CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CHUNG VE THỊ TRƯỜNG BAT DONG SAN, Khai niệm và phân loại thị trường bắt động sin 1. Khái niệm, thuộc tính cia thị trường bắt động sin 1. Khải niệm Mỗi một đất nước, một quốc gia, lãnh thé đều có tải sản riêng của mình. tải sản đỏ có nguồn gốc tự nhiên như đất dai, sông suối, mặt nước tự nhiên, rừng, biển hoặc là có nguồn gốc là vật chất do con người tạo ra trong suốt quá trình lịch.
sử phit iển. Mặc dù có nhiều dạng khắc nhau, các nước đều chia ti sản quốc gia làm hai loại chính là BĐS và động sản. Tuy nhiên tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất dai và những gắn liền với đt đại Bộ luật Dân sự nước ta quy định tại Điều 181 “8ÐS là các tài sản không di đi được bao gồm: a) Dt đai; b) Nhà ở, công trình xây dụng gắn iễn với đắt đi Aé cá các tài sản gắn liền với nhà ó, công trink xây dng đó; c) Các tài sản khác sẵn iễn với đt dais d) Các tài sẵn khác do pháp luật gu định Trên thực tế có nhiễu cách hiểu và định nghĩa khá khác nhau về khái niệm BĐS, nhưng nhìn chung vẫn thông nhất ở điểm: BĐS là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất dai, có tinh không dich chuyển được. Cũng theo các quan niệm trên thì nhà ở - công nh váy emg với mục dich để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hồ gia dinh, cá nhân - là một bộ phận của hàng hoá BĐS và luôn gin liễn với đắt 6.
Các thuộc tinh của thị trường bắt động sin * Tĩnh bắt động “Thuộc tinh nảy là thuộc tính đặc trưng của BĐS. Thuộc tính nay có ý nghĩa het sức quan trong là giá cả BĐS gắn liền với địa điểm, vj t cụ thể mà né toa lạc và hoàn toàn mang tính chất địa phương. * Tĩnh không đồng nhất Không thể có hai BĐS nào có các đặc điểm giống hột nhau một cách tuyệt đối Dù những bat động có thé giống nhau tuyệt đối về hình thé và vật chất, nhưng chắc chắn không bao giờ có cũng vị tr. * Tính khan hiểm Đất đai là nguồn nguyên liệu khan hiểm và không tái tạo được, diện tích đất tự nhiên của từng quốc gia về nguyên tắc là cố định, không thay đổi.
Chính vì vậy, diện tích đất là có hạn so với sự phát tiễn loài người. Tính khan hiểm của BDS là một thuộc tính nỗi bật, tạo ra sự mắt cân đối giữa cung và cầu dưới dạng thiểu cung, do đồ làm cho giá BĐS tăng trong dai hạn. * Tĩnh bồ BĐS, đặc biệt la đất đại có tinh bn vững cao, có đ sống kinh tế dải, Nếu được sử dụng đúng cách và bao vệ tốt, đất dai được coi là bén vững vĩnh Đối với các công trình xây dựng, tuổi thọ được tinh tir hang chục năm đến hàng trăm. năm, Vì vậy, chu kỳ khai thác, sử dụng cho các mye tiêu cư trú, thương mại, và các, mục tiêu khác thường là rất lâu dải.
Phân loại thị trường bắt động sản Hàng hóa BĐS đồng vai trở quan trọng hình thảnh nên thị trường BĐS, do đó 48 phân loại thị trường BBS cần đánh giá và phân tích một số đặc diém cia hing hóa BS, cụ thé như sau - Hàng hoá BĐS bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tổ tập quản, thị hiểu và tâm lý, tính cộng đồng. Giá cả của hàng hoá BĐS không giống như các hàng hoá thông thường mà còn chịu sự chỉ phối nhiễu của các vẫn để thuộc về khu vực địa lý như: su phi tiễn của lng nghề, thối quen, tp quấn. đồng họ, yế tâm lý, thậm chí cả in ngưỡng, ôn giáo, tâm inh v. của dân cư sinh ông tại đô, - Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá có “tinh long” kém và chịu sự tác động lớn.
tử các yếu 16 đầu tư khác. Do khó có thể di dời và tồn tại lâu bén nên thông thường. giá cả của BĐS cao hơn nhiều so với các loại hàng hoa thông thường: mặt khác, hang hoá nảy còn chịu ảnh hưởng nhiều của các yéu tổ thị hiểu, tập quán. Nhìn chun tàng hoá BDS không dé chuyển đổi thành n (tinh lòng kém), Thêm vào đó BĐS cũng là hàng hod chịu sự ảnh hưởng lớn bởi các yếu tổ đầu tư và các hàng hóa lân cận.
Chẳng hạn khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ ting kinh tẾ kỹ thuật, các khu công viên giải tí v. ẽ kim tăng vẻ dep và ming cao gid của đất dai và các công tinh xây dựng trong khu vực đó; bên cạnh đó, yếu tổ môi trường cũng cỏ th làm gi cả nhà ở trong vũng giểm xuống - Thị trường BĐS có thể được phân thành: thị trường đất dai, thị tường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất (nhà xưởng, mặt bằng, kho ting), phục vụ cho như cầu thương mại (khách sạn. khu vai chơi giải í,. - Như vậy, chức năng của thị tưởng BĐS là đưa người mua và người bán BDS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao địch; phân phối BĐS theo quy Tuật cung câu; phát t én BDS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường 1.2 Đặc điểm thị trường bắt động sản.
Những đặc điểm nói chung cia thị trường BĐS ‘Thi trường BĐS ở chịu sự chỉ phối bởi quy luật kinh tế hàng hoi: Quy luật gid tri, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của của thị trường hing hoá với các tổ sắc định: sản phim, số lượng. nhủí và giá cả. Tuy nhiên, do hàng hoá DS có những đặc điểm i à là một ải sản cổ định có gi lớn nên thị trường BDS bị chỉ ph bởi thi trường đắt ở và có một số đặc điểm riêng sau: Các giao dich trên thị trường BĐS néi chung chủ yéu là giao dich các quyền và lợi ích liên quan đến nhà ở, đắt ở, Do luôn gắn liên với đắt ở, mà trong điều kiện đất đại thuộc sở hữu toàn dân” do Nhà nước thing nhất quản lý nên các giao dich về BDS trên thi tường thực chất là giao dich các quyén và lợi ch từ việc sử dụng nó. Vi vay, giá cá BDS không phản ảnh giá tị của nhà ở dit 6, mà giá BĐS còn chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tổ khác, đặc biệt là đt ở, 1.
Những đặc điểm của thị trường BĐS Hà “Cũng giống như thi trường BĐS nói chung, nhưng thi trường BĐS trên dia bản thành phố Hà Nội còn có một số đặc điểm chủ yêu khác: Thứ nhất, mang tinh khu vực và địa phương sâu ic. BĐS là hàng hoá khó di đời được nén thị trường BDS chịu ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố mang tính chất khu vực, cục bộ không giống các địa phương khác vì cung cầu thường xuyên mắt cân đối. Có những vùng, những khu vực của thành phố Hà Nội, thi trường BĐS hoạt động khả nhộn nhịp trong khí đỏ. cỏ những ving, những khu vực lại gin như đóng băng, Mặt khác, theo đặc điểm tâm lý, tập quản, v.
của mỗi ving, mỗi quận huyện và ngay trong một quận, huyện thi giá cả của cũng một loại BĐS tương, đương nhau lại có những đơn giá rit khác nhau do được quyết định bai vị tr, hình thi dit, hưởng đất. Có thể nói sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về BĐS tại mỗi vùng miễn của thành phố Hà Nội cũng khác nhau về số lượng, tích chất và chất lượng. Từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường BĐS. Thứ lai, thị trường BĐS bị chỉ phối trực tiếp các cơ chế chính sách pháp luật của nhà nước cũng như thành phổ Hà Nội.
Những quy định pháp luật chỉ phổi, điều chỉnh trong lĩnh vue này bao gồm: qui định vé các quyển mua bán, thé chấp, gop vốn bằng BĐS, thuế, lệ phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng và mua bán, giao dịch BDS. Là một trong những hàng hoá có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc diễm riéng có của BĐS nên các giao dich về BĐS không thể diễn ra như nhiễu hing hoá thông thường mà di cùng với các giao dịch này là các giấy tờ kèm theo. Những giấy tờ này phải đảm bio việc giải quyết phức tap cũng như chịu sự chỉ phối và. điều chỉnh của hệ théng các quy định pháp luật có liên quan.
ở nước ta, BDS được Hiển pháp công nhận là loi tải sản đa sở hữu, trong 46 có thể thuộc sở bữu Nhà nước, có thể thuộc sở hữu tr nhân hoặc tập thé. Do chế độ sở hữu về BDS rất rõ rang, minh bạch nên việc mua, bán, chuyên nhượng loại tài sản này trên thị trường không bị pháp luật ngăn cấm. Về mặt pháp lý, người chủ sở hữu BĐS được Nhà nước cấp cho những loại giấy tờ có giá tri pháp lý (Giấy chứng nhận quyển sở hữu) bắt buộc dé khẳng định sở hữu và chủ quyền hợp pháp trước pháp luật và được pháp luật bảo vg. Nhưng ngược lại nếu không (hoặc chưa) có giấy chứng nhận trên thì việc chuyển nhượng hợp pháp BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn.
Trong khi chuyển nhượng một cách hợp pháp gặp nhiễu khó khăn như vậy. tì do áp lực của cung - sầu, người mua và người bán BĐS, người cho thuê và người thuê vẫn tiền hình các giao dich để thực hiện các chuyển nhượng, cho thuê ma không cần đến hai loi giấy trên. Những giao dich loại này đã tạo ra một loại thị trường “ngdm”, thị trường “phi chính quy” về BĐS, Điều đỏ cho thấy, các quy định pháp luật cảng đơn giản vi chặt chẽ về thủ tục, các chỉ phí liên quan đến việc mua bản càng ít thi việc mua bán diễn ra cảng nhanh vả thuận lợi. Thứ ba, độ tễ của cung và cầu vé BDS lớn hơn so với các hàng hoá khác.
Khi nhu cầu về một bàng hoá thông thường nào đó trên thị trường tăng lên thi các nhà cung cấp sẽ nhanh chóng tim mọi biện pháp để sản xuất hoặc nhập khẩu để cung. cắp, Đối với BĐS, do không thé “sin xuất" hoặc “nhập khẩu” đất đai nên khi cầu về BDS tăng thì cung trên thị trường không thé thích ứng nhanh chóng nhu cầu ấy. Thứ ae, những giao dịch trên thi trường BĐS cần những chuyên gia tư vẫn chuyên nghiệp có tinh độ cao. Đối với BĐS thi gi trị và giá cả của nó cũng có những đặc bgt.