lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì chuyên đề gồm có 3 phần nhƣ sau: Chƣơng I: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý luận về công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân tại ngân hàng Á Châu Khu vực phía Bắc. Chƣơng II: Thực trạng công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Á Châu Khu vực phía Bắc. Chƣơng III: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định đảm bảo tài sản trong cho vay khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Á Châu Khu vực phía Bắc. 2 CHƢƠNG I: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.
Tổng quan nghiên cứu 1. Tổng quan nghiên cứu nƣớc ngoài Trên thế giới đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến định giá tài sản bảo đảm cho các mục đích khác nhau. Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia - 2002) về “Hệ thống quản lý môi trƣờng và đánh giá giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu tố môi trƣờng. Catherine tập trung vào nghiên cứu các phƣơng pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trƣờng.
Đề tài “ƣớc lƣợng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ. Trong đó các tác giả đã nghiên cứu và đƣa ra một số nguyên tắc, cũng nhƣ phƣơng pháp xác định giá trị của đất đai. Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trƣờng BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hƣởng của giá TSBĐ là BĐS đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã đƣa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trƣờng là một cơ sở căn bản cho việc ƣớc lƣợng giá trị TSBĐ. Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi quy đa biến để ƣớc lƣợng giá trị thị trƣờng của BĐS.
Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không đƣợc vƣợt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay. Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy đƣợc mức độ rủi ro trƣớc khi khoản vay đƣợc thực hiện nhƣng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ đƣợc duy trì trong tƣơng lai. Các tác giả cũng đƣa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trƣờng BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm.
Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hƣởng đến giá trị định giá BĐS. 3 Kwong Chaw, Wailai (2002) đã nghiên cứu các phƣơng pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phƣơng pháp áp dụng trong định giá TSBĐ, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu hai phƣơng pháp cơ bản đó là phƣơng pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của TSĐB là BĐS. Theo ông giá trị của BĐS đƣợc tính bằng thu nhập (lợi ích thu đƣợc từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó.
Đề tài này mới chỉ dừng lại ở phƣơng pháp định giá, chứ chƣa đi sâu vào nghiên cứu quy trình cũng nhƣ công tác tổ chức định giá TSĐB. Nhìn chung các nghiên cứu này đƣợc thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và đƣợc áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện. Tổng quan nghiên cứu trong nƣớc Ở Việt nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai và các bất động sản. Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trƣờng chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất có tác động của yếu tố vị trí và môi trƣờng.
Các yếu tố kinh tế đƣợc đƣa ra nhƣng chƣa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt nam. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phƣơng pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ đã phân tích các phƣơng pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt Nam. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực trạng và giải pháp” của TS Lƣu Văn Nghiêm đã khái quát hóa đƣợc những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam.
Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90-91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hóa, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trƣng khác biệt so với việc định giá. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn 4 nhiều tài sản vô hình khác nhƣ thƣơng hiệu và lợi thế thƣơng mại.
Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trƣờng. Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ “ Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành thẩm định giá của Việt Nam. Có một số các đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thƣơng mại nhƣng lại nghiên cứu một cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng, ví dụ nhƣ luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phƣơng Thảo “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam hiện nay”, hay nghiên cứu cho một ngân hàng cụ thể nhƣng lại tổng quát chung về mảng bất động sản, nhƣ đề tài “Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam” của Th. Nguyễn Đình Nam, “Định giá bất động sản thế chấp tại Oceanbank” của Th.
Nguyễn Thị Dinh. Hiện nay cũng đã có một số công trình nghiên cứu về định giá tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thƣơng mại, tác giả sẽ lấy đó là nguồn tƣ liệu tham khảo cho việc nghiên cứu tổng hợp về công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng cá nhân tại ngân hàng Á Châu ACB. Cơ sở lý luận về cho vay khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thƣơng mại. Khái niệm về cho vay khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thƣơng mại.
Theo thông tƣ 39/2016/TT-NHNN: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao và cam kết cho các khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả gốc và lãi”. Khách hàng cá nhân là nhóm các đối tƣợng bao gồm: cá nhân, chủ trang trại, hộ gia đình, tổ hợp tác… Nhóm đối tƣợng khách hàng này có số lƣợng rất lớn và nhu cầu vay các món nhỏ lẻ [Hồ Thị Thanh Thúy, 2013]. Đặc điểm cho vay khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thƣơng mại. Hoạt động cho vay đối với khách hàng cá nhân chủ yếu để giúp tài trợ cho việc mua ô tô, nhà ở, trang thiết bị gia đình, vật liệu xây dựng để sửa chữa, hiện đại hóa nhà cửa hay trang trải cho các khoản viện phí, đầu tƣ sản xuất kinh doanh hộ gia đình và các chi phí cá nhân khác [Hà Tiến Lai, 2011].
5 * Thời hạn cho vay: + Cho vay ngắn hạn: Là loại cho vay có thời hạn không quá 12 tháng (1 năm). Cho vay ngắn hạn đƣợc sử dụng để bổ sung vốn lƣu động tạm thời của các doanh nghiệp, phục vụ nhu cầu tiêu dùng, mua sắm đồ dùng cá nhân và hộ gia đình. + Cho vay trung hạn: Là loại cho vay có thời hạn từ trên 1 năm đến 5 năm. Các khoản cho vay trung hạn thƣờng đƣợc sử dụng để đáp ứng nhu cầu đầu tƣ mua sắm cải tạo tài sản cố định, cải tiến và đổi mới trang thiết bị kỹ thuật, mở rộng sản xuất, xây dựng công trình… (đối với khách hàng doanh nghiệp), mua bất động sản, xây sửa nhà, ô tô…(đối với khách hàng cá nhân, hộ gia đình).
+ Cho vay dài hạn: Là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm, đáp ứng cho nhu cầu đầu tƣ dài hạn nhƣ xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng sản xuất có quy mô lớn (đối với khách hàng doanh nghiệp), mua bất động sản, xây sửa nhà (đối với khách hàng cá nhân, hộ gia đình). * Mục đích vay: + Cho vay tiêu dùng: Là các khoản cho vay cấp cho cá nhân, hộ gia đình để phục vụ nhu cầu tiêu dùng nhƣ du lịch, khám chữa bệnh, mua sắm trang thiết bị trong nhà, mua ô tô, xe máy, máy tính. + Cho vay mua bất động sản: Là các khoản cho vay mua, xây dựng, đầu tƣ vào nhà ở, đất đai… + Cho vay kinh doanh: Là các khoản cho vay khách hàng phục vụ hoạt động kinh doanh, mở rộng sản xuất hay đáp ứng nhu cầu về vốn kinh doanh (trả thuế, trả lƣơng…). Cho vay kinh doanh bao gồm cho vay ngành công nghiệp, ngành nông nghiệp và ngành dịch vụ… * Hình thức bảo đảm: + Cho vay có tài sản bảo đảm: Là cho vay có tài sản cầm cố, thế chấp của chính khách hàng hoặc bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba.
+ Cho vay không có tài sản bảo đảm: Là cho vay không có tài sản cầm cố, thế chấp; khoản vay đƣợc bảo đảm bởi uy tín, năng lực tài chính của ngƣời đi vay hoặc ngƣời bảo lãnh.