Tổng quan nghiên cứu

Thị trường căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ với tỷ trọng căn hộ chung cư chiếm gần 90% tổng nguồn cung nhà ở, tương đương gần 45.000 căn hộ trong năm 2019. Nhu cầu sở hữu căn hộ chung cư ngày càng tăng cao, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ tuổi từ 25-40 chiếm hơn 74% tổng số người mua, với thu nhập đa dạng từ dưới 10 triệu đến trên 30 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với nhiều thách thức như khan hiếm nguồn cung, giá cả tăng cao và các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sở hữu căn hộ.

Luận văn tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân TP.HCM trong giai đoạn 2018-2020. Mục tiêu chính là xác định, phân tích và đánh giá các nhân tố tác động đến hành vi mua căn hộ, từ đó đề xuất giải pháp giúp các doanh nghiệp bất động sản nâng cao hiệu quả kinh doanh và đáp ứng tốt hơn nhu cầu khách hàng. Nghiên cứu có phạm vi khảo sát tại TP.HCM với cỡ mẫu 230 người, thu thập dữ liệu định tính và định lượng nhằm đảm bảo tính khách quan và toàn diện.

Ý nghĩa của nghiên cứu được thể hiện rõ qua việc cung cấp cơ sở lý luận cho các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực hành vi tiêu dùng bất động sản, đồng thời mang lại giá trị thực tiễn cho các nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản trong việc xây dựng chiến lược marketing và phát triển sản phẩm phù hợp với thị trường TP.HCM.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết hành vi người tiêu dùng của Kotler và Keller (2012), Schiffman và Kanuk (2005) cùng các mô hình nghiên cứu hành vi mua nhà ở trong và ngoài nước. Hai lý thuyết trọng tâm được áp dụng gồm:

  • Lý thuyết hành vi người tiêu dùng: Phân tích quá trình ra quyết định mua hàng qua các giai đoạn nhận biết nhu cầu, tìm kiếm thông tin, đánh giá lựa chọn, quyết định mua và hành vi sau mua. Lý thuyết nhấn mạnh vai trò của các yếu tố văn hóa, xã hội, cá nhân, tâm lý và marketing trong ảnh hưởng đến hành vi mua.

  • Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư: Bao gồm 9 nhóm yếu tố chính là Giá cả, Cơ sở vật chất, Chi phí, Công năng, Môi trường sống, Truyền thông marketing, Vị trí khu căn hộ, Vị trí căn hộ và Hồ sơ pháp lý. Mô hình được xây dựng dựa trên tổng hợp các nghiên cứu trong nước và quốc tế, đồng thời tham khảo ý kiến chuyên gia bất động sản tại TP.HCM.

Các khái niệm chuyên ngành được sử dụng gồm: căn hộ chung cư, hành vi người tiêu dùng, quyết định mua, hồ sơ pháp lý, tiện ích nội khu, thanh toán trả góp, bảo lãnh ngân hàng.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp bất động sản và các báo cáo thị trường uy tín như CBRE, Savills, DKRA. Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát 230 người dân TP.HCM có nhu cầu hoặc đã sở hữu căn hộ chung cư, trong đó 223 phiếu hợp lệ được phân tích.

Phương pháp chọn mẫu là mẫu ngẫu nhiên, đảm bảo tính đại diện cho nhóm khách hàng mục tiêu. Phân tích dữ liệu sử dụng các kỹ thuật thống kê mô tả, phân tích tần số, kiểm định giả thuyết và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố thông qua tỷ lệ lựa chọn và so sánh phần trăm.

Thời gian nghiên cứu kéo dài từ 2018 đến 2020, phù hợp với bối cảnh thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM có nhiều biến động do tác động của dịch Covid-19 và các chính sách pháp lý mới.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Yếu tố Giá cả là quan trọng nhất với 18,83% người mua lựa chọn, trong đó thành phần "Ngân hàng bảo lãnh, cho vay" chiếm tỷ lệ cao nhất 40,36%. Điều này cho thấy sự tin tưởng vào các chính sách bảo vệ tài chính và hỗ trợ vay mua nhà là yếu tố quyết định hàng đầu.

  2. Hồ sơ pháp lý đứng thứ hai với 17,04% người mua quan tâm, phản ánh mối lo ngại về quyền sở hữu, minh bạch giấy tờ và thời hạn sở hữu căn hộ. Đây là điểm khác biệt so với các nghiên cứu nước ngoài, khi người mua tại TP.HCM đặc biệt chú trọng đến tính pháp lý lâu dài.

  3. Chi phí mua nhà (14,35%) và Cơ sở vật chất (11,66%) cũng là những yếu tố được đánh giá cao. Trong nhóm cơ sở vật chất, "Bãi đậu xe rộng rãi" (35,87%) và "Hệ thống phòng cháy chữa cháy" (22,87%) được ưu tiên hàng đầu, cho thấy nhu cầu về tiện ích an toàn và thuận tiện trong sinh hoạt.

  4. Vị trí khu căn hộ (10,31%) và Môi trường sống (8,97%) là các yếu tố quan trọng tiếp theo, với người mua ưu tiên các dự án gần trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và có môi trường trong lành, yên tĩnh.

  5. Các yếu tố Công năng (7,17%), Truyền thông marketing (6,28%) và Vị trí căn hộ (5,38%) có mức ảnh hưởng thấp hơn nhưng vẫn đóng vai trò hỗ trợ trong quyết định mua.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy người mua căn hộ tại TP.HCM rất quan tâm đến các yếu tố tài chính và pháp lý, điều này phù hợp với bối cảnh thị trường có nhiều biến động về giá và các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sở hữu căn hộ. Việc ngân hàng bảo lãnh dự án và hỗ trợ vay vốn được đánh giá cao giúp giảm thiểu rủi ro tài chính, tạo sự an tâm cho người mua.

So sánh với các nghiên cứu quốc tế, yếu tố pháp lý được người mua Việt Nam đặc biệt chú trọng hơn, do tâm lý muốn sở hữu lâu dài và tránh rủi ro mất vốn. Các tiện ích nội khu như bãi đậu xe, phòng cháy chữa cháy và an ninh cũng là những điểm cộng lớn, phản ánh nhu cầu sống tiện nghi và an toàn trong các khu chung cư hiện đại.

Môi trường sống và vị trí khu căn hộ được đánh giá cao, nhất là các dự án gần các tiện ích công cộng và có môi trường trong lành, phù hợp với xu hướng sống xanh, hiện đại của người dân thành thị. Mức độ ảnh hưởng thấp hơn của truyền thông marketing cho thấy người mua ngày càng có xu hướng dựa vào thông tin thực tế và trải nghiệm hơn là quảng cáo.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện tỷ lệ phần trăm lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng, giúp minh họa rõ ràng mức độ ưu tiên của người mua. Bảng so sánh chi tiết các thành phần cấu thành từng nhóm yếu tố cũng hỗ trợ phân tích sâu hơn.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường minh bạch và hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án
    Chủ đầu tư cần đảm bảo các giấy tờ pháp lý rõ ràng, minh bạch, cấp sổ hồng đúng hạn và giải quyết nhanh chóng các tranh chấp. Mục tiêu nâng cao niềm tin người mua, giảm thiểu rủi ro pháp lý trong vòng 1-2 năm tới.

  2. Hợp tác chặt chẽ với ngân hàng để bảo lãnh và hỗ trợ vay vốn
    Các doanh nghiệp bất động sản nên phối hợp với ngân hàng uy tín để bảo lãnh dự án và cung cấp các gói vay ưu đãi, thanh toán trả góp linh hoạt nhằm tăng khả năng tiếp cận của khách hàng trong vòng 6-12 tháng.

  3. Nâng cao chất lượng cơ sở vật chất và tiện ích nội khu
    Đầu tư xây dựng bãi đậu xe rộng rãi, hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện đại, an ninh 24/7 và các tiện ích như hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi trẻ em để đáp ứng nhu cầu sống tiện nghi, thu hút khách hàng trong 1-3 năm tới.

  4. Lựa chọn vị trí dự án gần các tiện ích công cộng và môi trường sống trong lành
    Ưu tiên phát triển các dự án tại các khu vực có cơ sở giáo dục, bệnh viện, trung tâm thương mại và không gian xanh để tăng giá trị và sức hấp dẫn sản phẩm, đồng thời đáp ứng xu hướng sống xanh của người dân.

  5. Tăng cường truyền thông dựa trên trải nghiệm thực tế và uy tín chủ đầu tư
    Đẩy mạnh các hoạt động marketing minh bạch, tập trung vào đánh giá thực tế, phản hồi khách hàng và uy tín chủ đầu tư để xây dựng thương hiệu bền vững, nâng cao hiệu quả bán hàng trong 6-12 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Các nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản
    Giúp hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ, từ đó xây dựng chiến lược phát triển sản phẩm và marketing phù hợp, nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường TP.HCM.

  2. Các nhà nghiên cứu và sinh viên ngành Quản trị kinh doanh, Marketing, Bất động sản
    Cung cấp cơ sở lý luận và dữ liệu thực tiễn để tham khảo, phát triển các đề tài nghiên cứu tiếp theo về hành vi người tiêu dùng và thị trường bất động sản.

  3. Cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương
    Hỗ trợ trong việc hoạch định chính sách phát triển nhà ở, quản lý thị trường bất động sản và cải thiện các quy định pháp lý liên quan đến quyền sở hữu căn hộ chung cư.

  4. Người tiêu dùng và nhà đầu tư cá nhân
    Giúp nhận diện các yếu tố quan trọng khi lựa chọn mua căn hộ, từ đó đưa ra quyết định đầu tư và mua nhà phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP.HCM?
    Yếu tố Giá cả, đặc biệt là sự hỗ trợ của ngân hàng bảo lãnh và cho vay, được người mua đánh giá cao nhất với tỷ lệ 18,83%, giúp giảm rủi ro tài chính và tăng khả năng tiếp cận nhà ở.

  2. Pháp lý có vai trò như thế nào trong quyết định mua căn hộ?
    Hồ sơ pháp lý minh bạch, quyền sở hữu rõ ràng và thời hạn sở hữu lâu dài là mối quan tâm lớn thứ hai của người mua (17,04%), giúp họ an tâm về quyền lợi và khả năng chuyển nhượng.

  3. Tiện ích nội khu nào được người mua ưu tiên?
    Bãi đậu xe rộng rãi (35,87%) và hệ thống phòng cháy chữa cháy (22,87%) là những tiện ích được đánh giá cao, phản ánh nhu cầu về an toàn và thuận tiện trong sinh hoạt hàng ngày.

  4. Vị trí dự án ảnh hưởng thế nào đến quyết định mua?
    Vị trí gần các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và môi trường sống trong lành được người mua ưu tiên, giúp nâng cao chất lượng cuộc sống và giá trị bất động sản.

  5. Truyền thông marketing có ảnh hưởng lớn không?
    Mặc dù có ảnh hưởng, nhưng truyền thông marketing chỉ chiếm 6,28% trong các yếu tố quyết định, cho thấy người mua ngày càng dựa vào thông tin thực tế và uy tín chủ đầu tư hơn là quảng cáo.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định 9 nhóm yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP.HCM, trong đó Giá cả và Hồ sơ pháp lý là hai yếu tố quan trọng nhất.
  • Người mua đặc biệt quan tâm đến sự hỗ trợ tài chính từ ngân hàng và tính minh bạch pháp lý nhằm giảm thiểu rủi ro khi đầu tư căn hộ.
  • Tiện ích nội khu, vị trí dự án và môi trường sống cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút khách hàng và nâng cao giá trị sản phẩm.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn cho các doanh nghiệp bất động sản, nhà quản lý và người tiêu dùng trong việc phát triển và lựa chọn sản phẩm phù hợp.
  • Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, theo dõi biến động thị trường và mở rộng nghiên cứu sang các khu vực đô thị khác nhằm hoàn thiện hơn mô hình hành vi người tiêu dùng bất động sản.

Hành động ngay hôm nay: Các doanh nghiệp bất động sản và nhà quản lý thị trường nên áp dụng các giải pháp minh bạch pháp lý, hợp tác ngân hàng và nâng cao tiện ích để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng TP.HCM, đồng thời tăng cường nghiên cứu để thích ứng với xu hướng thị trường trong tương lai.