CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 1. Khái niệm đất đai và thị trường đất đai 1. Đất đai Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ, dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,.
Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa.[15] Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai còn là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội. Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng.
Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên đòi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…;do chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất.
[14] Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 1. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó. Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Sự không hoàn hảo của thị trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của các tư liệu sản xuất khác. Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công…Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá cả đòi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường. Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội.
Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luât. Việc quản lý Nhà nước đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS.
Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm BĐS có giá trị hơn. BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dich các quyền lợi chứa đựng trong BĐS. Một số khái niệm khác - Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nghĩa là số lượng tiền phải trả cho hàng hóa đó. Về nghĩa rộng đó là số tiền phải trả cho một hàng hóa, một dịch vụ, hay một tài sản nào đó.
Giá cả của hàng hóa nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị. Khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản ăn khớp với nhau thì giá cả phản ánh và phù hợp với giá trị của hàng hóa đó, trường hợp này ít khi xảy ra. Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma Giá cả của hàng hóa sẽ cao hơn giá trị của hàng hóa nếu số lượng cung thấp hơn cầu. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hóa đó.
- Định giá: Là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. - Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội.
Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. - Đấu giá: Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần bán, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm của chủ sở hữu tài sản. Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi. Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự ra giá không đạt đến được giá sàn, món hàng sẽ không được bán.
Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản 1. Khái quát về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.[5], [17] Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau.
Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”. Khái quát về định giá đất và bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ, tích lũy.
Định giá đất và BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua.