Luận văn tốt nghiệp đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố cẩm phả tỉnh quảng ninh giai đoạn 2016 2018

Luận văn phân tích công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018, đánh giá hiệu quả và thách thức.

• Tác giả: Nguyễn Tiến Tòng
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Quý
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Cẩm Phả, Quảng Ninh (2016-2018)
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. MỞ ĐẦU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
• 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
• 1.3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
• 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
• 2. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất
• 2.1.1. Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất
• 2.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 2.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
• 2.1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.1.2.3. Thừa kế quyền sử dụng đất
• 2.1.2.4. Tặng cho quyền sử dụng đất
• 2.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
• 2.1.3.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
• 2.1.3.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
• 2.1.3.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
• 2.2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
• 2.2.2.1. Địa điểm nghiên cứu
• 2.2.2.2. Thời gian nghiên cứu
• 2.2.3. Nội dung nghiên cứu
• 2.2.4. Phương pháp nghiên cứu
• 2.2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
• 2.2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 2.2.4.3. Phương pháp tổng hợp
• 2.3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 2.3.1. Tình hình chung thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh
• 2.3.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng thành phố Cẩm Phả
• 2.3.3. Tình hình công tác quản lý, sử dụng đất đai của thành phố Cẩm Phả
• 2.3.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2018 tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
• 2.3.4.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền theo các hình thức
• 2.3.4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian (giai đoạn 2016 – 2018)
• 2.3.4.3. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2016 -2018
• 2.3.5. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí
• 2.3.5.1. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân về những quy định chung của chuyển QSDĐ tại thành phố Cẩm Phả
• 2.3.5.2. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phả về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 2.3.5.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
• 2.3.5.4. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất
• 2.3.6. Thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
• 2.3.7. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
• KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng trong quản lý đất đai tại Việt Nam. Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là nguồn lực thiết yếu cho sự phát triển kinh tế và xã hội. Tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động trong giai đoạn 2016-2018. Điều này phản ánh nhu cầu gia tăng về đất đai cho các dự án phát triển hạ tầng và nhu cầu sinh hoạt của người dân. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện nhất định, bao gồm việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, và quyền sử dụng đất không bị kê biên. Những quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong các giao dịch đất đai.

1.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Cẩm Phả

Trong giai đoạn 2016-2018, Cẩm Phả đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các hình thức chuyển nhượng như chuyển đổi, thừa kế, và tặng cho quyền sử dụng đất đã được thực hiện phổ biến. Theo báo cáo, số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng lên, cho thấy sự phát triển của thị trường bất động sản tại địa phương. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, vẫn tồn tại nhiều vấn đề như tình trạng tranh chấp đất đai và sự thiếu hiểu biết của người dân về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này đặt ra thách thức cho công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.

II. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất

Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Cẩm Phả trong giai đoạn 2016-2018 cho thấy nhiều thành tựu đáng kể. Theo số liệu thống kê, tổng số giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tăng lên rõ rệt, với nhiều hình thức như chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho. Tuy nhiên, bên cạnh những thành công, vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết. Một trong những vấn đề lớn là sự thiếu đồng bộ trong quy trình thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, dẫn đến tình trạng chậm trễ và gây khó khăn cho người dân. Ngoài ra, việc thiếu thông tin và kiến thức về quy định pháp luật cũng là một rào cản lớn đối với người dân trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của mình.

2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại Cẩm Phả bao gồm chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Mỗi hình thức đều có những quy định và điều kiện riêng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất, thường diễn ra giữa các cá nhân và tổ chức. Thừa kế quyền sử dụng đất cho phép người sử dụng đất để lại quyền sử dụng cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Tặng cho quyền sử dụng đất thường diễn ra trong các mối quan hệ gia đình, tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc tặng cho cũng phải tuân thủ các quy định về thuế và nghĩa vụ tài chính. Việc hiểu rõ các hình thức này sẽ giúp người dân thực hiện quyền lợi của mình một cách hợp pháp và hiệu quả.

III. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Cẩm Phả, cần có những giải pháp đồng bộ và cụ thể. Trước hết, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật về quyền sử dụng đất cho người dân. Việc này sẽ giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch đất đai. Thứ hai, cần cải cách quy trình thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giảm thiểu thời gian và chi phí cho người dân. Cuối cùng, cần thiết lập một hệ thống thông tin đất đai minh bạch, giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin về quy hoạch, giá đất và các quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.1. Tăng cường công tác tuyên truyền

Tuyên truyền về quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng nhằm nâng cao nhận thức của người dân. Cần tổ chức các buổi hội thảo, tọa đàm để cung cấp thông tin về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, cần phát triển các tài liệu hướng dẫn dễ hiểu, dễ tiếp cận cho người dân. Việc này không chỉ giúp người dân nắm rõ quyền lợi của mình mà còn giảm thiểu tình trạng tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến đất đai. Từ đó, tạo ra một môi trường giao dịch đất đai minh bạch và hiệu quả hơn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2016 - 2018, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và mở rộng đô thị. Với tổng diện tích tự nhiên 38.652,45 ha, trong đó hơn 90% diện tích đã được sử dụng, Cẩm Phả là một đô thị công nghiệp có vị trí chiến lược trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Nhu cầu về quỹ đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng, sản xuất và sinh hoạt ngày càng tăng cao, tạo áp lực lớn lên công tác quản lý và chuyển quyền sử dụng đất.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả trong giai đoạn 2016 - 2018, bao gồm phân tích các hình thức chuyển quyền, đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ quản lý, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý. Phạm vi nghiên cứu bao gồm toàn bộ các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, với dữ liệu thu thập từ các phường, xã trên địa bàn thành phố.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện chính sách quản lý đất đai, góp phần nâng cao tính minh bạch, hiệu quả trong các giao dịch đất đai, đồng thời hỗ trợ phát triển bền vững kinh tế - xã hội địa phương. Các chỉ số như tổng giá trị sản xuất công nghiệp đạt 70.410 tỷ đồng, tăng 12,6% so với cùng kỳ, và thu ngân sách nhà nước đạt 12.260 tỷ đồng năm 2018 phản ánh sự phát triển năng động của thành phố, đồng thời đặt ra yêu cầu cấp thiết về quản lý đất đai hiệu quả.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai hiện đại, tập trung vào:

• Lý thuyết quyền sử dụng đất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013.
• Mô hình quản lý thị trường đất đai: Thị trường quyền sử dụng đất được vận hành dựa trên các giao dịch dân sự có sự giám sát của Nhà nước nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả.
• Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất: Bao gồm các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, được quy định chi tiết trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Khung pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất: Luật Đất đai 2013, các nghị định, thông tư liên quan và các quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh tạo thành hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp phương pháp định lượng và định tính:

• Nguồn dữ liệu:

  • Số liệu thứ cấp thu thập từ UBND thành phố Cẩm Phả, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục thuế thành phố và các phường, xã.
  • Số liệu sơ cấp thu thập qua khảo sát trực tiếp 120 hộ dân (40 hộ tại mỗi khu vực: trung tâm, vùng xa trung tâm và xã) đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, cùng phỏng vấn 30 cán bộ quản lý đất đai.

• Phương pháp phân tích:

  • Thống kê mô tả số liệu bằng phần mềm Excel để phân tích các chỉ tiêu chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức, loại đất và thời gian.
  • Phân tích nội dung ý kiến người dân và cán bộ quản lý để đánh giá mức độ hiểu biết, thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp.

• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành từ tháng 8/2019 đến tháng 8/2020, bao gồm thu thập số liệu, xử lý và phân tích dữ liệu, viết báo cáo và hoàn thiện luận văn.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức: Trong giai đoạn 2016 - 2018, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 65% tổng số giao dịch, tiếp theo là chuyển đổi quyền sử dụng đất chiếm khoảng 15%, thừa kế 10%, tặng cho 7% và góp vốn bằng quyền sử dụng đất chiếm 3%. Số liệu này phản ánh sự phổ biến của hình thức chuyển nhượng trong thị trường đất đai tại Cẩm Phả.

2. Chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất: Đất ở chiếm khoảng 70% tổng diện tích chuyển quyền, đất nông nghiệp chiếm 20%, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chiếm 10%. Điều này cho thấy nhu cầu về đất ở và phát triển đô thị là động lực chính thúc đẩy các giao dịch chuyển quyền.

3. Thời gian thực hiện thủ tục chuyển quyền: Thời gian trung bình hoàn thành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là 25 ngày, trong đó 80% hồ sơ được giải quyết trong vòng 30 ngày theo quy định. Tuy nhiên, vẫn còn khoảng 15% trường hợp kéo dài do thiếu hồ sơ hoặc vướng mắc về pháp lý.

4. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý: Khoảng 75% người dân đánh giá thủ tục chuyển quyền sử dụng đất hiện nay đã được cải thiện về mặt thủ tục hành chính và thời gian giải quyết. Tuy nhiên, 40% người dân phản ánh còn gặp khó khăn về chi phí và thiếu thông tin hướng dẫn. Cán bộ quản lý cũng cho biết công tác phối hợp giữa các phòng ban còn chưa đồng bộ, ảnh hưởng đến hiệu quả xử lý hồ sơ.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả đã có nhiều tiến bộ, đặc biệt trong việc rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ và nâng cao nhận thức của người dân về quyền và nghĩa vụ trong giao dịch đất đai. Sự chiếm ưu thế của hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với xu hướng phát triển thị trường bất động sản và nhu cầu đô thị hóa nhanh chóng.

Tuy nhiên, tồn tại về chi phí và thủ tục hành chính vẫn là rào cản đối với một bộ phận người dân, nhất là các hộ gia đình có thu nhập thấp. So sánh với một số nghiên cứu trong nước và quốc tế, việc cải cách thủ tục hành chính và tăng cường minh bạch thông tin là yếu tố then chốt để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ các hình thức chuyển quyền sử dụng đất và bảng thống kê thời gian xử lý hồ sơ sẽ minh họa rõ nét các phát hiện này.

Ngoài ra, sự chưa đồng bộ trong phối hợp giữa các cơ quan quản lý đất đai cũng làm giảm hiệu quả công tác chuyển quyền, cần được khắc phục để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tăng cường quản lý nhà nước.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất xuống dưới 20 ngày, giảm bớt các bước không cần thiết, áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ. Chủ thể thực hiện: UBND thành phố Cẩm Phả phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, trong vòng 12 tháng.

2. Tăng cường tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật đất đai: Tổ chức các buổi tập huấn, phát hành tài liệu hướng dẫn cho người dân và cán bộ quản lý về quy trình, quyền lợi và nghĩa vụ trong chuyển quyền sử dụng đất. Chủ thể thực hiện: Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND các phường xã, trong vòng 6 tháng.

3. Nâng cao năng lực phối hợp liên ngành: Thiết lập cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa các phòng ban liên quan như Tài nguyên Môi trường, Thuế, Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý hồ sơ nhanh chóng, minh bạch. Chủ thể thực hiện: UBND thành phố, trong vòng 9 tháng.

4. Giảm chi phí và hỗ trợ người dân: Xem xét giảm lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân trong các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân, đặc biệt là hộ nghèo và cận nghèo. Chủ thể thực hiện: UBND tỉnh Quảng Ninh phối hợp với các cơ quan thuế, trong vòng 18 tháng.

5. Xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai đồng bộ: Phát triển cơ sở dữ liệu điện tử về đất đai, cập nhật liên tục các giao dịch chuyển quyền để quản lý hiệu quả và minh bạch. Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường, trong vòng 24 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp nâng cao hiểu biết về thực trạng, khó khăn và giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó cải thiện hiệu quả quản lý và phục vụ người dân tốt hơn.

2. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành Quản lý đất đai, Luật đất đai: Cung cấp tài liệu tham khảo thực tiễn phong phú về các quy định pháp luật, phương pháp nghiên cứu và phân tích dữ liệu trong lĩnh vực đất đai.

3. Người sử dụng đất và doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và quy trình chuyển quyền sử dụng đất, giúp thực hiện các giao dịch một cách hợp pháp, minh bạch và hiệu quả.

4. Cơ quan lập chính sách và hoạch định pháp luật: Là cơ sở khoa học để hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai, đặc biệt là các quy định liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất nhằm thúc đẩy phát triển thị trường đất đai bền vững.

Câu hỏi thường gặp

1. Chuyển quyền sử dụng đất gồm những hình thức nào?
   Chuyển quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Mỗi hình thức có quy định pháp luật riêng về điều kiện và thủ tục thực hiện.

2. Thời gian giải quyết thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là bao lâu?
   Theo quy định, thời gian tối đa là 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thực tế tại Cẩm Phả, trung bình thời gian là khoảng 25 ngày, với 80% hồ sơ được xử lý đúng hạn.

3. Người sử dụng đất cần điều kiện gì để được chuyển quyền sử dụng đất?
   Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013.

4. Chi phí khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất gồm những khoản nào?
   Bao gồm lệ phí trước bạ (0,5% giá trị đất theo khung giá), thuế thu nhập cá nhân (thường là 2% giá chuyển nhượng hoặc 25% lợi nhuận), và các chi phí công chứng, đăng ký hồ sơ.

5. Làm thế nào để giảm thiểu rủi ro khi chuyển quyền sử dụng đất?
   Người dân nên tìm hiểu kỹ quy trình, thủ tục, kiểm tra giấy tờ pháp lý đầy đủ, thực hiện giao dịch tại các cơ quan có thẩm quyền và có thể nhờ tư vấn pháp lý để đảm bảo quyền lợi hợp pháp.

Kết luận

• Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2016 - 2018 đã đạt được nhiều kết quả tích cực, đặc biệt trong việc đa dạng hóa hình thức chuyển quyền và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất, phản ánh nhu cầu phát triển đô thị và thị trường bất động sản sôi động.
• Vẫn còn tồn tại khó khăn về chi phí, thủ tục hành chính và sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý, ảnh hưởng đến hiệu quả công tác chuyển quyền.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm đơn giản hóa thủ tục, nâng cao năng lực quản lý, tăng cường tuyên truyền và hỗ trợ người dân.
• Nghiên cứu mở ra hướng đi cho các bước tiếp theo trong việc hoàn thiện chính sách và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại địa phương, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và người dân cần phối hợp chặt chẽ để thực hiện các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục theo dõi, đánh giá và cập nhật chính sách nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trong tương lai.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất 1. Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 như sau: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này, Luật đất đai, (2013).

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo khoản 10, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Cụ thể như sau: 1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất, Luan van 5 nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay. Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định: “hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.

Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 126 của Luật Đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP và điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm mới mà Luật Đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư không quy định. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất Nguyễn Thị Lợi, (2007). Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ: - Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định.

Luan van 6 - Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tiền SDĐ Nguyễn Khắc Thái Sơn, (2015). Thừa kế quyền sử dụng đất - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. - Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và được tham gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.

- Theo khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất: - Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. - Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, Luật đất đai, (2013). - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.

Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này Luan van 7 Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiên trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp phải chịu các loại thuế này Nguyễn Khắc Thái Sơn, (2007).3 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất (Điều 188 Luật đất đai 2013) cho biết: + Người sử dụng đất được thực hiện các chuyển quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. - Đất không có tranh chấp - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất + Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013. + Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Theo Điều 168, Luật đất đai 2013 cho biết: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, , góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Luan van 8 quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất Theo Điều 190, Luật đất đai 2013 cho biết: 1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b, khoản 1, điều 179 của Luật đất đai 2013. b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụm công nghiệp; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Luan van 9 c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 điều 179 của Luật đất đai 2013 trừ trường hợp được quy định tại điều 179 của Luật này.