BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ THU THANH ĐỀ T ÀI : REIT - GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng Mã số : 60 31 12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT Thành Phố Hồ Chí Minh – 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn Thạc sĩ kinh tế này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin, số liệu được sử dụng trong luận văn là trung thực và chính xác. Nguyễn Thị Thu Thanh LỜI CÁM ƠN Trong suốt thời gian nghiên cứu và viết luận văn, tôi đã luôn nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt - Giáo viên hướng dẫn của trường Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh. Tôi xin kính gửi đến Cô và Nhà Trường lời tri ân và lòng biết ơn sâu sắc. Tôi cũng gửi lời cảm ơn đến các bạn đồng nghiệp, bạn bè, những người thân yêu đã luôn động viên và giúp đỡ tôi hoàn tất luận văn này. Nguyễn Thị Thu Thanh DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS :Bất Động Sản TNDN :Thu nhập doanh nghiệp CMBS :Commercial mortgage-backed securities – Chứng khoán cầm cố thƣơng mại IPO :Initial Public Offering – lần đầu tiên phát hành ra công chúng NAREIT :National Association of Real Estate Investment Trust (NAREIT) – Hiệp hội các quốc gia về quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản NASDAQ :National Association of Securities Dealers Automated Quotations system - sàn giao dịch chứng khoán điện tử của Mỹ NAV :Net Asset Value – Giá trị tài sản thuần MNCs :Multinational Corporations – Các công ty đa quốc gia SCX : Singapore Exchange – Thị trƣờng chứng khoán Singapore SFC : The Securities and Futures Commission - Ủy ban chứng khoán và giao dịch giao sau TSE :Tokyo Stock Exchange – Sở giao dịch chứng khoán Tokyo DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Bảng các chỉ tiêu biến động trên thị trƣờng Bảng 2.2: Thống kê thị trƣờng văn phòng cho thuê Tp.HCM quý 2/2012 Bảng 2.3: Thống kê thị trƣờng nhà ở bán tại Tp.HCM quý 2/2012 Bảng 2.4: Thống kê thị trƣờng nhà gắn liền với đất tại Tp.HCM quý 2/2012 Bảng 2.6: Thống kê thị trƣờng căn hộ dịch vụ Bảng 2.7: Thống kế thị trƣờng khu công nghiệp DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ & BIỂU ĐỒ Hình 1.1: Sơ đồ của một cấu trúc UPREIT điển hình Hình 1.2: Sơ đồ của một cấu trúc DOWNREIT điển hình Hình 1.3: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một công ty Hình 1.4: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một quỹ Hình 1.1: Sơ đồ tổ chức của một REIT điển hình Hình 1.2: Sơ đồ một công ty phát triển BĐS thuần khiết Hình 1.3 Công ty phát triển đƣợc tái cấu trúc theo sau là một REIT Hình 1.1a: Minh họa tầm quan trọng tƣơng đối và tuyệt đối tổ chức BĐS Mỹ Hình 1.1b: Những nguồn vốn chủ sở hữu Hình 1.2 Tình hình về việc phân phối vốn hóa của REIT theo từng loại REIT Hình 1.3: Sự phát triển về quy mô REIT khai thác BĐS Mỹ năm 1971-2006 Hình 1.4: Tăng vốn chủ sở hữu trong lần đầu tiên phát hành ra công chúng (IPO) và phát hành ra thị trƣờng thứ cấp REIT Mỹ, 1990-2006 Hình 1.5: Biểu đồ minh họa phân chia tỷ lệ theo vùng Hình 1.6: Cấu trúc REIT của Úc đƣợc quản lý bên ngoài Hình 1.7: Cấu trúc Công ty đầu tƣ về J-REITs Hình 1.8: Cấu trúc quỹ đóng S-REIT và đƣợc quản lý bên ngoài Hình 1.9: Cấu trúc HK-REITs Hình 2.5: Thị phần của các siêu thị trên thị trƣờng Hình 2.7a: Tình hình hoạt động thị trƣờng khách sạn Hình 2.7b: Triển vọng tƣơng lai của thị trƣờng khách sạn Hình 2.1: Tỷ lệ số ngƣời biết về REIT thông qua khảo sát Hình 3.1: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một công ty Hình 3.2: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một quỹ MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ & BIỂU ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU. CÁC KHÁI NIỆM VỀ REIT VÀ KINH NGHIỆM HOẠT ĐỘNG REIT CỦA CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI.1 KHÁI NIỆM REIT.2 PHÂN LOẠI, CẤU TRÚC, CÁC HÌNH THỨC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT.3 Các hình thức hoạt động của REIT.1 REIT tổ chức dƣới dạng công ty (pháp nhân).2 REIT tổ chức nhƣ một quỹ.4 Phân biệt REIT đại chúng và REIT thành viên.3 MỘT SỐ QUY TẮC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT.1 REIT đƣợc tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân với những trách nhiệm riêng biệt.2 Tính độc lập.3 Ngăn ngừa sự lạm quyền.4 Quản lý rủi ro.5 Tính minh bạch.4 ĐẶC TÍNH CỦA REIT.1 Cấu trúc REIT điển hình.2 Ƣu điểm và hạn chế REIT.3 Lợi ích của REIT.1 Lợi ích của REIT đối nền kinh tế.2 Lợi ích của REIT đối với nhà đầu tƣ.3 Lợi ích đối với tổ chức và nhà phát triển bất động sản.5 SỰ KHÁC NHAU GIỮA REIT VỚI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN.6 REIT CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM.1 Sơ lƣợc REIT Mỹ.2 Khung pháp lý của REIT Mỹ.3 Thành phần và quy mô của REIT Mỹ.4 Mối quan hệ giữa REIT và thị trƣờng bất động sản.5 REIT các nƣớc Châu Á Thái Bình Dƣơng.1 Thị trƣờng REIT của Úc.2 Thị trƣờng REIT của Nhật.3 Thị trƣờng REIT của Singapore.4 Thị trƣờng REIT của Hồng Kông.6 Bài học kinh nghiệm về REIT từ các nƣớc.37 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1. 39 CHƢƠNG 2: TỒNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGUỒN TÀI TRỢ VỐN HIỆN TẠI CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.1 HOẠT ĐỘNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.1 Thị trƣờng văn phòng cho thuê.2 Thị trƣờng nhà ở bán.3 Thị trƣờng nhà gắn liền với đất.4 Thị trƣờng trung tâm bán lẻ.5 Thị trƣờng căn hộ dịch vụ.6 Khách Sạn.7 Thị trƣờng khu công nghiệp.2 MỘT SỐ QUỸ BẤT ĐỘNG SẢN NƢỚC NGOÀI ĐANG HOẠT ĐỘNG TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY.1 Vinaland Limited (VNL) của tập đoàn Vinacapital.2 VPF của tập đoàn Dragon Capital.3 Tập đoàn Indochina Capital.4 VPH của công ty quản lý quỹ đầu tƣ Saigon Asset Management.3 NHỮNG KÊNH HUY ĐỘNG VỐN CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.1 Kênh tín dụng từ các ngân hàng thƣơng mại.2 Kênh thông qua thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng.3 Kênh tiết kiệm bất động sản.4 Kênh thông qua cổ phiếu bất động sản.5 Kênh thông qua các quỹ đầu tƣ.4 NHỮNG KHÓ KHĂN TRONG TÀI TRỢ CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN .1 Giới hạn các khoản vay dài hạn từ ngân hàng.2 Thiếu chính sách hợp lý và các kênh huy động vốn từ các khoản tiền nhàn rỗi và tiết kiệm cá nhân cho thị trƣờng bất động sản.3 Thiếu nguồn quỹ để cứu cánh thị trƣờng bất động sản.5 NHỮNG BẤT LỢI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KHI THIẾU NGUỒN TÀI TRỢ THÍCH HỢP.1 Khó khăn cho việc hoàn tất dự án dài hạn.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trƣờng cao cấp và sang trọng nhƣ căn hộ, cao ốc văn phòng, khu mua sắm & giải trí.3 Khó phát triển dự án nhà ở xã hội, giá rẻ.6 PHIẾU KHẢO SÁT TÌM HIỂU VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM (REIT).61 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2. 64 CHƢƠNG 3: TRIỂN KHAI REIT VIỆT NAM DỰA THEO MÔ HÌNH VÀ KINH NGHIỆM QUẢN LÝ REIT CỦA CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI.1 PHÂN TÍCH SWOT VỀ ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI REIT TẠI VIỆT NAM.2 TÍNH CẤP THIẾT CẦN CÓ REIT TẠI VIỆT NAM VÀ THÍ ĐIỂM TẠI TP.1 Tính cấp thiết cần có REIT tại Việt Nam.2 Cho TPHCM thí điểm quỹ REIT đầu tiên.3 REIT VIỆT NAM TRONG TƢƠNG LAI.1 Xây dựng REIT Việt Nam dựa trên mô hình và kinh nghiệm quản lý REIT của các nƣớc trên thế giới.2 Đề xuất mô hình REIT cho thị trƣờng BĐS Việt Nam.3 TÌNH HÌNH THỰC TẾ TRONG GIAI ĐOẠN KHỞI ĐẦU CỦA REIT Ở VIỆT NAM.1 Sự chuẩn bị cho REIT của Công ty Cổ phần Đầu tƣ phát triển đô thị quốc tế (IPG Invest).2 Sự ra đời công ty quản lý REIT đầu tiên tại Việt Nam (VREIT Management).79 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3.81 Phụ lục 1: PHIẾU KHẢO SÁT TÌM HIỂU VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM (REIT).83 Phụ lục 2: KẾT QUẢ KHẢO SÁT VỀ REIT VIỆT NAM.86 Phụ lục 3: CÂU HỎI KHẢO SÁT VỀ REIT CHÂU Á – THÁI BÌNH DƢƠNG.93 Phụ lục 4: KẾT QUẢ KHẢO SÁT VỀ REIT CHÂU Á – THÁI BÌNH DƢƠNG.96 Phụ lục 5: HOẠT ĐỘNG CỦA REIT MỸ TRONG GIAI ĐOẠN SUY THOÁI.103 VÀ CHIẾN LƢỢC QUẢN LÝ – ĐẦU TƢ REIT MỸ.103 Phụ lục 6: REIT CÁC NƢỚC CHÂU Á THÁI BÌNH DƢƠNG THỜI KỲ SUY THÁI.112 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Lĩnh vực Bất động sản là một phần không thể thiếu của mỗi quốc gia, nó đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trƣờng. Tỷ trọng bất động sản chiếm khoảng 40% lƣợng của cải vật chất của mỗi nƣớc. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Việc phát triển và quản lý tốt thị trƣờng bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách thông qua các thị trƣờng liên quan trực tiếp nhƣ thị trƣờng tài chính tín dụng, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng và thị trƣờng lao động. Theo phân tích đánh giá của các nƣớc phát triển, nếu ta đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản tăng 1 USD thì có khả năng phát triển các ngành liên quan tăng 1,5-2 USD. Theo số liệu của Tổng cục thuế thì các khoản thu liên quan đến lĩnh vực bất động sản bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ trọng này chiếm gần 30% giao dịch, còn trên 70% giao dịch chƣa kiểm soát đƣợc. Nếu thúc đẩy cơ chế quản lý, tăng cƣờng kiểm soát và giao dịch theo giá thị trƣờng thì hằng năm thị trƣờng bất động sản đóng góp cho nền kinh tế khoảng 20. Với vai trò quan trọng của thị trƣờng bất động sản đối với nền kinh tế và là lĩnh vực đem lại lợi nhuận đáng kể cho doanh nghiệp, lĩnh vực bất động sản luôn đƣợc giới đầu tƣ theo đuổi. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực đòi hỏi một nguồn vốn lớn và lâu dài mới có thể hoạt động tốt, vì vậy mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tƣ là tìm nguồn vốn nào đem hiệu quả nhất và ổn định nhất. Và một trong những nguồn vốn đang đƣợc giới đầu tƣ đề cập là nguồn từ quỹ đầu tƣ tín thác bất động sản (hay còn gọi là REIT). Với sự cần thiết phải có REIT cho thị trƣờng bất động sản, chúng ta cùng nghiên cứu và tìm hiểu về REIT thông qua đề tài ―REIT-Giải Pháp Vốn Cho Thị Trƣờng Bất Động Sản Việt Nam‖ 2.
