Luận văn thạc sĩ đánh giá hiện trạng và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện sông lô tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2016 2018

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu đánh giá hiện trạng và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện sông lô tỉnh vĩnh, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất

• Tác giả: Đỗ Thị Minh Thùy
• Người hướng dẫn: PGS. Phan Đình Binh
• Trường học: Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá hiện trạng và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Thái Nguyên

Tóm tắt

I. Đánh giá hiện trạng giá đất tại huyện Sông Lô Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 2018

Đánh giá hiện trạng giá đất tại huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn 2016-2018 cho thấy sự biến động đáng kể về giá trị đất đai. Huyện Sông Lô, với diện tích tự nhiên 150,32 km², là một khu vực có nền kinh tế chủ yếu dựa vào nông nghiệp. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, sự chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường và đầu tư vào công nghiệp, dịch vụ đã làm thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn. Giá đất tại các khu vực trọng điểm của huyện đã tăng mạnh, đặc biệt là ở các tuyến đường chính và khu vực đô thị hóa. Sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường cũng là một vấn đề nổi bật, gây khó khăn trong công tác quản lý và điều tiết thị trường.

1.1. Hiện trạng sử dụng đất

Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Sông Lô được phân tích dựa trên số liệu thống kê từ năm 2016 đến 2018. Kết quả cho thấy, đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn nhất, tiếp theo là đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất cho mục đích công nghiệp và đô thị hóa đã làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất. Các khu vực trọng điểm như thị trấn Tam Sơn và các xã lân cận đã chứng kiến sự chuyển đổi mạnh mẽ từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, dẫn đến sự gia tăng giá đất tại các khu vực này.

1.2. Biến động giá đất

Biến động giá đất tại huyện Sông Lô trong giai đoạn 2016-2018 được đánh giá thông qua việc so sánh giá đất quy định của nhà nước và giá đất thị trường. Kết quả cho thấy, giá đất thị trường tại các tuyến đường chính và khu vực đô thị hóa có mức tăng trưởng mạnh, đặc biệt là ở thị trấn Tam Sơn và các xã Đức Bác, Đồng Thịnh. Sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá đất thị trường đã gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý, đặc biệt là trong việc thu hồi đất, bồi thường và tái định cư.

II. Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Sông Lô

Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Sông Lô được phân tích dựa trên các yếu tố kinh tế, xã hội và quy hoạch đô thị. Yếu tố kinh tế như sự phát triển của các ngành công nghiệp và dịch vụ đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất, dẫn đến sự gia tăng giá đất. Yếu tố xã hội như sự gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở cũng góp phần làm tăng giá đất. Ngoài ra, quy hoạch đô thị và các chính sách đất đai của nhà nước cũng có tác động lớn đến giá đất. Các dự án đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị đã làm tăng giá trị đất tại các khu vực được quy hoạch.

2.1. Yếu tố kinh tế

Yếu tố kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định giá đất tại huyện Sông Lô. Sự phát triển của các khu công nghiệp và dịch vụ đã thu hút nhiều nhà đầu tư, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước cũng làm tăng giá trị đất tại các khu vực được đầu tư. Ngoài ra, sự phát triển của thị trường bất động sản và sự gia tăng giá đất tại các khu vực lân cận cũng có tác động lan tỏa đến giá đất tại huyện Sông Lô.

2.2. Yếu tố xã hội và quy hoạch đô thị

Yếu tố xã hội như sự gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở đã làm tăng áp lực lên thị trường đất đai. Quy hoạch đô thị và các chính sách đất đai của nhà nước cũng có tác động lớn đến giá đất. Các dự án quy hoạch đô thị và phát triển hạ tầng đã làm tăng giá trị đất tại các khu vực được quy hoạch. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương cũng góp phần thúc đẩy sự gia tăng giá đất.

III. Giải pháp và kiến nghị

Giải pháp và kiến nghị được đề xuất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất tại huyện Sông Lô. Các giải pháp bao gồm việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, tăng cường công tác quản lý và giám sát thị trường bất động sản, và đẩy mạnh công tác quy hoạch đô thị. Kiến nghị cũng được đưa ra nhằm cải thiện công tác định giá đất, đảm bảo sự công bằng trong phân phối đất đai và hỗ trợ người dân trong việc tiếp cận đất đai.

3.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật

Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai là một trong những giải pháp quan trọng nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất. Cần rà soát và sửa đổi các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính đồng bộ và phù hợp với thực tiễn. Đồng thời, cần tăng cường công tác giám sát và kiểm tra việc thực hiện các quy định pháp luật về đất đai, đặc biệt là trong việc định giá đất và quản lý thị trường bất động sản.

3.2. Tăng cường quy hoạch đô thị

Tăng cường quy hoạch đô thị là một giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường đất đai. Cần xây dựng và thực hiện các quy hoạch đô thị một cách khoa học và đồng bộ, đảm bảo sự cân đối giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường. Đồng thời, cần tăng cường công tác quản lý và giám sát việc thực hiện các quy hoạch đô thị, đảm bảo sự phát triển hài hòa và bền vững của các khu vực đô thị hóa.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Thị trường bất động sản 1. Thị trường Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản (đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất) tại một thời điểm nhất định; thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam 1.1 Thị trường đất đai trên thế giới Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá.

Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 5 không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn.

Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất. Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.

Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên.

Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới.

Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 6 suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế (Nguyễn Vũ Kiên, 2005). Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.

Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước.

Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai.

Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 7 kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay (Lê Phương Thảo, 2007).

Thị trường bất động sản Việt Nam Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây: • Giai đoạn trước năm 1945 Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội là xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân.

Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền. • Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980 Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau.

Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất. • Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992 Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 8 đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”.

Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.