Chương 1. Tổng quan nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý công tác định giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại. Phương pháp nghiên cứu. Thực trạng quản lý công tác định giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn giai đoạn 2014 – 2016.
Giải pháp hoàn thiện quản lý công tác định giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn đến năm 2025. 4 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Đã có một số công trình nghiên cứu về quản lý công tác định giá BĐS thế chấp có thể kể đến như: Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp. Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi quy đa biến để ước lượng giá trị thị trường của BĐS.
Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay. Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Các tác giả cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm.
Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS. Đề tài “ước lượng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware (2013) là một ví dụ. Trong đó các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai. Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia -2012) về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu tố môi trường.
Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi 5 trường. Kwong Chaw, Wailai (2012) đã nghiên cứu các phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của BĐS thế chấp. Theo ông giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó.
Đề tài này mới chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu quy trình cũng như công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp. Nhìn chung các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam.
Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90 -91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại.
Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường. Luận văn tiến sĩ của Phạm thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá của Việt Nam. Có một số các đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thương mại như đề tài “Định giá và quản lý BĐS thế chấp tại ngân hàng Phát triển 6 Việt Nam” của ThS Nguyễn Đình Nam. Đề tài: “Định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại OceanBank” của Ths Nguyễn Thị Dinh.
Tuy nhiên, hoàn thiện quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn chưa được bất cứ công trình nghiên cứu nào đề cập. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài là hết sức cần thiết. Cơ sở lý luận về quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thƣơng mại 1. Khái niệm, vai trò, các hình thức và điều kiện của bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại 1.
Khái niệm bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn như bất động sản, giấy tờ có giá, trang sức, đá quý, ô tô, tàu thủy, dây chuyền sản xuất…(Bộ tài chính, Cục Quản lý giá, 2007, trang 12) Cho vay thế chấp BĐS là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp). Từ khái niệm cho vay thế chấp BĐS, ta có thể suy ra “BĐS thế chấp là đất đai, nhà cửa, công trình trên đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tổ chức, được đem ra để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng. Ngân hàng sẽ dựa vào BĐS thế chấp đó để đưa ra mức cho vay phù hợp.” Hiện nay ở Việt Nam, hình thức cho vay bằng BĐS thế chấp được áp dụng rộng rãi trên toàn hệ thống ngân hàng, đó là cơ sở để ngân hàng cho các cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp vay vốn.
BĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, công dụng. Do vậy tài sản thế chấp 7 là BĐS cũng rất đa dạng và phong phú. Có rất nhiều tiêu chí để đánh giá và phân loại BĐS thế chấp. Dựa trên những tiêu chí như về chủng loại, tính năng, loại hình sở hữu…mà ta có thể nêu ra một số loại BĐS thế chấp tiêu biểu như: - Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp. - Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có tài sản kèm theo thì cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có tài sản kèm theo thì chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận. - Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trong trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp.
Vai trò bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại a. Đối với chủ sở hữu bất động sản thế chấp Thế chấp BĐS là hình thức dùng BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng bất động sản của mình trong thời gian vay vốn đảm bảo đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình.
Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ dùng thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị động sản. Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị. Điều này rất thiệt thòi cho người sử dụng tài sản thế chấp là BĐS. Đối với các tổ chức tín dụng Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất.
Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho 8 vay. Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay.