Luận văn thạc sĩ nghiên cứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản thành phố hồ chí minh

Nghiên cứu tác động của hoạt động tài chính đến sự phát triển thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, cung cấp cái nhìn sâu sắc và phân tích chi tiết.

• Tác giả: Võ Kim Thảo
• Người hướng dẫn: GS. Dương Thị Bình Minh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng
• Đề tài: Tác Động Tài Chính Đến Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• PHẦN MỞ ĐẦU
• 0.1. Lý do chọn đề tài
• 0.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 0.3. Đối tượng nghiên cứu
• 0.4. Phương pháp nghiên cứu
• 0.5. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài
• 0.6. Những điểm mới của luận văn
• 0.7. Kết cấu của luận văn
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản, hàng hóa và thị trường bất động sản
• 1.1.2. Các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản
• 1.1.3. Các tiêu chí về sự phát triển thị trường bất động sản
• 1.2. CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.2.1. Tín dụng ngân hàng
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM GIAI ĐOẠN 2006-2011
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về tác động tài chính đến thị trường bất động sản TP

Thị trường bất động sản TP.HCM đang chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các hoạt động tài chính. Các yếu tố như tín dụng ngân hàng, thuế và các khoản thu tài chính khác đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá trị và sự phát triển của thị trường này. Nghiên cứu này sẽ phân tích các tác động tài chính và cách chúng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại TP.HCM.

1.1. Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, cho thuê và chuyển nhượng bất động sản. Nó không chỉ là nơi giao dịch tài sản mà còn là một phần quan trọng trong nền kinh tế, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác nhau.

1.2. Tác động của tài chính đến giá trị bất động sản

Các hoạt động tài chính như tín dụng ngân hàng và thuế có thể làm thay đổi giá trị bất động sản. Khi tín dụng dễ dàng tiếp cận, giá trị bất động sản có xu hướng tăng lên, trong khi thuế có thể làm giảm sức hấp dẫn của đầu tư vào bất động sản.

II. Vấn đề và thách thức trong tác động tài chính đến thị trường bất động sản

Mặc dù có nhiều tác động tích cực từ tài chính đến thị trường bất động sản, nhưng cũng tồn tại nhiều thách thức. Những vấn đề như nợ xấu, lãi suất cao và chính sách thuế không hợp lý có thể gây khó khăn cho sự phát triển bền vững của thị trường.

2.1. Nợ xấu và ảnh hưởng đến tín dụng bất động sản

Nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản có thể làm giảm khả năng cho vay của ngân hàng, từ đó ảnh hưởng đến nguồn vốn đầu tư vào thị trường. Điều này có thể dẫn đến sự trì trệ trong phát triển bất động sản.

2.2. Lãi suất và tác động đến khả năng tiếp cận vốn

Lãi suất cao có thể làm giảm khả năng tiếp cận vốn của các nhà đầu tư và người mua nhà. Điều này có thể dẫn đến sự giảm sút trong giao dịch bất động sản và ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường.

III. Phương pháp giải quyết vấn đề tài chính trong thị trường bất động sản

Để giải quyết các vấn đề tài chính trong thị trường bất động sản, cần có các giải pháp đồng bộ từ chính sách tín dụng đến cải cách thuế. Những giải pháp này sẽ giúp tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho thị trường bất động sản.

3.1. Cải cách chính sách tín dụng ngân hàng

Cần có các chính sách tín dụng linh hoạt hơn để hỗ trợ các nhà đầu tư và người mua nhà. Việc giảm lãi suất cho vay có thể khuyến khích đầu tư vào bất động sản.

3.2. Điều chỉnh chính sách thuế bất động sản

Chính sách thuế cần được điều chỉnh để tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản. Việc giảm thuế chuyển nhượng có thể khuyến khích người dân tham gia vào thị trường.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về tác động tài chính

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng các hoạt động tài chính có tác động lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM. Các số liệu thống kê cho thấy sự gia tăng trong tín dụng ngân hàng và giảm thuế đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

4.1. Tác động của tín dụng ngân hàng đến thị trường

Tín dụng ngân hàng đã giúp tăng cường khả năng đầu tư vào bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Các doanh nghiệp và cá nhân có thể dễ dàng tiếp cận vốn để đầu tư.

4.2. Kết quả từ chính sách thuế và các khoản thu tài chính

Chính sách thuế hợp lý đã giúp tăng cường nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản diễn ra suôn sẻ.

V. Kết luận và tương lai của thị trường bất động sản TP

Thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức. Việc cải cách các hoạt động tài chính sẽ là yếu tố quyết định cho sự phát triển bền vững của thị trường trong tương lai.

5.1. Dự báo về sự phát triển của thị trường

Dự báo rằng thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ nếu các chính sách tài chính được cải cách hợp lý. Sự gia tăng đầu tư từ cả trong và ngoài nước sẽ là động lực chính.

5.2. Những thách thức cần vượt qua

Mặc dù có nhiều cơ hội, nhưng thị trường cũng phải đối mặt với những thách thức như nợ xấu và lãi suất cao. Cần có các giải pháp đồng bộ để vượt qua những thách thức này.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế với tỷ trọng chiếm khoảng 30% tổng hoạt động kinh tế và giá trị tài sản chiếm trên dưới 40% tổng của cải vật chất xã hội. Giai đoạn 2006-2011 chứng kiến sự biến động mạnh mẽ của thị trường này, đặc biệt sau khi Việt Nam gia nhập WTO năm 2006, thu hút vốn đầu tư nước ngoài và tạo ra sự bùng nổ trong hoạt động giao dịch BĐS. Tuy nhiên, từ năm 2008, chính sách thắt chặt tín dụng và các biện pháp kiểm soát tài chính đã khiến thị trường rơi vào trạng thái đóng băng, với lãi suất cho vay BĐS lên tới 22-27% năm 2011, làm giảm sức mua và trì hoãn tiến độ nhiều dự án.

Mục tiêu nghiên cứu là phân tích tác động của các hoạt động tài chính như tín dụng ngân hàng, thuế BĐS, các khoản thu tài chính khác và quỹ đầu tư đến sự phát triển thị trường BĐS TP.HCM trong giai đoạn 2006-2011, từ đó đề xuất các giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường. Nghiên cứu tập trung vào TP.HCM, với phạm vi thời gian từ 2006 đến 2011 và định hướng đến năm 2015, nhằm cung cấp cơ sở khoa học cho các chính sách quản lý và phát triển thị trường BĐS.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết kinh tế tài chính và mô hình thị trường BĐS, trong đó:

• Lý thuyết tín dụng ngân hàng: Tín dụng ngân hàng được xem là cầu nối giữa nguồn vốn nhàn rỗi và nhu cầu đầu tư BĐS, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung và giá cả trên thị trường.
• Lý thuyết thuế BĐS: Thuế BĐS được sử dụng như công cụ điều tiết cung cầu, hạn chế đầu cơ và tăng nguồn thu ngân sách.
• Mô hình hồi qui bội (MLR): Được sử dụng để phân tích tác động đồng thời của các hoạt động tài chính (tín dụng, thuế, các khoản thu tài chính khác) đến nguồn cung BĐS, với các biến chính gồm dư nợ tín dụng, lãi suất cho vay, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Các khái niệm chính bao gồm: dư nợ tín dụng BĐS, nợ xấu BĐS, lãi suất cho vay BĐS, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các khoản thu tài chính khác, quỹ đầu tư BĐS và quỹ tín thác BĐS (REITs).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp phương pháp định tính và định lượng:

• Phương pháp định tính: Tổng hợp, phân tích các chính sách, quy định pháp luật và thực trạng thị trường BĐS TP.HCM giai đoạn 2006-2011.
• Phương pháp định lượng: Thu thập số liệu thống kê về dư nợ tín dụng, lãi suất cho vay, nợ xấu, số thu thuế và các khoản thu tài chính liên quan đến BĐS, cùng với số liệu về nguồn cung căn hộ, biệt thự và văn phòng cho thuê. Phân tích dữ liệu bằng phần mềm SPSS, sử dụng mô hình hồi qui bội để đánh giá mức độ tác động của các hoạt động tài chính đến nguồn cung BĐS.

Cỡ mẫu dữ liệu là số liệu thống kê hàng năm trong 6 năm (2006-2011) từ các nguồn như Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, Bộ Tài chính, Cục Đầu tư nước ngoài và các báo cáo thị trường BĐS. Phương pháp chọn mẫu là sử dụng toàn bộ số liệu có sẵn liên quan đến các biến nghiên cứu trong giai đoạn này.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tín dụng ngân hàng có tác động mạnh nhất đến nguồn cung BĐS: Dư nợ cho vay BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nhóm tín dụng, với hệ số beta 0,682 trong mô hình hồi qui, cho thấy tín dụng là yếu tố quyết định sự phát triển nguồn cung BĐS. Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS giảm mạnh từ 139,74% năm 2007 xuống còn 2,7% năm 2008, dẫn đến nguồn cung căn hộ mới giảm từ khoảng 11.000 căn năm 2007 xuống còn 10.000 căn năm 2008 và tiếp tục giảm trong các năm sau.

2. Thuế và các khoản thu tài chính khác có ảnh hưởng tích cực nhưng mức độ thấp hơn: Thu tiền sử dụng đất là khoản thu quan trọng nhất trong nhóm thuế và các khoản thu tài chính, với hệ số beta 0,316. Tuy nhiên, tổng chi phí thuế chỉ chiếm khoảng 10-15% tổng chi phí giá thành sản phẩm BĐS, trong khi chi phí xây dựng và thiết bị chiếm 85-90%.

3. Lãi suất cho vay BĐS tăng cao làm giảm sức mua: Lãi suất cho vay BĐS tại TP.HCM tăng từ mức thấp trong giai đoạn 2006-2007 lên tới 22-27% năm 2011, làm tăng chi phí tài chính cho chủ đầu tư và người mua, khiến nhiều dự án bị trì hoãn hoặc đình trệ.

4. Nợ xấu tín dụng BĐS tăng cao gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng: Nợ xấu cho vay BĐS đạt đỉnh 65 tỷ đồng năm 2008, chiếm 9,42% tổng dư nợ cho vay BĐS, làm các ngân hàng thắt chặt tín dụng, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

5. Nguồn cung BĐS tăng mạnh nhưng không đồng đều: Tổng lượng cung căn hộ tại TP.HCM tăng từ khoảng 27.000 căn năm 2006 lên gần 120.000 căn năm 2011, tăng gấp 6 lần. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ có diện tích dưới 60 m2 rất hạn chế, không đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp và trung bình.

Thảo luận kết quả

Kết quả cho thấy tín dụng ngân hàng là động lực chính thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS TP.HCM, phù hợp với các nghiên cứu quốc tế về vai trò của tín dụng trong thị trường BĐS. Việc thắt chặt tín dụng và tăng lãi suất đã làm giảm nguồn cung và sức mua, dẫn đến sự đóng băng thị trường trong giai đoạn 2008-2011. Thuế và các khoản thu tài chính khác tuy có tác động tích cực trong việc điều tiết thị trường và tăng nguồn thu ngân sách, nhưng mức độ ảnh hưởng không lớn bằng tín dụng.

Sự mất cân đối giữa cung và cầu, đặc biệt là thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá thấp, phản ánh hạn chế trong chính sách phát triển sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu thực tế. Nợ xấu tăng cao làm giảm hiệu quả tín dụng và tăng rủi ro hệ thống ngân hàng, tương tự với các khủng hoảng tín dụng BĐS từng xảy ra ở các nước phát triển.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện sự biến động dư nợ tín dụng, lãi suất cho vay, số thu thuế và nguồn cung căn hộ, biệt thự, văn phòng cho thuê qua các năm 2006-2011, giúp minh họa rõ nét mối quan hệ giữa các hoạt động tài chính và sự phát triển thị trường BĐS.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Nới lỏng chính sách tín dụng cho vay BĐS có kiểm soát: Giảm lãi suất cho vay BĐS xuống mức hợp lý nhằm kích thích nguồn cung và sức mua, đồng thời tăng cường kiểm soát chất lượng tín dụng để hạn chế nợ xấu. Thời gian thực hiện: 1-3 năm; Chủ thể: Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại.

2. Hoàn thiện chính sách thuế BĐS linh hoạt theo vùng và phân khúc thị trường: Áp dụng thuế BĐS theo mức độ sử dụng và mục đích, tăng thuế đối với nhà thứ hai để hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế cho nhà ở xã hội và nhà giá thấp. Thời gian thực hiện: 2 năm; Chủ thể: Bộ Tài chính, UBND TP.HCM.

3. Phát triển các quỹ đầu tư BĐS và quỹ tín thác BĐS (REITs): Khuyến khích thành lập và phát triển các quỹ đầu tư nhằm đa dạng hóa nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường, đặc biệt hỗ trợ nhà ở xã hội và dự án hạ tầng. Thời gian thực hiện: 3-5 năm; Chủ thể: Bộ Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư, các tổ chức tài chính.

4. Tăng cường quản lý và minh bạch thông tin thị trường BĐS: Xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS đồng bộ, minh bạch để hỗ trợ các nhà đầu tư và người mua nhà ra quyết định chính xác, giảm rủi ro đầu cơ và giao dịch “ngầm”. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; Chủ thể: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan quản lý nhà nước.

5. Khuyến khích phát triển nhà ở giá thấp và trung bình: Hỗ trợ các chủ đầu tư phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đa số người dân, thông qua chính sách ưu đãi tín dụng, thuế và quỹ hỗ trợ. Thời gian thực hiện: 3 năm; Chủ thể: UBND TP.HCM, Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp BĐS.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về BĐS và tài chính: Giúp xây dựng chính sách tín dụng, thuế và quản lý thị trường BĐS hiệu quả, ổn định và bền vững.

2. Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Cung cấp cơ sở khoa học để điều chỉnh chính sách cho vay BĐS, quản lý rủi ro tín dụng và phát triển sản phẩm tài chính phù hợp.

3. Doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư: Hiểu rõ tác động của các hoạt động tài chính đến thị trường, từ đó xây dựng chiến lược đầu tư và phát triển dự án phù hợp với xu hướng thị trường.

4. Nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành kinh tế tài chính, quản lý đô thị: Là tài liệu tham khảo quan trọng về mối quan hệ giữa tài chính và thị trường BĐS, phương pháp nghiên cứu và phân tích dữ liệu thực tiễn.

Câu hỏi thường gặp

1. Tín dụng ngân hàng ảnh hưởng thế nào đến thị trường BĐS TP.HCM?
   Tín dụng ngân hàng là nguồn vốn chính cho các dự án BĐS và người mua nhà. Khi tín dụng được nới lỏng, nguồn cung và giá BĐS tăng; khi thắt chặt, thị trường đóng băng. Ví dụ, năm 2008, tốc độ tăng dư nợ tín dụng giảm mạnh khiến nguồn cung căn hộ giảm khoảng 30-40%.

2. Chính sách thuế BĐS có vai trò gì trong điều tiết thị trường?
   Thuế BĐS giúp hạn chế đầu cơ, điều tiết cung cầu và tăng nguồn thu ngân sách. Thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất là các công cụ quan trọng. Ở Trung Quốc, thuế BĐS áp dụng cho căn nhà thứ hai đã giúp giảm bong bóng thị trường.

3. Tại sao nợ xấu tín dụng BĐS lại là vấn đề lớn?
   Nợ xấu làm giảm hiệu quả tín dụng, tăng rủi ro cho ngân hàng và khiến các ngân hàng thắt chặt cho vay. Năm 2008, nợ xấu BĐS chiếm gần 10% tổng dư nợ, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người mua.

4. Nguồn cung nhà ở giá thấp tại TP.HCM hiện ra sao?
   Nguồn cung căn hộ dưới 60 m2 rất hạn chế, không đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp và trung bình, dẫn đến mất cân đối cung cầu và khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

5. Các quỹ đầu tư BĐS có thể hỗ trợ thị trường như thế nào?
   Quỹ đầu tư BĐS và REITs cung cấp nguồn vốn trung và dài hạn, đa dạng hóa sản phẩm và ổn định thị trường khi tín dụng ngân hàng bị thu hẹp. Ví dụ, các quỹ nước ngoài đã góp phần phát triển phân khúc BĐS cao cấp tại TP.HCM.

Kết luận

• Tín dụng ngân hàng là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến sự phát triển nguồn cung BĐS tại TP.HCM giai đoạn 2006-2011.
• Thuế và các khoản thu tài chính khác có tác động tích cực nhưng mức độ thấp hơn tín dụng.
• Lãi suất cho vay cao và nợ xấu tăng làm giảm sức mua và gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS.
• Nguồn cung nhà ở giá thấp chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân.
• Cần triển khai các giải pháp tài chính đồng bộ, linh hoạt nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS TP.HCM trong giai đoạn tiếp theo.

Next steps: Tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi thời gian và địa bàn, cập nhật số liệu mới để đánh giá hiệu quả các chính sách tài chính đã đề xuất.

Các nhà quản lý, ngân hàng và doanh nghiệp BĐS cần phối hợp chặt chẽ để xây dựng môi trường tài chính thuận lợi, hỗ trợ phát triển thị trường BĐS ổn định và bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm bất động sản, hàng hóa và thị trường bất động sản  Khái niệm bất động sản Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 181 có quy định: “BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

 Hàng hóa bất động sản Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá BĐS có thể xác định gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán,…  Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. Các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản  Người mua Người mua là những người có nhu cầu sử dụng hoặc sở hữu BĐS với nhiều mục đích khác nhau.

Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng) để bán, cho thuê… nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời (hình thức đầu cơ).  Người bán TIEU LUAN MOI download : [e-mail] -13- Là những người sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản thế chấp để vay vốn, d ù n g BĐS để góp vốn l i ê n doanh… Những người tham gia vào bên bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn bán BĐS để thay đổi địa điể m nơi ở, nơi làm việc hoặc sả n xuất kinh doanh đến những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời (có thể là cá nhân hoặc tổ chức).  Các thể chế kinh doanh dịch vụ bất động sản Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS, mà giữa họ còn có các thể chế kinh doanh dịch vụ bất động sản làm cầu nối. Luật Kinh doanh BĐS (2006) xác định có các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BD(S, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.

 Các thể chế quản lý Nhà nước Các thể chế quản lý Nhà nước kiểm soát và hỗ trợ thị trường BĐS thông qua các công cụ chính sách, luật pháp và các quy định về quản lý và kiểm soát sử dụng đất, thuế BĐS (đất đai, nhà cửa), thuế thu nhập, tài chính cho BĐS, … Các thể chế Nhà nước liên quan đến thị trường BĐS ở Việt nam như: Cơ quan lập pháp (Quốc hội) và các cơ quan Nhà nước khác như: Chính phủ, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Tổng Cục thuế, Ngân hàng Nhà nước và các Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương và các Sở trực thuộc có liên quan. Các tiêu chí về sự phát triển thị trường bất động sản Có rất nhiều tiêu chí để chứng minh sự phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo luận văn chỉ chú trọng nghiên cứu một vài tiêu chí chính yếu, các tiêu chí này nêu lên sự phát triển của thị trường BĐS gồm: tiêu chí về nguồn vốn cung ứng cho thị trường luôn ổn định; tiêu chí về sự gia tăng khối lượng giao dịch hàng hóa của thị trường BĐS; thông qua các giao dịch BĐS tăng nguồn thu ngân sách nhà nước bằng thuế và các khoản thu tài chính khác; tiêu chí phân chia các lợi ích từ sự tăng trưởng của thị trường BĐS; và tiêu chí đa dạng hóa sản phẩm BĐS phục vụ mọi tầng lớp người dân, khách hàng. Thị trường BĐSphát triển sẽ không bọc phát hiện tượng “nóng-lạnh” do nguồn vốn cung ứng không hài hòa, lúc nguồn vốn dồn dập đổ vào thị trường làm cho thị trường “nóng sốt”, khi nguồn vốn cạn kiệt thị trường lập tức trì trệ, “nguội TIEU LUAN MOI download : [e-mail] -14- lạnh, đóng băng”.

Sự phát triển của bất kỳ thị trường nào đều được đánh giá qua sự gia tăng về khối lượng hàng hóa của thị trường đó. Vì vậy, thị trường BĐS được cho là thị trường phát triển cũng không nằm ngoài quy tắc trên, khi có sự gia tăng về khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS. Khối lượng giao dịch này phản ánh thông qua các khoản thu hợp lý từ các loại thuế và các khoản thu tài chính về BĐS tiêu biểu như: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà đất, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê mặt đất, mặt nước. Ngoài ra, còn có sự hỗ trợ của các hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại cho vay BĐS với lãi suất phù hợp và các quỹ đầu tư chuyên đầu tư về BĐS cũng góp phần gia tăng khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS.

Thị trường BĐS phát triển khi cơ sở hạ tầng được đầu tư hoàn thiện, tái đầu tư phù hợp với quy hoạch đô thị với nguồn kinh phí từ nguồn thu thuế BĐS. Thị trường BĐS phát triển phải thật sự mang lại lợi ích cho những chủ thể tham gia thị trường. Nếu sự phân chia lợi ích có thiên lệch về một số chủ thể nhất định sẽ làm cho thị trường hoạt động kém hiệu quả. Thị trường BĐS phát triển khi đa dạng được các sản phẩm BĐS.

Trong khi, nguồn lực tài chính trong nước chỉ đáp ứng cho phân khúc sản phẩm BĐS hạng trung bình-khá. Cho nên rất cần các quỹ đầu tư BĐS nước ngoài có nguồn vốn dồi dào bù đắp cho phân khúc sản phẩm BĐS cao cấp, đạt tiêu chuẩn quốc tế, tạo bàn đạp phát triển cho các ngành kinh tế khác như dư lịch, nghĩ dưỡng. CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tín dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng giữa một bên cho vay là ngân hàng, các tổ chức tín dụng và một bên nhận vay là khách hàng gồm các pháp nhân hoặc thể nhân trong nền kinh tế có liên quan đến lĩnh vực BĐS.

Trong nền kinh tế thị trường nói chung hay thị trường BĐS nói riêng, tín dụng ngân hàng trở thành loại hình tín dụng phổ biến, đáp ứng nhu cầu bổ sung vốn của nền kinh tế. Hoạt động của tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển thị trường BĐS là thực hiện cho vay tín dụng đối với các chủ thể có nhu cầu về vốn trong nền kinh tế. Đối tượng nhận vay chủ yếu là các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh như: đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh; xây dựng khu đô thị; xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; xây TIEU LUAN MOI download : [e-mail] -15- dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; mua quyền sử dụng đất. Đối tượng nhận vay là các cá nhân vì mục đích kinh doanh như: xây dựng và sửa chữa mua nhà để bán; Riêng đối tượng nhận vay vốn tín dụng để tiêu dùng cá nhân như: xây dựng và sửa chữa mua nhà để ở.

Mối quan hệ về tín dụng BĐS giữa các bên, thể hiện chủ yếu qua các chỉ tiêu tín dụng cơ bản như: dư nợ tín dụng BĐS; nợ xấu BĐS; và lãi suất cho vay BĐS.  Dư nợ tín dụng bất động sản Dư nợ tín dụng BĐS là tổng dư nợ thể hiện được mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng, đồng thời là chỉ tiêu phản ánh phần vốn đầu tư BĐS hiện đang còn lại tại một thời điểm của ngân hàng mà ngân hàng đã cho vay nhưng chưa thu về. Đồng thời chỉ tiêu này cũng phản ánh mối quan hệ với doanh số cho vay, với khả năng đáp ứng nguồn vốn của các NHTM đối với nhu cầu sử dụng vốn trong nền kinh tế.  Nợ xấu bất động sản Nợ xấu là khoản nợ khó đòi, không còn khả năng thu hồi hoặc nếu còn khả năng thì còn rất rất ít, ngân hàng sẽ đưa khoản nợ đó vào mục rủi ro cao.

Nợ xấu là điều ngân hàng không mong muốn, mức nợ xấu càng cao, thì tín dụng có hiệu quả càng thấp. Nợ xấu có nguy cơ làm giảm lợi nhuận của ngân hàng và nếu có quá nhiều nợ xấu sẽ có thể làm cho ngân hàng phá sản. Các ngân hàng luôn cố gắng giảm đến mức tối đa các khoản nợ xấu để làm tăng hiệu quả tín dụng trung- dài hạn.  Lãi suất cho vay bất động sản Lãi suất cho vay BĐS là khoản tiền mà người đi vay dung để đầu tư vào BĐS phải trả thêm một phần giá trị ngoài phần vốn gốc vay ban đầu.

Tỷ lệ phần trăm của phần tăng thêm này so với phần vốn vay ban đầu được gọi là lãi suất. Lãi suất là giá mà người vay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ trong một thời gian nhất định và là lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu. Thuế bất động sản Thuế BĐS là các khoảng đóng góp bắt buộc vào ngân sách nhà nước theo luật của các tổ chức, cá nhân khi sử dụng, chuyển đổi, giao dịch mua bán BĐS. Thuế BĐS được thể hiện dưới các hình thức tiêu biểu như: Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế nhà đất; Thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Những đặc điểm của thuế BĐS như: tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.