Phần mở đầu, kết luận, luận văn đƣợc kết cấu gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản. Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội. Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội. 4 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.
Khái quát chung về thẩm định giá BĐS 1. Khái niệm thẩm định giá BĐS Thẩm định giá có nguồn gốc khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trƣờng khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó, đó là khi nền kinh tế hàng hóa đạt đến một trình độ xã hội hoá nhât định. Từ khi xuất hiện hoạt động thẩm định giá trên thế giới, thẩm định giá Bất động sản đã là một hoạt động không thể thiếu trong bất kỳ doanh nghiệp thẩm định giá nào.
Cho tới nay, có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về thẩm định giá. Sau đây là một số định nghĩa nổi bật đƣợc thừa nhận: Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005: “ BĐS là các tài sản bao gồm đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” [18] Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 thì BĐS đƣợc định nghĩa là đất đai và những công trình do con ngƣời tạo nên gắn liền với đất. Theo ông Nguyễn Văn Thọ, nguyên Cục trƣởng cục Quản lý giá - Bộ Tài chính, hiện là Tổng giám đốc công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam: “Thẩm định giá Bất động sản là ƣớc tính về gía trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định rõ trong nhữngđiều kiện của một thị trƣờng nhất định với những phƣơng pháp phù hợp. Thẩm định giá bất động sản là một tổ hợp khoa học và nghệ thuật bao gồm những kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng cùng với những 5 thông tin cần thiết và sự nhạy cảm tốt với thị trƣờng của thẩm định viên”[ 11, tr.
Thẩm định giá BĐS là một công việc mang tính chất khoa học, sử dụng các phép tính số học và các công thức toán học nhƣng nó cũng đƣợc coi nhƣ một nghệ thuật. Tính chất khoa học của thẩm định giá BĐS thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông qua các luận cứ và các yếu tố thực tiễn, các phép tính toán học. Còn tính chất nghệ thuật của thẩm định giá BĐS nằm ở kỹ năng thu thập, nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình thẩm định giá và quá trình hình thành các quan điểm đối với từng BĐS riêng biệt. Thẩm định giá đang có xu hƣớng diễn đạt quan điểm dƣới dạng toán học, tìm kiếm các thông tin liên quan đến tài sản là BĐS và khu vực có tài sản là BĐS đó, xem xét các thông tin này để thẩm định giá.
Hoạt động thẩm định giá và cung cấp dịch vụ thẩm định giá BĐS là một dịch vụ chuyên nghiệp, cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trƣờng. Có thể hiểu một cách đơn giản hơn: “ Thẩm định giá bất động sản là việc xác định giá trị thị trƣờng của bất động sản tại thời điểm thẩm định giá” Tuy nhiên, trong nhiều trƣờng hợp không có thị trƣờng để xác định giá. Thẩm định viên phải dựa vào cơ sở giá trị phi thị trƣờng. Thẩm định giá đƣợc thực hiện do các Thẩm định viên là ngƣời đƣợc đào tạo, hội đủ kiến thức, kinh nghiệm, thực hiện theo chuẩn mực thẩm định giá và luôn tôn trọng đạo đức nghề nghiệp [16, tr.
Nhƣ vậy, thẩm định gía bất động sản không chỉ là một quá trình xử lý toán học thông thƣờng mà phần lớn quá trình thẩm định giá BĐS phụ thuộc vào những quan điểm của thẩm định viên. Ngƣời thẩm định giá BĐS phải có cái nhìn bao quát về thực tế và phải có dự đoán tƣơng lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để thẩm định giá. Mặc dù các quan điểm về thẩm định giá BĐS có sự khác biệt nhƣng đều thông nhất và đều đề cập đến nội dung cơ bản 6 nhất của thẩm định giá BĐS, đó là đánh giá, xác định hoặc ƣớc tính gía trị của bất động sản hoặc quyền sở hữu của bất động sản bằng hình thái tiền tệ. Tuy khái niệm, tên gọi về thẩm định giá BĐS có lúc, có nơi còn có khác nhau nhƣng có thể rút ra cách hiểu về thẩm định giá BĐS đầy đủ, toàn diện và đúng bản chất nhất, đó là: “ Thẩm định giá Bất động sản là ƣớc tính về gía trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định rõ trong những điều kiện của một thị trƣờng nhất định với những phƣơng pháp phù hợp, đúng với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế”.
Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản 1.1 Các thuộc tính của bất động sản - Tính bât động (cố định về vị trí): BĐS là một tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời, ban đầu đƣợc đặt ở đâu thì nó sẽ ở vị trí đó mãi mãi mà không thể chuyển từ nơi này đến nơi khác. Do đặc điểm này mà giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hƣởng lớn của môi trƣờng xung quanh về cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế, chính trị, văn hoá - xã hội. Khi các yếu tố này thay đổi thì giá trị BĐS cũng thay đổi theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng. Khi định giá BĐS, TĐV không thể áp mức giá các BĐS có vị trí khác nhau cho nhau mà chỉ sử dụng nhƣ mức giá tham khảo để điều chỉnh phù hợp với điều kiện từng vùng.
Đồng thời TĐV cũng phải tính đến các yếu tố môi trƣờng và dự báo sự thay đổi của chúng trong tƣơng lai - Tính không đồng nhất: Không tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau, giữa hai BĐS bao giờ cũng có sự khác biệt nào đó về vị trí, kết cấu, kiến trúc; về quyền đối với BĐS; về cảnh quan môi trƣờng,…Vì vậy khi định giá BĐS các TĐV phải chú ý khai thác tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn các BĐS với nhau mà phải có sự điều chỉnh sự khác biệt một cách phù hợp. 7 - Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS thƣờng mất cân đối theo hƣớng cung nhỏ hơn cầu, thƣờng có tình trạng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hƣớng tăng lên. Nhiệm vụ của TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó, giúp những cá nhân có nhu cầu định giá không bị nhầm lẫn trƣớc giá ảo của thị trƣờng BĐS. - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Tính bền vững đƣợc hiểu là khả năng tồn tại, sử dụng lâu dài mà không bị hƣ hỏng.
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này đƣợc xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi thọ kỹ thuật có thể đƣợc hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng, còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho ngƣời sử dụng chúng. Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.2 Đặc trưng của bất động sản Khả năng co dãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối với bất động sản là tƣơng đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: + Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định. + Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên trên còn có mặt hạn chế về quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì: Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ. Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi, nhà ở. đƣợc thể hiện trong quy hoạch phát triển của 8 địa phƣơng trong từng thời kỳ.
Do vậy thông thƣờng là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất đai trái với quy hoạch. Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phƣơng. - Thời gian mua, bán, giao dịch dài, chi phí mua, bán, giao dịch cao: Do Bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán giao dịch thƣờng là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. - Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Thông thƣờng giá trị của Bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch nhƣ đã nên trên dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Do tính chất quan trọng của Bất động sản trƣớc hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà nƣớc thƣờng có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch Bất động sản.