CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học 1. Đất đai Đất đai là một trong số những tài nguyên thiên nhiên, và cũng là một tài nguyên sản xuất quan trọng, bao gồm cả bề mặt lục địa và phần của nước thuộc trái đất. Theo quan điểm kinh tế học, khái niệm"đất đai"không chỉ ám chỉ phần vỏ đất mà còn bao gồm các tài nguyên sâu trong lòng đất và tất cả các loại sinh vật phát triển trên mặt đất và trong lòng đất, không do con người và lao động tạo ra.
Điều này bao hàm nước từ các dòng sông và dưới lòng đất, chất dinh dưỡng, thực vật và động vật. Định nghĩa rộng nhất của "đất" là toàn bộ lớp vỏ trái đât, bao gồm ruộng rẫy, cánh đồng xanh mướt, thảo nguyên hoang vu, khu rừng xanh um tùm hay những khu vực không có hoạt tính con người như sa mạc hay miệt điền. Trong khi"đất"theo nghĩa hẹp hơn biểu thị khối lượng và tính chất của quyền sở hữu hoặc tài sản mà một cá nhân có thể chiếm hữu đối với một mảnh đất. Điều này có thể bao gồm cả lợi ích pháp lý từ việc sở hữu đất cũng như các quyền theo tập quán không được ghi chép.
Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của thiên nhiên, được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt và thành phần không thể thiếu trong môi trường sống. Nó còn có vai trò quan trọng trong việc phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là một tài sản quý giá, bởi nó sở hữu đầy đủ các thuộc tính của một tài sản. Đầu tiên, đất đai có khả năng đáp ứng nhu cầu của con người và mang giá trị sử dụng.
Thứ hai, con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng đất đai theo ý muốn của mình. Cuối cùng, đất đai cũng được coi là một tài sản có thể tham gia vào giao lưu dân sự thông qua việc trao đổi và mua bán. Nó đã được chuyển giao qua từng thế hệ và trở thành một phần không thể thiếu trong quá trình tích luỹ của cải vật chất xã hội. Nguyên cảnh, đất đai vẫn được coi là một tài sản đặc biệt bởi rằng nó không do lao động tạo ra, nhưng lại làm việc vào đất để chuyển nó từ trạng thái hoang hoá 3 thành việc sử dụng cho nhiều mục đích.
Đất đai có tính chất cố định về vị trí và có giới hạn không gian và thời gian để sử dụng. Ngoài ra, đất cũng có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, khi được sử dụng một cách hợp lí, giá trị của nó (sau khi đã khai thác và sử dụng) không chỉ không bị giảm đi mà còn có xu hướng tăng lên. Chuyển quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất Khoản 10, Điều 3 của Luật đất đai năm 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Điều này có nghĩa là quyền sử dụng đất được chuyển giao từ một cá nhân hay tổ chức sang một cá nhân hay tổ chức khác. Đây là một hoạt động pháp lý được điều chỉnh bởi Luật Đất đai năm 2013. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất * Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được thực hiện giữa các bên theo các điều khoản và hình thức mà các cơ quan có thẩm quyền đã quy định trong luật dân sự và pháp luật về đất đai. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân có thể được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân khác trong cùng một xã, phường hoặc thành phố theo quy định tại Điều 179 của Luật Đất Đai năm 2013.
Người sử dụng đất nông nghiệp trong hộ gia đình hoặc cá nhân, do được nhà nước giao đất hoặc từ việc chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, hay được tặng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác, có thể chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp này cho hộ gia đình hoặc cá nhân khác trong cùng một xã, phường thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. Quyết sách "Dồn điền đổi thửa" đã được áp dụng để chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp từ các hộ gia đình hoặc cá nhân. Trong trường hợp này, không yêu cầu thuế thu nhập từ việc chuyển giao quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và lệ phí đo đạc. 4 * Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức phổ biến nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác.
Điều này được thực hiện dựa trên một cơ sở có giá trị. Trong tình huống này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với toàn bộ chi phí đã được họ bỏ ra để thu được quyền sử dụng đất, bao gồm cả các chi phí đầu tư đã làm gia tăng giá trị của mảnh đất này. Hiện tại, theo quy định của Luật Đất đai 2013, có sự cho phép để chuyển quyền sử dụng đất một cách rộng rãi trong trường hợp đất thỏa mãn đầy đủ 4 điều kiện được nêu tại Điều 188. Ngoài ra, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng được phép tiến hành việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ khi các trường hợp bị quy định tại Điều 191 Luật Đất đai có chỉ ra: - Chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép, không được chấp nhận đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân không thể được chuyển nhượng bởi tổ chức kinh tế. Trường hợp này chỉ xảy ra khi mục tiêu sử dụng đất đã được quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được chấp thuận việc chuyển nhượng hay tặng quyền sử dụng các mảnh đất để trồng lúa. - Quyền sử dụng các khu vực rừng phòng hộ và các khu vực khác thuộc rừng đặc dụng bị hạn chế trong việc chuyển nhượng hay tặng cho hộ gia đình và cá nhân.
Điều này chỉ áp dụng khi họ không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng đó. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế (Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). 5 * Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Việc quyền sử dụng đất được kế thừa là khi người sử dụng đất khi qua đời để lại quyền này cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Mối quan hệ kế thừa là một hình thức đặc biệt của việc chuyển nhượng, với nội dung không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn mang tính chính trị và xã hội.
* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Việc trao tặng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, không yêu cầu bất kỳ lợi ích về tiền bạc hay hiện vật nào từ phía người nhận. Thường thì việc này diễn ra trong mối quan hệ tình cảm gia đình, tuy nhiên không loại trừ các mối quan hệ khác. Trước đây, việc trao tặng quyền sử dụng đất đã tồn tại lâu nhưng chưa có quy định pháp luật cụ thể. Do đó, trong thực tiễn, ta đã áp dụng các quy định về thừa kế để tiến hành việc này.
Đây là một hình thức trao nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó người chuyển nhượng không yêu cầu bất kỳ lợi ích nào từ phía người nhận. Tuy nhiên, để ngăn chặn việc lạm dụng để trốn thuế, Nhà nước đã xác định rõ các trường hợp được miễn thuế hoặc thuế thu nhập khi tiến hành việc trao tặng này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). * Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Việc cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là hoạt động mà người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác thông qua một thỏa thuận trong một khoảng thời gian cố định, theo quy định của pháp luật. Cho thuê lại và cho thuê khác là hai loại chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cho thuê lại là khi người sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, trong khi cho thuê khác là khi người sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải từ việc đã được thuê trước. Trong Luật Đất Đai năm 1993, việc cho thuê lại chỉ được áp dụng với các trường hợp cần thiết liên quan tới việc thuê đất từ Nhà nước, trong khi Luật Đất Đai năm 2003 không có hạn chế này. Việc cho thuê lại về nguồn gốc đất là một khía cạnh quan trọng trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, trường hợp cho thuê đất không có nguồn gốc từ thuê 6 của Nhà nước và trường hợp cho thuê lại đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước, cần được xem xét kỹ lưỡng.
Với mục tiêu ngăn chặn tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà chỉ tìm kiếm người cho thuê lại để nhận lợi ích chênh lệch, pháp luật về đất đai đã quy định rằng chỉ có thể cho thuê lại Quyền sử dụng Đất (QSDĐ) trong trường hợp người sử dụng đã hoàn thành việc xây dựng theo quy hoạch chi tiết và dự án đã được phê duyệt và chấp thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). Điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của Nhà nước cũng như giúp duy trì sự công bằng và minh bạch trong việc cho thuê lại đất. Chỉ khi các điều kiện trên được đáp ứng, người thuê mới có thể tiếp tục cho thuê lại và hưởng các quyền và lợi ích từ việc này. * Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc việc mà người sử dụng đất có thể coi quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để được góp vốn vào hoạt động hợp tác sản xuất kinh doanh cùng với người khác.
Việc góp này có thể xảy ra giữa hai hoặc nhiều đối tác và rất linh hoạt, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp những nguồn lực khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,.