Luận văn thạc sĩ ueh tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh thực trạng và giải pháp

Luận văn thạc sĩ phân tích tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh, nêu thực trạng và giải pháp hiệu quả.

• Tác giả: Đặng Thị Thu Hiền
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Văn Sĩ
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP.HCM
• Chuyên ngành: Tài Chính - Ngân Hàng
• Đề tài: Tín Dụng Bất Động Sản Tại TP.HCM: Thực Trạng Và Giải Pháp
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan về tín dụng bất động sản tại TP

Tín dụng bất động sản tại TP.HCM đã trở thành một phần quan trọng trong hệ thống tài chính ngân hàng. Thị trường bất động sản tại đây đang phát triển mạnh mẽ, với nhiều cơ hội và thách thức. Các ngân hàng thương mại đang tích cực tham gia vào lĩnh vực này, cung cấp các sản phẩm vay mua nhà và đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, thực trạng hiện nay cho thấy vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết để đảm bảo sự phát triển bền vững.

1.1. Đặc điểm của thị trường bất động sản TP.HCM

Thị trường bất động sản TP.HCM có những đặc điểm nổi bật như sự đa dạng về loại hình sản phẩm, từ căn hộ chung cư đến nhà phố và đất nền. Sự phát triển nhanh chóng của hạ tầng giao thông cũng góp phần làm tăng giá trị bất động sản. Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với nhiều rủi ro và biến động.

1.2. Vai trò của tín dụng trong phát triển bất động sản

Tín dụng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển bất động sản. Các ngân hàng thương mại cung cấp vốn vay cho người dân và doanh nghiệp, giúp họ thực hiện các dự án đầu tư. Điều này không chỉ tạo ra cơ hội cho người vay mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế của thành phố.

II. Những thách thức trong tín dụng bất động sản tại TP

Mặc dù tín dụng bất động sản tại TP.HCM đang phát triển, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức. Các vấn đề như nợ xấu, lãi suất cao và quy trình vay vốn phức tạp đang gây khó khăn cho người vay. Ngoài ra, sự biến động của thị trường cũng làm gia tăng rủi ro cho các ngân hàng.

2.1. Rủi ro nợ xấu trong tín dụng bất động sản

Nợ xấu là một trong những vấn đề nghiêm trọng nhất trong tín dụng bất động sản. Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến ngân hàng mà còn tác động đến toàn bộ nền kinh tế. Việc kiểm soát nợ xấu là cần thiết để đảm bảo sự ổn định của hệ thống tài chính.

2.2. Lãi suất và chi phí vay vốn

Lãi suất tín dụng bất động sản tại TP.HCM thường cao hơn so với các lĩnh vực khác. Điều này khiến cho nhiều người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay. Cần có các chính sách hỗ trợ để giảm bớt gánh nặng tài chính cho người vay.

III. Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại TP

Để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản, cần có những giải pháp đồng bộ từ phía ngân hàng và chính phủ. Việc cải thiện quy trình vay vốn, giảm lãi suất và tăng cường quản lý rủi ro là những yếu tố quan trọng. Ngoài ra, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để tạo ra môi trường thuận lợi cho phát triển.

3.1. Cải thiện quy trình cho vay

Quy trình cho vay cần được đơn giản hóa để người dân dễ dàng tiếp cận. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý tín dụng sẽ giúp giảm thiểu thời gian và chi phí cho cả ngân hàng và người vay.

3.2. Chính sách hỗ trợ lãi suất

Chính phủ cần xem xét các chính sách hỗ trợ lãi suất cho người vay mua nhà, đặc biệt là đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp. Điều này sẽ giúp tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho người dân và thúc đẩy thị trường bất động sản.

IV. Ứng dụng công nghệ trong tín dụng bất động sản tại TP

Công nghệ đang ngày càng đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực tín dụng bất động sản. Việc áp dụng các giải pháp công nghệ thông tin giúp cải thiện quy trình cho vay, tăng cường quản lý rủi ro và nâng cao trải nghiệm của khách hàng. Các ngân hàng cần đầu tư vào công nghệ để nâng cao hiệu quả hoạt động.

4.1. Sử dụng công nghệ thông tin trong quản lý tín dụng

Công nghệ thông tin giúp ngân hàng quản lý thông tin khách hàng và khoản vay một cách hiệu quả. Việc áp dụng phần mềm quản lý tín dụng sẽ giúp giảm thiểu sai sót và tăng cường tính chính xác trong quá trình thẩm định.

4.2. Tăng cường trải nghiệm khách hàng qua công nghệ

Việc sử dụng ứng dụng di động và nền tảng trực tuyến giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận thông tin và thực hiện giao dịch. Điều này không chỉ nâng cao trải nghiệm của khách hàng mà còn giúp ngân hàng tiết kiệm chi phí.

V. Kết luận và triển vọng tín dụng bất động sản tại TP

Tín dụng bất động sản tại TP.HCM đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức. Việc cải thiện quy trình cho vay, giảm lãi suất và ứng dụng công nghệ sẽ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động. Trong tương lai, tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của thành phố.

5.1. Triển vọng phát triển tín dụng bất động sản

Với sự phát triển của thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng. Các ngân hàng cần chuẩn bị sẵn sàng để đáp ứng nhu cầu vay vốn ngày càng cao của người dân.

5.2. Đề xuất chính sách cho tín dụng bất động sản

Cần có các chính sách hỗ trợ từ chính phủ để tạo điều kiện thuận lợi cho tín dụng bất động sản. Việc này không chỉ giúp người dân dễ dàng tiếp cận vốn mà còn góp phần ổn định thị trường.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã trải qua nhiều biến động phức tạp trong giai đoạn 2007-2013, với dư nợ tín dụng BĐS của các ngân hàng thương mại (NHTM) tăng từ 61.252 tỷ đồng năm 2007 lên gần 100.000 tỷ đồng vào năm 2012. Tuy nhiên, thị trường cũng chứng kiến nhiều giai đoạn đóng băng, giảm giá và tồn kho cao, đặc biệt trong giai đoạn 2011-2013 khi dư nợ tín dụng BĐS giảm 9% so với năm trước. Hoạt động tín dụng bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc khai thác nguồn vốn nhàn rỗi, thúc đẩy phát triển kinh tế và đô thị hóa, đồng thời hỗ trợ người dân có điều kiện sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, tín dụng BĐS cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như rủi ro thanh khoản, rủi ro lãi suất, rủi ro pháp lý và rủi ro từ biến động thị trường.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc phân tích thực trạng tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP.HCM, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng và rủi ro, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS. Phạm vi nghiên cứu bao gồm các NHTM tại TP.HCM trong giai đoạn từ 2006 đến 2013, với trọng tâm là dư nợ tín dụng, cơ cấu sản phẩm tín dụng, rủi ro và chính sách quản lý. Nghiên cứu có ý nghĩa thiết thực trong bối cảnh thị trường BĐS đang phục hồi và cần sự ổn định, minh bạch để phát triển bền vững, đồng thời giúp các ngân hàng nâng cao năng lực quản trị rủi ro và hiệu quả kinh doanh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng, bao gồm:

• Lý thuyết về thị trường bất động sản: BĐS được định nghĩa là tài sản không di động, bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất. Thị trường BĐS có đặc điểm vùng miền, tính chu kỳ, tính thanh khoản thấp và chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách nhà nước.

• Lý thuyết về tín dụng bất động sản: Tín dụng BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng liên quan đến lĩnh vực BĐS, với đặc trưng là tín dụng trung và dài hạn, giải ngân theo tiến độ dự án và rủi ro cao do biến động thị trường và tính chất tài sản thế chấp.

• Khái niệm rủi ro tín dụng: Bao gồm rủi ro chủ quan từ phía ngân hàng và khách hàng như năng lực thẩm định, quản lý, sử dụng vốn, cũng như rủi ro khách quan như biến động kinh tế vĩ mô, pháp lý, thiên tai và đặc tính thị trường BĐS.

• Mô hình quản trị rủi ro tín dụng: Tập trung vào việc thẩm định khách hàng, định giá tài sản thế chấp, kiểm soát quá trình sử dụng vốn và đánh giá khả năng trả nợ.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích định lượng và định tính dựa trên số liệu thống kê từ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, Bộ Xây dựng, các báo cáo thị trường BĐS và các văn bản pháp luật liên quan. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ các NHTM hoạt động trên địa bàn TP.HCM trong giai đoạn 2006-2013.

Phương pháp chọn mẫu là phương pháp toàn bộ mẫu (census) nhằm đảm bảo tính đại diện và đầy đủ của dữ liệu. Phân tích số liệu được thực hiện bằng các công cụ thống kê mô tả, phân tích xu hướng dư nợ, tỷ trọng sản phẩm tín dụng, tốc độ tăng trưởng và các chỉ số rủi ro như tỷ lệ nợ xấu.

Timeline nghiên cứu kéo dài từ năm 2006 đến 2013, tập trung phân tích các giai đoạn biến động thị trường BĐS và tín dụng BĐS, đặc biệt là các chính sách tín dụng và tác động của các nghị định, thông tư liên quan.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS biến động mạnh: Dư nợ tín dụng BĐS tại TP.HCM tăng từ 61.252 tỷ đồng năm 2007 lên 98.256 tỷ đồng năm 2012, với tốc độ tăng trưởng cao nhất đạt 140% năm 2007, sau đó giảm mạnh xuống còn 3% năm 2008 và âm 9% năm 2011. Tỷ trọng dư nợ BĐS trong tổng dư nợ tín dụng giảm từ 15% năm 2007 xuống còn 10,6% năm 2012.

2. Cơ cấu sản phẩm tín dụng BĐS đa dạng nhưng tập trung vào vay mua, sửa chữa nhà ở: Dư nợ cho vay sửa chữa, mua nhà chiếm 55.841 tỷ đồng, tăng 4,5% so với năm trước; vay xây dựng khu công nghiệp và khu đô thị lần lượt đạt 14.966 tỷ đồng và 46.680 tỷ đồng; vay mua quyền sử dụng đất đạt 14.081 tỷ đồng.

3. Rủi ro tín dụng BĐS cao và đa dạng: Rủi ro chủ quan từ phía ngân hàng như thẩm định không chính xác, quản lý lỏng lẻo; rủi ro khách quan như biến động lãi suất, pháp lý chưa đồng bộ, thị trường BĐS có tính chu kỳ và dễ bị đầu cơ. Tỷ lệ nợ xấu tín dụng BĐS có xu hướng tăng trong giai đoạn khủng hoảng.

4. Chính sách tín dụng và pháp lý ảnh hưởng lớn đến hoạt động tín dụng BĐS: Các chính sách thắt chặt tín dụng năm 2011 làm giảm dư nợ BĐS, trong khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng năm 2013 chưa tiếp cận hiệu quả với doanh nghiệp và người dân do điều kiện và thủ tục phức tạp.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân biến động dư nợ tín dụng BĐS chủ yếu do sự thay đổi chính sách tiền tệ, tín dụng của Ngân hàng Nhà nước nhằm kiểm soát lạm phát và ngăn ngừa bong bóng BĐS. So với các nghiên cứu quốc tế, như khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ và Singapore, Việt Nam cũng đối mặt với rủi ro tương tự về đầu cơ, giá ảo và quản lý chưa chuyên nghiệp.

Việc dư nợ BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng cho thấy vai trò quan trọng của tín dụng BĐS trong nền kinh tế TP.HCM, nhưng cũng đặt ra thách thức lớn về quản trị rủi ro. Các biểu đồ về tốc độ tăng trưởng dư nợ, tỷ trọng sản phẩm tín dụng và nợ xấu có thể minh họa rõ nét xu hướng và mức độ rủi ro trong từng giai đoạn.

Kết quả nghiên cứu nhấn mạnh sự cần thiết của việc hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao năng lực thẩm định và quản lý tín dụng, đồng thời phát triển các sản phẩm tín dụng phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường và người dân.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Xây dựng cơ chế cho vay riêng biệt cho lĩnh vực BĐS: Các NHTM cần thiết lập quy trình thẩm định, định giá tài sản thế chấp độc lập, khách quan, áp dụng công nghệ thông tin để quản lý khoản vay hiệu quả. Mục tiêu giảm tỷ lệ nợ xấu xuống dưới 3% trong vòng 2 năm.

2. Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự tín dụng BĐS: Tổ chức đào tạo chuyên sâu về thẩm định dự án, quản trị rủi ro và pháp lý cho cán bộ tín dụng. Thực hiện trong 12 tháng với sự phối hợp của các cơ sở đào tạo chuyên ngành.

3. Hoàn thiện chính sách tín dụng và pháp lý hỗ trợ thị trường BĐS: Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng rà soát, sửa đổi các quy định về cho vay, định giá tài sản, thủ tục thế chấp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn. Thời gian thực hiện 18 tháng.

4. Phát triển các sản phẩm tín dụng đa dạng, phù hợp với nhu cầu thực tế: Tập trung vào các sản phẩm cho vay nhà ở xã hội, căn hộ giá rẻ, vay xây dựng và sửa chữa nhà ở với lãi suất ưu đãi, thời hạn vay linh hoạt. Mục tiêu tăng tỷ trọng cho vay nhà ở xã hội lên 30% tổng dư nợ BĐS trong 3 năm.

5. Tăng cường minh bạch thông tin và giám sát thị trường BĐS: Xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS công khai, cập nhật thường xuyên để hỗ trợ đánh giá rủi ro và ra quyết định cho vay. Thực hiện trong 24 tháng với sự phối hợp của các cơ quan quản lý nhà nước.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Ngân hàng thương mại: Giúp các ngân hàng nâng cao năng lực quản trị rủi ro tín dụng BĐS, xây dựng chính sách cho vay phù hợp, cải thiện chất lượng danh mục tín dụng và tăng hiệu quả kinh doanh.

2. Cơ quan quản lý nhà nước: Cung cấp cơ sở khoa học để hoàn thiện chính sách, pháp luật về tín dụng và thị trường BĐS, từ đó điều tiết thị trường ổn định, minh bạch và phát triển bền vững.

3. Doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến tín dụng BĐS, từ đó xây dựng chiến lược huy động vốn, quản lý dự án và hợp tác với ngân hàng hiệu quả hơn.

4. Nhà đầu tư và người dân có nhu cầu vay vốn: Nắm bắt được thực trạng và rủi ro tín dụng BĐS, giúp lựa chọn sản phẩm vay phù hợp, nâng cao khả năng tiếp cận vốn và sử dụng vốn hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp

1. Tín dụng bất động sản là gì và có đặc điểm gì nổi bật?
   Tín dụng bất động sản là hoạt động cho vay của ngân hàng liên quan đến lĩnh vực BĐS, thường có kỳ hạn trung và dài hạn, giải ngân theo tiến độ dự án và tiềm ẩn rủi ro cao do biến động thị trường và tính chất tài sản thế chấp.

2. Tại sao dư nợ tín dụng BĐS tại TP.HCM biến động mạnh trong giai đoạn 2007-2013?
   Do ảnh hưởng của chính sách tiền tệ, tín dụng thắt chặt nhằm kiểm soát lạm phát và ngăn ngừa bong bóng BĐS, cùng với biến động kinh tế vĩ mô và thị trường BĐS có tính chu kỳ.

3. Những rủi ro chính trong hoạt động tín dụng BĐS là gì?
   Bao gồm rủi ro chủ quan từ phía ngân hàng như thẩm định không chính xác, quản lý lỏng lẻo; rủi ro khách quan như biến động lãi suất, pháp lý chưa đồng bộ, thiên tai và đặc tính thị trường BĐS dễ bị đầu cơ.

4. Các ngân hàng nên làm gì để giảm thiểu rủi ro tín dụng BĐS?
   Nâng cao năng lực thẩm định, định giá tài sản thế chấp khách quan, quản lý chặt chẽ quá trình sử dụng vốn, đa dạng hóa sản phẩm tín dụng và áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý khoản vay.

5. Chính sách nhà nước đã hỗ trợ tín dụng BĐS như thế nào?
   Thông qua các nghị định, thông tư điều chỉnh tỷ lệ cho vay, hệ số rủi ro, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội và các biện pháp kiểm soát lạm phát, nhằm ổn định thị trường và giảm rủi ro cho ngân hàng.

Kết luận

• Tín dụng bất động sản tại TP.HCM đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và đô thị hóa, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro cần được quản lý chặt chẽ.
• Dư nợ tín dụng BĐS biến động mạnh do ảnh hưởng của chính sách tiền tệ, tín dụng và biến động thị trường BĐS.
• Các rủi ro chủ yếu xuất phát từ năng lực thẩm định, quản lý của ngân hàng và biến động kinh tế, pháp lý, thị trường.
• Cần hoàn thiện chính sách, nâng cao năng lực nhân sự, áp dụng công nghệ và đa dạng hóa sản phẩm tín dụng để nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS.
• Giai đoạn tiếp theo tập trung vào triển khai các giải pháp quản trị rủi ro, minh bạch thông tin và hỗ trợ tiếp cận vốn cho doanh nghiệp và người dân nhằm phát triển thị trường BĐS bền vững.

Các ngân hàng, cơ quan quản lý và doanh nghiệp cần phối hợp chặt chẽ để thực hiện các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục nghiên cứu, cập nhật xu hướng thị trường nhằm nâng cao hiệu quả và an toàn hoạt động tín dụng bất động sản tại TP.HCM.

Trích đoạn nội dung tài liệu

đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174). ™ Hàng hóa bất động sản Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thõa mãn nhu cầu nào đó của con người. Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường. ™ Đặc điểm của bất động sản Như vậy, theo quy định trên cho thấy bất động sản hàm chứa hai đặc điểm sau: - Thứ nhất, bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển hình nhất là đất đai, nhà ở.

Mặt khác do đặc điểm không di động được đó, nên vị trí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa trung tâm,. đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 - Thứ hai, công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là bất động sản. Xét về mặt tích cực, bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi vì đất đai không bị hao mòn.

Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên, mặt hạn chế của bất động sản chính là yếu tố bất động sản không di động được, và có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn.2 Phân loại BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

- Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc vv. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới. - Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 6 - Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường BĐS.2 Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 1.1 Thị trường bất động sản Khi hàng hóa bất động sản được đưa ra giao dịch thì xuất hiện thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản khác với hàng hóa khác ở chỗ nó không chỉ được đem ra mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như trao đổi, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản,. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một thời gian và không gian nhất định” 1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản Š Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS Giao dịch bất động sản là giao dịch các quyền và lợi ích của bất động sản.Với hàng hóa khác khi mua ta đem nó về, ngược lại với bất động sản khi mua ta phải đến với nó.

Như vậy giao dịch bất động sản không phải là giao dịch bản thân bất động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thuộc tính này đòi hỏi khi giao dịch bất động sản, định giá bất động sản phải đặc biệt quan tâm đến lợi ích mà bất động sản đem lại. Š Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực, không tập trung và trải rộng trên các vùng của đất nước BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau.

Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc và cần đến các dịch vụ trung gian. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất nước. Bên cạnh đó, mỗi thị trường có điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Š Thị trường bất động sản có chu kỳ Do đặc điểm không di rời được và đặc điểm “trễ” của cung so với cầu nên thị trường bất động sản luôn có tính chu kỳ.

Chu kì dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỉ (1870-1973) trải qua 6 chu kì dao động, bình quân mỗi chu kì khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ 1956 đến nay trải qua 4 chu kì, mỗi chu kì khoảng 10 năm. Š Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp Bất động sản có giá trị lớn, qua nhiều thủ tục công chứng, nộp thuế, làm trước bạ…đồng thời bất động sản mang nhiều yếu tố tâm lý, xã hội nên người mua rất cân nhắc. Do vậy, việc mua bán bất động sản rất chậm, yếu tố này tạo nên tính thanh khoản thấp của bất động sản.

Ngoài ra ở Việt nam còn tính tâm lý bầy đàn, giao dịch theo phong trào và không chuyên nghiệp càng tạo tính thanh khoản thấp cho thị trường bất động sản nhất là khi thị trường xuống. Š Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền. Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS.

Bất kì Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Mặt khác, thị trường BĐS LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 8 không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. Š Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.

Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp-giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động lớn nhất của các quyết định của Nhà nước. Š Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường BĐS tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v., giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.3 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản ™ Thông tin và niềm tin Với những đặc trưng của thị trường BĐS, yếu tố thông tin là yếu tố cần thiết và quan trọng để nhằm đảm bảo lợi ích chính đáng của người mua, bảo đảm tính an toàn trong hoạt động đầu tư đồng thời tránh được sự tranh chấp giữa công ty BĐS và khách hàng,.Bên cạnh đó, khối lượng cầu về nhà ở trong một thời kỳ nhất định LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.