Luận Văn Thạc Sĩ Về Thế Chấp Nhà Ở Theo Quy Định Pháp Luật Việt Nam

Luận văn thạc sĩ phân tích quy định và thực tiễn về thế chấp nhà ở theo pháp luật Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc về lĩnh vực này.

• Tác giả: Tran Thị Hải Anh
• Người hướng dẫn: PGS. Trần Thị Huệ
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự
• Đề tài: Thế Chấp Nhà Ở: Luật và Thực Tiễn Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở
• 1.1. Khái quát về nhà ở thế chấp
• 1.2. Đặc điểm nhà ở thế chấp
• 1.3. Phân loại thế chấp nhà ở
• 1.4. Tổng quan quy định pháp luật về thế chấp nhà ở
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở
• 2.1. Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở
• 2.2. Những hạn chế cần khắc phục
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về thế chấp nhà ở

Thế chấp nhà ở là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính phổ biến tại Việt Nam. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp nhà ở được hiểu là việc bên thế chấp sử dụng tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ. Nhà ở, theo định nghĩa tại Luật Nhà ở năm 2014, là công trình xây dựng phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình. Việc vay thế chấp nhà ở không chỉ giúp người vay có nguồn vốn cần thiết mà còn bảo đảm quyền lợi cho bên cho vay trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ. Điều này thể hiện rõ trong thực tiễn, khi người dân thường lựa chọn tài sản là nhà ở hoặc quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng.

1.1. Khái niệm và quy định pháp lý

Khái niệm về thế chấp nhà ở được quy định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự và các luật liên quan khác. Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) sử dụng tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp. Đặc điểm chính của nhà ở thể chấp là nó phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp. Điều này có nghĩa là bên thế chấp vẫn giữ quyền chiếm hữu và sử dụng tài sản trong thời gian thực hiện nghĩa vụ. Các quy định này nhằm bảo đảm tính minh bạch và an toàn cho các giao dịch liên quan đến thế chấp tài sản.

II. Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở tại Việt Nam

Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở tại Việt Nam cho thấy nhiều tiến bộ nhưng cũng tồn tại không ít hạn chế. Các quy định hiện hành như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã tạo ra khung pháp lý cơ bản cho việc thực hiện các giao dịch thế chấp. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập trong việc áp dụng và thực thi các quy định này. Một số trường hợp hợp đồng thế chấp nhà ở bị tuyên vô hiệu do thiếu giấy tờ hợp lệ hoặc không rõ ràng về quyền sở hữu. Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh, làm giảm hiệu quả của hoạt động vay vốn ngân hàng.

2.1. Các quy định pháp luật hiện hành

Các quy định pháp luật hiện nay về thế chấp nhà ở chủ yếu tập trung vào việc xác định quyền sở hữu và điều kiện để thực hiện giao dịch. Theo quy định, để thế chấp nhà ở, tài sản phải không có tranh chấp và thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều người dân chưa hiểu rõ các quy định này, dẫn đến việc thực hiện hợp đồng không đúng quy định. Việc thiếu thông tin và hướng dẫn cụ thể từ các cơ quan chức năng cũng là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng này.

III. Đề xuất hoàn thiện quy định về thế chấp nhà ở

Để nâng cao hiệu quả của việc thế chấp nhà ở tại Việt Nam, cần có những cải cách trong quy định pháp luật. Trước hết, cần bổ sung các quy định cụ thể hơn về quyền sở hữu và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật để người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi tham gia vào các giao dịch này. Việc xây dựng một cơ sở dữ liệu thống nhất về tài sản thế chấp cũng sẽ góp phần giảm thiểu tranh chấp và nâng cao tính minh bạch trong giao dịch.

3.1. Cải cách quy định pháp luật

Cải cách quy định pháp luật về thế chấp nhà ở cần tập trung vào việc làm rõ hơn các điều kiện và thủ tục liên quan đến việc thiết lập hợp đồng thế chấp. Điều này bao gồm việc quy định rõ ràng các giấy tờ cần thiết, điều kiện về quyền sở hữu và trách nhiệm của các bên trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Ngoài ra, cần có các biện pháp bảo vệ quyền lợi cho bên thế chấp, đảm bảo rằng họ không bị thiệt thòi trong quá trình thực hiện nghĩa vụ.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam ngày càng phát triển, nhu cầu về vốn để phục vụ sản xuất, kinh doanh và đời sống cá nhân gia tăng mạnh mẽ. Theo ước tính, việc cấp tín dụng thông qua các tổ chức tín dụng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn lưu động của nền kinh tế. Trong đó, thế chấp nhà ở là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến nhất nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên cho vay. Nhà ở, theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014, là loại bất động sản có giá trị lớn, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người. Việc sử dụng nhà ở làm tài sản thế chấp vừa giúp chủ sở hữu tiếp tục sử dụng tài sản, vừa có thể vay vốn để phục vụ các mục đích khác.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở tại Việt Nam còn tồn tại nhiều bất cập như quy định pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo, dẫn đến hiệu quả thực thi chưa cao và phát sinh nhiều tranh chấp pháp lý phức tạp. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp nhà ở, đánh giá thực trạng áp dụng và từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực này. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật hiện hành từ năm 2014 đến nay, với trọng tâm là các giao dịch thế chấp nhà ở tại Việt Nam.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp nhà ở, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và tín dụng tại Việt Nam.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình pháp lý liên quan đến biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó nổi bật là:

• Lý thuyết về biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự: Thế chấp được xem là biện pháp bảo đảm có tính chất vật quyền, cho phép bên nhận thế chấp có quyền trực tiếp đối với tài sản thế chấp mà không cần chuyển giao tài sản đó. Lý thuyết này giúp làm rõ bản chất pháp lý của thế chấp nhà ở, phân biệt với các biện pháp bảo đảm khác như cầm cố, bảo lãnh.

• Mô hình pháp luật về quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản: Phân tích các quy định về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, từ đó xác định đối tượng và phạm vi áp dụng của biện pháp thế chấp nhà ở.

• Khái niệm và phân loại nhà ở thế chấp: Bao gồm nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở riêng lẻ và nhà ở trong dự án, thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của bên thế chấp hoặc bên thứ ba. Các khái niệm này giúp phân tích chính xác các trường hợp áp dụng pháp luật và các vấn đề phát sinh trong thực tiễn.

Phương pháp nghiên cứu

• Phương pháp phân tích và tổng hợp: Được sử dụng để làm rõ các vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở, đánh giá tính thống nhất và hiệu quả của các quy định pháp luật hiện hành, từ đó xác định các bất cập và đề xuất giải pháp.

• Phương pháp so sánh: So sánh quy định pháp luật hiện hành với các quy định trước đây và các quy định pháp luật liên quan nhằm làm sáng tỏ điểm tương đồng, khác biệt và những điểm cần hoàn thiện.

• Phương pháp hệ thống hóa: Trình bày các nội dung nghiên cứu theo một trình tự logic, đảm bảo sự liên kết chặt chẽ giữa các phần của luận văn.

• Nguồn dữ liệu: Luận văn sử dụng dữ liệu thứ cấp từ các văn bản pháp luật như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, các nghị định hướng dẫn thi hành, cùng các công trình nghiên cứu khoa học, sách chuyên khảo và báo cáo ngành.

• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung phân tích các quy định pháp luật từ năm 2014 đến năm 2023, đồng thời khảo sát thực tiễn áp dụng tại các tổ chức tín dụng và địa phương trong khoảng thời gian này.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Bản chất pháp lý của thế chấp nhà ở: Thế chấp nhà ở là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự có tính chất vật quyền, trong đó nhà ở thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp được dùng làm tài sản bảo đảm mà không phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp. Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp và không được giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Khoảng 90% các giao dịch thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng tuân thủ quy định này.

2. Phân loại nhà ở thế chấp: Nhà ở thế chấp được chia thành nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai. Nhà ở có sẵn phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp, trong khi nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện như có giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và không thuộc diện tranh chấp. Tỷ lệ nhà ở hình thành trong tương lai được sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng chiếm khoảng 30% tổng số giao dịch.

3. Quy định pháp luật về chủ thể tham gia giao dịch: Chủ thể thế chấp nhà ở phải là cá nhân hoặc tổ chức có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở. Bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng hoặc tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, còn tồn tại sự chưa thống nhất trong quy định về điều kiện chủ thể, đặc biệt là đối với cá nhân chưa đủ năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

4. Hiệu lực và đăng ký hợp đồng thế chấp: Hợp đồng thế chấp nhà ở phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực theo quy định. Hiệu lực của hợp đồng phát sinh từ thời điểm công chứng, chứng thực, nhưng hiệu lực đối kháng với người thứ ba chỉ phát sinh khi biện pháp thế chấp được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Tỷ lệ đăng ký biện pháp thế chấp đạt khoảng 85% trong các giao dịch tại các tổ chức tín dụng lớn.

Thảo luận kết quả

Việc xác định thế chấp nhà ở là biện pháp bảo đảm có tính chất vật quyền giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, đồng thời tạo điều kiện cho bên thế chấp tiếp tục sử dụng tài sản. Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện hành còn một số điểm chưa rõ ràng, như sự khác biệt trong quy định về chủ thể tham gia giao dịch, dẫn đến khó khăn trong áp dụng thực tế.

So sánh với các nghiên cứu trước đây, luận văn đã hệ thống hóa và làm rõ hơn các khái niệm, phân loại nhà ở thế chấp, đồng thời cập nhật các quy định mới nhất của pháp luật Việt Nam. Việc đăng ký biện pháp thế chấp được coi là bước quan trọng để bảo đảm hiệu lực đối kháng với người thứ ba, tuy nhiên vẫn còn một số trường hợp chưa thực hiện đầy đủ, gây rủi ro pháp lý.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ các loại nhà ở được thế chấp, biểu đồ phân bố chủ thể tham gia giao dịch, và bảng tổng hợp các quy định pháp luật liên quan theo từng giai đoạn. Điều này giúp minh họa rõ nét hơn thực trạng và những tồn tại cần khắc phục.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định về chủ thể tham gia giao dịch thế chấp nhà ở: Cần làm rõ và thống nhất điều kiện năng lực hành vi dân sự của cá nhân tham gia giao dịch, đặc biệt đối với người chưa đủ 18 tuổi nhưng có năng lực hành vi dân sự hạn chế. Thời gian thực hiện: 12 tháng; Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Xây dựng.

2. Tăng cường công tác đăng ký biện pháp thế chấp: Đẩy mạnh tuyên truyền, hướng dẫn và kiểm tra việc đăng ký biện pháp thế chấp tại các cơ quan đăng ký đất đai và tổ chức tín dụng nhằm nâng tỷ lệ đăng ký lên trên 95% trong vòng 2 năm tới. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

3. Xây dựng hệ thống thông tin điện tử liên thông về giao dịch thế chấp nhà ở: Thiết lập cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch thế chấp để quản lý, giám sát và công khai thông tin, giảm thiểu rủi ro và tranh chấp. Thời gian thực hiện: 24 tháng; Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng.

4. Hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp: Bổ sung quy định chi tiết về phương thức xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên và tăng tính minh bạch trong xử lý. Thời gian thực hiện: 18 tháng; Chủ thể thực hiện: Quốc hội, Bộ Tư pháp.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan lập pháp và quản lý nhà nước: Luận văn cung cấp cơ sở khoa học để hoàn thiện chính sách, pháp luật về thế chấp nhà ở, giúp xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hiệu quả.

2. Tổ chức tín dụng và ngân hàng: Giúp hiểu rõ hơn về quy định pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp nhà ở.

3. Luật sư và chuyên gia pháp lý: Cung cấp kiến thức chuyên sâu về thế chấp nhà ở, hỗ trợ tư vấn, giải quyết tranh chấp pháp lý liên quan đến giao dịch thế chấp.

4. Người dân và chủ sở hữu nhà ở: Nâng cao nhận thức về quyền và nghĩa vụ khi tham gia giao dịch thế chấp nhà ở, từ đó bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Câu hỏi thường gặp

1. Thế chấp nhà ở là gì?
   Thế chấp nhà ở là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó nhà ở thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp được dùng làm tài sản bảo đảm mà không phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp. Ví dụ, một cá nhân dùng căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu để vay vốn ngân hàng.

2. Nhà ở hình thành trong tương lai có thể dùng để thế chấp không?
   Có, nhà ở hình thành trong tương lai có thể dùng làm tài sản thế chấp nếu đáp ứng các điều kiện như có giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và không thuộc diện tranh chấp. Đây là hình thức phổ biến trong các dự án bất động sản hiện nay.

3. Ai có quyền nhận thế chấp nhà ở?
   Bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật. Ví dụ, ngân hàng thương mại là bên nhận thế chấp phổ biến nhất.

4. Hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực khi nào?
   Hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, hiệu lực đối kháng với người thứ ba chỉ phát sinh khi biện pháp thế chấp được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

5. Phương thức xử lý nhà ở thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ?
   Bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản bằng cách bán đấu giá, tự bán hoặc nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ, tùy theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật. Ví dụ, ngân hàng có thể tổ chức bán đấu giá căn nhà để thu hồi nợ.

Kết luận

• Thế chấp nhà ở là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự có tính chất vật quyền, giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp và tạo điều kiện cho bên thế chấp tiếp tục sử dụng tài sản.
• Luật pháp Việt Nam đã có những quy định khá đầy đủ về đối tượng, chủ thể, hình thức, hiệu lực và xử lý tài sản thế chấp nhà ở, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số bất cập cần khắc phục.
• Việc đăng ký biện pháp thế chấp là điều kiện cần thiết để bảo đảm hiệu lực đối kháng với người thứ ba, góp phần minh bạch hóa các giao dịch.
• Luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi, bao gồm hoàn thiện quy định về chủ thể, tăng cường đăng ký, xây dựng hệ thống thông tin và quy định xử lý tài sản.
• Các bước tiếp theo bao gồm triển khai nghiên cứu thực tiễn sâu hơn, phối hợp với các cơ quan chức năng để đề xuất sửa đổi, bổ sung pháp luật và tổ chức tập huấn, tuyên truyền nâng cao nhận thức cho các bên liên quan.

Call to action: Các cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng và chuyên gia pháp lý nên phối hợp chặt chẽ để triển khai các đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở, góp phần phát triển thị trường bất động sản và tín dụng bền vững tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THE CHAP NHÀ Ở 1 1 1 9 it 2 2B 3 Đặc démetia thé chấp nhà m 13 Phân lạ hệ chấp nhà ð l6 lắp nhà ở có sinvà thd chap nhà ở lành thành trong trong lz 16 hộp nhà ð nồng lí và ti chấp nh trong dn 16 ip nhà 6 tại tô chức tn dụng và thể chấp nhà ở ta cáctộ chức, cá nhãn .4 Thể chấp nhà ð để bảo đâm việc thực hiện ng]ễu vụ cia Bên th chap và thé chấp hà đ thực adn ngiềa vụ cia bộn thứ ba 18 chấp mha-o cùng vat thé chấp quyên sĩ dung dat và thé chấp nhà 6 mã không Thế chấp quyền sử dung đất 19 1.4 Ehái quát quy định pháp luật về the chấp nhà ở. m Gini đoạn rước năm 1945, m ~ Giai đoạn từ năm 1945 đện trước năm 1995 3L = Gini đoạn từ năm 1995 dén nay. 2L KẾT LUẬN CHUONG 1 3 CHƯƠNG 2 : 7 24 ‘THUC TRANG PHAP LUẬT VIET NAM VỀ THE CHAP NHÀ G. Quy din của pháp loặtiện ành vẻ thé chấp hà ð 24 ? i 24 thd chip nh ö ” 3% 314 Bling chấp nhà ö 315 ae a hep đồ bã ấy 3 uc gc php i đó, ands 2118 Dpẫn i nga vc các bin % nã 38 2 2 3 327 Những han cỗ cần Ede pe “ EET LUẬN CHƯƠNG 2 4 qué đã đạt được từ vậc thee lận pháp luật về thể 3221.

Nên ngh hoin ttn pháp hi vd Hỗ chấp nhà ở 3.22 đã php nâng cao Mậu quả thực hiện pháp hut về thé chap nhà ö oe KET LUẬN CHƯƠNG 3 1 FÉT LUẬN. ” DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO MỞĐÀU 1. Tính cấp của việc nghiên cứu dé tài Nến kinh tế thị trường định hướng sã hội chủ nghĩa của Viết Nam ngày. cảng phát triển, đời sông của con người cũng được nâng cao, kéo theo đỏ la nhu câu về vốn để phát trị công việc kinh doanh hoặc phục vu nhu cầu đời sống của cả nhân, doanh nghiệp ngày mét gia tăng, trong đó nguồn vẫn chủ yếu thông qua việc cấp tin dung của các tổ chức tin dụng Tuy nhiên, để phòng ngừa rủi ro, thì bên cho vay thường yêu câu bên vay phải có tài sẵn bao đâm để dam bão việc thu hổi được nợ trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vu trả ng theo théa thuận.

"Thế chấp là một trong các biện pháp bao đêm thường được áp dụng nhiều nhất, bởi tai sản thé chấp thưởng la quyền sử dung đất hoặc nha ở có giá trị, 'ên thé chap vừa có thể tiếp tục sử dung tài sản thé chấp vừa có thể được vay vấn để phục vu cho nhu câu đời sống, hoạt động kinh doanh của mình. canh đó, các vụ kiện tranh chấp từ hợp đẳng thé chấp, trong đó tranh chấp từ hợp đồng thé chấp nha ở cũng ngày công gia tăng và có tính chất phức tap hơn. Mặc dù các quy định tai Bô luật dân sự năm 2015, Luật Bat dai năm 2013, Luật Nha ở năm 2014, Luật Kinh doanh bat đông sản năm 2014. ân hướng dẫn thi hành đã tạo cơ sở pháp lý quan trong cho giao dich thé chấp nhà 6.

Tuy nhiên, một số quy định liên quan đến thé chấp nha ở còn tồn tai bat cấp, chẳng chéo, chưa rổ rang trong cách ap dung dẫn dén viéc thực hiện hoạt động thé chấp nha ở chưa thực sự hiệu quả. Thực tế phát sinh nhiều trường hop hợp đồng thé chấp nha ở bi tuyên bổ vô hiệu va một số vụ án tranh chấp vé thé chấp nhà cũng phải trải qua hai cấp z:ết xử của tòa án. Đã có các công trình nghiên cứu cung cấp một số vấn để lý luận va thực tiễn về thé chấp tải sẵn nói chung và thé chấp nhà ở nói riêng Tuy nhiên các công tình nay chưa nghiên cứu một cách hệ thông, hoàn chỉnh vé thé chấp nhà ỡ và thực tiễn thực hiện. Vì vậy, việc nghiên cứu, phân tích quy định của pháp luật vẻ thé chấp nha ở và thực tiễn thực hiện trên thực tế la rat cần thiết để có thé đưa ra kiến nghị, hoàn thiện pháp luật về thé chấp nha ở.

Lựa chon để tài “Thế chấp nhà 6 theo quy ainh của pháp luật Việt Nam và thực tiễn time hiện “ làm Luận văn thạc si, tôi mong muốn góp phan hoản thiện hơn. quy định của pháp luật é thé chap nhà ỡ, từ đó giup cho việc áp dụng pháp luật được thông nhất, hiệu quả, đảm bao quyển, lợi ích hợp pháp của các chit thể tham gia giao dịch. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Một số công trình nghiên cửu khoa học có liên quan đến nội dung của để tôi như. - Sach: "Chín biện pháp bảo đâm nghiia vụ hợp đồng”, Luật sw Trương ‘Thanh Đức, NXB Chính trị quốc gia sự thật, Hà Nội, 2019.

Trong cudn sách. này, tác giả đã phân tích, luận giải vẻ thé chấp nhà ở (trang 124 -136). So sánh quy định về điều kiện thé chấp bat động sin tại Bộ luật dân sự năm 2005 với quy định về diéu kiện nhà ở thể chấp tại Luật Nha ở năm 2014. Tác giả cũng để cập đến loại hình căn hô khách sạn (condotel) dang được một số dia phương cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyển sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liễn với dat trong thời han 40 - 50 năm, nhưng chưa được pháp luật Việt Nam xác định rõ chế độ pháp lý nào, thuộc hay không thuộc về nha ở (trang 135 - 136) - Sach chuyên khảo: “Tài sđm thé chấp và xử Ip tài sản th é chấp theo quy đmh của Bộ luật.

Vũ Thi Hồng Yên, NXB Chính trí quốc gia su thất, Hà Nội, 2019. Trong cuốn sách này, tác giả đã cung cấp một số kiến thức đưới khía cạnh lý luận vả thực tiễn vẻ lĩnh vực tai sản thể chấp va xử lý tai sin thể chả đó đưa ra yêu câu vả kiến nghỉ nhằm. hoán thiện quy định của pháp luật vé tài sin thé chấp và xử ly tải sản thé cấp. - Bé tải khoa học: “Báo đấm tiền vay của các tỗ chức tin đàng bằng thé chấp bắt động sẵn theo quy định của pháp luật hiện hành ”, do Tién sĩ Vũ Thị Hồng Yến chủ nhiệm để tài, Trường Dai học Luật Ha Nội, 2017.

Để tai đã nghiên cứu toàn diện về bao dam tién vay bằng bắt động sản theo quy định của pháp luật, làm rõ những van dé ly luận va thực tiễn của hoạt động cho vay có ap dụng biện pháp thé chấp bat đông sản, đưa ra một số giải pháp nhằm "hoàn thiện pháp luật và nông cao hiệu qua áp dụng pháp luật vé vẫn để này. “Nhận điện nhà ở hình thành trong tương lat là tài sẵn thé chấp theo quy định cũa Luật Nhà 6 và Bộ luật Dân sự năm 2015" của Tiên i ‘Vii Thi Héng Yên, đăng trên Tạp chí Dên chủ vả Pháp luất, tháng 4 năm 2017 Bai viết đã so sánh khái niêm tải sản hình thảnh trong tương lai của Bộ luật Dân sự năm 2015 với khái niệm nha ở hình thành trong tương lai của Luật Nha ở năm 2014 và khái niém nha, công trnh xây dựng hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh bắt động săn năm 2014. Tác giã cũng chỉ ra những loại nhà ỡ đã hình thảnh nhưng chưa được sắc lập quyền sở hữu nhưng điều kiện thé chấp lại chưa được pháp luất hiện hành lâm rõ như: nba ở đang 1ä đổi tượng của các giao dịch mua bán, trao đổi, ting cho, thừa kế, nha ỡ đã được chủ đầu tư bản giao, người mua đã nộp hỗ sơ để xin cấp giấy chứng nhận quyển sở hữu, từ đó đưa ra kiến nghị nhằm hoản thiện pháp luật vé thé chấp nha ỡ hình thành trong tương lai. Ngoài ra, tác giả cũng phân biệt thể chap quyên tài sin phát sinh từ hợp đồng mua ban nhà ở với thé chấp nhà ở.

"hình thành trong tương lại - Luên văn. "Thể chấp nhà 6 hình thành trong tương lai dé đâm bảo cho hop đồng tin ching”, Pham Van Anh, 2011. Tác gia đã nên một số vẫn để lý luận về thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai để dim bảo cho hợp đồng. tín đụng, nghiên cứu, phân tích những quy định của pháp luật hiện hảnh vẻ thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bao đảm hop đồng tín dụng Luận văn đã chỉ ra những hạn chế, bat cập của pháp Iuét hiện hành liên quan đến thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai bao đảm cho hợp đẳng tin dung, từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoán thiện quy định của pháp luật - Luận văn: “Hop đồng thé chấp nhà 6 theo quy aimh của pháp iuật dân sự và thực tiễn thi hành tại Ngân hàng Thương mat Cô phân Việt Nam Thịnh Vuong”, Nguyễn Hoàng Quân, 2020.

Tác giả đã phân tích một số van để lý. luận cơ bản về thé chấp tải sẵn, đối tượng của thé chấp tai sin, khát niêm thé chấp nha 6, nghiên cứu nội dung quy định của pháp luật biện hành vẻ thé chấp nha 9. Tác giả đã phân tích khá rõ về việc thực hiện pháp luật vẻ thé chấp nhà ở tại Ngân hàng cỗ phan Việt Nam Thịnh Vuong, từ đó chỉ ra một số vướng mắc khi xác lập va thực hiện hợp đồng tại ngân hang va nều một số kiến nghỉ hoàn thiện pháp luật về vẫn dé này. - Luận văn: “Xie jf tat sản thé chấp là nhà ở theo quy định của pháp luật din sue Việt Nam và thuee tiễn thực hiện tại Ngân hàng Thương mại Cổ phẩn LF thương Việt Nam", Nguyễn Hữu Tiến Anh, 2021.

Tác giã đã làm rõ một số vân dé lí uận vẻ xử ly tài sin thé chap là nhà 6, phân tích, đánh gia thực trang pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật hiện hành vé xử lý tải sản thé chấp Ja nha ở tại ngân hang Thương mại Cổ phan Kỹ thương Việt Nam, từ đó đưa a kiến nghị và giải pháp nhấm hoàn thiện pháp luật về van dé này. Các công trình nghiên cứu trên đã cung cấp một sé vấn đề lý luận, quy định của pháp luật liên quan đền thể chấp nha 6, là nguồn tham khảo có gi ti cho tác giả trong qua trình nghiên cứu để tài luận văn. Tuy nhiên các công trình nay chưa nghiên cứu một cách có hệ thông, hoản chỉnh vẻ thé chap nha ở theo quy định của pháp luật và đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về thể chấp nhà ỡ, từ đó đưa ra kiến nghị hoan thiên pháp luật vẻ van dé này.