Luận án phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam - Đại học Kinh tế TP.HCM

Tài liệu luận văn phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam. Nghiên cứu tập trung vào các yếu tố thị trường,

• Tác giả: Tô Công Thành
• Người hướng dẫn: GS.TS. Nguyễn Đông Phong
• Trường học: Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Thương mại
• Đề tài: Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ Kinh tế
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan về dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam

Dịch vụ thẩm định giá (DVTĐG) là hoạt động kinh doanh có điều kiện, yêu cầu chuyên môn cao trong nền kinh tế thị trường. Tại Việt Nam, DVTĐG bắt đầu phát triển từ năm 1997, gắn liền với quá trình đổi mới kinh tế và hội nhập quốc tế. Dịch vụ này bao gồm việc xác định giá trị của các loại tài sản như bất động sản, máy móc thiết bị, doanh nghiệp, vô hình sản bằng các phương pháp khoa học. Các phương pháp thẩm định giá chính gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Mỗi phương pháp phù hợp với từng loại tài sản và mục đích thẩm định khác nhau. Thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, đảm bảo tính khách quan, chính xác và minh bạch. DVTĐG đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các giao dịch thương mại, đầu tư, vay vốn ngân hàng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và quản lý tài sản công.

1.1. Khái niệm và đặc điểm dịch vụ thẩm định giá

Dịch vụ thẩm định giá là hoạt động cung cấp dịch vụ chuyên môn nhằm xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường của tài sản. Đặc điểm nổi bật của DVTĐG bao gồm tính chuyên môn cao, yêu cầu đội ngũ thẩm định viên có trình độ chuyên môn và chứng chỉ hành nghề. Dịch vụ này mang tính chất phi vật thể, kết quả là một con số thể hiện giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định. Tính khách quan và độc lập là yếu tố cốt lõi, đảm bảo niềm tin của các bên liên quan trong giao dịch kinh tế.

1.2. Vai trò của dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế

DVTĐG đóng vai trò quan trọng trong nhiều lĩnh vực kinh tế. Dịch vụ này hỗ trợ định giá tài sản cho mục đích giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản và doanh nghiệp. Trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, DVTĐG giúp xác định giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Dịch vụ cũng phục vụ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, sáp nhập và mua lại doanh nghiệp. Ngoài ra, DVTĐG còn hỗ trợ cơ quan nhà nước trong quản lý tài sản công và thực thi pháp luật về giá.

II. Thực trạng phát triển dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam

Thực trạng phát triển DVTĐG tại Việt Nam qua hai giai đoạn 1997-2005 và 2005-2011 cho thấy sự tăng trưởng đáng kể về số lượng doanh nghiệp cung ứng. Giai đoạn đầu, thị trường DVTĐG còn non trẻ với ít doanh nghiệp tham gia. Giai đoạn sau, số lượng doanh nghiệp tăng mạnh, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, thị trường đối mặt nhiều thách thức. Năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá trong nước còn hạn chế so với doanh nghiệp nước ngoài. Chất lượng dịch vụ chưa đồng đều, nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn cao còn thiếu. Khung pháp lý tuy đã được xây dựng nhưng vẫn cần hoàn thiện. Kết quả khảo sát cho thấy khách hàng thường lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá dựa trên uy tín, kinh nghiệm và mức phí dịch vụ. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận khách hàng và mở rộng thị phần.

2.1. Tình hình cung ứng dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp

Khảo sát các doanh nghiệp cung ứng DVTĐG cho thấy sản phẩm dịch vụ chủ yếu tập trung vào thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị và doanh nghiệp. Phương thức tiếp cận khách hàng chủ yếu qua kênh giới thiệu và quan hệ trực tiếp. Các khó khăn chính bao gồm cạnh tranh gay gắt về giá, thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao và sự biến động của thị trường bất động sản. Nhiều doanh nghiệp tự đánh giá năng lực cạnh tranh ở mức trung bình, cần cải thiện về công nghệ và quy trình quản lý chất lượng dịch vụ.

2.2. Nhu cầu sử dụng dịch vụ thẩm định giá từ phía khách hàng

Kết quả khảo sát phía người sử dụng DVTĐG cho thấy mục đích sử dụng dịch vụ chủ yếu phục vụ giao dịch bất động sản, vay vốn ngân hàng và cổ phần hóa doanh nghiệp. Tiêu chí lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá bao gồm uy tín thương hiệu, thời gian thực hiện và chi phí dịch vụ. Khách hàng thường tiếp cận thông tin qua kênh giới thiệu từ đối tác và tìm kiếm trực tuyến. Phần lớn khách hàng hài lòng với chất lượng dịch vụ nhưng mong muốn cải thiện tính minh bạch và tốc độ xử lý hồ sơ.

III. Giải pháp phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam

Để phát triển DVTĐG bền vững, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp trên các lĩnh vực. Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý và tiêu chuẩn thẩm định giá, đảm bảo tính thống nhất và phù hợp thông lệ quốc tế. Thứ hai, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thông qua đào tạo chuyên sâu, cấp chứng chỉ hành nghề nghiêm ngặt và chương trình đào tạo liên tục. Thứ ba, tăng cường năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trong nước bằng ứng dụng công nghệ thông tin, chuẩn hóa quy trình và xây dựng thương hiệu. Thứ tư, phát triển đa dạng sản phẩm dịch vụ, mở rộng sang các lĩnh vực mới như thẩm định giá tài sản vô hình, giá trị doanh nghiệp và tài sản trí tuệ. Thứ năm, tăng cường hợp tác quốc tế, học hỏi kinh nghiệm từ các nước phát triển như Singapore, Malaysia và Thái Lan. Cuối cùng, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thị trường minh bạch, hỗ trợ công tác thẩm định giá chính xác và hiệu quả.

3.1. Hoàn thiện khung pháp lý và tiêu chuẩn nghề nghiệp

Việc hoàn thiện khung pháp lý đòi hỏi ban hành các quy định rõ ràng về điều kiện kinh doanh, tiêu chuẩn chất lượng và chế tài xử lý vi phạm. Cần xây dựng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phù hợp với Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVS). Quy định về cấp và quản lý chứng chỉ hành nghề cần được siết chặt, đảm bảo chỉ những người đủ năng lực mới được hành nghề. Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam cần phát huy vai trò tự quản lý nghề nghiệp, tương tự mô hình SISV của Singapore.

3.2. Nâng cao năng lực cạnh tranh và nguồn nhân lực

Nâng cao năng lực cạnh tranh yêu cầu doanh nghiệp thẩm định giá đầu tư vào công nghệ, ứng dụng phần mềm quản lý và cơ sở dữ liệu thị trường. Chương trình đào tạo nguồn nhân lực cần được thiết kế bài bản, kết hợp lý thuyết và thực hành. Doanh nghiệp nên xây dựng hệ thống quản lý chất lượng đạt tiêu chuẩn ISO, tăng cường minh bạch trong quy trình làm việc. Hợp tác với các tổ chức quốc tế giúp nâng cao trình độ chuyên môn và mở rộng mạng lưới kinh doanh.

IV. Kết luận và ứng dụng thực tiễn của tài liệu luận văn

Tài liệu luận văn về phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam cung cấp cơ sở khoa học toàn diện cho việc hiểu và nâng cao hiệu quả hoạt động của ngành thẩm định giá. Nghiên cứu đã xây dựng mô hình các nhân tố tác động đến sự phát triển DVTĐG, bao gồm yếu tố pháp lý, nguồn nhân lực, công nghệ, cạnh tranh và môi trường kinh doanh. Kết quả nghiên cứu có giá trị ứng dụng cao cho nhiều đối tượng. Các doanh nghiệp thẩm định giá có thể sử dụng để xây dựng chiến lược kinh doanh và nâng cao chất lượng dịch vụ. Cơ quan quản lý nhà nước tham khảo để hoàn thiện chính sách pháp luật. Cơ sở đào tạo áp dụng để cải thiện chương trình đào tạo nguồn nhân lực. Bài học kinh nghiệm từ Singapore, Malaysia và Thái Lan cho thấy vai trò quan trọng của hiệp hội nghề nghiệp, khung pháp lý chặt chẽ và đào tạo chuyên nghiệp trong phát triển DVTĐG bền vững.

4.1. Đóng góp khoa học của luận văn cho lĩnh vực thẩm định giá

Luận văn đã tổng hợp lý thuyết cung cầu về DVTĐG, xây dựng mô hình nhân tố tác động và kiểm định bằng phương pháp định lượng. Nghiên cứu đã phân tích thực trạng phát triển DVTĐG qua hai giai đoạn, khảo sát cả phía cung và cầu dịch vụ. Đóng góp nổi bật là đề xuất mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển DVTĐG tại Việt Nam, được kiểm định bằng phân tích nhân tố EFA và hồi quy. Kết luận về vai trò của khung pháp lý, nguồn nhân lực và cạnh tranh có giá trị tham chiếu cho các nghiên cứu tiếp theo.

4.2. Ứng dụng thực tiễn và hướng phát triển ngành thẩm định giá

Ứng dụng thực tiễn của nghiên cứu bao gồm hỗ trợ doanh nghiệp thẩm định giá xây dựng chiến lược phát triển, nâng cao năng lực cạnh tranh và đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ. Cơ quan quản lý sử dụng kết quả nghiên cứu để điều chỉnh chính sách, tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho ngành. Hướng phát triển ngành thẩm định giá cần tập trung vào ứng dụng công nghệ số, phát triển dịch vụ thẩm định giá trực tuyến và mở rộng sang các loại tài sản mới như tài sản trí tuệ và giá trị thương hiệu trong bối cảnh kinh tế số.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở khoa học về phát triển DVTĐG trong nền kinh tế quốc dân. Giới thiệu về DVTĐG và cơ sở khoa học phát triển DVTĐG và nghiên cứu kinh nghiệm DVTĐG ở một số quốc gia. Chương 2: Thực trạng phát triển DVTĐG ở Việt Nam thời gian qua. Giới thiệu tình hình phát triển DVTĐG thời gian qua và phân tích các nhân tố tác động đến phát triển DVTĐG và đánh giá chung về hoạt động DVTĐG ở VN.

Chương 3: Giải pháp phát triển DVTĐG ở Việt Nam. Trình bày quan điểm và giải pháp phát triển DVTĐG, các kiến nghị, cũng như các hạn chế của nghiên cứu này để định hướng cho nghiên cứu tiếp theo. document, khoa luan20 of 98. tai lieu, luan van21 of 98.

10 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÁT TRIỂN DVTĐG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN 1. KHÁI NIỆM VỀ TĐG VÀ DVTĐG 1. Khái niệm dịch vụ Dịch vụ là một lĩnh vực rất phong phú, đa dạng và phát triển không ngừng theo sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. Xu hướng phát triển kinh tế thế giới thì ngành dịch vụ chiếm tỷ trọng cao trong tổng sản phẩm quốc nội so với ngành công nghiệp và nông nghiệp, và đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế.

Dịch vụ được xem là ngành góp phần đẩy nhanh tăng trưởng kinh tế của quốc gia. Dịch vụ là một yếu tố không thể tách rời quá trình sản xuất hàng hóa, làm tăng giá trị và tăng khả năng cạnh tranh của hàng hóa. Ở các nước phát triển, tỷ trọng dịch vụ trong tổng sản phẩm quốc dân thường rất cao (chẳng hạn, ở Mỹ ngành dịch vụ chiếm 70% GDP). Vào những năm cuối thế kỷ XX dịch vụ đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng của các quốc gia và trở thành đối tượng nghiên cứu của các nhà khoa học.

Có nhiều quan niệm khác về dịch vụ. Theo cách chung nhất có hai cách hiểu như sau: - Theo nghĩa rộng, dịch vụ được coi là lãnh vực kinh tế thứ ba trong nền kinh tế quốc dân. Có nghĩa là các hoạt động kinh tế nằm ngoài hai ngành công nghiệp và nông nghiệp đều thuộc ngành dịch vụ. - Theo nghĩa hẹp, dịch vụ là những hoạt động tiếp tục, hỗ trợ, khuếch trương cho quá trình kinh doanh, bao gồm các hoạt động trước, trong và sau khi bán, là phần mềm của sản phẩm được cung ứng cho khách hàng [14, tr 312].

- Theo từ điển Oxford định nghĩa dịch vụ là ngành cung cấp những sản phẩm vô hình. Dịch vụ là một loại hàng hóa có đặc điểm riêng khác với hàng hóa thông thường. Theo tài liệu của dự án MUTRAP – Dự án hỗ trợ thương mại đa biên (2006), dịch vụ là một loại hình hoạt động kinh tế, tuy không đem lại một sản phẩm cụ thể như hàng hóa, nhưng vì là một loại hình kinh tế nên cũng có người bán (người cung cấp dịch vụ) và người mua (khách hàng sử dụng dịch vụ) [23, tr2]. document, khoa luan21 of 98.

tai lieu, luan van22 of 98. 11 Như vậy, có thể định nghĩa dịch vụ như sau: Dịch vụ là sản phẩm của lao động, không tồn tại dưới dạng vật thể, quá trình sản xuất và tiêu thụ xảy ra đồng thời, nhằm đáp ứng nhu cầu của sản xuất, tiêu dùng. Phân loại các loại hình dịch vụ Dịch vụ là những hoạt động nhằm thỏa mãn nhu cầu phi vật chất của con người. Xã hội ngày càng phát triển thì các loại hình dịch vụ càng phát triển phong phú và đa dạng.

Có thể phân loại dịch vụ theo những tiêu thức chủ yếu sau đây: - Theo nguồn gốc xuất xứ của dịch vụ, người ta có thể chia dịch vụ thành hai loại: dịch vụ có nguồn gốc từ con người và dịch vụ có nguồn gốc từ máy móc.  Dịch vụ có nguồn gốc từ con người là những dịch vụ do con người thực hiện. Đó là các dịch vụ cần đến nguồn nhân lực chuyên nghiệp được đào tạo bài bản như: bác sĩ, luật sư, chuyên gia thẩm mỹ, kinh doanh chứng khoán, kiểm toán, DVTĐG, …  Dịch vụ có nguồn gốc từ máy móc, thiết bị bao gồm cả 2 loại là dịch vụ do máy móc tự động như: máy rút tiền ATM, máy bán hàng tự động, … hoặc máy móc thiết bị cần đến sự điều khiển của con người như: dịch vụ vận tải, y tế, … - Phân loại theo mục đích của người cung ứng dịch vụ, ta có thể chia thành hai loại dịch vụ kinh doanh và dịch vụ phi kinh doanh.  Dịch vụ kinh doanh là những loại hình dịch vụ mà người cung cấp là các chủ thể kinh doanh như: dịch vụ du lịch, dịch vụ vận tải, dịch vụ tài chính, …  Dịch vụ phi kinh doanh: là những loại hình dịch vụ không nhằm mục tiêu lợi nhuận như: dịch vụ y tế cộng đồng, dịch vụ hành chính công, … - Phân loại theo lĩnh vực ngành nghề hoạt động, căn cứ vào lĩnh vực ngành nghề hoạt động tổ chức thương mại thế giới – WTO đã phân chia thành 12 phân ngành dịch vụ gồm:  Dịch vụ kinh doanh  Dịch vụ liên lạc  Dịch vụ xây dựng thi công  Dịch vụ phân phối: đại lý hoa hồng, bán lẻ, bán buôn và đại lý mượn danh.

 Dịch vụ giáo dục. document, khoa luan22 of 98. tai lieu, luan van23 of 98. 12  Dịch vụ môi trường: dịch vụ thoát nước, vệ sinh và xử lý chất thải.

 Dịch vụ tài chính: Bảo hiểm trực tiếp, tái bảo hiểm, môi giới bảo hiểm và các dịch vụ bảo hiểm hỗ trợ khác; Dịch vụ ngân hàng và các dịch vụ tài chính khác, kể cả các dịch vụ liên quan đến chứng khoán, cung cấp thông tin tài chính và quản lý tài sản.  Dịch vụ liên quan đến sức khỏe và dịch vụ xã hội.  Dịch vụ du lịch và dịch vụ liên quan đến lữ hành.  Dịch vụ giải trí, văn hóa và thể thao.

 Dịch vụ vận tải: dịch vụ vận tải đường biển, đường sông, đường bộ, vận tải đường ống, vận tải da phương thức, các dịch vụ hỗ trợ cho tất cả các phương thức vận tải.  Các dịch vụ khác: gồm bất kỳ các loại dịch vụ nào chưa nêu ở trên. Thẩm định giá 1. Khái niệm TĐG Theo từ điển Oxford: “TĐG là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản”.Seabrooke-Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “TĐG là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.

Theo ông Fred Peter Marrone – Giám đốc marketing của AVO, Úc: “TĐG là việc xác định giá trị của một bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của TĐG. Do vậy, TĐG là áp dụng các dữ liệu của thị trường, mà các thẩm định viên thu thập được so sánh và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu TĐG để hình thành giá trị của chúng”. Theo GS Lim Lan Yuan – Singapore: “TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. Theo Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam thì: “TĐG là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị document, khoa luan23 of 98.

tai lieu, luan van24 of 98. 13 trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”. Từ các phân tích trên, có thể đưa ra một định nghĩa chung nhất về TĐG: “TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. Mối quan hệ giữa TĐG và kiểm toán Kiểm toán có rất nhiều cách hiểu và định nghĩa, tùy theo mỗi quốc gia, mỗi hiệp hội, mỗi nhóm chuyên giá nghiên cứu lại có những phát biểu khác nhau về kiểm toán.

Các chuyên gia giáo dục và đào tạo kiểm toán của Cộng hòa Pháp định nghĩa kiểm toán như sau: “kiểm toán là việc nghiên cứu và kiểm tra các tài khoản hàng năm của một tổ chức do một người độc lập, đủ danh nghĩa gọi là kiểm toán viên tiến hành để khẳng định rằng những tài khoản đó phản ánh đúng đắn tình hình tài chính thực tế, không che giấu sự gian lận và chúng được trình bày theo mẫu chính thức của luật định”. Ở Việt Nam, các nhà kinh tế có khái niệm đơn giản hơn là “kiểm toán là xác minh và bày tỏ ý kiến về thực trạng hoạt động tài chính của các doanh nghiệp, bằng hệ thống phương pháp kỹ thuật riêng của kiểm toán, do các kiểm toán viên có trình độ nghiệp vụ tương xứng thực hiện trên cơ sở hệ thống pháp lý có hiệu lực”. Từ khái niệm về kiểm toán và TĐG, cũng như nghiên cứu quá trình thực hiện hai nghề này có thể nêu ra một số điểm giống nhau và khác nhau giữa hai DV này như sau: Sự giống nhau thể hiện ở những nội dung chính yếu sau:  Cả hai loại ý kiến được cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp độc lập được quy định ở mỗi nhà nước. Các tổ chức này thường có mối liên hệ mang tính quốc tế.

 Cả hai phương pháp luận được thừa nhận trên trường quốc tế.  Cả hai là những công cụ quyết định để sử dụng trong quản lý và mục đích khác. document, khoa luan24 of 98. tai lieu, luan van25 of 98.

14  Cả hai chấp nhận một số cách tiếp cận chung, ví dụ: sự phê chuẩn của bên thứ ba, sự thẩm tra cụ thể của các tài sản cố định, …  Trong một số trường hợp, giá trị thanh lý, các chi phí thay thế và giá trị thị trường đều được sử dụng trong cả các cam kết về kiểm toán lẫn TĐG. Sự khác nhau thể hiện ở những nội dung chính yếu sau:  Kiểm toán cho ý kiến về tính khách quan hợp lý của việc trình bày các báo cáo tài chính một cách tổng thể như lỗ và lãi, bảng cân đối của các luồng tiền mặt.  TĐG cho ý kiến về một phần xác định của doanh nghiệp thường là về tài sản cố định hoặc tòa nhà, nhà xưởng, máy móc và thiết bị và thỉnh thoảng giá trị bản thân doanh nghiệp.