CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE KHUNG GIÁ ĐẤT VA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ 1. Một số khái niệm 1. Khái niệm đất đai Có nhiều khái niệm về đất đai, tuy nhiên phổ biến nhất, đất đai thường được định nghĩa như là “một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian và địa hình và thường được gắn với một giá trị kinh tế với đại lượng giá dat/ha khi chuyền quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thé thi đất dai bao gồm phần tài nguyên sinh vật và biểu hiện giá trị kinh tế - xã hội của một thực thé tự nhiên” (tác giả Lê Quang Trí, 1998).
Theo Brikman và Smyth (1993) và Lê Quang Trí (2001), thì “Đất đai về mặt địa ly mà nói là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính mang tính ồn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyên theo chiều thắng từ trên xuống dưới, bao gồm: khí quyền, đất và các lớp địa chất, thủy quyền, quần thể thực vật và động vật. Bên cạnh đó còn là kết quả của hoạt động con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai”. Một định nghĩa hoàn chỉnh hơn như sau: “Đất đai là một diện tích khoanh vẽ bề mặt của trái đất, chứa đựng tat cả các đặc trưng của sinh - khí quyền ngay bên trên và bên đưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy, lớp trầm tích gan mat va két hop với du trử nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con người) và những kết quả về tự nhiên những hoạt động của con người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, hệ thống trữ nước và thoát nước, cơ sở hạ tầng kỹ thuật đường xá, nhà cửa)” - (Liên Hợp Quốc, 1994). Khái niệm giá đất và khung giá đất quy định Đất đai là thành phẩm của tự nhiên, bản thân nó không biểu hiện giá trị.
Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh khả năng, công dụng của đất dai trong hoạt động kinh tế như là sự sinh lợi, tạo dòng tiền chênh lệch trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Giá đất được nhắc tới là phương tiện thé hiện giá trị kinh tế của các hoạt động liên quan đến đối tượng là đất đai như chuyên quyền sử dụng đất trong thế chấp quyền sử dụng đất chuyên nhượng, thừa kế, góp vốn, chuyên đổi và thé chấp quyền sử dụng đất. Giá của đất phụ thuộc vào các giá trị, công dụng của đất phục vụ hoạt động của con người, bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược kinh tế của khu vực đất, mục tiêu lợi ích từ hoạt động kinh tế hay người sử dụng đất, thậm chí là từ yêu cầu quản lý đất đai, qua đó giá đất được hình thành.
Ở nước ta, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyên nhượng quyên sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chỉ trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế”. Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 có đề cập: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trỊ bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. “Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: (1) Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định căn cứ theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này; (2) Do hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng dat; (3) Do những người sử dung đất thoả thuận trong giao dinh giữa các bên về giá đất khi thực hiện các quyền chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dung đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.” Hiện nay có nhiều loại giá đất trên thị trường: “Giá đất theo thị trường: Hiện nay Nhà nước không quy định loại giá này, giá được hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước, quyết định do các bên thỏa thuận trong giao dịch đất đai như chuyên nhượng, cho thuê. Giá đất do Nhà nước quy định: Là giá do Nhà nước ấn định cụ thé trong các văn bản pháp luật, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất.
Theo Điều 112 Luật Dat đai năm 2013, xác định giá đất theo nguyên tắc sau: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giá đất phô biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyên nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng dat; 6 - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức gia như nhau. Giá đất do Nhà nước quy định gồm khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể với căn cứ pháp lý được ghi rõ trong các văn bản Luật, Nghị định: - Khung giá đất: Điều 113 Luật Dat dai 2013; Điều 113 Luật Dat đai 2013; - Bảng giá đất và giá đất cụ thể: Điều 114 Luật Đất đai 2013; Nghị định 44/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP.” Giá đất là thành phần đầu vào, tư liệu sản xuất thiết yếu trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đặc biệt là với nông nghiệp, chất lượng, thuộc tính của dat rat đáng được chú trọng. Đồng thời, đất đai tác động trực tiếp đến việc giải quyết nhà ở cho người dân. Vì vậy, việc xác định giá đất cần được thực hiện để đảm bảo giá đất cần được điều tiết ở mức hợp lý.
Khai niệm định gia đất Khái niệm phổ biến nhất về định giá là: “Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá được hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường”. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng và nó được một số tác giả định nghĩa như sau: - “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” theo GS. Sealrooke — viện đại hoc Portsmouth — Vương quốc Anh.
-“Dinh giá là một khoa hoc về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thé, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tat cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” theo GS. Lim Lan Yuan — khoa xây dựng và bat động sản — Dai học quốc gia Singapore. Phân loại đất đai Theo Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: “a) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: - Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; - Dat trồng cây lâu năm; - Đât rừng sản xuât; - Đất rừng phòng hộ; - Dat rừng đặc dung; - Dat nuôi trồng thủy sản; - Dat làm mudi; - Dat nông nghiệp khác gồm đất sử dụng dé xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kế cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. b) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: - Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; - Đất xây dựng trụ sở cơ quan; - Dat sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; - Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng tru sở của tô chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thê thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; - Dat sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; - Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử — văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; - Dat cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; - Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghị, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà dé chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
c) Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Đối với các quyết định về khung giá đất, đất đai được phân loại thành 3 loại, dựa vào mục đích sử dụng, đó là: đất ở, đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.