I. Cơ sở lý luận và quy định pháp luật về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai
Nhu cầu về nhà ở là một phần thiết yếu trong cuộc sống con người. Nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) không chỉ là nơi cư trú mà còn là tài sản có giá trị lớn. Theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được định nghĩa là công trình xây dựng phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Thế chấp và mua bán nhà HTTTL là những giao dịch phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật. Các quy định hiện hành về pháp luật bất động sản chưa thực sự đầy đủ, dẫn đến nhiều vướng mắc trong thực tiễn. Việc xác định nhà ở HTTTL, định giá tài sản thế chấp, và thực hiện thủ tục giao kết hợp đồng là những vấn đề cần được giải quyết. Đặc biệt, trong bối cảnh phát triển kinh tế, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, tạo ra áp lực lớn lên hệ thống pháp luật và thực tiễn giao dịch.
1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở
Nhà ở được hiểu là công trình xây dựng có mái, có tường vách, phục vụ nhu cầu sinh hoạt. Theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, nhà ở được chia thành hai loại: nhà có sẵn và nhà HTTTL. Nhà HTTTL là nhà đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu. Đặc điểm của nhà ở bao gồm tính cố định về vị trí, tính bền vững, và tính cá biệt. Nhà ở không thể di dời, có giá trị lớn và thường chịu sự chi phối của các yếu tố như chính sách pháp luật và thị trường. Điều này tạo ra sự khác biệt giữa nhà ở và các loại hàng hóa khác, đồng thời cũng làm tăng tính phức tạp trong các giao dịch liên quan đến nhà ở HTTTL.
1.2 Khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản hình thành trong tương lai được định nghĩa tại Điều 105 BLDS 2015, bao gồm cả tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu. Điều này có nghĩa là tài sản không chỉ bao gồm những gì hiện hữu mà còn cả những tài sản chưa tồn tại về mặt vật chất và pháp lý. Nhà ở HTTTL là một loại tài sản đặc biệt, thường được giao dịch trong bối cảnh pháp lý chưa hoàn thiện. Việc xác định quyền sở hữu và các quyền liên quan đến tài sản này là rất quan trọng, đặc biệt trong các giao dịch thế chấp và mua bán.
II. Thực trạng về thế chấp và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thực trạng giao dịch thế chấp và mua bán nhà HTTTL tại Việt Nam hiện nay cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Các quy định pháp luật hiện hành chưa đủ rõ ràng, dẫn đến nhiều vướng mắc trong thực tiễn. Việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, thường gặp khó khăn. Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án cũng cho thấy nhiều trường hợp không rõ ràng về quyền sở hữu và nghĩa vụ của các bên. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mà còn tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Cần có những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch nhà ở HTTTL.
2.1 Thực trạng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Thực trạng thế chấp nhà ở HTTTL cho thấy nhiều khó khăn trong việc xác định giá trị tài sản và thực hiện các thủ tục pháp lý. Nhiều ngân hàng và tổ chức tín dụng vẫn còn e ngại khi cho vay thế chấp nhà ở HTTTL do rủi ro pháp lý. Điều này dẫn đến việc người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Các quy định về thế chấp nhà ở HTTTL cần được hoàn thiện để đảm bảo quyền lợi cho cả bên vay và bên cho vay, đồng thời tạo ra một môi trường pháp lý an toàn hơn cho các giao dịch này.
2.2 Thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Mua bán nhà ở HTTTL hiện nay đang gặp nhiều khó khăn do thiếu hụt thông tin và sự minh bạch trong giao dịch. Nhiều người dân vẫn chưa hiểu rõ về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch này. Các hợp đồng mua bán thường không được thực hiện đúng quy định, dẫn đến tranh chấp và khiếu nại. Cần có sự can thiệp của cơ quan nhà nước để tăng cường quản lý và giám sát các giao dịch mua bán nhà ở HTTTL, đảm bảo quyền lợi cho người tiêu dùng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
