm yết trên thị trƣờng khoán. + Huy động vốn đại chúng từ những + Huy động vốn riêng lẻ từ các nhà nhà đầu tƣ nhỏ và trung bình (gồm đầu tƣ chuyên nghiệp, chiến lƣợc, các cá nhân và các công ty). đặc biệt là từ các định chế tài chánh (nhƣ các ngân hàng, các công ty bảo hiểm…). + Quỹ đại chúng (quỹ mở): đƣợc + Quỹ thành viên (quỹ đóng): bị giới phép phát hành thêm cổ phần và nhà hạn số cổ phần phát hành và đƣợc đầu tƣ có thể định kì bán lại cổ phiếu mua bán tại mức giá do thị trƣờng cho công ty quản lí quỹ tại giá trị tài quyết định.
sản ròng trên một cổ phần (NAV per share). + Tiền huy động thu đƣợc từ việc + Phần lớn tiền từ phát hành cổ phần phát hành cổ phần đƣợc sử dụng để đƣợc dùng để đầu tƣ xây dựng, phát mua tài sản và sau đó đem cho thuê triển bất động sản để bán sau khi tài sản đó. công trình hoàn thành. + Thu nhập chủ yếu của loại REIT + Thu nhập chủ yếu của loại REIT này hình thành từ tiền cho thuê tài sản này hình thành từ tiền bán tài sản.
Cổ tức sẽ đƣợc chi trả tức sẽ đƣợc chi trả bằng tối thiểu là bằng 1 tối thiểu là 90% tổng thu nhập từ việc cho 90% tổng thu nhập tài sản đƣợc bán. thuê tài sản + REIT đại chúng có thể mua lại hoặc thuê dài hạn các BĐS bất động sản đƣợc xây + REIT thành viên có thể chuyển dựng hoàn tất của REIT thành viên thành REIT đại chúng sau khi IPO + Không đầu cơ đất + Ƣu tiên đầu tƣ: Các dự án nâng cấp đô thị, cơ sở hạ tầng có thu, Các dự án nhà ở, căn hộ. + Không đầu cơ đất + Ƣu tiên đầu tƣ: Các tòa nhà văn phòng, Trung tâm thƣơng mại, Cơ sở hạ tầng có thu, Các dự án nhà ở, căn hộ, Bệnh viện, trƣờng học.3 MỘT SỐ QUY TẮC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT 1.1 REIT đƣợc tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân với những trách nhiệm riêng biệt Công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn và quyết định kế hoạch kinh doanh để thực hiện đầu tƣ vốn của quỹ.