MỞ ĐẦU PHAN 1 báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu PHAN 2 các chuyên đề nghiên cứu te Chuyên đề 1 Khái quát về thế chấp theo quy định của BLDS và 73 một số văn bản pháp lý tín dụng có liên quan Chuyên đề 2 Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ giữa hợp đồng 89 thế chấp tài sản và hợp đồng tín dụng Chuyên đề 3 Chủ thé của hợp đồng thé chấp dé bảo đảm thực 104 hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay trong các hợp đồng tín dụng Chuyên đề 4 Đối tượng của hợp đồng thế chấp nhà ở và quyền 122 sử dụng đất Chuyên đề 5 Thế chấp tài sản theo pháp luật của một số quốc 145 gia trên thé giới Chuyên đ 6 Điều kiện dé thực hiện hợp đồng thé chấp 165 Chuyên đề 7 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế 181 chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay trong các hợp đồng tin dụng Chuyên đề 8 Thực trạng thấm định, định giá tài sản thế chấp và 194 giá trị khoản vay - một sô kiên nghị Chuyên dé 9 Thực trang thé chap tài san hình thành trong tương 210 lai, tai sản hình thành từ vốn vay - một số kiến nghị Chuyên dé 10 Thực trạng xử lý tài sản thế chấp và một số kiến 245 nghị Chuyên dé 11 Thực trạng công chứng, chứng thực, đăng ký thế Za chấp quyền sử dụng đất và nhà ở - một số kiến nghị Chuyén dé 12 Giải quyết tranh chấp về xử lý tài sản thế chấp 289 giữa TCTD với khách hàng vay bằng con đường ngoài Toà án Chuyén dé 13 Giải quyết tranh chấp về biện pháp thế chấp để 306 bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay trong các hợp đồng tín dụng thông qua Toà án DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 320 LÝ LUẬN VÀ THỰC TIEN VE BIEN PHÁP THE CHAP TÀI SAN DE BAO DAM THUC HIEN NGHIA VU TRA TIEN VAY TRONG CAC HOP DONG TIN DUNG Danh sach cac cong tac vién cua dé tai STT HO VA TEN HOC HAM CO QUAN CONG TAC HOC VI 1. | Vũ Thị Hông Yên Thạc sỹ luật học | Trường DH Luật Hà Nội 2. | Nguyễn Kiêu Linh Thạc sỹ luật học | Trường ĐH Luật Hà Nội 3. | Bùi Thị Huyền Tién sỹ luật học | Trường DH Luật Hà Nội 4.
|Nguyễn Hong Hải Thạc sỹ luật học | Trường DH Luật Hà Nội 5. | Nguyễn Minh Oanh Thạc sỹ luật học | Trường ĐH Luật Hà nội 6. |Nguyễn Minh Tuân Tién sỹ luật học | Trường DH Luật Hà Nội 7. | Nguyễn Thị Thảo Thạc sỹ luật học | Ngan hàng CPTM SHB Sai gòn — Hà nội 8.
|Nguyễn Văn Tuyên Tién sỹ luật học | Trường ĐH Luật Hà Nội 9. |Nguyễn Thị Nga Thạc sỹ luật học | Trường DH Luật Hà Nội 10} Nguyễn Hữu Thanh Thạc sỹ luật học | Ngan hàng TMCP Kỹ thương VN Chủ nhiệm dé tài: Ths. Va Thị Hồng Yến MO DAU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa hiện nay thì các tổ chức tín dụng đóng một vai trò vô cùng quan trọng để đáp ứng nhu cầu về vốn của các cá nhân, tổ chức kinh tế khác nhau.
Huy động vốn và cấp vốn là hoạt động kinh doanh tiền tệ chủ yếu của các tô chức này và được thể hiện thông qua việc ký kết các hợp đồng tín dụng, trong đó có quan hệ cho vay. Sự sống còn của các tô chức tin dụng phụ thuộc cơ bản vào “số phận” của các nguồn vốn đã cho vay; hay nói cách khác việc bên đi vay có trả nợ và trả đúng han hay không là van dé trọng yếu mà các t6 chức tín dụng quan tâm. Và các biện pháp bảo đảm, trong đó có biện pháp thế chấp được coi là “chiếc phao” an toàn cho việc thu hồi nguồn vốn cho vay của các t6 chức tín dụng. Thực tiễn trong thời gian qua đã minh chứng một điều: rất nhiều tổ chức tín dụng đứng trên bờ vực phá sản bởi bên đi vay không có khả năng trả nợ và việc dùng đến chiếc phao cứu sinh là quan hệ thế chấp để đảm cho việc thu hồi vốn lại gặp rất nhiều bất cập, và có những trường hợp không thê thực hiện nổi biện pháp bảo đảm này.
Nguyên nhân xuất phát từ chính các chủ thê không nắm bắt được những quy định của pháp luật về biện pháp thế chấp hoặc cô tình lợi dụng khe hở của pháp luật dé làm sai; hoặc cũng do chính sự bat cập từ chính các quy định của pháp luật khiến biện pháp thế chấp đã ký kết không có tác dụng đảm bảo và các chủ thể trong quan hệ đã trở thành các “khổ chủ”. Hệ thống các quy định của pháp luật về biện pháp thế chấp trong giai đoạn hiện nay tuy rang tương đối day đủ nhưng vẫn thé hiện những điểm bat hợp lý và chưa tập trung, thống nhất. Biện pháp thế chấp được quy định trong Bộ luật dân sự 1995 và được sửa đôi thành Bộ luật dân sự 2005 và trong một loạt các Nghị định của Chính Phủ về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung. Một trong những Nghị định quan trọng nhất về giao dịch bảo đảm trong đó có biện pháp thế chấp là Nghị định 163/2006 ngày 29/12/2006 của Chính phủ.
Tuy nhiên, trải qua một quá trình áp dụng các quy định này trong thực tiễn đã bộc lộ những điểm không phù hop cần phải được sửa đổi dé chúng có thé phát huy hiệu quả điều chỉnh tốt nhất. Xuất phát từ điều kiện thực tiễn và điều kiện quy định của pháp luật trên, chúng tôi nhận thấy việc lựa chọn vấn đề “Lý luận và thực tiễn về biện pháp thế chấp dé đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay trong các hợp dong tín dụng” là một đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường là cần thiết và mang tính cấp bách.Tình hình nghiên cứu đề tài: Liên quan đến biện pháp thé chấp dé đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, một số công trình nghiên cứu khoa học đã được thực hiện. Biện pháp thế chấp đã được nhiều tác giả đề cập đến trong một số sách chuyên khảo như: 1.“Nghia vụ trong Luật dân sự Việt Nam” của Tién sỹ Nguyễn Mạnh Bách, năm 1998. Biện pháp thế chấp tài sản được nhắc tới với các đặc điểm cơ bản như là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng không có liên quan đến các hợp đồng tín dụng.
“Mộ số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Luật dân sự Việt Nam” của Tiên sỹ Nguyễn Ngọc Điện, năm 1999. Trong công trình nghiên cứu này, tac giả đã dành một chương riêng viết về thế chấp. Tài sản thé chấp nói chung và đặc biệt là tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và việc xử lý tài sản thế chấp cũng được tác giả phân tích nhưng dựa trên cơ sở các quy định của BLDS 1995. Cuốn sách chuyên khảo về giao dịch bảo đảm đã được tập thé tác giả (Tiến sỹ Lê Thị Thu Thuỷ làm chủ biên) đã được hoàn thành vào năm 2006, nhan đề: “Các biện pháp bảo dam tiên vay bang tài sản của các tô chức tín dụng”.
Tất cả các biện pháp bảo đảm đều được phân tích và bình luận, trong đó có biện pháp thế chấp. Như vậy dung lượng cũng như các vấn đề trọng tâm của biện pháp thế chấp như thực trạng áp dụng và phương hướng hoàn thiện chưa được đề cập sâu và có hệ thống. Hơn nữa, cuốn sách này được hoàn thành trong quá trình soạn thảo Nghị định 163/CP về giao dịch bảo đảm ngày 29/12/2006 nên những quy định hiện hành của pháp luật về biện pháp thế chấp cũng chưa được làm được phân tích và làm sáng tỏ. Một số bài viết đăng trên các tạp chí cũng thể hiện những ý tuởng mới liên quan đến thế chấp tài sản như: “Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong dự thảo BLDS” của Tién sỹ Nguyễn Thuý Hiền, Tạp chí dân chủ và pháp luật số 5/2005; “Ling ting về thé chấp một tai sản dam bảo cho nhiễu khoản vay” của Nguyễn Văn Phương, Tạp chí dân chủ và pháp luật số 4/2004; “Một số vấn dé về thé chấp quyên sử dụng dat” của Nguyễn Văn Hoạt, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 2/2004; “Céng chứng hợp dong bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai” của Phan Văn Lãng, Tạp chí Ngân Hàng, số 19/2007; “Đăng ký thé chấp và hiệu lực của đăng kỷ thé chấp đối với người thứ bđ” của Vũ Thị Hồng Yến, Tạp chí Luật học số 10/2007; “Hoan thiện pháp luật bảo đảm tiền vay trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế” của Nguyễn Văn Phương, Tạp chí Ngân hàng số 11/2007.
Do là những bước khai phá về những bất cập phát sinh từ thực tiễn áp dụng biện pháp thế chấp tuy nhiên chưa mang tính hệ thông và gắn kết với quan hệ tín dụng. Dưới góc độ luận văn cao học của trường Đại học Luật Hà nội cũng đã có công trình sau: “Cam có và Thế chấp dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dan sự” của Pham Công Lạc, 1996; “Thé chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự Việt Nam và Cộng hoà Pháp” của Hoang Thị Hải Yến, 2004. “Thể chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật dân sự Việt Nam” của Nông Thị Bích Diệp, 2006; “Hop dong thé chấp quyên sử dung dat 6” của Vũ Minh Tuan, 2000; “Pháp luật đăng ký thé chấp quyên sử dụng đất và tài san gắn lién với dat” của Nguyễn Thanh Hương, 2008. Nội dung của các luận văn cao học trên chủ yếu phân tích các khía cạnh pháp lý của hợp đồng thế chấp, nhưng không đặt nó trong mối quan hệ với các hợp đồng tín dụng.
Như vậy, các công trình trên chủ yếu tập trung vào nghiên cứu các khía cạnh của hợp đồng thé chấp nhưng cũng chi là một vài nét cham phá. Hơn nữa, sau khi có Nghị định 163 ngày 29/12/2006 ra đời chưa một công trình nào nghiên cứu chuyên sâu một cách có hệ thống và toàn diện về biện pháp thế chấp để phân tích đánh giá sự tương thích của những quy định trong nghị định này với các văn bản pháp luật khác và hiệu quả áp dụng của chúng trong các hoạt động tín dụng.