Đánh giá công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu khu vực phía bắc

Thẩm định tài sản bảo đảm là một phần quan trọng trong quy trình cho vay cá nhân tại Ngân hàng Á Châu. 90 trang · Học viện Ngân hàng · 2022.

• Tác giả: Trần Thị Thu Hằng
• Người hướng dẫn: Th.S Nguyễn Văn Tâm
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Thẩm Định Tài Sản Bảo Đảm Trong Cho Vay Đối Với Khách Hàng Cá Nhân Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu Khu Vực Phía Bắc
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
• LỜI MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Phạm vi và mục tiêu nghiên cứu
• 0.3. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu
• 0.4. Kết cấu đề tài
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Tổng quan nghiên cứu
• 1.1.1. Tổng quan nghiên cứu nước ngoài
• 1.1.2. Tổng quan nghiên cứu trong nước
• 1.2. Cơ sở lý luận về cho vay khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại
• 1.2.1. Khái niệm về cho vay khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại
• 1.2.2. Hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại các ngân hàng thương mại
• 1.2.3. Quy trình thực hiện nghiệp vụ bảo đảm tiền vay bằng tài sản
• 1.2.4. Công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại
• 1.2.5. Quy trình thực hiện thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân tại các NHTM
• 1.2.6. Phương pháp thẩm định giá
• 1.2.7. Vai trò của công tác thẩm định giá đến hoạt động cho vay khách hàng cá nhân tại các NHTM
• 1.2.8. Yêu cầu của công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay khách hàng cá nhân tại các NHTM
• 1.3. Tổng kết chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU KHU VỰC PHÍA BẮC
• 2.1. Giới thiệu về Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.2. Cơ cấu tổ chức nhân sự của trung tâm thẩm định giá Ngân hàng Á Châu
• 2.3. Hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Á Châu
• 2.4. Tình hình hoạt động của NHTMCP Á Châu
• 2.5. Cơ sở pháp lý tiến hành công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Á Châu
• 2.6. Nguyên tắc thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.7. Quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.8. Các phương pháp thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.9. Đánh giá công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại NHTMCP Á Châu
• 2.9.1. Kết quả đạt được
• 2.10. Tổng kết chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NHTMCP Á CHÂU
• 3.1. Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định TSĐB của Ngân hàng TMCP Á Châu
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại ACB
• 3.2.1. Lãnh đạo ngân hàng cần có một cái nhìn mới về định giá TSĐB
• 3.2.2. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá
• 3.2.3. Xây dựng hệ thống thông tin về BĐS tại ngân hàng
• 3.2.4. Mở rộng hình thức bảo đảm, đa dạng hóa tài sản đảm bảo
• 3.2.5. Nâng cao chất lượng nghiệp vụ chuyên môn của các cán bộ thẩm định viên
• 3.2.6. Ứng dụng công nghệ thông tin trong thẩm định giá
• 3.3. Tổng kết chương 3
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay cá nhân

Thẩm định tài sản bảo đảm là một phần quan trọng trong quy trình cho vay cá nhân tại Ngân hàng Á Châu. Quy trình này không chỉ giúp ngân hàng đánh giá giá trị tài sản mà còn giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay. Việc thẩm định chính xác giúp ngân hàng xác định được khả năng hoàn trả của khách hàng, từ đó đưa ra quyết định cho vay hợp lý.

1.1. Khái niệm thẩm định tài sản bảo đảm

Thẩm định tài sản bảo đảm là quá trình đánh giá giá trị của tài sản mà khách hàng sử dụng để bảo đảm cho khoản vay. Điều này bao gồm việc xác định giá trị thị trường của tài sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đó.

1.2. Vai trò của thẩm định trong cho vay cá nhân

Thẩm định tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng. Nó giúp ngân hàng xác định được giá trị thực tế của tài sản, từ đó đưa ra quyết định cho vay an toàn hơn.

II. Thách thức trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm tại ngân hàng Á Châu

Mặc dù công tác thẩm định tài sản bảo đảm đã được thực hiện, nhưng vẫn còn nhiều thách thức mà ngân hàng Á Châu phải đối mặt. Những thách thức này có thể ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định và quyết định cho vay.

2.1. Rủi ro trong thẩm định tài sản

Rủi ro trong thẩm định tài sản có thể đến từ việc đánh giá sai giá trị tài sản hoặc không xem xét đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Điều này có thể dẫn đến quyết định cho vay không chính xác.

2.2. Thiếu thông tin thị trường

Việc thiếu thông tin thị trường chính xác và kịp thời có thể làm giảm độ tin cậy của quá trình thẩm định. Ngân hàng cần có hệ thống thông tin mạnh mẽ để hỗ trợ cho công tác này.

III. Phương pháp thẩm định tài sản bảo đảm hiệu quả tại ngân hàng Á Châu

Để nâng cao chất lượng thẩm định tài sản bảo đảm, ngân hàng Á Châu cần áp dụng các phương pháp thẩm định hiện đại và hiệu quả. Những phương pháp này sẽ giúp cải thiện độ chính xác trong việc đánh giá giá trị tài sản.

3.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp phổ biến nhất trong thẩm định tài sản. Nó dựa trên việc so sánh giá trị của tài sản với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

3.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí tính toán giá trị tài sản dựa trên chi phí để thay thế hoặc tái tạo tài sản đó. Phương pháp này thường được sử dụng cho các tài sản đặc thù hoặc khó định giá.

IV. Ứng dụng thực tiễn của thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay cá nhân

Việc áp dụng thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay cá nhân tại ngân hàng Á Châu đã mang lại nhiều lợi ích. Những ứng dụng này không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay.

4.1. Cải thiện quy trình cho vay

Thẩm định tài sản bảo đảm giúp cải thiện quy trình cho vay bằng cách cung cấp thông tin chính xác về giá trị tài sản, từ đó giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay nhanh chóng và chính xác hơn.

4.2. Tăng cường sự tin tưởng của khách hàng

Khi ngân hàng thực hiện thẩm định tài sản bảo đảm một cách chuyên nghiệp, điều này sẽ tạo ra sự tin tưởng từ phía khách hàng, giúp họ cảm thấy an tâm hơn khi vay vốn.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của thẩm định tài sản bảo đảm

Thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay cá nhân tại ngân hàng Á Châu đang ngày càng trở nên quan trọng. Với sự phát triển của công nghệ và thông tin, quy trình thẩm định sẽ ngày càng được cải thiện, giúp ngân hàng hoạt động hiệu quả hơn.

5.1. Xu hướng phát triển công nghệ trong thẩm định

Công nghệ thông tin sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng thẩm định tài sản. Ngân hàng cần đầu tư vào các hệ thống công nghệ để hỗ trợ quy trình này.

5.2. Tương lai của thẩm định tài sản bảo đảm

Trong tương lai, thẩm định tài sản bảo đảm sẽ tiếp tục phát triển và trở thành một phần không thể thiếu trong hoạt động cho vay của ngân hàng, giúp giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả kinh doanh.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trần Thị Thu Hằng (Khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng) tiếp cận hoạt động cấp tín dụng trong bối cảnh nền kinh tế thị trường có sự cạnh tranh gay gắt giữa các thành phần kinh tế, đồng thời chịu tác động tiêu cực từ đại dịch Covid-19 dẫn đến nguy cơ khủng hoảng kinh tế và suy giảm khả năng trả nợ của khách hàng. Trong điều kiện đó, tính an toàn trong hoạt động cho vay tại các ngân hàng thương mại (NHTM) trở thành ưu tiên hàng đầu nhằm phòng ngừa rủi ro tín dụng và bảo toàn vốn. Dù hệ thống văn bản quy phạm pháp luật (các Nghị định, Thông tư của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước) đã thiết lập hành lang pháp lý chung cho công tác bảo đảm tiền vay, việc triển khai nghiệp vụ thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại các ngân hàng vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn và rủi ro kỹ thuật phát sinh từ biến động giá cả thị trường và tính pháp lý phức tạp của tài sản.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể theo 4 nhóm:

1. Mục tiêu chung: Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện nghiệp vụ thẩm định tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB).
2. Mục tiêu lý luận: Tổng hợp, đúc kết hệ thống cơ sở lý thuyết về thẩm định giá tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng cá nhân (KHCN) để làm công cụ phân tích, đo lường và đánh giá.
3. Mục tiêu thực tiễn: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định TSBĐ tại đơn vị nghiên cứu, chỉ rõ những kết quả đạt được cũng như các hạn chế, vướng mắc nghiệp vụ.
4. Mục tiêu giải pháp: Xây dựng hệ thống giải pháp và kiến nghị có tính khả thi nhằm hoàn thiện chính sách, quy trình và nâng cao hiệu quả thẩm định TSBĐ tại ngân hàng.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay đối với khách hàng cá nhân.
• Phạm vi nội dung: Quy trình, nguyên tắc, chính sách và thực trạng nghiệp vụ thẩm định TSBĐ (tập trung vào bất động sản và động sản) phục vụ cấp tín dụng KHCN.
• Phạm vi không gian: Ngân hàng TMCP Á Châu - trọng tâm là Bộ phận Thẩm định giá Khu vực phía Bắc (trụ sở tại số 10 Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội).
• Phạm vi thời gian: Khảo sát số liệu hoạt động kinh doanh, tín dụng và công tác thẩm định giai đoạn 2019 – 2021 (thời điểm hoàn thành khóa luận là tháng 05/2022).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của khóa luận được xây dựng dựa trên các quy định pháp luật hiện hành và tiêu chuẩn chuyên môn về hoạt động ngân hàng và thẩm định giá:

• Khái niệm về cấp tín dụng và cho vay KHCN theo Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 và Thông tư số 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.
• Chế định bảo đảm tiền vay, các biện pháp cầm cố, thế chấp tài sản căn cứ theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ.
• Tiêu chuẩn thẩm định giá căn cứ theo Luật Giá, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP và Thông tư số 158/2014/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03, 04 và 06.
• Hệ thống văn bản quản trị nội bộ của ACB: Quyết định số 4243/TCQĐ-HĐQT.19, Quyết định số 1017/TCQĐ-HĐQT.20, Quyết định số D07/NVCV-TĐTS.22, Phê duyệt số 284/HĐTĐTS, các văn bản hướng dẫn công việc WI-07/TĐTS (xây dựng giá trị thị trường), WI-11/TĐTS và WI-12/TĐTS (thẩm định động sản), WI-14/TĐTS (thẩm định bất động sản), cùng quy trình QP-7 (về định giá độc lập).

Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả sử dụng bao gồm:

• Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu: Tổng hợp các báo cáo tài chính hợp nhất, báo cáo thường niên, báo cáo quản trị nội bộ của ACB và các văn bản quy phạm pháp luật.
• Phương pháp quan sát thực tế: Khảo sát trực tiếp nghiệp vụ thẩm định hồ sơ, quy trình luân chuyển chứng từ và kiểm tra hiện trạng tài sản trong thời gian thực tập tại Bộ phận Thẩm định giá Khu vực phía Bắc.
• Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến đánh giá từ các cán bộ quản lý, chuyên viên thẩm định và nhân viên kinh doanh tín dụng.
• Phương pháp so sánh và đối chiếu: Phân tích sự biến động của các chỉ tiêu tài chính qua các năm (2019 - 2021) và đối chiếu quy trình nội bộ của ngân hàng với các chuẩn mực thẩm định giá quốc gia.
• Phương pháp thống kê, phân tích và tổng hợp dữ liệu: Xử lý số liệu quy mô nguồn vốn, dư nợ tín dụng, cơ cấu kỳ hạn và phân loại rủi ro tài sản bảo đảm.

Nguồn dữ liệu của nghiên cứu: Báo cáo thường niên giai đoạn 2019 - 2021 của ACB; Báo cáo tài chính hợp nhất năm 2021; tài liệu quy chế nội bộ của Trung tâm Thẩm định giá ACB; hệ thống văn bản luật và tài liệu nghiên cứu học thuật của các tác giả trong và ngoài nước (như Catherine Nind, Aluko & Bioye Tajudeen, Kwong Chaw, TS. Nguyễn Mạnh Hải, TS. Lưu Văn Nghiêm, TS. Ngô Thị Phương Thảo).

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý luận về công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại

Chương này tập hợp các nghiên cứu tiền bối về định giá tài sản thế chấp và xây dựng nền tảng lý thuyết nghiệp vụ. Về cho vay KHCN, tác giả phân loại theo thời hạn (ngắn hạn dưới 12 tháng, trung hạn 1 - 5 năm, dài hạn trên 5 năm), mục đích (tiêu dùng, kinh doanh, mua bất động sản) và hình thức bảo đảm. Đối với hoạt động bảo đảm tiền vay, tác giả phân tích hai hình thức chủ yếu là cầm cố và thế chấp; đồng thời chỉ rõ quy định mức cho vay tối đa thông thường bằng 75% giá trị TSBĐ (ngoại trừ giấy tờ có giá được tính theo gốc cộng lãi trừ lãi vay).

Quy trình bảo đảm tiền vay tổng thể gồm 4 bước: (1) Nhận và kiểm tra sơ bộ hồ sơ bảo đảm; (2) Thẩm định tài sản bảo đảm (đánh giá tính pháp lý, quyền sở hữu, tính hiện hữu, giá trị và khả năng phát mại); (3) Lập hợp đồng bảo đảm; (4) Tái định giá định kỳ hoặc đột xuất và xử lý tài sản khi phát sinh biến động.

Đi sâu vào quy trình thẩm định giá TSBĐ chuyên biệt, tác giả hệ thống hóa 6 bước kỹ thuật:

1. Xác định tổng quát về tài sản, cơ sở giá trị (thị trường hoặc phi thị trường), mục đích và thời điểm thẩm định.
2. Lập kế hoạch thẩm định giá (xác định phạm vi, nguồn lực và tiến độ).
3. Khảo sát hiện trạng thực tế và thu thập thông tin thị trường.
4. Phân tích thông tin pháp lý, thị trường và nguyên tắc sử dụng tài sản tốt nhất, hiệu quả nhất.
5. Xác định giá trị tài sản dựa trên phương pháp chủ đạo kết hợp phương pháp kiểm tra chéo (yêu cầu tối thiểu 3 giao dịch so sánh nếu dùng phương pháp so sánh).
6. Lập báo cáo kết quả và phát hành chứng thư thẩm định giá (thời gian xử lý thông thường: BĐS từ 2 - 3 ngày, phương tiện vận tải 2 ngày, máy móc thiết bị phức tạp khoảng 7 ngày).

Về phương pháp thẩm định giá, chương luận giải 4 phương pháp cơ bản:

• Phương pháp so sánh: Áp dụng cho tài sản có giao dịch phổ biến, phân tích từ 3 đến 6 tài sản so sánh tương đồng để điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
• Phương pháp chi phí: Ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế trừ đi hao mòn lũy kế, áp dụng cho tài sản chuyên dùng hoặc công trình mới xây dựng.
• Phương pháp thu nhập: Hiện tại hóa dòng thu nhập ròng tương lai thông qua tỷ suất vốn hóa, phù hợp với tài sản tạo ra dòng tiền đầu tư.
• Phương pháp thặng dư: Lấy tổng giá trị phát triển giả định trừ tổng chi phí đầu tư phát triển, áp dụng cho bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc cải tạo.

Chương II: Thực trạng công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Khu vực phía Bắc

Chương II tập trung phân tích đơn vị khảo sát thực tế. Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) hoạt động theo Giấy phép số 0032/NH-GP ngày 24/04/1993, vốn điều lệ đạt 27.019.480.750.000 đồng tính đến ngày 31/12/2021. Mạng lưới ACB bao gồm 371 chi nhánh và phòng giao dịch trải rộng trên 49 tỉnh thành, chiếm khoảng 3,5% thị phần tín dụng và huy động cả nước.

Về mô hình tổ chức, Bộ phận Thẩm định giá Khu vực phía Bắc (số 10 Phan Chu Trinh, Hoàn Kiếm, Hà Nội) là đơn vị trực thuộc sự chỉ đạo trực tiếp của Tổng Giám đốc ACB, bảo đảm tính độc lập với bộ phận kinh doanh tín dụng. Cơ cấu quản trị gồm: Ban Giám đốc Trung tâm -> Phòng kiểm soát chất lượng -> Phòng thẩm định tài sản khu vực -> Trưởng/Phó phòng khu vực -> Trưởng bộ phận nghiệp vụ -> Chuyên viên thẩm định giá.

Kết quả kinh doanh và hoạt động tín dụng giai đoạn 2019 - 2021 tại ACB thể hiện qua bảng tổng hợp sau:

Chỉ tiêu tài chính / Nghiệp vụ	Năm 2019	Năm 2020	Năm 2021	So sánh 2020/2019	So sánh 2021/2020
Lợi nhuận sau thuế	-	-	-	Tăng 29,96%	Tăng 24,99% (tăng 1.923 triệu đồng)
Tổng thu nhập	-	-	-	Tăng 3.226 triệu đồng (12,49%)	Tăng 1.062 triệu đồng (5,83%)
Tổng chi phí	-	-	-	Tăng 1.129 triệu đồng (6,xx%)	Giảm 543.172 triệu đồng (2,xx%)
Tổng nguồn vốn huy động	-	-	37.669 triệu đồng	Tăng 45.519 triệu đồng (14,62%)	Tăng 26.831 triệu đồng (7,xx%)
Trong đó: Tiền gửi dân cư	-	-	-	Tăng 33.673 triệu đồng	Tăng 13.315 triệu đồng (8,74%)
Trong đó: Tiền gửi tổ chức	-	-	-	Tăng 13.774 triệu đồng (23,03%)	Tăng 2.093.297 triệu đồng
Tổng dư nợ tín dụng	-	-	-	Tăng 43.448 triệu đồng (15,92%)	Tăng 50.549 triệu đồng (16,xx%)
Trong đó: Dư nợ KHCN	-	-	230.728 triệu đồng	Tăng 33.989 triệu đồng (20,7%)	Tăng 37.413 triệu đồng (19,xx%)
Trong đó: Dư nợ KHDN	-	-	131.xxx triệu đồng	Tăng 9.459 triệu đồng (8,87%)	Tăng 13.136 triệu đồng (11,xx%)

Dư nợ tín dụng KHCN chiếm tỷ trọng chủ đạo, đạt xấp xỉ 65% tổng dư nợ toàn hệ thống ACB; trong đó dư nợ ngắn hạn chiếm trên 50%. Tốc độ tăng trưởng cho vay cá nhân tăng nhanh hơn doanh nghiệp do nhu cầu vay mua nhà ở và bất động sản tăng cao.

Về chính sách kiểm soát rủi ro tài sản bảo đảm, văn bản trình bày danh mục và phân nhóm kiểm soát nhận thế chấp theo các cấp độ rủi ro:

Đối với Bất động sản (BĐS):

• Rủi ro Thấp: BĐS đã bán một phần, diện tích còn lại đã ghi nhận trên Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản vẽ tách thửa; Định giá hợp khối từ 2 BĐS trở lên thuộc cùng chủ sở hữu cá nhân và hộ gia đình (có văn bản cam kết đồng ý thế chấp/xử lý đồng thời); Định giá hợp khối 2 BĐS liền thửa khác chủ sở hữu khi người vay là người mua lại toàn bộ hoặc chủ sở hữu có quan hệ huyết thống, hôn nhân (vợ - chồng, tứ thân phụ mẫu, anh chị em ruột).
• Rủi ro Trung bình: Đất nông nghiệp không thuộc nhóm nhận thế chấp bình thường nhưng không bị cấm hoàn toàn; Đất nông nghiệp có nơi thờ cúng, đền chùa chiếm diện tích tối đa 10% và nằm ở vị trí rìa, không nằm ở mặt tiền mảnh đất; Tăng tỷ lệ định giá BĐS theo hướng dẫn WI-14/TĐTS.
• Rủi ro Cao: BĐS đề xuất thuê công ty thẩm định giá độc lập bên ngoài ngoài các trường hợp bắt buộc quy định tại quy trình QP-7.

Đối với Động sản (Máy móc thiết bị - MMTB, Phương tiện vận tải - PTVT, xe/máy chuyên dùng):

• Rủi ro Thấp: MMTB, PTVT mua mới 100% hoặc đã qua sử dụng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký/chuyển quyền nhưng đã có hợp đồng mua bán, tài sản đã hiện hữu và vận hành bình thường tại thời điểm thẩm định; MMTB mới 100% đã xong thủ tục mua bán nhưng đang trong quá trình lắp đặt.
• Rủi ro Trung bình: Tăng tỷ lệ định giá động sản so với quy định tại WI-12/TĐTS.
• Rủi ro Cao: Tài sản đề xuất sử dụng dịch vụ công ty thẩm định giá độc lập không thuộc diện bắt buộc của quy trình QP-7.

Các trường hợp Hội đồng Thẩm định tài sản ACB từ chối phê duyệt tiếp nhận thẩm định:

• Tài sản thuộc danh mục ACB không nhận thế chấp theo chính sách chung.
• TSBĐ là đất trồng tiêu.
• Yêu cầu thay đổi phương pháp hoặc tỷ lệ định giá đối với đất sản xuất kinh doanh thuê trả tiền hàng năm (quyền thuê, lợi thế thương mại).
• Đề xuất không áp dụng hệ số an toàn Covid đối với TSBĐ.
• TSBĐ hình thành trong tương lai nằm ngoài phạm vi phân quyền ủy quyền tiếp nhận.
• Đề xuất định giá hợp khối từ 2 BĐS trở lên nhưng không liền thửa.

Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại NHTMCP Á Châu

Trên cơ sở phân tích thực trạng và định hướng tăng cường chất lượng định giá TSBĐ gắn liền với an toàn danh mục cho vay cá nhân, chương đưa ra 6 giải pháp trọng tâm:

1. Đổi mới nhận thức của lãnh đạo ngân hàng về vai trò của công tác định giá TSBĐ: Chuyển đổi tư duy coi định giá là công cụ quản trị rủi ro chủ động thay vì chỉ là thủ tục hành chính phục vụ giải ngân.
2. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá: Khắc phục sự phụ thuộc quá mức vào phương pháp so sánh đơn thuần, chủ động phối hợp phương pháp chi phí và dòng tiền thu nhập khi định giá các tài sản hỗn hợp.
3. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin bất động sản nội bộ: Tập hợp thông tin giá giao dịch thực tế theo từng tiểu vùng địa lý để cán bộ thẩm định có nguồn tra cứu chuẩn xác, hạn chế chênh lệch số liệu.
4. Mở rộng hình thức bảo đảm và đa dạng hoá danh mục TSBĐ: Từng bước nghiên cứu chuẩn hóa điều kiện nhận các loại tài sản phi truyền thống nhằm hỗ trợ khách hàng tiếp cận vốn vay.
5. Nâng cao trình độ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ thẩm định viên: Tăng cường đào tạo chuyên sâu về pháp lý đất đai, xây dựng và kỹ thuật thẩm định thực địa; định kỳ kiểm tra năng lực độc lập.
6. Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong thẩm định giá: Tin học hóa khâu lập tờ trình, quản lý hồ sơ tài sản trực tuyến và kết nối dữ liệu quy hoạch nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu đạt được các kết quả cụ thể gắn liền với số liệu và quy định nội bộ của ACB:

• Làm rõ cấu trúc hoạt động tín dụng của ACB giai đoạn 2019 - 2021 với sự chuyển dịch rõ nét sang phân khúc cá nhân: Dư nợ KHCN tăng từ 33.989 triệu đồng (năm 2020) lên 37.413 triệu đồng (năm 2021), chiếm 65% tổng dư nợ toàn hệ thống (đạt 230.728 triệu đồng năm 2021 so với 131.xxx triệu đồng của KHDN), minh chứng cho áp lực rất lớn đặt lên vai trò kiểm soát rủi ro của bộ phận thẩm định giá.
• Phản ánh cơ chế tổ chức thẩm định tập trung độc lập của ACB thông qua Trung tâm Thẩm định giá và chi nhánh phía Bắc, loại trừ sự can thiệp từ các đơn vị kinh doanh nhằm giảm thiểu rủi ro đạo đức.
• Hệ thống hóa các bảng tiêu chí định lượng về mức độ rủi ro (thấp, trung bình, cao) cho từng tình huống pháp lý của bất động sản và động sản theo hệ thống quy chuẩn WI-11, WI-12, WI-14 và QP-7.
• Đóng góp so với các nghiên cứu trước: Trong khi các công trình đi trước chủ yếu nghiên cứu định giá chung toàn ngành ngân hàng (như luận án của TS. Ngô Thị Phương Thảo) hoặc định giá tài sản phục vụ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (TS. Lưu Văn Nghiêm), khóa luận này đi sâu vào một định chế cụ thể (ACB Khu vực phía Bắc) với mô hình thẩm định giá tập trung và hệ thống nhận diện rủi ro chi tiết trong bối cảnh chịu ảnh hưởng trực tiếp của biến động dịch bệnh Covid-19.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của nghiên cứu:

• Tác giả tự nhìn nhận những giới hạn về mặt thời gian thực tập và kinh nghiệm thực tế tại ngân hàng.
• Phạm vi khảo sát giới hạn tại Khu vực phía Bắc, chưa phản ánh được toàn diện đặc thù giao dịch tài sản bảo đảm tại các khu vực thị trường trọng điểm khác của ACB như TP. Hồ Chí Minh hay Đồng bằng Sông Cửu Long.
• Số liệu chi tiết về tỷ lệ sai số định giá sau phát mại và thống kê hồ sơ nợ xấu có liên quan trực tiếp đến lỗi định giá chưa được thể hiện đầy đủ do yêu cầu bảo mật thông tin nội bộ của tổ chức tín dụng.

Hướng nghiên cứu tiếp:

• Mở rộng phạm vi khảo sát trên toàn hệ thống ACB để so sánh sự khác biệt về rủi ro tài sản bảo đảm giữa các vùng miền.
• Đi sâu nghiên cứu thực nghiệm tác động định lượng của biến động giá thị trường bất động sản hậu dịch bệnh đối với sai lệch kết quả thẩm định.
• Khảo sát khả năng áp dụng các mô hình định giá tự động (Automated Valuation Model - AVM) dựa trên cơ sở dữ liệu lớn (Big Data) để nâng cao tốc độ và độ chính xác trong thẩm định tài sản ngân hàng.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá: Cung cấp góc nhìn thực tiễn về cơ chế kiểm soát rủi ro tài sản bảo đảm tại một NHTM cổ phần có quy mô lớn.
• Cán bộ tín dụng và nhân viên thẩm định giá tại các tổ chức tín dụng: Tham khảo trực tiếp khung tiêu chí phân loại mức độ rủi ro đối với tài sản bảo đảm (đặc biệt là các trường hợp phức tạp như đất nông nghiệp có nơi thờ tự, định giá hợp khối nhiều thửa đất, hoặc động sản chưa hoàn thiện thủ tục sang tên).
• Người làm đề tài nghiên cứu tương tự: Cung cấp khung phương pháp đối chiếu giữa hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam với các quy trình nghiệp vụ nội bộ (WI, QP) tại ngân hàng thương mại.

Câu hỏi thường gặp

1. Bộ phận Thẩm định giá Khu vực phía Bắc của ACB có vị trí như thế nào trong cơ cấu tổ chức?
Bộ phận Thẩm định giá Khu vực phía Bắc đặt tại số 10 Phan Chu Trinh (Hoàn Kiếm, Hà Nội), trực thuộc Trung tâm Thẩm định giá tài sản của ACB. Bộ phận này chịu sự quản lý và chỉ đạo trực tiếp của Tổng Giám đốc ACB, hoàn toàn độc lập với các chi nhánh/phòng giao dịch kinh doanh tín dụng, đảm bảo tính khách quan trong việc xác định giá trị tài sản.

2. Tỷ trọng dư nợ cho vay khách hàng cá nhân tại ACB giai đoạn 2019 - 2021 chiếm bao nhiêu trong tổng dư nợ tín dụng?
Dư nợ tín dụng đối với khách hàng cá nhân tại ACB chiếm tỷ trọng áp đảo, xấp xỉ 65% tổng dư nợ toàn hệ thống. Tính đến năm 2021, dư nợ cá nhân đạt 230.728 triệu đồng (tăng 19,xx% so với năm 2020), trong khi dư nợ doanh nghiệp đạt 131.xxx triệu đồng.

3. Hội đồng Thẩm định tài sản ACB từ chối phê duyệt những trường hợp tài sản bảo đảm nào?
Hội đồng Thẩm định tài sản ACB không xem xét phê duyệt các trường hợp: tài sản thuộc danh mục cấm nhận thế chấp theo chính sách chung của ACB; tài sản bảo đảm là đất trồng tiêu; yêu cầu thay đổi phương pháp/tỷ lệ định giá đối với đất sản xuất kinh doanh thuê trả tiền hàng năm; đề xuất không áp dụng hệ số an toàn Covid; tài sản hình thành trong tương lai (trừ trường hợp ủy quyền theo quy định); và định giá hợp khối từ 2 bất động sản trở lên nhưng không liền thửa.

4. Khi thẩm định đất nông nghiệp có nơi thờ cúng, ACB áp dụng những điều kiện khống chế rủi ro nào?
Trường hợp đất nông nghiệp đang canh tác có công trình đền chùa, nơi thờ cúng được xếp vào nhóm rủi ro trung bình và chỉ được xem xét nhận thế chấp khi thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: diện tích nơi thờ cúng chiếm tối đa không quá 10% tổng diện tích khu đất, và vị trí nơi thờ cúng phải nằm ở rìa mảnh đất, tuyệt đối không nằm ở phần mặt tiền.

5. Mức tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị tài sản bảo đảm là tài sản cầm cố, thế chấp thông thường được quy định là bao nhiêu?
Theo cơ sở lý luận được viện dẫn trong khóa luận, đối với tài sản cầm cố, thế chấp thông thường (ngoại trừ các giấy tờ có giá), mức cho vay tối đa so với giá trị tài sản bảo đảm được xác định không quá 75% giá trị TSBĐ đã được thẩm định, đồng thời không vượt quá hạn mức tối đa quy định của từng chương trình tín dụng.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Trần Thị Thu Hằng đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại. Thông qua việc phân tích thực tế tại Ngân hàng TMCP Á Châu Khu vực phía Bắc giai đoạn 2019 - 2021, công trình đã làm rõ mô hình thẩm định giá tập trung độc lập, các tiêu chí phân định cấp độ rủi ro chi tiết đối với bất động sản và động sản, cũng như mối tương quan chặt chẽ giữa chất lượng định giá với an toàn tín dụng khi phân khúc cá nhân chiếm tới 65% dư nợ. Các giải pháp được đề xuất từ đổi mới tư duy, hoàn thiện dữ liệu thị trường đến ứng dụng công nghệ thông tin mang tính đồng bộ, góp phần tháo gỡ các vướng mắc nghiệp vụ thực tiễn tại đơn vị.

Trích đoạn nội dung tài liệu

lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì chuyên đề gồm có 3 phần nhƣ sau: Chƣơng I: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý luận về công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng cá nhân tại ngân hàng Á Châu Khu vực phía Bắc. Chƣơng II: Thực trạng công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Á Châu Khu vực phía Bắc. Chƣơng III: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định đảm bảo tài sản trong cho vay khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Á Châu Khu vực phía Bắc. 2 CHƢƠNG I: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.

Tổng quan nghiên cứu 1. Tổng quan nghiên cứu nƣớc ngoài Trên thế giới đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến định giá tài sản bảo đảm cho các mục đích khác nhau. Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia - 2002) về “Hệ thống quản lý môi trƣờng và đánh giá giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu tố môi trƣờng. Catherine tập trung vào nghiên cứu các phƣơng pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trƣờng.

Đề tài “ƣớc lƣợng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ. Trong đó các tác giả đã nghiên cứu và đƣa ra một số nguyên tắc, cũng nhƣ phƣơng pháp xác định giá trị của đất đai. Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trƣờng BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hƣởng của giá TSBĐ là BĐS đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã đƣa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trƣờng là một cơ sở căn bản cho việc ƣớc lƣợng giá trị TSBĐ. Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi quy đa biến để ƣớc lƣợng giá trị thị trƣờng của BĐS.

Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không đƣợc vƣợt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay. Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy đƣợc mức độ rủi ro trƣớc khi khoản vay đƣợc thực hiện nhƣng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ đƣợc duy trì trong tƣơng lai. Các tác giả cũng đƣa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trƣờng BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm.

Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hƣởng đến giá trị định giá BĐS. 3 Kwong Chaw, Wailai (2002) đã nghiên cứu các phƣơng pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phƣơng pháp áp dụng trong định giá TSBĐ, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu hai phƣơng pháp cơ bản đó là phƣơng pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của TSĐB là BĐS. Theo ông giá trị của BĐS đƣợc tính bằng thu nhập (lợi ích thu đƣợc từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó.