Đánh Giá Chất Lượng Lợi Nhuận Trong Kiểm Toán Tài Chính Tại KPMG - Minh Họa Từ Công Ty ABC

Đánh giá chất lượng thu nhập trong thẩm định tài chính tại KPMG qua minh họa công ty ABC, cung cấp cái nhìn sâu sắc và phân tích chi tiết.

• Trường học: KPMG
• Chuyên ngành: Kiểm Toán Tài Chính
• Đề tài: Đánh Giá Chất Lượng Lợi Nhuận Trong Kiểm Toán Tài Chính Tại KPMG: Minh Họa Từ Công Ty ABC
• Loại tài liệu: Bài Luận

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH VẼ
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• Mục tiêu của đề tài
• Phạm vi và giới hạn của đề tài
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH VÀ CHẤT LƯỢNG LỢI NHUẬN
• 1.1. Khái niệm về thẩm định tài chính
• 1.2. Các loại hình thẩm định tài chính
• 1.3. Sự khác biệt giữa thẩm định tài chính và kiểm toán
• 1.4. Chất lượng lợi nhuận (QoE) là gì?
• 1.5. Tại sao chất lượng lợi nhuận (QoE) lại quan trọng?
• 1.6. Cách đo lường chất lượng lợi nhuận (QoE)
• 1.7. Mối liên hệ giữa EBITDA và mô hình định giá
• 1.8. Tác động của thẩm định chất lượng lợi nhuận đến các thương vụ M&A
• 1.9. Các hạn chế phổ biến của EBITDA cơ bản
• 1.10. Phân loại các khoản điều chỉnh EBITDA
• 1.10.1. Điều chỉnh Pro-forma
• 1.10.2. Điều chỉnh EBITDA không tiềm năng
• 2. CHƯƠNG 2: GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH VỀ CHẤT LƯỢNG LỢI NHUẬN TẠI KPMG CHO CÔNG TY ABC
• 2.1. Giới thiệu về KPMG Việt Nam
• 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của KPMG Việt Nam
• 2.1.2. Các dịch vụ Công ty TNHH KPMG Việt Nam cung cấp
• 2.2. Thông tin chung về ABC - công ty mẫu
• 2.2.1. Cơ cấu tập đoàn ABC
• 2.2.2. Tổng quan thị trường cho thuê bất động sản công nghiệp
• 2.3. Thực hiện điều chỉnh EBITDA đối với chất lượng lợi nhuận của ABC
• 2.3.1. Nguồn thông tin
• 2.3.2. Phân tích hiệu quả tài chính của ABC
• 2.3.2.1. Phân tích lợi nhuận báo cáo
• 2.3.2.2. Tổng quan hiệu quả tài chính

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đánh Giá Chất Lượng Lợi Nhuận Tại KPMG

Trong bối cảnh thị trường M&A (Mua bán và Sáp nhập) ngày càng sôi động, việc đánh giá chất lượng lợi nhuận (Quality of Earnings - QoE) đã trở thành một bước không thể thiếu trong quy trình thẩm định tài chính. Đây là nền tảng giúp các nhà đầu tư hiểu rõ sức khỏe tài chính thực sự và tiềm năng tăng trưởng bền vững của một doanh nghiệp, thay vì chỉ dựa vào các con số lợi nhuận được báo cáo. KPMG, một trong những công ty hàng đầu thế giới về dịch vụ kiểm toán và tư vấn, đã phát triển một quy trình chuyên sâu để phân tích QoE, giúp khách hàng đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt. Quy trình này không chỉ dừng lại ở việc xác minh tính chính xác của số liệu kế toán mà còn đi sâu vào việc phân tích các yếu tố kinh tế cơ bản tạo nên lợi nhuận. Mục tiêu là xác định phần lợi nhuận có tính lặp lại, bền vững và có khả năng dự đoán trong tương lai, đồng thời loại bỏ các yếu tố mang tính nhất thời hoặc không phản ánh hoạt động kinh doanh cốt lõi. Việc này đặc biệt quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc định giá doanh nghiệp và các điều khoản đàm phán trong một giao dịch M&A. Một báo cáo đánh giá chất lượng lợi nhuận chi tiết từ KPMG sẽ cung cấp một bức tranh toàn diện về hiệu quả hoạt động, các rủi ro tiềm ẩn và các cơ hội phát triển, là cơ sở vững chắc cho các cuộc đàm phán thành công. Phân tích này cũng giúp làm rõ sự khác biệt giữa Thẩm định tài chính (FDD) và Kiểm toán báo cáo tài chính truyền thống, nhấn mạnh vào mục tiêu phân tích xu hướng và dự báo cho tương lai thay vì chỉ xác nhận tính trung thực và hợp lý của dữ liệu quá khứ.

1.1. Định nghĩa Chất lượng lợi nhuận QoE là gì

Chất lượng lợi nhuận (Quality of Earnings - QoE) là một khái niệm dùng để đánh giá mức độ mà lợi nhuận được báo cáo của một doanh nghiệp phản ánh đúng thực chất các đặc điểm kinh tế từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, thường xuyên và lặp lại. Một lợi nhuận được xem là 'chất lượng cao' khi nó bền vững, có thể kiểm soát và dự đoán được. Ngược lại, lợi nhuận 'chất lượng thấp' thường chứa đựng các yếu tố bất thường, không lặp lại hoặc do các thay đổi trong chính sách kế toán. Theo tài liệu nghiên cứu, QoE bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như: các khoản mục không lặp lại (chi phí tái cấu trúc, kiện tụng, lãi/lỗ từ thanh lý tài sản), thay đổi quy mô hoạt động (mua lại hoặc thoái vốn), các điều chỉnh kế toán một lần và các thay đổi trong chính sách kế toán. Việc phân tích QoE giúp bóc tách những yếu tố này để tìm ra 'lợi nhuận cơ bản' (underlying earnings) của doanh nghiệp.

1.2. Lý do QoE là chỉ số then chốt trong thẩm định tài chính

Trong thẩm định tài chính (Financial Due Diligence - FDD) cho các giao dịch M&A, QoE là chỉ số tối quan trọng vì hai lý do chính. Thứ nhất, nó giúp bên mua có được sự hiểu biết sâu sắc về các yếu tố tạo ra giá trị trong hiệu quả hoạt động quá khứ. Bằng cách loại bỏ các khoản thu nhập/chi phí đặc biệt, bên mua có thể đánh giá các xu hướng và động lực cơ bản của hiệu suất lịch sử, từ đó hiểu rõ hơn về doanh nghiệp mục tiêu. Thứ hai, phân tích QoE là nền tảng để xây dựng mô hình định giá. Các mô hình này thường dựa trên khả năng tạo ra lợi nhuận trong tương lai của doanh nghiệp. Việc xác định lợi nhuận cơ bản trong quá khứ giúp dự báo dòng tiền tương lai một cách chính xác hơn, làm cho mô hình định giá trở nên vững chắc và đáng tin cậy. Lợi nhuận cơ bản cũng được sử dụng để tính toán khả năng vay nợ và thiết lập các giao ước tài chính.

1.3. Phân biệt Thẩm định tài chính FDD và Kiểm toán BCTC

Mặc dù cả hai đều liên quan đến việc xem xét số liệu tài chính, FDD và kiểm toán báo cáo tài chính (BCTC) có mục tiêu và phạm vi rất khác nhau. Kiểm toán BCTC, tuân theo các chuẩn mực và quy định, tập trung vào việc đưa ra ý kiến về tính 'trung thực và hợp lý' của các thông tin tài chính trong quá khứ. Ngược lại, phạm vi của FDD được xác định theo thỏa thuận với khách hàng (bên mua hoặc bên bán) và tập trung vào việc phân tích hiệu quả tài chính để chỉ ra các nguyên nhân của dữ liệu lịch sử, phân tích xu hướng và xác thực xem các xu hướng đó có phù hợp, bền vững và liên quan đến quyết định đầu tư hay không. FDD xem xét cả các dự báo trong tương lai, trong khi kiểm toán chủ yếu nhìn vào dữ liệu quá khứ. Nói cách khác, kiểm toán xác minh tính chính xác, còn FDD phân tích chất lượng và tính bền vững.

II. Thách Thức Khi Đánh Giá Lợi Nhuận Doanh Nghiệp Việt Nam

Việc đánh giá chất lượng lợi nhuận của một doanh nghiệp, đặc biệt tại thị trường Việt Nam, đối mặt với nhiều thách thức đáng kể. Lợi nhuận được trình bày trên báo cáo tài chính thường không phản ánh đầy đủ bức tranh về hiệu quả hoạt động bền vững. Một trong những thách thức lớn nhất đến từ các khoản mục có tính chất bất thường hoặc chỉ xảy ra một lần (one-off items). Các khoản này, chẳng hạn như chi phí tái cấu trúc, lợi nhuận từ việc bán tài sản cố định, hoặc các khoản dự phòng được hoàn nhập, có thể làm sai lệch đáng kể xu hướng lợi nhuận thực tế. Nếu không được xác định và loại bỏ, nhà đầu tư có thể đánh giá quá cao hoặc quá thấp khả năng tạo ra lợi nhuận trong tương lai của doanh nghiệp. Thêm vào đó, rủi ro từ việc thay đổi chính sách hoặc các ước tính kế toán cũng là một vấn đề cần quan tâm. Một doanh nghiệp có thể thay đổi cách trích lập dự phòng phải thu khó đòi hoặc phương pháp tính khấu hao, dẫn đến sự biến động lớn về lợi nhuận giữa các kỳ mà không xuất phát từ sự thay đổi trong hoạt động kinh doanh cốt lõi. Cuối cùng, chỉ số EBITDA (Lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao và phân bổ), mặc dù được sử dụng phổ biến, cũng có những hạn chế cố hữu. Nó không phản ánh các thay đổi trong vốn lưu động hay nhu cầu chi tiêu vốn, và có thể bị ảnh hưởng bởi các chính sách kế toán, khiến việc so sánh giữa các công ty trở nên khó khăn nếu không có sự điều chỉnh thích hợp.

2.1. Nhận diện các khoản mục bất thường không lặp lại

Các khoản mục không lặp lại là những khoản mục trọng yếu, có bản chất bất thường, xảy ra ngoài hoạt động kinh doanh thông thường và không được kỳ vọng sẽ tái diễn. Việc xác định chính xác các khoản mục này đòi hỏi sự phân tích sâu sắc về sổ sách kế toán và bối cảnh kinh doanh. Ví dụ điển hình bao gồm: chi phí đền bù do chấm dứt hợp đồng, chi phí pháp lý cho các vụ kiện tụng lớn, chi phí tư vấn cho các giao dịch M&A, hoặc các khoản thu nhập từ việc được bảo hiểm bồi thường. Trong trường hợp của công ty ABC, phân tích của KPMG đã chỉ ra các khoản chi phí tư vấn pháp lý và thẩm định liên quan trực tiếp đến hoạt động mua lại và huy động vốn. Những chi phí này không phản ánh chi phí hoạt động thường xuyên và cần được loại trừ khi tính toán lợi nhuận bền vững.

2.2. Rủi ro từ thay đổi chính sách và ước tính kế toán

Các thay đổi trong chính sách và ước tính kế toán có thể tạo ra những biến động 'ảo' trong lợi nhuận. Ví dụ, một công ty thay đổi thời gian trích lập dự phòng cho các khoản phải thu từ 90 ngày lên 180 ngày sẽ ghi nhận lợi nhuận cao hơn trong kỳ thay đổi, nhưng điều này không có nghĩa là hiệu quả thu hồi công nợ đã cải thiện. Tương tự, việc ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) đôi khi có thể khác biệt so với dòng tiền thực tế, đặc biệt trong các hợp đồng dài hạn. Trong quá trình thẩm định công ty ABC, KPMG đã phát hiện ra rằng công ty đã ghi nhận doanh thu cho một số khách hàng theo cơ sở tiền mặt thay vì phân bổ đều (phương pháp đường thẳng) theo thời gian thuê. Điều này tạo ra sự đột biến về doanh thu trong một số kỳ và cần được điều chỉnh lại để phản ánh đúng bản chất kinh tế.

2.3. Hạn chế của chỉ số EBITDA báo cáo trong phân tích

Mặc dù EBITDA là một thước đo tốt cho dòng tiền hoạt động, EBITDA báo cáo (reported EBITDA) vẫn có những hạn chế. Chỉ số này được lập trên cơ sở dồn tích, không phải cơ sở tiền mặt thuần túy, do đó vẫn chịu ảnh hưởng từ các xét đoán và tính chủ quan của ban giám đốc trong việc áp dụng chính sách kế toán. Hơn nữa, EBITDA không phải là một thước đo theo chuẩn mực GAAP và có thể bị ảnh hưởng bởi sự thiên vị. Ví dụ, bên bán trong một giao dịch M&A có xu hướng xác định các điều chỉnh làm tăng EBITDA nhưng lại bỏ qua các điều chỉnh tiêu cực. Chỉ số này cũng không phản ánh rủi ro kinh doanh và không tính đến các sự kiện bất thường có thể xảy ra trong tương lai. Do đó, việc chỉ dựa vào EBITDA báo cáo mà không thực hiện các điều chỉnh cần thiết có thể dẫn đến một cái nhìn sai lệch về chất lượng lợi nhuận.

III. Phương Pháp Chuẩn Hóa EBITDA Chìa Khóa Của KPMG

Để vượt qua các thách thức trong đánh giá chất lượng lợi nhuận, KPMG áp dụng một phương pháp tiếp cận có hệ thống là chuẩn hóa lợi nhuận, tập trung chủ yếu vào chỉ số EBITDA đã điều chỉnh (Adjusted EBITDA). Phương pháp này được thiết kế để bình thường hóa doanh thu và chi phí của công ty, loại bỏ các yếu tố không thường xuyên và các khác biệt do chính sách kế toán, từ đó cho phép so sánh công bằng giữa các doanh nghiệp trong cùng ngành. EBITDA đã điều chỉnh được xem là một chỉ số đại diện tốt hơn cho dòng tiền hoạt động bền vững của doanh nghiệp, làm cơ sở vững chắc cho việc định giá. Quá trình chuẩn hóa này bao gồm hai loại điều chỉnh chính: điều chỉnh bình thường hóa (Normalization adjustment) và điều chỉnh giả định (Pro-forma adjustment). Điều chỉnh bình thường hóa tập trung vào việc loại bỏ các khoản mục không lặp lại và ảnh hưởng từ thay đổi chính sách kế toán. Đây là bước quan trọng để làm 'sạch' dữ liệu tài chính lịch sử, giúp nhà đầu tư thấy được hiệu quả hoạt động cốt lõi thực sự. Các chuyên gia của KPMG sẽ rà soát chi tiết sổ cái, các hợp đồng và trao đổi với ban lãnh đạo để xác định bản chất của từng khoản mục trọng yếu. Quá trình này đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về ngành và kinh nghiệm thực tiễn để đưa ra những xét đoán hợp lý, đảm bảo rằng EBITDA đã điều chỉnh phản ánh trung thực nhất chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp.

3.1. EBITDA là gì và vai trò trong mô hình định giá doanh nghiệp

EBITDA là viết tắt của Lợi nhuận trước Lãi vay, Thuế, Khấu hao và Phân bổ. Đây là một chỉ số tài chính phổ biến được sử dụng để đánh giá hiệu quả hoạt động của một công ty mà không bị ảnh hưởng bởi các quyết định về cấu trúc vốn (lãi vay), chính sách thuế và các chi phí không dùng tiền mặt (khấu hao). Trong các giao dịch M&A, EBITDA thường được coi là một chỉ số đại diện cho dòng tiền hoạt động. Các mô hình định giá doanh nghiệp, đặc biệt là phương pháp so sánh bội số (P/E multiple), thường sử dụng EBITDA cơ bản (underlying EBITDA) làm điểm khởi đầu. Giá trị doanh nghiệp (EV) có thể được tính bằng cách lấy EBITDA đã điều chỉnh nhân với một hệ số bội số thị trường. Do đó, việc xác định một con số EBITDA đã điều chỉnh chính xác và đáng tin cậy là cực kỳ quan trọng, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến mức giá mà bên mua sẵn sàng chi trả.

3.2. Kỹ thuật điều chỉnh các khoản mục không lặp lại One off

Điều chỉnh các khoản mục không lặp lại là quá trình loại bỏ các khoản thu nhập hoặc chi phí phát sinh ngoài hoạt động kinh doanh thông thường và không có khả năng tái diễn. Kỹ thuật này đòi hỏi phải phân tích sâu vào bản chất của giao dịch. Ví dụ, trong trường hợp của công ty ABC, KPMG đã xác định và loại bỏ một khoản lỗ doanh thu đáng kể do sự cố sụt lún đất tại một dự án vào năm 2020. Sự cố này khiến các khách thuê phải sơ tán và được miễn tiền thuê trong vài tháng. Đây rõ ràng là một sự kiện bất thường. Bằng cách loại bỏ khoản lỗ này, EBITDA đã điều chỉnh sẽ phản ánh doanh thu của công ty ABC trong điều kiện hoạt động bình thường, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bất khả kháng. Tương tự, các chi phí pháp lý và tư vấn liên quan đến hoạt động M&A cũng được loại bỏ vì chúng không phải là chi phí hoạt động thường xuyên.

3.3. Xử lý các thay đổi về chính sách kế toán và ước tính

Khi một công ty thay đổi chính sách hoặc ước tính kế toán, nó có thể tạo ra sự không nhất quán trong dữ liệu tài chính qua các năm. Mục tiêu của việc điều chỉnh là áp dụng một chính sách nhất quán cho tất cả các kỳ được xem xét. Ví dụ, nếu một công ty thay đổi phương pháp trích lập dự phòng trong năm 2, KPMG sẽ điều chỉnh lại số liệu của năm 1 theo chính sách mới để đảm bảo tính so sánh được. Trong phân tích công ty ABC, một điều chỉnh quan trọng liên quan đến việc ghi nhận doanh thu không đúng kỳ. Công ty đã ghi nhận các khoản phí dịch vụ của năm 2019-2020 vào đầu năm 2021. Đội ngũ FDD của KPMG đã thực hiện điều chỉnh để phân bổ lại các khoản doanh thu này về đúng kỳ kế toán mà chúng phát sinh, đảm bảo chất lượng lợi nhuận được phản ánh chính xác theo từng năm.

IV. Minh Họa Thực Tế Phân Tích Lợi Nhuận Tại Công Ty ABC

Để làm rõ phương pháp đánh giá chất lượng lợi nhuận, nghiên cứu điển hình về công ty ABC, một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực cho thuê bất động sản công nghiệp, cung cấp một minh họa chi tiết. Quá trình thẩm định tài chính do KPMG thực hiện đã đi sâu vào việc phân tích các báo cáo tài chính hợp nhất của ABC từ năm 2019 đến tháng 10 năm 2022. Bằng cách sử dụng các nguồn thông tin đa dạng như báo cáo tài chính đã kiểm toán, báo cáo quản trị, sổ cái chi tiết và các hợp đồng, đội ngũ của KPMG đã xây dựng một bức tranh toàn diện về hiệu quả hoạt động của ABC. Phân tích ban đầu cho thấy doanh thu của ABC tăng trưởng mạnh mẽ, chủ yếu nhờ vào việc mở rộng liên tục diện tích cho thuê (GLA). Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế lại ghi nhận âm trong năm 2021 và 10 tháng đầu năm 2022. Điều này đặt ra câu hỏi lớn về chất lượng lợi nhuận thực sự. Quá trình phân tích chi tiết của KPMG đã tập trung vào việc xác định và lượng hóa các khoản điều chỉnh cần thiết đối với EBITDA báo cáo. Các điều chỉnh này không chỉ giúp giải thích sự biến động của lợi nhuận mà còn cung cấp một cái nhìn sâu sắc hơn về khả năng tạo ra dòng tiền bền vững của doanh nghiệp, làm cơ sở cho các quyết định trong giao dịch M&A.

4.1. Phân tích doanh thu và chi phí bất thường của ABC

Quá trình phân tích của KPMG đã phát hiện nhiều khoản mục doanh thu và chi phí bất thường trong báo cáo của công ty ABC. Về doanh thu, có những khoản được ghi nhận không đúng kỳ (out-of-period revenue). Ví dụ, doanh thu từ một số khách thuê được ghi nhận theo cơ sở tiền mặt thay vì phân bổ đều, hoặc phí dịch vụ của các năm trước được ghi nhận dồn vào năm sau. Ngoài ra, có những khoản doanh thu/lỗ một lần, như khoản lỗ doanh thu do sự cố sụt lún đất tại Dự án 3. Về chi phí, một phần lớn chi phí dịch vụ chuyên nghiệp là các khoản phí không lặp lại liên quan đến hoạt động M&A và huy động vốn. Chi phí sửa chữa bảo trì cũng có một khoản tăng đột biến trong năm 2020 để khắc phục sự cố sụt lún. Việc nhận diện các khoản này là bước đầu tiên để chuẩn hóa lợi nhuận.

4.2. Các khoản điều chỉnh EBITDA trọng yếu do KPMG thực hiện

Dựa trên phân tích, KPMG đã thực hiện một loạt các điều chỉnh trọng yếu đối với EBITDA của công ty ABC. Các điều chỉnh chính bao gồm: (1) Loại trừ các khoản phí dịch vụ chuyên nghiệp liên quan đến mua lại, chi tiêu vốn và huy động vốn vì chúng có bản chất không hoạt động và không lặp lại. (2) Loại trừ khoản lỗ doanh thu một lần do sự cố sụt lún đất. (3) Phân bổ lại doanh thu và chi phí bị ghi nhận sai kỳ về đúng kỳ kế toán của nó. (4) Cộng ngược lại các chi phí sửa chữa lớn một lần đã được loại trừ. (5) Điều chỉnh các khoản trích thưởng cho nhân viên bị ghi nhận thừa hoặc thiếu so với thực tế. Những điều chỉnh này giúp loại bỏ các yếu tố gây nhiễu và làm cho EBITDA phản ánh đúng hơn hiệu quả hoạt động cốt lõi.

4.3. Kết quả So sánh EBITDA báo cáo và EBITDA đã điều chỉnh

Kết quả sau khi điều chỉnh cho thấy một sự khác biệt đáng kể giữa EBITDA báo cáo và EBITDA đã điều chỉnh. Cụ thể, tỷ suất EBITDA đã điều chỉnh của công ty ABC cao hơn đáng kể so với tỷ suất EBITDA báo cáo qua các năm. Ví dụ, trong 10 tháng đầu năm 2022, tỷ suất EBITDA báo cáo là 66%, nhưng sau khi điều chỉnh, con số này đã được cải thiện. Điều này cho thấy rằng lợi nhuận hoạt động cốt lõi của công ty mạnh hơn so với những gì thể hiện trên báo cáo tài chính, do bị ảnh hưởng tiêu cực bởi các chi phí M&A một lần. Kết quả này cung cấp cho nhà đầu tư một cơ sở vững chắc hơn để định giá doanh nghiệp và đàm phán các điều khoản. Nó chứng minh rằng một quy trình đánh giá chất lượng lợi nhuận kỹ lưỡng có thể làm thay đổi hoàn toàn góc nhìn về giá trị của một doanh nghiệp.

V. Kết Luận Về Tầm Quan Trọng Của Phân Tích Lợi Nhuận

Qua trường hợp minh họa của công ty ABC, tầm quan trọng của việc đánh giá chất lượng lợi nhuận trong kiểm toán tài chính và các giao dịch M&A được thể hiện một cách rõ nét. Quá trình này không chỉ là một thủ tục kỹ thuật mà là một phân tích chiến lược, giúp các bên liên quan nhìn thấu bản chất hoạt động và tiềm năng thực sự của một doanh nghiệp. Việc dựa vào lợi nhuận báo cáo có thể dẫn đến những quyết định sai lầm, bởi các con số này thường bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tạm thời, các chính sách kế toán hoặc các sự kiện không lặp lại. Phân tích của KPMG đã chứng minh rằng, thông qua việc áp dụng các kỹ thuật điều chỉnh chuyên sâu, đặc biệt là chuẩn hóa chỉ số EBITDA, nhà đầu tư có thể xác định được mức lợi nhuận bền vững và có khả năng dự báo. Đây là thông tin đầu vào quan trọng nhất cho mô hình định giá và quá trình đàm phán. Bài học rút ra từ trường hợp của ABC nhấn mạnh rằng mọi doanh nghiệp, dù có tốc độ tăng trưởng ấn tượng, đều cần được xem xét kỹ lưỡng về chất lượng của các con số tài chính. Trong tương lai, khi môi trường kinh doanh ngày càng phức tạp, vai trò của thẩm định chất lượng lợi nhuận sẽ ngày càng trở nên quan trọng hơn, trở thành một tiêu chuẩn không thể thiếu trong mọi thương vụ đầu tư chuyên nghiệp.

5.1. Bài học kinh nghiệm từ trường hợp kiểm toán tại công ty ABC

Trường hợp của công ty ABC mang lại nhiều bài học quý giá. Đầu tiên, tăng trưởng doanh thu nhanh chóng không đồng nghĩa với chất lượng lợi nhuận cao. Cần phải phân tích sâu hơn để hiểu các động lực đằng sau sự tăng trưởng đó. Thứ hai, các chi phí liên quan đến hoạt động mở rộng và M&A, dù cần thiết, nhưng có thể che khuất hiệu quả hoạt động cốt lõi. Việc bóc tách các chi phí này là rất quan trọng. Thứ ba, sự tuân thủ các chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) là cần thiết, nhưng việc ghi nhận doanh thu và chi phí một cách nhất quán qua các kỳ còn quan trọng hơn để phân tích xu hướng. Cuối cùng, một báo cáo FDD chất lượng cao từ một đơn vị uy tín như KPMG có thể cung cấp những thông tin chi tiết mà một cuộc kiểm toán BCTC thông thường không thể làm được.

5.2. Tác động của EBITDA đã điều chỉnh đến quyết định M A

EBITDA đã điều chỉnh có tác động trực tiếp và mạnh mẽ đến các quyết định trong một giao dịch M&A. Một con số EBITDA đã điều chỉnh cao hơn có thể làm tăng đáng kể mức định giá của công ty mục tiêu, mang lại lợi thế cho bên bán. Ngược lại, nếu các điều chỉnh làm giảm EBITDA, bên mua sẽ có cơ sở để đàm phán một mức giá thấp hơn và các điều khoản bảo vệ tốt hơn. Trong trường hợp của công ty ABC, việc EBITDA đã điều chỉnh cao hơn báo cáo đã củng cố vị thế của công ty, cho thấy tiềm năng sinh lời từ hoạt động cốt lõi là rất tốt một khi các chi phí M&A không còn. Điều này giúp bên mua tự tin hơn vào triển vọng dài hạn của khoản đầu tư và sẵn sàng trả một mức giá hợp lý.

5.3. Xu hướng tương lai trong thẩm định chất lượng lợi nhuận

Trong tương lai, việc đánh giá chất lượng lợi nhuận sẽ ngày càng trở nên tinh vi hơn. Với sự phát triển của công nghệ phân tích dữ liệu lớn (Big Data) và trí tuệ nhân tạo (AI), các chuyên gia thẩm định có thể xử lý một khối lượng thông tin khổng lồ và nhận diện các mẫu hình bất thường một cách nhanh chóng và chính xác hơn. Các yếu tố phi tài chính, như Môi trường, Xã hội và Quản trị (ESG), cũng sẽ ngày càng được tích hợp vào phân tích QoE để đánh giá tính bền vững dài hạn của lợi nhuận. Hơn nữa, sự khác biệt giữa các chuẩn mực kế toán quốc tế (IFRS) và chuẩn mực kế toán địa phương sẽ tiếp tục là một lĩnh vực cần được chú trọng, đòi hỏi các chuyên gia phải có kiến thức sâu rộng để thực hiện các điều chỉnh chuyển đổi cần thiết, đảm bảo tính so sánh toàn cầu.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu bước vào giai đoạn hậu đại dịch COVID-19, thị trường tài chính chứng kiến nhiều biến động phức tạp: mặt bằng lãi suất huy động và cho vay gia tăng, áp lực lạm phát kéo dài, cùng các xung đột địa chính trị dẫn đến sự đứt gãy chuỗi cung ứng và biến động chi phí năng lượng. Trước các thách thức về thanh khoản và hiệu quả hoạt động, nhiều doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu nguồn vốn, thực hiện thoái vốn tại các công ty con, công ty liên kết hoặc chuyển nhượng toàn bộ doanh nghiệp. Ngược lại, đây là thời điểm các tổ chức tài chính và doanh nghiệp có tiềm lực vốn đẩy mạnh chiến lược mua bán và sáp nhập (M&A) nhằm mở rộng hệ sinh thái kinh doanh với mức định giá hợp lý.

Trong các giao dịch M&A, thẩm định tài chính chuyên sâu (Financial Due Diligence - FDD) giữ vai trò then chốt giúp bên mua và bên bán xác định chính xác giá trị thực của doanh nghiệp mục tiêu thông qua việc phân tích chất lượng lợi nhuận (Quality of Earnings - QoE), hiệu quả tài chính, vốn lưu động và nợ thuần. Báo cáo FDD cung cấp cơ sở độc lập phục vụ quá trình đàm phán giá mua bán (headline price).

Khóa luận tốt nghiệp "Assessing Quality of Earnings in Financial Due Diligence in KPMG - An Illustration of ABC Company" do sinh viên Phan Anh Quốc (MSSV: K194050764, Lớp K19405CA, Khoa Kế toán - Kiểm toán, Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM) thực hiện dưới sự hướng dẫn của ThS. Hoàng Thị Mai Khanh và sự bảo trợ thực tế từ bộ phận Deal Advisory tại Công ty TNHH Thuế và Tư vấn KPMG Việt Nam (KPMG Tax and Advisory Co., Ltd).

Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu của khóa luận gồm:

1. Mô tả và phân tích quy trình cung cấp dịch vụ Thẩm định tài chính chuyên sâu (FDD) thực tế tại KPMG Việt Nam đối với trường hợp Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp ABC (Công ty ABC).
2. Làm rõ thực trạng tài chính, các chỉ số tài chính và thực hiện đánh giá chất lượng lợi nhuận (QoE) của Công ty ABC phục vụ mục đích giao dịch M&A.
3. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện và mở rộng quy trình dịch vụ FDD tại KPMG Việt Nam.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Quy trình thẩm định chất lượng lợi nhuận (QoE) trong dịch vụ FDD của KPMG và việc thực hiện chuẩn hóa, điều chỉnh chỉ số EBITDA tại Công ty ABC.
• Phạm vi nghiên cứu: Tập trung vào mảng đánh giá QoE và chuẩn hóa EBITDA (không đi sâu vào vốn lưu động, dòng tiền hay nợ thuần); dữ liệu tài chính thu thập tại Công ty ABC trong giai đoạn từ năm tài chính 2019 (FY19), 2020 (FY20), 2021 (FY21) đến giai đoạn 10 tháng đầu năm 2022 (10M22).

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và khái niệm chuyên ngành

• Khái niệm Financial Due Diligence (FDD): Đánh giá tình trạng sức khỏe tài chính lịch sử và hiện tại nhằm dự phóng hiệu quả tương lai và nhận diện rủi ro tiềm ẩn. Khóa luận phân biệt rõ hai loại hình: Buy-side FDD (thẩm định phía bên mua) và Sell-side FDD / Vendor DD (thẩm định phía bên bán).
• Phân biệt FDD và Kiểm toán tài chính (Statutory Audit):

Tiêu chí	Thẩm định tài chính (FDD)	Kiểm toán tài chính (Audit)
Phạm vi và thủ tục	Xác định theo thỏa thuận với khách hàng	Tuân thủ chuẩn mực và quy định pháp lý quốc gia
Tính chính xác dữ liệu	Không xác minh độ chính xác tuyệt đối của chứng từ	Xác minh tính trung thực và hợp lý của thông tin
Thời gian khảo sát	Xem xét dữ liệu lịch sử kết hợp dự phóng tương lai	Tập trung chủ yếu vào số liệu lịch sử
Trọng tâm phân tích	Phân tích chất lượng lợi nhuận (QoE), dòng tiền	Phân tích bảng cân đối kế toán, tuân thủ chuẩn mực

• Chất lượng lợi nhuận (Quality of Earnings - QoE): Mức độ phản ánh đặc tính kinh tế cốt lõi, ổn định và có thể lặp lại từ hoạt động kinh doanh thông thường của doanh nghiệp, loại trừ các biến động bất thường, chính sách kế toán không nhất quán hoặc các sự kiện một lần.
• Chỉ số EBITDA và Mô hình định giá: EBITDA (Lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao) được sử dụng làm đại diện cho dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh. Chỉ số EBITDA chuẩn hóa (Adjusted EBITDA) kết nối trực tiếp với các mô hình định giá:
  • Mô hình Chiết khấu dòng tiền (DCF): $\text{Giá trị doanh nghiệp (EV)} = \text{EBITDA chuẩn hóa} + \text{Các giả định dự phóng}$.
  • Mô hình Bội số thị trường (P/E, EV/EBITDA): $\text{EV} = \text{EBITDA chuẩn hóa} \times \text{Bội số ngành}$.
• Phân loại các khoản điều chỉnh EBITDA:
  • Điều chỉnh chuẩn hóa (Normalization adjustments): Gồm các khoản mục bất thường/phát sinh một lần (chi phí sa thải, kiện tụng, phí tư vấn M&A, thanh lý tài sản, hoàn nhập dự phòng...) và các thay đổi/ước tính kế toán (ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực VAS so với cơ sở tiền mặt).
  • Điều chỉnh Pro-forma: Phản ánh cấu trúc hiện tại của doanh nghiệp như thể các thay đổi (mua bán sáp nhập, mất/ký mới hợp đồng lớn, biến động tỷ giá cố định) đã tồn tại xuyên suốt chu kỳ thẩm định.
  • Các khoản FDD không điều chỉnh: Biến động giá bán thông thường, giá nguyên vật liệu, tăng lương định kỳ, chu kỳ kinh doanh tự nhiên.

Phương pháp nghiên cứu và Nguồn dữ liệu

• Phương pháp quan sát thực tế: Tham gia trực tiếp vào quy trình làm việc của nhóm FDD tại KPMG để ghi nhận phương pháp xử lý số liệu.
• Phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu: Sử dụng báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán theo VAS của Công ty ABC giai đoạn FY19 - FY21; báo cáo tài chính hợp nhất 10 tháng năm 2022 (10M22); bảng tính hợp nhất (Consolidation Worksheets); sổ cái chi tiết (General Ledger - GL); bảng cân đối thử (Trial Balance - TB); biên bản thanh tra thuế; hợp đồng thuê mẫu và báo cáo quản trị nội bộ.
• Phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Thảo luận trực tiếp với ban điều hành doanh nghiệp mục tiêu và các chuyên gia tư vấn tại KPMG.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương mở đầu: Tổng quan đề tài và phương pháp tiếp cận

Chương mở đầu xác định tính cấp thiết của hoạt động FDD trong làn sóng M&A bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, thiết lập mục tiêu nghiên cứu, hệ thống phương pháp luận thu thập dữ liệu và phân định rõ ranh giới nghiên cứu tập trung vào QoE trên cơ sở EBITDA.

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về thẩm định tài chính chuyên sâu và chất lượng lợi nhuận

Chương 1 hệ thống hóa cơ sở lý luận về FDD, định nghĩa QoE, cơ chế tác động của QoE đến việc thương lượng giá trị hợp đồng M&A, và các hạn chế của EBITDA khi chịu ảnh hưởng bởi các ước tính kế toán dồn tích. Tác giả phân loại chi tiết các kỹ thuật điều chỉnh chuẩn hóa doanh thu và chi phí hoạt động.

Chương 2: Thực trạng thực hiện thẩm định chất lượng lợi nhuận tại Công ty ABC bởi KPMG

Chương 2 trình bày chi tiết case-study thẩm định tài chính tại Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp ABC.

1. Tổng quan về KPMG Việt Nam và Công ty ABC

• KPMG Việt Nam: Thành lập năm 1994, mạng lưới văn phòng tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, cung cấp 3 khối dịch vụ chính: Kiểm toán, Tư vấn Thuế và Tư vấn Thương vụ (Deal Advisory).
• Công ty ABC: Thành lập tháng 5/2018, hoạt động trong lĩnh vực phát triển bất động sản công nghiệp và logistics tại Việt Nam. Tính đến tháng 10/2022, ABC sở hữu hệ thống gồm 81 công ty con và 8 đơn vị liên kết được tổ chức theo cấu trúc holding nhiều tầng.
• Danh mục dự án của ABC (tính đến tháng 10/2022):
  • 20 dự án hoàn thành với tổng diện tích đất 156 ha.
  • 8 dự án đang xây dựng với tổng diện tích 65 ha.
  • 19 dự án quỹ đất chưa phát triển với tổng diện tích 321 ha.
  • Sản phẩm chính: Nhà xưởng xây sẵn (RBF), Nhà kho xây sẵn (RBW), Nhà xưởng xây theo yêu cầu (BTSF), Nhà kho xây theo yêu cầu (BTSW) và tài sản tích hợp (Hybrid Assets). Địa bàn tập trung tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bình Phước) và phía Bắc (Hải Phòng, Hải Dương, Bắc Ninh).

2. Phân tích hiệu quả tài chính báo cáo (Reported Financial Performance)

• Doanh thu: Tăng trưởng hơn 10 lần trong giai đoạn FY19 - FY21 và đạt 965 tỷ VND trong 10M22 nhờ mở rộng diện tích cho thuê (GLA) và diện tích lấp đầy (Occupied Area). Doanh thu RBF chiếm tỷ trọng lớn nhất (79% năm FY21 và 70% trong 10M22).
• Cơ cấu giá vốn (COS): Hơn 95% chi phí vận hành có tính chất cố định. Khấu hao (D&A) chiếm 76% tổng giá vốn trong giai đoạn FY19 - 10M22, chi phí dịch vụ quản lý chiếm 12%, chi phí sửa chữa và bảo dưỡng (R&M) chiếm 5%.
• Cơ cấu chi phí bán hàng và quản lý (SG&A): Chi phí nhân sự chiếm 33%, chi phí dịch vụ chuyên nghiệp (tư vấn M&A, thu xếp vốn) chiếm 31%, chi phí tiếp thị chiếm 14%, chi phí môi giới chiếm 5%.
• Thu nhập/Chi phí khác: Năm FY20 ghi nhận khoản lãi mua rẻ (bargain purchases / negative goodwill) bất thường trị giá 727 tỷ VND từ việc mua lại Dự án 7 (690 tỷ VND), Dự án 8 (19 tỷ VND) và Dự án 9 (17 tỷ VND).

3. Các bút toán điều chỉnh EBITDA của KPMG tại ABC

KPMG thực hiện 15 nhóm điều chỉnh chính trên doanh thu và chi phí:

1. Điều chỉnh doanh thu ngoài kỳ và ghi nhận thẳng theo VAS (Ghi chú 1a - 1e): Chuyển đổi cách ghi nhận doanh thu từ cơ sở tiền mặt sang cơ sở phân bổ đều (straight-line basis) theo chuẩn mực VAS cho các hợp đồng có điều khoản tăng giá thuê định kỳ hoặc có tháng miễn phí tiền thuê (FOC). Ví dụ: Hợp đồng khách hàng A thuê RBW 6 năm (72 tháng) với tổng tiền thuê 124.777.118.502 VND được phân bổ đều 1.733.015.535 VND/tháng thay vì ghi nhận theo hóa đơn thực thu.
2. Doanh thu mất đi do sự cố sụt lún tại Dự án 3 (Ghi chú 2): Điều chỉnh khoản tổn thất doanh thu do người thuê phải sơ tán và được miễn tiền thuê trong thời gian khắc phục sự cố năm 2020 và đầu 2021.
3. Doanh thu bất thường trước ngày mua lại Dự án 6 (Ghi chú 3): Loại trừ doanh thu phát sinh từ 18/11/2020 đến 14/12/2020 trước thời điểm ABC chính thức sở hữu dự án.
4. Chi phí dịch vụ chuyên nghiệp phát sinh một lần (Ghi chú 4): Loại trừ các khoản phí tư vấn pháp lý, phí thẩm định FDD, phí tư vấn cấu trúc giao dịch M&A và thu xếp vốn khỏi EBITDA.
5. Khấu hao chi phí trả trước dài hạn mang tính chất Capex (Ghi chú 5): Cộng ngược lại khấu hao các khoản chi phí sửa chữa lớn, cải tạo tài sản cố định.
6. Chi phí sửa chữa sự cố sụt lún đất tại Dự án 3 (Ghi chú 6): Loại trừ khoản chi phí khắc phục sụt lún một lần trị giá 25 tỷ VND trong FY20.
7. Điều chỉnh Pro-forma phí quản lý hạ tầng được miễn giảm do COVID-19 (Ghi chú 7): Điều chỉnh các khoản phí quản lý hạ tầng được công ty mẹ và đơn vị vận hành miễn giảm trong giai đoạn 2020 - 2021 để phản ánh chi phí hoạt động ở trạng thái bình thường.
8. Phí quản lý và chi phí tiện ích ghi nhận vào chi phí khác (Ghi chú 8): Đưa các chi phí quản lý vận hành phát sinh sau khi dự án hoàn thành (nhưng chưa phát sinh doanh thu) từ "Chi phí khác" vào chi phí hoạt động tính EBITDA.
9. Dự phòng chi phí tháo dỡ (Ghi chú 9): Loại trừ khoản trích lập dự phòng tháo dỡ tài sản mang bản chất Capex ghi nhận tháng 12/2021.
10. Điều chỉnh thưởng nhân viên ngoài kỳ (Ghi chú 10): Điều chỉnh việc trích trước thừa tiền thưởng hiệu quả công việc cuối năm (tháng 12) và hoàn nhập vào tháng 1 năm sau về đúng kỳ kế toán phát sinh thực tế.
11. Trích trước bổ sung tiền thưởng nhân viên 10M22 (Ghi chú 11): Trích trước bổ sung chi phí thưởng tương đương 2 tháng lương cơ bản dựa trên ngân sách nhân sự.
12. Chi phí dịch vụ quản lý trích thiếu/thừa và ngoài kỳ (Ghi chú 12): Chuẩn hóa chi phí quản lý cơ sở vật chất (IFM/FM) giữa các năm tài chính.
13. Phí quản lý trong giai đoạn phát triển dự án (Ghi chú 13): Loại trừ phí quản lý trước vận hành đang hạch toán trong chi phí quản lý doanh nghiệp.
14. Thuế GTGT đầu ra trong giai đoạn miễn tiền thuê (Ghi chú 14): Loại trừ chi phí thuế GTGT do công ty tự chịu khi xuất hóa đơn trong các tháng miễn tiền thuê cho khách hàng (thực hiện trước FY21).
15. Chi phí Capex hạch toán nhầm vào giá vốn tại Dự án 3 (Ghi chú 15): Loại trừ chi phí xây dựng hệ thống xử lý nước thải (1,2 tỷ VND) và gạch lát cỏ (0,9 tỷ VND) hạch toán sai vào giá vốn thay vì vốn hóa tài sản.

Chương 3: Nhận xét và kiến nghị hoàn thiện quy trình thẩm định tài chính

Chương 3 đánh giá toàn diện quy trình cung cấp dịch vụ FDD tại KPMG, phân tích các điểm nghẽn trong việc thu thập chứng từ từ khách hàng và đề xuất các giải pháp nâng cao tính tự động hóa trong đối soát dữ liệu hợp đồng thuê.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

• Biến động chỉ số EBITDA: Sau khi thực hiện 15 bút toán điều chỉnh chuẩn hóa và Pro-forma, chỉ số EBITDA điều chỉnh của Công ty ABC phản ánh chính xác khả năng tạo tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, loại bỏ các biến động đột biến như khoản lãi mua rẻ 727 tỷ VND năm FY20 hoặc các chi phí tư vấn M&A và sự cố sụt lún đất.
• Biên lợi nhuận gộp (Gross Profit Margin) theo loại tài sản: Tỷ suất lợi nhuận gộp sau điều chỉnh giữa các mảng RBF, RBW, BTSF và BTSW có xu hướng ổn định và phản ánh đúng hiệu quả kinh tế dài hạn thay vì các biến động bất thường do ghi nhận doanh thu trên cơ sở tiền mặt.

Đóng góp thực tiễn của khóa luận

1. Hệ thống hóa quy trình kỹ thuật phân tích và chuẩn hóa EBITDA dành riêng cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp và logistics tại Việt Nam.
2. Cung cấp bộ minh họa chi tiết về việc chuyển đổi doanh thu cho thuê bất động sản từ cơ sở hóa đơn sang phương pháp đường thẳng (Straight-line revenue recognition) theo VAS đối với các hợp đồng có điều khoản tăng giá và tháng miễn phí tiền thuê.
3. Chỉ ra các lỗi sai phổ biến của doanh nghiệp mục tiêu trong hạch toán chi phí Capex vào giá vốn, trích lập dự phòng và trích trước chi phí thưởng nhân viên.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế về phạm vi phân tích: Do giới hạn tiếp cận thông tin trong khuôn khổ một kỳ thực tập, khóa luận chỉ tập trung vào phân tích Chất lượng lợi nhuận (QoE) và chuẩn hóa EBITDA, chưa mở rộng sang các cấu phần trọng yếu khác của báo cáo FDD như Vốn lưu động mục tiêu (Target Working Capital), Dòng tiền tự do (FCFF/FCFE) và Nợ thuần (Net Debt).
• Hạn chế về bảo mật dữ liệu: Do tính chất bảo mật của thương vụ M&A chưa công bố ra công chúng, một số thông tin chi tiết về các bên liên quan, tên định danh cụ thể của các dự án và số liệu nhạy cảm đã được mã hóa hoặc ẩn danh theo quy định bảo mật của KPMG và Công ty ABC.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Mở rộng nghiên cứu sang việc xây dựng mô hình liên kết giữa EBITDA chuẩn hóa và việc xác định nợ thuần, vốn lưu động chuẩn hóa để phục vụ trực tiếp cho cơ chế điều chỉnh giá mua (Completion Accounts Mechanism) trong hợp đồng mua bán sáp nhập (SPA).

---

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tham khảo chuyên môn cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Kế toán, Kiểm toán, Tài chính doanh nghiệp đang nghiên cứu về mảng Thẩm định tài chính chuyên sâu (FDD), Mua bán và sáp nhập (M&A) hoặc Định giá doanh nghiệp.
• Chuyên viên phân tích đầu tư, kiểm toán viên và chuyên viên tư vấn tài chính cần tài liệu mẫu về quy trình xử lý và chuẩn hóa các khoản mục doanh thu - chi phí bất động sản công nghiệp theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS).

---

Câu hỏi thường gặp

1. Sự khác biệt căn bản giữa việc ghi nhận doanh thu tiền thuê theo hóa đơn thực tế và phương pháp đường thẳng (Straight-line) theo VAS tại ABC là gì?

Khi hợp đồng thuê có điều khoản tăng giá định kỳ (rent escalation) hoặc miễn phí tiền thuê một số tháng đầu (Free of Charge - FOC), việc ghi nhận theo hóa đơn thực thu (cash basis) sẽ làm doanh thu các năm đầu bị thấp và tăng đột biến ở các năm sau. Chuẩn mực VAS yêu cầu lấy tổng giá trị hợp đồng trong toàn bộ thời gian thuê chia đều cho tổng số tháng thuê để xác định doanh thu hàng tháng cố định.

2. Tại sao chi phí sửa chữa sụt lún đất tại Dự án 3 trị giá 25 tỷ VND lại bị loại trừ khỏi EBITDA?

Khoản chi phí 25 tỷ VND trong FY20 phát sinh do sự cố kỹ thuật sụt lún đất bất thường tại một dự án đơn lẻ, mang tính chất phát sinh một lần (one-off) và không phản ánh chi phí vận hành thường xuyên của danh mục tài sản, do đó được loại trừ để chuẩn hóa EBITDA.

3. Khoản thu nhập 727 tỷ VND từ mua rẻ (bargain purchases) trong năm FY20 được FDD xử lý như thế nào?

Khoản lãi từ mua rẻ các dự án PJ7 (690 tỷ VND), PJ8 (19 tỷ VND) và PJ9 (17 tỷ VND) là thu nhập phi hoạt động, phát sinh từ chênh lệch kế toán khi hợp nhất kinh doanh và không tạo ra dòng tiền định kỳ. Nhóm FDD loại trừ toàn bộ khoản này ra khỏi lợi nhuận hoạt động khi tính toán EBITDA.

4. Tại sao các khoản phí tư vấn M&A và thu xếp vốn được loại trừ khỏi EBITDA?

Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp này chỉ phát sinh trong giai đoạn thực hiện giao dịch mua bán hoặc tái cơ cấu nguồn vốn trước M&A. Sau khi giao dịch hoàn tất, các chi phí này sẽ chấm dứt và không tiếp tục phát sinh trong hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường của doanh nghiệp mục tiêu.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Phan Anh Quốc đã phản ánh toàn diện quy trình thẩm định chất lượng lợi nhuận (QoE) tại bộ phận Deal Advisory của KPMG Việt Nam thông qua nghiên cứu điển hình tại Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp ABC. Đề tài làm rõ phương pháp luận chuẩn hóa EBITDA từ việc điều chỉnh doanh thu đường thẳng theo VAS đến việc loại trừ các chi phí bất thường, chi phí giao dịch M&A và chi phí Capex hạch toán nhầm. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở kỹ thuật thực tiễn, đóng góp vào việc hoàn thiện quy trình đánh giá và xác định giá trị doanh nghiệp mục tiêu trong các thương vụ M&A tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

mở đầu trình bày đầy đủ, đủ, không xác định được mục tiêu, đối tượng và phạm vi của đề tài. Các góp ý của GVHD đa số được cải mạch lạc. Xác định rõ rang và tượng và phạm vi của đề tài. thuyết phục mục tiêu, đối tượng và Một số điểm trình bày chưa logic.

phạm vi của đề tài.5 Giới thiệu về doanh Giới thiệu về doanh nghiệp không đầy Giới thiệu về doanh nghiệp đầy đủ, nhưng một số nội dung còn sơ sài Giới thiệu về doanh nghiệp đầy đủ, nghiệp đủ hoặc trình bày không có chọn lọc. thể hiện sự am hiểu về ngành nghề, lĩnh vực hoạt động và cơ cấu của doanh nghiệp 0 – 0.5 Cơ sở lí thuyết Không trình bày những vấn đề lý Trình bày cơ sở lý thuyết có chọn Trình bày cơ sở lý thuyết có chọn Trình bày đầy đủ các vấn đề liên thuyết cơ bản của vấn đề nghiên cứu lọc, phù hợp với đề tài nghiên cứ. lọc, phù hợp với đề tài nghiên quan đến nội dung nghiên cứu. Có hoặc trình bày không có sự tổng hợp Tuy nhiên, một vài điểm chưa có sự cứu.

Có sự kết nối rõ ràng trong sự tổng hợp, so sánh, phân tích và chọn lọc. kết nối tốt. Còn một vài lỗi sai trong các vấn đề trình bày. Rất ít lỗi sai hợp lý và mang tính thuyết phục nội dung.0 Thực tế tại doanh Chỉ sao chép giấy làm việc.

Không có Trình bày tương đối đầy đủ các thủ Trình bày đầy đủ các thủ tục kiểm Trình bày đầy đủ các thủ tục kiểm nghiệp quan sát, diễn giải của người viết. tục kiểm toán, có sự liên hệ với mục toán, có sự liên hệ với mục tiêu toán, có sự liên hệ với mục tiêu tiêu kiểm toán và các nội dung lý kiểm toán và các nội dung lý kiểm toán và có kết nối với những HOĂC thuyết đã trình bày nhưng còn thiếu thuyết đã trình bày. nội dung lý thuyết đã nêu. Có trình bày các thủ tục kiểm toán, logic ở một vài điểm.

Có giải thích tại sao KTV thực Có giải thích tại sao KTV thực hiện/ nhưng không đầy đủ và logic. Không giải thích được tại sao KTV hiện/ không thực hiện một thủ tục không thực hiện một thủ tục và có Chưa có sự liên hệ giữa mục tiêu kiểm thực hiện/ hoặc không thực hiện hoặc có trình bày thủ tục kiểm trình bày thủ tục kiểm toán thay thế toán, các thủ tục thực hiện và kết quả một thủ tục. toán thay thế trong trường hợp trong trường hợp kết quả thủ tục thực hiện các thủ tục. Không trình bày thủ tục kiểm toán kết quả thủ tục không đạt mục không đạt mục tiêu kiểm toán với Không có giấy làm việc minh họa.

thay thế trong trường hợp kết quả tiêu kiểm toán. Tuy nhiên, vẫn còn rất ít sự hỗ trợ của giảng viên. thủ tục không đạt mục tiêu kiểm một số điểm chưa logic; hoặc một Giấy làm việc và số liệu được minh toán. số nội dung chưa cải thiện hết họa đầy đủ, logic, phù hợp với nội Một số giấy làm việc và số liệu theo yêu cầu của GV mà không dung trình bày.

không được minh họa. được giải thích lí do. Nhiều số liệu được trình bày thừa, Giấy làm việc và số liệu được thiếu hoặc chưa khớp. minh họa đầy đủ.

Một vài chỗ hơi thừa, thiếu hoặc chưa khớp.0 Nhận xét, kiến nghị Nhận xét, kiến nghị không liên quan Nhận xét có liên quan đến vấn đề Nhận xét có liên quan đến vấn đề Nhận xét mang tính phản biện, có đến vấn đề nghiên cứu HOẶC Nhận nghiên cứu nhưng có mang tính rập nghiên cứu cụ thể. Có sự kết nối, sự kết nối so sánh giữa thực tế và xét, kiến nghị còn chung chung, chưa khuôn. Phân tích, liên hệ một số, so sánh giữa thực trạng diễn ra ở lý thuyết một cách logic, hoàn Không đạt yêu cầu Cần cải thiện Đạt yêu cầu Xuất sắc Tổng điểm cụ thể. Chưa liên quan trực tiếp đến nhưng chưa trọn vẹn các vấn đề doanh nghiệp và lý thuyết.

Một số chỉnh. Các kiến nghị xác thực và vấn đề nghiên cứu. giữa thực trạng với lý thuyết. Kiến kiến nghị gắn liền với vấn đề cụ gắn liền với vấn đề thực tế.

nghị còn chung chung, chưa thực thể tế.0 Tính sáng tạo Nội dung đề tài trùng lắp vào sao chép Vấn đề nghiên cứu lặp lại, nhưng có điểm một vài điểm mới trong Có nhiều điểm mới trong vấn đề từ các nghiên cứu trước. phương pháp nghiên cứu hoặc cách đề xuất và giải quyết vấn đề thiết nghiên cứu, phạm vi, đối tượng thực, sáng tạo. nghiên cứu hoặc phương pháp nghiên cứu. Cách đề xuất và giải quyết vấn đề thiết thực, sáng tạo.0 Hình thức trình bày Hình thức trình bày không phù hợp với Hình thức trình bày nhìn chung phù Hình thức trình bày nhìn chung Hình thức trình bày phù hợp, không yêu cầu chung hợp.

Bố cục phù hợp. Còn một số phù hợp. Bố cục logic. Rất ít lỗi có lỗi chính tả và lỗi trình bày.

Bố lỗi chính tả, lỗi trình bày. chính tả, lỗi trình bày. cục phù hợp, hài hòa giữa các phần.0 Kỹ năng thuyết trình Nội dung slide không có sự chọn lọc Nội dung slide có sự chọn lọc, phù Nội dung slide có sự chọn lọc, phù Nội dung slide có sự chọn lọc, phù và logic từ nội dung viết. hợp với nội dung trình bày.

Một vài hợp với nội dung trình bày. Có sự hợp với nội dung trình bày. Có sự điểm thiếu kết nối và liền mạch. kết nối và liền mạch trong toàn bộ kết nối và dễ hiểu trong toàn bộ slide.

Tương đối tự tin, nhưng đôi lúc Không thể hiện sự tự tin, không giao mất giao tiếp bằng mắt hoặc lúng Thể hiện sự tự tin, nhưng đôi lúc Tự tin dẫn dắt buổi thuyết trình. Giữ tiếp bằng mắt với khan giả. túng trong diễn đạt ý. lúng túng trong diễn đạt ý.

Giữ giao giao tiếp bằng mắt tốt và ngôn ngữ tiếp bằng mắt tốt. cử chỉ phù hợp. Chỉ đọc nội dung thuyết trình từ slide Đôi lúc đọc nội dung thuyết trình hoặc tài liệu Trình bày nội dung thuyết trình với Cách trình bày thuyết phục với lập lập luận tương đối chặt chẽ và có luận chặt chẽ và ví dụ minh họa chi ví dụ minh họa. tiết, sinh động.5 Kỹ năng phản biện Không trả lời câu hỏi phản biện, không Trả lời được câu hỏi phản biện Trả lời được câu hỏi phản biện trọn Trả lời được câu hỏi phản biện trọn bảo vệ được ý tưởng trước câu hỏi nhưng chưa trọn vẹn, chưa thể vẹn, thể hiện được sự am hiểu về vẹn, thể hiện được sự am hiểu sâu phản biện cảu hội đồng.

hiện sự am hiểu về vấn đề nghiên vấn đề nghiên cứu. Tuy nhiên, một về vấn đề nghiên cứu. vài vấn đề cần sự gợi ý từ hội đồng.5 TỔNG / 10 ACKNOWLEDGEMENTS I had a very meaningful time as a student at the University of Economics and Law throughout my four years because I was taught by lecturers who were eager and devoted to their profession. I would like to express my heartfelt gratitude to the University of Economics and Law's faculty members, particularly those from the Faculty of Accounting and Auditing, who have shared their knowledge and practical expertise with me over the years.

I would like to convey my deepest appreciation to Ms. Hoang Thi Mai Khanh for accompanying me from the beginning to the end of the thesis process. I was very confused and lacked confidence when choosing this topic in the early days of doing my thesis, thanks to the sessions she guided, encouraged, and spent a lot of time with me to complete this thesis. if it wasn't for her enthusiastic guidance, I would not have been able to complete this thesis in the most elaborate way.

I also would like to express my deep gratitude to KPMG Tax and Advisory Co., Ltd in general, and the Financial Due Diligence KPMG department in particular, for their enthusiastic support and help throughout my internship here. I'd want to show great respect to Mr. Nguyen Nhu Phung, my Performance Manager and the person who personally advises and teaches me a lot not only in terms of work but also in other areas. Aside from that, thank you for help me in gaining crucial knowledge for my future HCMC, April 2023 Phan Anh Quoc 1 TABLE OF CONTENTS TABLE OF CONTENTS .i LIST OF THE TABLES AND FIGURES.

iii ANNOTATE ACRONYMS .iv THE OPENING CHAPTER. Objectives of the topic. Scope and limitations of the topic. 3 CHAPTER 1: THEORETICAL BASIS OF THE CONCEPT OF FINANCIAL DUE DILIGENCE QUALITITES OF EARNINGS.

The concept of Financial Due Diligence. Types of FDD. The difference between Financial Due Diligence and Audit. What is QoE ?.

Why is QoE important?. How to measure QoE. How does EBITDA link to the valuation model?. How FDD’s work on quality of earnings impacts on M&A deals?.

Common limitations of underlying EBITDA as follow:. Categories of EBITDA adjustments. Pro-forma Adjustment. Non-potential EBITDA adjustment.

14 CHAPTER 2: IMPLEMENTATION STAGE OF KPMG's FINANCIAL DUE DILIGENCE ON QUALITY OF EARNINGS FOR ABC COMPANY. Introduction to KPMG vietnam. History of foundation and development KPMG Viet Nam. Services KPMG Vietnam Company Limited Provides.

The general information about ABC - the sample company. ABC Group structure:. Market overview of industrial real estate leasing. Implementation for EBITDA adjustment on ABC’s Quality of earnings.

Sources of information:. Analysis on ABC’s Financial Performance. Reported earning analysis. Financial Performance Overview.

KPMG’s Adjustment on EBITDA of ABC. 29 CHAPTER 3: COMMENTS – RECOMMENDATIONS. Comments On KPMG's FDD Service Delivery Process. Room for improvement .