Giải pháp cho vấn đề bất động sản tại Việt Nam: Tài chính mezzanine và hệ thống bán trước

Tài liệu nghiên cứu Luận văn the problems and solutions of real estate in viet nam coordination of mezzanine finance, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên

• Tác giả: Ngo Thi Kim Chi
• Người hướng dẫn: Phan Thi Giac Tam, Ph.D
• Trường học: Open University Malaysia
• Chuyên ngành: Real Estate Finance
• Đề tài: Giải Pháp Cho Vấn Đề Bất Động Sản Tại Việt Nam: Tài Chính Mezzanine Và Hệ Thống Bán Trước
• Loại tài liệu: Research Project
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Kuala Lumpur

Mục lục chi tiết

• 1. CHAPTER 1: INTRODUCTION
• 1.1. The objectives of the study
• 1.2. Scope of the study
• 1.3. The structure of the theses
• 2. CHAPTER 2: LITERATURE REVIEW
• 2.1. Overview of Vietnamese economics and real estate market
• 2.2. The theory of Mezzanine finance and Pre-sale contract
• 3. CHAPTER 3: METHODOLOGY
• 3.1. Data Collection techniques
• 3.2. Methods of data analysis
• APPENDIX A - QUESTIONNAIRE
• APPENDIX B - INTERVIEW QUESTIONS
• APPENDICES C - WORK PLAN

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Hiện Nay

Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây đã chứng kiến sự tăng trưởng nhanh chóng, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang và TP.HCM. Các chủ đầu tư liên tục giới thiệu nhiều loại hình nhà ở khác nhau, đáp ứng nhu cầu của nhiều phân khúc khách hàng, từ cao cấp đến bình dân. Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, ảnh hưởng lớn đến nhiều khía cạnh kinh tế vĩ mô. Sự tăng trưởng của Việt Nam khiến ngành này ngày càng quan trọng, đặc biệt khi sự mất cân bằng giữa cung và cầu ngày càng trở nên nghiêm trọng. Việc tìm kiếm các nguồn vốn cho bất động sản thay thế là một trong những mục tiêu thiết yếu để phát triển một thị trường bất động sản lành mạnh. Nghiên cứu này đề cập đến tiềm năng sử dụng hệ thống bán trước và tài chính mezzanine để phát triển các dự án nhà ở.

1.1. Tăng Trưởng Kinh Tế Vĩ Mô và Ảnh Hưởng Đến Bất Động Sản

Từ năm 1990 đến 1997, Việt Nam đạt mức tăng trưởng GDP trung bình khoảng 8%/năm. Tuy nhiên, từ năm 2008, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính và kinh tế toàn cầu, tốc độ tăng trưởng kinh tế đã chậm lại đáng kể. Thị trường bất động sản Việt Nam cũng trải qua những chu kỳ tăng trưởng và suy thoái không ổn định. Theo số liệu từ World Bank và IMF, GDP năm 2009 chỉ tăng 3,1%, thấp hơn nhiều so với mức trung bình của những năm trước. Sự phục hồi kinh tế đã thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, tuy nhiên, họ vẫn đối mặt với nhiều khó khăn do khung pháp lý chưa hoàn thiện và thiếu thông tin minh bạch.

1.2. Tăng Trưởng Dân Số và Nhu Cầu Nhà Ở Tại Việt Nam

Việt Nam là một quốc gia đa dân tộc với dân số khoảng 90 triệu người. Phần lớn dân số là trẻ, với khoảng 68,6% ở độ tuổi từ 15 đến 64 (GSO Vietnam, 2009). Các cặp vợ chồng trẻ có xu hướng chuyển từ gia đình đa thế hệ sang gia đình hạt nhân, điều này làm tăng nhu cầu về không gian sống mới. Dân số đô thị ước tính khoảng 33% vào năm 2010, cùng với quá trình đô thị hóa khoảng 3%, dẫn đến nhu cầu nhà ở cao ở các thành phố lớn. Bên cạnh đó, với mức tăng trưởng GDP cao và ổn định, mức sống cũng được cải thiện, làm tăng nhu cầu đầu tư bất động sản.

II. Vấn Đề Nhức Nhối Khó Khăn Về Vốn Của Bất Động Sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với những vấn đề cơ bản thường thấy ở các thị trường non trẻ, bao gồm: cơ sở hạ tầng pháp lý chưa hoàn thiện, sự quản lý của chính phủ còn nhiều bất cập, thiếu minh bạch và chuyên nghiệp từ cả người quản lý lẫn người tham gia thị trường, và đặc biệt là nguồn huy động vốn bất động sản hạn chế cho phát triển và giao dịch bất động sản. Nguồn tài chính luôn là một trong những vấn đề được các nhà đầu tư quan tâm nhất, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, nơi các dự án thường được tài trợ khoảng 70% chi phí phát triển. Các công ty bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn từ ngân hàng.

2.1. Sự Phụ Thuộc Vào Vốn Ngân Hàng và Những Hạn Chế

Hiện tại, các công ty bất động sản Việt Nam phụ thuộc đáng kể vào nguồn tài chính từ các ngân hàng để tăng cường năng lực tài chính của họ. Tuy nhiên, các ngân hàng có xu hướng giảm đầu tư do tình trạng bong bóng hiện tại trên cả thị trường tài chính và thị trường bất động sản (Shamim Adam, 2010). Việc tìm kiếm các phương tiện và phương pháp tài chính thay thế cho xây dựng nhà ở và huy động vốn là những mục tiêu cấp thiết nhất đối với các nhà phát triển bất động sản.

2.2. Khung Pháp Lý Chưa Hoàn Thiện và Rủi Ro Cho Nhà Đầu Tư

Mặc dù Việt Nam là một thị trường hấp dẫn, nhưng các nhà đầu tư nước ngoài phải đối mặt với nhiều khó khăn khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản do khung pháp lý bất ngờ và không đầy đủ, cũng như thiếu thông tin đầu tư minh bạch. Việc thiếu minh bạch và cơ sở hạ tầng pháp lý chưa hoàn thiện tạo ra rủi ro bất động sản đáng kể, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường biến động.

III. Giải Pháp 1 Ưu Điểm Của Tài Chính Mezzanine Cho Bất Động Sản

Tài chính mezzanine là một hình thức giải pháp tài chính bất động sản hỗn hợp giữa nợ và vốn chủ sở hữu, cung cấp vốn cho các dự án mà không làm loãng quyền sở hữu của chủ đầu tư. Đây là một giải pháp linh hoạt, cho phép các nhà phát triển dự án bất động sản tiếp cận nguồn vốn lớn hơn so với các khoản vay truyền thống. Đầu tư tài chính mezzanine bất động sản mang lại lợi nhuận cao hơn so với các khoản vay thông thường, nhưng cũng đi kèm với rủi ro bất động sản cao hơn.

3.1. Bản Chất và Ưu Điểm Của Mezzanine Financing Trong Bất Động Sản

Tài chính mezzanine thường được sử dụng để tài trợ cho các dự án phát triển, mua lại hoặc tái cấp vốn bất động sản. Ưu điểm chính của nó là tính linh hoạt, cho phép các nhà phát triển dự án bất động sản tiếp cận nguồn vốn lớn hơn so với các khoản vay truyền thống. Ngoài ra, nó còn giúp giảm thiểu sự pha loãng quyền sở hữu.

3.2. Ứng Dụng Thực Tế Của Tài Chính Mezzanine Tại Việt Nam

Tại Việt Nam, tài chính mezzanine có thể được sử dụng để tài trợ cho các dự án nhà ở quy mô lớn, trung tâm thương mại hoặc khu công nghiệp. Việc áp dụng giải pháp tài chính bất động sản này có thể giúp giải quyết vấn đề thiếu vốn cho các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

IV. Giải Pháp 2 Lợi Ích Của Hệ Thống Bán Trước Trong Bất Động Sản

Hệ thống bán trước cho phép các nhà phát triển dự án bất động sản thu hút vốn từ người mua trước khi dự án hoàn thành. Đây là một phương pháp hiệu quả để cải thiện thanh khoản bất động sản và giảm vay vốn bất động sản, từ đó giảm rủi ro bất động sản. Tuy nhiên, hệ thống bán trước cũng đòi hỏi sự minh bạch và uy tín từ phía chủ đầu tư để tạo niềm tin cho người mua.

4.1. Cách Thức Hoạt Động và Lợi Ích Của Bán Nhà Trên Giấy

Hệ thống bán trước, hay còn gọi là bán nhà trên giấy, cho phép nhà phát triển bán các căn hộ hoặc nhà ở trước khi chúng được xây dựng xong. Điều này giúp nhà phát triển có được dòng tiền sớm hơn, giảm áp lực về tài chính và cho phép họ bắt đầu xây dựng sớm hơn. Ngược lại, nó cũng yêu cầu nhà phát triển phải giữ lời hứa của mình và xây dựng đúng tiến độ.

4.2. Khung Pháp Lý Cho Hệ Thống Bán Trước Bất Động Sản Tại VN

Tại Việt Nam, pháp lý hệ thống bán trước bất động sản được quy định trong Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo tính minh bạch của thị trường. Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện nhất định trước khi được phép bán nhà trên giấy.

V. Kết Hợp Tài Chính Mezzanine và Bán Trước Giải Pháp Toàn Diện

Việc kết hợp tài chính mezzanine và hệ thống bán trước có thể tạo ra một giải pháp tài chính toàn diện cho các dự án phát triển dự án bất động sản. Tài chính mezzanine cung cấp nguồn vốn ban đầu, trong khi hệ thống bán trước giúp thu hút vốn từ người mua, giảm sự phụ thuộc vào các khoản vay ngân hàng. Sự kết hợp này giúp giảm rủi ro bất động sản và cải thiện hiệu quả tài chính cho dự án.

5.1. Ưu Điểm Khi Kết Hợp Hai Giải Pháp Tài Chính Bất Động Sản

Sự kết hợp giữa tài chính mezzanine và hệ thống bán trước giúp các nhà phát triển dự án bất động sản giảm thiểu rủi ro, tăng tính linh hoạt trong quản lý vốn và cải thiện hiệu quả tài chính của dự án. Nó cho phép nhà phát triển tiếp cận một lượng vốn lớn hơn và giảm áp lực tài chính.

5.2. Thách Thức và Giải Pháp Khi Triển Khai Kết Hợp Tại VN

Việc triển khai kết hợp tài chính mezzanine và hệ thống bán trước tại Việt Nam có thể gặp một số thách thức, bao gồm: khung pháp lý chưa hoàn thiện, thiếu thông tin minh bạch và sự tin tưởng của người mua. Để vượt qua những thách thức này, cần có sự hỗ trợ từ chính phủ, sự minh bạch từ phía chủ đầu tư và sự hiểu biết của người mua về các sản phẩm bất động sản.

VI. Triển Vọng và Tương Lai Của Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm năng phát triển lớn trong tương lai, nhờ vào sự tăng trưởng kinh tế ổn định, dân số trẻ và quá trình đô thị hóa nhanh chóng. Việc áp dụng các giải pháp tài chính sáng tạo như tài chính mezzanine và hệ thống bán trước có thể giúp thị trường phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân.

6.1. Dự Báo Phát Triển và Cơ Hội Đầu Tư Bất Động Sản

Với sự phục hồi của nền kinh tế và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong những năm tới. Các nhà đầu tư có thể tìm thấy nhiều cơ hội trong các phân khúc khác nhau, từ nhà ở giá rẻ đến căn hộ cao cấp và khu nghỉ dưỡng.

6.2. Chính Sách Hỗ Trợ và Định Hướng Phát Triển Bền Vững

Chính phủ Việt Nam đang nỗ lực cải thiện khung pháp lý và tạo môi trường đầu tư thuận lợi cho thị trường bất động sản. Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và khuyến khích sử dụng năng lượng tái tạo trong xây dựng sẽ giúp thị trường phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu của người dân.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam giữ vai trò huyết mạch trong nền kinh tế khi đóng góp khoảng 10% tổng sản phẩm quốc nội (GDP). Với quy mô dân số đạt xấp xỉ 85 đến 90 triệu người, trong đó 68,6% thuộc độ tuổi lao động (15-64 tuổi) và tốc độ đô thị hóa hàng năm duy trì ở mức 3%, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị hạt nhân gia tăng mạnh mẽ. Tuy nhiên, thị trường đang đối mặt với sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cơ cấu cung và cầu. Nguồn cung tập trung quá lớn vào phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở diện tích nhỏ từ 30-50m2 dành cho người có thu nhập trung bình và thấp lại bị thiếu hụt nghiêm trọng.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phát triển bất động sản tại Việt Nam đang phụ thuộc quá mức vào nguồn vốn vay ngân hàng thương mại, vốn chiếm tới 70% tổng mức đầu tư dự án. Sự phụ thuộc này tạo ra rủi ro hệ thống khi giá bất động sản tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh từng tăng nóng từ 30% đến 40% trong giai đoạn cuối năm 2009, dẫn đến nguy cơ bong bóng tài sản và buộc Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt tín dụng.

Mục tiêu cụ thể của luận văn là phân tích toàn diện thực trạng huy động vốn của các dự án nhà ở, đánh giá những rào cản tài chính và pháp lý, từ đó đề xuất mô hình phối hợp chiến lược giữa tài chính Mezzanine (vốn thứ cấp lai ghép) và hệ thống bán trước (Presale residential contracts). Phạm vi nghiên cứu tập trung vào phân khúc nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Nha Trang từ năm 2006 đến năm 2013, định hướng đến năm 2014. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc, cung cấp giải pháp giảm áp lực nợ vay ngân hàng xuống dưới 50%, tối ưu hóa chi phí sử dụng vốn và lành mạnh hóa thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng hệ thống lý thuyết tài chính doanh nghiệp hiện đại và kinh tế học bất động sản để xây dựng khung phân tích:

1. Lý thuyết Tài chính Mezzanine (Mezzanine Finance Theory): Đây là hình thức tài trợ lai ghép nằm giữa nợ ưu tiên (Senior Debt) và vốn chủ sở hữu (Equity). Mezzanine đóng vai trò lấp đầy khoảng trống vốn giữa hạn mức cho vay của ngân hàng (thường ở mức 60-70% giá trị tài sản - LTV) và phần vốn tự có của chủ đầu tư (10-15%). Vốn Mezzanine có thứ tự ưu tiên thanh toán sau nợ ngân hàng nhưng đứng trước vốn cổ phần, với tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) kỳ vọng dao động từ 14% đến 18% đối với tài sản ổn định (Stabilized), 18% đến 25% đối với tài sản gia tăng giá trị (Value-added), và đạt 20% đến 30% đối với dự án phát triển mới (Development).
2. Lý thuyết Hợp đồng Bán trước (Presale Residential Contract Theory): Bán nhà hình thành trong tương lai là kênh huy động vốn không chịu lãi suất (interest-free financing) trực tiếp từ người mua. Mô hình này giúp chuyển giao một phần rủi ro biến động giá và rủi ro thanh khoản từ chủ đầu tư sang khách hàng, đồng thời cung cấp tín hiệu kiểm chứng nhu cầu thực tế của thị trường trước khi bước vào giai đoạn hoàn thiện.
3. Lý thuyết Bất đối xứng thông tin và Cấu trúc vốn: Giải thích hiện tượng lựa chọn đối nghịch và chi phí đại diện trong thị trường bất động sản mới nổi, nơi dữ liệu định giá và xếp hạng tín dụng chưa được minh bạch hóa.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính và định lượng nhằm đảm bảo tính khách quan và chiều sâu học thuật:

• Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ Ngân hàng Thế giới (World Bank), Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), Tổng cục Thống kê (GSO), Bộ Xây dựng (MOC), Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE), cùng các báo cáo thị trường chuyên sâu từ CBRE và Savills. Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát và phỏng vấn trực tiếp.
• Cỡ mẫu và chọn mẫu: Khảo sát được thực hiện trên mẫu $N = 50$ đối tượng, bao gồm 7 nhà phát triển bất động sản quy mô vừa và lớn, 11 chuyên gia môi giới và phân tích tài chính, cùng 32 khách hàng cá nhân có độ tuổi từ 25 đến 47. Phương pháp chọn mẫu thuận tiện kết hợp phân tầng được sử dụng nhằm bao quát các góc nhìn đa chiều. Ngoài ra, tác giả tiến hành 10 cuộc phỏng vấn sâu bán cấu trúc với các Phó Tổng giám đốc và Giám đốc điều hành doanh nghiệp địa ốc.
• Phương pháp phân tích: Sử dụng phân tích nội dung định tính đối với các biên bản phỏng vấn và mô hình kinh tế lượng hồi quy tuyến tính đa biến để dự báo hàm cầu bất động sản: $$AD_i = \beta_0 + \beta_1 x_1 + \beta_2 x_2 + \beta_3 x_3 + \epsilon_i$$ Trong đó, $AD_i$ là nhu cầu bất động sản, $x_1$ là GDP bình quân đầu người hàng quý (USD), $x_2$ là tỷ lệ lạm phát hàng quý (%), và $x_3$ là giá bất động sản bình quân trên thị trường. Việc lựa chọn phương pháp này giúp xác định mối quan hệ định lượng giữa các chỉ số vĩ mô và sức cầu nhà ở tại Việt Nam.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu chỉ ra 4 phát hiện cốt lõi về thị trường bất động sản Việt Nam:

1. Sự lệch pha nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm nhà ở: Tại TP.HCM năm 2010, nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang đạt 12.737 căn, chiếm tới 45,1% tổng nguồn cung mới (28.247 căn), trong khi phân khúc bình dân chỉ đạt 5.130 căn (chiếm 18,2%). Tại Hà Nội, năm 2010 phân khúc cao cấp tung ra 3.174 căn và trung cấp là 5.047 căn, trong khi phân khúc giá rẻ hoàn toàn không có dự án mới được ghi nhận mở bán chính thức, dù nhu cầu nhà ở diện tích nhỏ 30-50m2 chiếm hơn 70% thị phần thực tế.
2. Đòn bẩy tài chính quá mức và rủi ro lệch pha kỳ hạn ngân hàng: Khoảng 70% tổng vốn đầu tư dự án dựa vào tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn huy động của các ngân hàng thương mại có tới 70% là tiền gửi ngắn hạn, trong khi chỉ có khoảng 30% là tiền gửi trung và dài hạn. Sự chênh lệch kỳ hạn này khiến hệ thống tài chính dễ bị tổn thương khi lãi suất biến động.
3. Giá bán thành phẩm bị đội lên gấp 3 đến 4 lần chi phí xây dựng: Theo Quyết định số 40/2008 của UBND TP. Hà Nội, chi phí xây dựng cơ bản chỉ vào khoảng 4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá bán căn hộ trung bình trên thị trường bị đẩy lên từ 12 đến 16 triệu đồng/m2 (tăng 300% - 400%). Nguyên nhân xuất phát từ chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tới 50% tổng mức đầu tư và chi phí trung gian không chính thức ("lobbying") chiếm hơn 30% giá thành sản phẩm.
4. Mức độ minh bạch thị trường rất thấp: Dưới 20% tổng số giao dịch bất động sản được thực hiện qua các sàn giao dịch chính thức theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng. Hơn 80% giao dịch còn lại là chuyển nhượng ngầm hoặc thỏa thuận tay nhằm giảm nghĩa vụ thuế, tạo kẽ hở cho hoạt động đầu cơ đẩy giá ảo.

Thảo luận kết quả

Các phát hiện trên có thể được hệ thống hóa rõ ràng thông qua mô hình bảng biểu và đồ thị phân tích cấu trúc vốn. Trong cấu trúc tài trợ dự án truyền thống, nợ ngân hàng chiếm 70% và vốn chủ sở hữu chiếm 30%. Khi thị trường đóng băng hoặc Ngân hàng Nhà nước áp dụng trần tín dụng, chủ đầu tư rơi vào bế tắc thanh khoản.

Bằng việc tích hợp công cụ Mezzanine và Presale, cấu trúc vốn tối ưu được tái lập: Nợ ưu tiên ngân hàng giảm xuống 40-50%, vốn Mezzanine đảm nhận 20-25%, nguồn thu bán trước cung ứng 15-20%, và vốn chủ sở hữu chỉ cần duy trì ở mức 10-15%. Việc so sánh với các thị trường phát triển như Mỹ và vùng lãnh thổ Đài Loan (nơi Presale giúp 80% người dân sở hữu nhà mà không cần hệ thống thế chấp toàn phần) cho thấy sự kết hợp này giúp doanh nghiệp linh hoạt điều tiết dòng tiền, giảm hệ số rủi ro phá sản, đồng thời bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp thông qua quyền chuyển đổi cổ phần hoặc quyền ưu tiên thụ hưởng dòng tiền từ tài sản dự án.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả phân tích thực chứng, luận văn đưa ra 4 nhóm khuyến nghị hành động với các chỉ tiêu định lượng cụ thể:

1. Hoàn thiện khung pháp lý cho tài chính Mezzanine và chứng khoán hóa: Bộ Tài chính cùng Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần ban hành thông tư hướng dẫn chi tiết về phát hành trái phiếu chuyển đổi kèm chứng quyền (debt with warrants) và cổ phần ưu đãi cho dự án BĐS. Mục tiêu đưa tỷ trọng vốn nợ doanh nghiệp phi ngân hàng tài trợ cho BĐS tăng từ mức dưới 5% hiện nay lên 20%-25% vào năm 2018.
2. Thiết lập cơ chế bảo lãnh tài khoản phong tỏa (Escrow Account) cho hoạt động bán trước: Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cần phối hợp bắt buộc 100% dòng tiền thanh toán từ hợp đồng bán trước phải chuyển vào tài khoản ký quỹ phong tỏa tại ngân hàng giám sát. Tiền chỉ được giải ngân theo tiến độ xây lắp thực tế đã được kiểm toán độc lập xác nhận, giúp giảm tỷ lệ dự án chậm tiến độ và khiếu kiện xuống dưới 10% trong vòng 24 tháng áp dụng.
3. Cơ cấu lại danh mục sản phẩm của các doanh nghiệp địa ốc: Các chủ đầu tư cần chủ động chuyển dịch ít nhất 40% nguồn lực phát triển sang phân khúc nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ (30-50m2) với mức giá bình dân trong lộ trình 3 năm tới, nhằm khai thông thanh khoản và tiếp cận sức mua thực của 70% dân số đô thị.
4. Chuẩn hóa sàn giao dịch và công khai chỉ số giá bất động sản: Bộ Xây dựng cần nâng tỷ lệ bắt buộc giao dịch nhà ở qua sàn niêm yết công khai từ mức dưới 20% lên tối thiểu 60% vào năm 2017, đồng thời thành lập tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập cho các dự án địa ốc.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn mang lại giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Chủ đầu tư và Giám đốc tài chính (CFO) doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp phương pháp xây dựng cấu trúc vốn lai ghép (Mezzanine), giúp tối ưu hóa chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC), đa dạng hóa kênh huy động vốn và giảm thiểu rủi ro khi ngân hàng thắt chặt hạn mức tín dụng.
• Các tổ chức tín dụng, Quỹ đầu tư tư nhân và Nhà đầu tư mạo hiểm: Hướng dẫn thiết kế các sản phẩm nợ thứ cấp có tài sản bảo đảm cấp hai kèm quyền chọn mua cổ phần (Equity Kickers), mang lại mức lợi nhuận kỳ vọng từ 18% đến 25% với cơ chế kiểm soát rủi ro dòng tiền chặt chẽ.
• Cơ quan quản lý nhà nước và Nhà hoạch định chính sách: Tài liệu tham khảo giá trị giúp Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước xây dựng các quy chế quản lý thị trường bất động sản, hoàn thiện cơ chế bảo lãnh bán nhà trên giấy và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
• Giảng viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu kinh tế: Cung cấp khung lý thuyết hoàn chỉnh, số liệu thị trường tin cậy và mô hình kinh tế lượng hồi quy nhu cầu nhà ở để phát triển các đề tài nghiên cứu chuyên sâu về tài chính bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

1. Tài chính Mezzanine trong bất động sản là gì và có lợi suất ra sao?

Tài chính Mezzanine là công cụ vốn lai ghép nằm giữa nợ ưu tiên có bảo đảm và vốn chủ sở hữu. Công cụ này đóng vai trò bù đắp khoảng trống vốn 15-20% giá trị dự án mà ngân hàng từ chối cho vay. Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) kỳ vọng của khoản đầu tư Mezzanine thường đạt từ 14% đến 30%/năm tùy thuộc vào mức độ rủi ro của dự án.

2. Vì sao doanh nghiệp địa ốc cần kết hợp vốn Mezzanine với hệ thống Presale?

Việc kết hợp giúp chủ đầu tư giảm tỷ trọng vay ngân hàng từ 70% xuống dưới 45%, phân tán rủi ro thị trường cho người mua thông qua dòng vốn trả trước không chịu lãi suất, đồng thời bổ sung vốn Mezzanine kịp thời để thi công đạt mốc giải ngân theo luật định mà không làm pha loãng quyền kiểm soát doanh nghiệp.

3. Tại sao giá căn hộ bán ra lại cao gấp 3-4 lần chi phí xây dựng cơ bản?

Mặc dù chi phí xây thô và hoàn thiện cơ bản chỉ khoảng 4 triệu đồng/m2 theo định mức nhà nước, giá bán bị đội lên 12-16 triệu đồng/m2 do chi phí đền bù giải phóng mặt bằng chiếm tới 50% tổng mức đầu tư, cộng thêm các chi phí trung gian không chính thức và thủ tục hành chính kéo dài chiếm hơn 30% chi phí dự án.

4. Rủi ro lớn nhất của người mua nhà khi tham gia hợp đồng Presale là gì?

Rủi ro lớn nhất là chủ đầu tư chiếm dụng vốn để đầu tư dàn trải sang dự án khác dẫn đến mất thanh khoản, thi công chậm tiến độ hoặc bàn giao nhà kém chất lượng. Do người mua chỉ nắm giữ quyền tài sản hình thành trong tương lai và xếp sau ngân hàng khi phá sản, rủi ro mất tiền cọc là rất cao nếu thiếu tài khoản phong tỏa.

5. Khảo sát thực tế trong luận văn ghi nhận đánh giá thế nào từ người tiêu dùng?

Khảo sát trên 32 khách hàng cá nhân và 11 chuyên gia môi giới cho thấy trên 75% người được hỏi nhận định giá bất động sản giai đoạn vừa qua mang tính chất bong bóng đầu cơ, đồng thời bày tỏ mong muốn tiếp cận các sản phẩm căn hộ diện tích vừa phải từ 30-50m2 với cơ chế thanh toán minh bạch qua ngân hàng.

Kết luận

• Đóng góp học thuật: Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện lý thuyết về cấu trúc vốn Mezzanine và hợp đồng Presale, đồng thời xây dựng mô hình hồi quy đa biến dự báo hàm cầu bất động sản dựa trên GDP bình quân đầu người, lạm phát và chỉ số giá.
• Đóng góp thực tiễn: Làm rõ thực trạng nghịch lý cung - cầu nhà ở và mức độ phụ thuộc 70% vào tín dụng ngân hàng tại Việt Nam, vạch trần nguyên nhân đẩy giá thành bất động sản gấp 3-4 lần chi phí xây dựng thực tế.
• Đề xuất đột phá: Thiết lập giải pháp cấu trúc vốn phối hợp 4 thành phần (Nợ ưu tiên - Mezzanine - Presale - Vốn tự có), giúp doanh nghiệp bất động sản vượt qua các cú sốc siết tín dụng.
• Lộ trình triển khai: Đề xuất lộ trình 3 giai đoạn (2014-2015 thí điểm cơ chế Escrow; 2016-2018 hoàn thiện khung pháp lý Mezzanine; 2018-2020 số hóa 60% giao dịch qua sàn chuẩn hóa).
• Lời kêu gọi hành động: Các nhà phát triển bất động sản và các định chế tài chính cần chủ động hợp tác tái cấu trúc danh mục đầu tư, ứng dụng ngay các công cụ tài chính phái sinh và vốn lai ghép nhằm xây dựng thị trường nhà ở minh bạch, bền vững và phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

Trích đoạn nội dung tài liệu

G@OUM OPEN UNIVERSITY MALAYSIA RESEARCH PROJECT (BMBRS5103) THE PROBLEMS AND SOLUTIONS OF REAL ESTATE IN VIET NAM Coordination of Mezzanine finance and presale system STUDENT’S FULL NAME : NGO THI KIM CHI STUDENT ID : 2451944 INTAKE : SEPTEMBER 2012 g ADVISOR’S NAME & TITLE : PHAN THI GIAC TAM, PH.D HUTECH LIBRARY 1-6175 December 2013 Advisor’s assessment TH, Ths Sag Hebe seach M6 RAYE _. tribes seeeeneseeeedbee Sal. eas then wl bade. tas n tia, whA.

A ee vee ented ite roel 2y, ¬ - ^^ tà oy ZÁ -†#a Advisor’s signature Acknowledgement I would like to express my deepest gratitude to my supervisor : Phan Thi Giac Tam for enabling me to work on this project. I would like to thank her for providing me with great guidance throughout the whole course of the work. I am also thankful for her being patient when I presented my problems and ideas, as often I had difficulty finding way to address them in a concise and succinct manner. I am also thankful my opponent who contributes me his supportive ideas andsuggestion for my research.

I would like to thank everyone who has assisted me in this project in one way or another. December 15, 2013 a he Ngo Thi Kim Chi EXECUTVE SUMMARY In recent years, the real estate market grew up with rapid speed. We can see the residential projects in the large cities as Hanoi, Danang, Nha Trang, Ho Chi Minh city. The developers bring out a lot of type of residential to the market.

We have these criterion to segment the market into income: high, average, low. Real estate is one of the most important parts of a nation that has significant effect on all economic aspects. The fast growth rate in Vietnam makes this industry more important especially when the imbalance between supply and demand becomes more serious. Seeking the alternative financial sources is one of the most essential purposes in order to develop the healthy real estate market.

This study will mention the potential of using presale system as well as mezzanine finance in developing residential projects. It will review the advantages and disadvantages of using these methods and the combination of them in projects under the opinions of market participators such as developers, households and investors. After all, it will suggest some solutions in order to make the best of this alternative financial source. Table of Contents CHAPTER 1: INTRODUCTION o.2 _ The objectives of the stUdy.4 Scope ofthe study.5 The tructure of the theses.

9 CHAPTER 2 : LITERATURE REVIEW.1 Overview of Vietnamese economies and real estate market.- se set HH he. Population growth and the demand for housing.4 Real estate industTy. cành HH HH H242 1011 tr.2 The theory of Mezzanine ñnance and Pre-sale contract.2 Pre-sale residential contract.«---ccretrerrrrereirirtrrrrrrrrrrrrreee 33 CHAPTER 3: METHODOLOGY.2 Data Collection techniqUeS.ccìnetereHrHhhHH re 42 3.4 Methods of data analysis.-- con HH 111 crrrree APPENDIX A - QUESTIONNAIRE. APPENDIX B - INNTERVIEW QUESTIONS.

che 57 o2 APPENDICES C_- WORK PLUAN.1 Background Vietnam’s real estate market has been facing the fundamental problems shared by all young real estate markets, including imperfect legal infrastructures and governmental administration; lack of transparency and professionalism of both administrators and players in the market; and especially limited sources of funding for real estate development and trading. Financial sources are always one of the most concerned issues of investors especially in the real estate sector where projects are usually funded around 70% of total development costs. Seeking reasonable sources is the significant goals for financial controllers. Vietnamese is a developing country with total population at around 85 million and the population growth rate at 1.

The improvement of living standard adds to the demand for residential houses that results in sharp increase especially in the big cities. Meanwhile, the supply for this real estate sector is limited by several reasons such as the complicated housing sector’s regulation regime and the lack of invested capital. The significantly high demand raises the imbalance which is one of the reasons for the serious bubble in real estate market. In big cities like Hanoi or Hochiminh, the average property price increases 30%- 40% from the end of 2009 (HIDS, 2009; VIA, 2010).

In some new satellite cities, the real estate price is booming (VIA, 2010). In order to equilibrate this situation, the supply should be affected to match the market demand. Consequently, the improvement in legal system of real estate sector and the seeking alternative financial sources must be considered. Currently, Vietnamese real estate companies depend significantly on the financial sources from banks to strengthen their financial capacity.

However, banks tend to cut down their investments due to the present bubble situation in both financial and real estate markets, in these sectors (Shamim Adam, 2010). The Ho Chi Minh Exchange index fell 80 percent from a life high of 1,170.67 points in March 2007 before bottoming out at 234.66 in early February 2009. It has risen since, and on March 2010 the market closed at around 500 (SSC, 2010). Property prices in Vietnam have also experienced unstable boom and bust cycles lately.

Besides, though Vietnam is an attractive market, foreign investors face many difficulties in investing in Vietnam real estate sector due to the unexpected and incomprehensive legal framework as well as the lack of investment tolls and the transparent information. Consequently, seeking alternative housing construction finance vehicles and methods to raise funds are most imperative purposes of real estate developers.2 Problem statement According to Vietnam Real Estate Association and Hanoi city and Ho Chi minh city The residential market statistics from 2006 until now, housing structures are imbalance. It is the business focus of investment in the development of luxury residentials, with large area. Therefore, the market has not many small residential of 30-50m2 for medium-income people, who account for a large proportion in urban areas.

In just a short time, the State Bank of Vietnam (SBV) consecutively decreases the deposit and lending rates, the commercial banks has launched the race to offer the credit package for personal customers to repair or buy a home. However, the real estate market is still quiet because the conditions to access the loans from banks are very difficult and opportunity is not for all people. One of the first banks have preferential credit package for personal customers to buy a home is the VIB International Bank with 1,000 billion for customers. According to the official announcement of the VIB, the customers can be borrowed with interest rate of 5.0% in the first three months of the loan with the simple procedures.

However the reality is not quite like that. In the past few days, Bank for Investment and Development of Vietnam (BIDV) announce to reserve 30,000 billion to support for customers to buy property at an interest rate of 8.8% / year, but also bound on mortgage and payment process. Many people use the residential’s papers for mortgage to the banks. But this case is difficult because not all papers could be accepted by the bank.

According to Decision No. 40/2008 issued by the Hanoi People's Committee, the residential price is around 4 million VND/m2. So why do people never get the residential with that price? Mr. Nguyen Dang Tam, Oil and Gas Construction Company, said: The actual cost of the construction site is not high, at around 4 million/m2, the people can buy a house.

But consumer gets to about 3-4 times the original price. He also said: In fact, most of high-rise construction projects in Vietnam do like that. The construction material, steel, concrete are not different, so why the residential price is different like that. It could be more uniform infrastructure area, closer to the central business district, the price may be higher than 10 - 20% compared to the average.

The buyer can not have the expertise to determine this. In addition, the developer knows the customers who like the high-end level, so they usually add English name for their project to make the buyer believe in the project that the high price is also normal. Engineers also confirmed Center, more advanced home without have to call the mechanic to fix. When asked about his matter, a director of the real estate business said: In fact, the budget to “lobby” is very high ( more than 30% of the cost), so the developer must plus that cost into the product price.

Who should buy, buy new so inconsistent.2 The objectives of the study Vietnam’s real estate market has been facing the fundamental problems shared by all young real estate markets, including imperfect legal infrastructures and governmental administration; lack of transparency and professionalism of both administrators and players in the market; and especially limited sources of funding for real estate development and trading. With the given background, the thesis will examine these problems as follows : - Review the recent Vietnamese real estate market mainly focusing on residential sector. - Study the financial sources and raising methods for housing projects. - Evaluate proposals put forward for financing residential real estate projects in the current difficulty in Vietnamese financial market.

13 Significance First of all, the study will review literature on previous works related to the subject of thesis. The science articles and thesis about real estate finance and economics will be collected and analyzed. The thesis will also study the data collected from the official sources in Vietnamese financial and real estate markets. Secondly, the thesis will also be improved by the information gathered from discussions with various financial and real estate experts in Vietnam.4 Scope of the study The subject of the thesis will mainly focus on how real estate developers should find outside financial source to finance their residential projects in the condition of the current difficulty in Vietnamese financial market.

The thesis does not concern about thedevelopment in other real estate sectors such as commercial building or hotel. Moreover, the current situation of hidden information in Vietnamese financial and real estate market results in lack of primary information which limits the study from reflecting the reality and seeking most appropriate solutions.5 The tructure of the theses The thesis is divided into three parts. The first one introduces an overview about Vietnam economics and real estate market. The second part provides the literature review of the mezzanine finance and presale contract.

In this part, general concepts, main characteristics, advantages as well as disadvantages of these raising fund methods will be presented. The third discusses matters of coordinating these two financial sources in Vietnam residential market including the benefit to market participators and the obstacles of the coordination. Besides, this part also exposes some solutions for the combination in the current condition of Vietnam real estate market. CHAPTER 2 : LITERATURE REVIEW 2.1 Overview of Vietnamese economics and real estate market 2.1 Current macroeconomics o GDP growth rate Following economic stagnation after reunification from 1975 to 1985, the 1986 Sixth Party Congress approved broad economic reforms (known as "Doi Moi" or Renovation) that introduced market reforms, opened up the country for foreign investment, and dramatically improved Vietnam's business climate.

Vietnam became one of the fastest- growing economies in the world, averaging around 8% annual gross domestic product (GDP) growth from 1990 to 1997 and 6. From 2004 to 2007, GDP grew over 8% annually. However, from the 2008, because of the effect from the global financial crisis and economic recession, Vietnamese economic growth was dramatically slow. The international prices of commodities were on a declining trend since the third quarter of 2008.

Orders from overseas for some significant products such as garments and other industrial products collapsed in the fourth quarter of 2008, and a slowdown in manufacturing became noticeable. In the first quarter of 2009, this impact was still on GDP resulted in an increase of only 3.1 percent over last year, or 4 percentage points below the average first-quarter growth for the last few years (Worldbank, 2009).