Lời mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo thì Nội dung đề tài bao gồm 3 phần chính nhƣ sau: Chƣơng 1: Tổng quan hoạt động cho vay thế chấp tại NH Techcombank Việt Nam. Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động cho vay thế chấp tại NH Techcombank CN An Đông Chƣơng 3: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động cho vay thế chấp tại NH Techcombank CN An Đông. 2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG KỸ THƢƠNG VIỆT NAM 1. Khái niệm cho vay thế chấp Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận vơi nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.
Xet theo mƣc đô tin nhiê m đôi vơi khach hang , cho vay đƣơc phân thanh hai loai : Cho vay không bao đam va cho vay co bao đam. Cho vay không bao đam la loai cho vay không co tai san thê châp, câm cô hoăc bao lanh cua bên thƣ ba ma viêc cho vay chi d ựa vao uy tin của ban thân khách hang. Cho vay co bao đam la loai cho vay dƣa trên cơ sơ cac hinh thƣc bao đam tiên vay nhƣ thê châp, câm cô hoăc bao lanh cua bên thƣ ba. Thế chấp là một hình thức bảo đảm tiền vay đƣợc sử dụng rộng rãi và phổ biên tại các ngân hang thƣơng mại hiên nay.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế châp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiên nghĩa vụ dân sự đối vớ i bên kia (sau đâygọi là bên nhận thế chấp ) và không chuyên giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong tiếng Anh, ngƣời ta sử dụng thuật ngữ “mortgage” để chỉ thế chấp nói trên ( hợp đồng thế chấp, thế chấp tài sản, khoản vay thế chấp) còn thuật ngữ “mortgage loan” ít đƣợc sử dụng hơn. Thế chấp là một khoản vay sử dụng BĐS nhƣ là nhà ở, công trình xây dựng khác nhƣ một sự bảo đảm. Nếu không thanh toán gốc và lãi khoản vay, ngƣời cho vay hay ngƣời nhận thế chấp có thể tịch thu tài sản đảm bảo để chiếm dụng hay bán để thanh toán cho khoản vay.
Một khoản vay thế chấp là một khoản vay đƣợc đảm bảo bằng BĐS thể hiện thông qua một văn bản chứng minh sự tồn tại của khoản vay và sự khống chế BĐS đó bằng hình thức đảm bảo tiền vay là thế chấp. Nhƣ vậy, có thể thấy rằng thuật ngữ mortgage trong tiếng Anh để chỉ cho vay thế chấp mà tài sản đam bảo là bất động sản. Ở nhiều nƣơc nhƣ Mỹ, Anh, Pháp, Đức…, Cho vay thế chấp đƣợc hiểu là ngân hàng cho vay mua bất động sản và ngƣời đi vay dùng chính bất động sản đó để đảm bảo tiền vay. Còn ở Việt Nam, khái niê m 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cho vay thế chấp đƣợc hiểu rộng hơn.
Cho vay thế chấp ở Việt Nam không chỉ bao gồm hoạt động cho vay mua bất động sản và dùng chính bất động sản đó là tài sản bảo đảm tiền vay mà còn bao gồm hoạt động cho vay mua bất động sản và dùng các tài sản hợp pháp khác là tài sản bảo đảm tiền vay, hoạt động cho vay đầu tư vào nhiều mục đích khác ngoài mua bất động sản và dùng các tài sản hợp pháp là tài sản bảo đảm tiền vay. Thêm vào đó, trong họat động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam hiện nay, bên đi vay không những có thể dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thế châp mà còn có thể sử dụng tài sản thuộc sở hữu của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghia vụ thế chấp. Khái niệm cho vay thế chấp ở Việt Nam so vơi nhiều nƣơc nhƣ Mỹ, Anh, Pháp, Đức… đƣợc mở rộng về loại hình tài sản thế chấp (tài sản thế chấp không chỉ là bất động sản), nguồn hình thành tài sản thế chấp (không chỉ là tài sản đƣợc hình thành từ nguồn vô n vay mà có thể là tài sản hình thành từ nguồn vốn khác) và bên thế chấp ( không chỉ là bên đi vay mà có thể là bên thứ ba). Tóm lại, Cho vay thế chấp là một hình thức cho vay có bảo đảm sử dụng hình thức đảm bảo tiền vay là thế chấp tài sản.
Nói một cách chi tiêt hơn , cho vay thế chấp là một hình thức cấp tín dụng cua các ngân hàng thương mại cho t chức, cá nhân (khách hàng vay ), trong đó khách hàng vay dùng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng và theo luật Việt Nam thì không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. Các bên tham gia Quan hệ cho vay thế chấp thông thƣờng có hai hoặc ba bên tham gia chính laà bên đi vay, bên thế chấp và bên cho vay (bên nhận thế chấp). - Bên đi vay: Bên đi vay là bên đề nghị ngân hàng cấp một khỏan tín dụng cho mình. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Bên cho vay (bên nhận thế chấp ): Bên cho vay (ngân hàng) cũng là bên nhận thế chấp (tức là bên cấp tín dụng cho bên đi vay và nhận thế chấp tài sản của bên thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay cho bên đi vay ).
- Bên thế chấp: Có hai trƣờng hợp xảy ra Bên thế chấp chính la bên đi vay. Khi bên đi vay dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân hàng thì bên đi vay cũng là bên thế chấp. Do đó, trong quan hệ cho vay thế chấp ở trƣờng hợp này sẽ có 2 bên tham gia chính là bên đi vay (bên thế chấp) và bên cho vay (bên nhận thế chấp) Bên thế chấp không phải là bên đi vay. Khi bên đi vay dùng tài sản thuộc sở hữu của bên thứ ba (bên thế chấp ) để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân hàng thì bên đi vay và bên thế chấp là hai bên khác nhau.
Do đó, trong quan hệ cho vay thế chấp ở trƣờng hợp này sẽ có ba bên tham gia chính là bên đi vay, bên cho vay (bên nhận thế chấp) và bên thế chấp. Ngoài ra , quan hệ cho vay thế chấp còn liên quan tới một số đối tƣợng khác nhƣ các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền , bên thụ hƣởng tín dụng, bên trông giữ tài sản thế chấp… 1. Tài sản thế chấp Tài sản thế chấp là tài sản dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay của bên đi vay với ngân hàng. Tài sản thế chấp đóng một vai trò quan trọng trong một khỏan cho vay thế chấp bởi tài sản thế chấp chính là nguồn thu nợ thứ hai của ngân hàng.
Trong thực tế kinh doanh có muôn vạn lý do (vô tình hay hữu y) dẫn tới nguồn thu nợ thứ nhất không thể thực hiện đƣợc, nếu không có một nguồn thu nợ bổ sung tất yếu ngân hàng sẽ gặp rủi ro. Yêu cầu pháp lý Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng (đối với đất đai) của bên thế chấp. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tài sản thế chấp có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tƣơng lai. Tài sản thế chấp phải là tài sản đƣợc phép giao dịch.
Tài sản thế chấp không có tranh chấp. Tài sản thế chấp mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên thế chấp phải mua bảo hiểm trong suốt thời hạn thế chấp. Yêu cầu tính thanh khoản Tài sản thế chấp đƣợc coi nhƣ nguồn trả nợ thứ hai đối với ngân hàng, do đó yêu cầu về tính thanh khoản đối với tài sản thế chấp rất quan trọng. Mức độ thanh khoản thấp hay nói cách khác là tài sản khó bán thƣờng khó đƣợc ngân hàng chấp nhận.
Mức độ thanh khoản trung bình có thể chấp nhận đƣợc nhƣng phải tính đến chi phí do kéo dài thời gian xử lý. Môt tài sản thế chấp có tính thanh khoản cao sẽ dễ dàng đƣợc ngân hàng chấp nhận. Nói một cách khác, ngân hàng thƣờng chỉ chấp nhận những tài sản có tính thanh khoản tƣơng đối tốt, tức là có s n thị trƣờng tiêu thụ. Một tài sản thế chấp có s n thị trƣờng tiêu thụ sẽ giúp ngân hàng đa dạng hóa đƣợc phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp, giảm đƣợc chi phí cũng nhƣ rút ngắn đƣơc thơi gian xƣ ly tai san.
Hơn thế nữa, một tài sản thế chấp có tính thanh khoản cao sẽ giúp ngân hàng dễ dàng định giá đƣợc tài sản thế chấp thông qua quan hệ cung cầu về tài sản thế chấp.Phương pháp định giá TSTC - Phƣơng pháp so sánh Phƣơng pháp so sánh là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tƣơng tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trƣờng vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần định giá. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Phƣơng pháp so sánh chủ yếu đƣợc áp dụng trong định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trƣờng. - Phƣơng pháp chi phí Phƣơng pháp chi phí là phƣơng pháp định giá dựa trên cở sở chí phí tạo ra một tài sản tƣơng tự tài sản cần định giá để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần định giá. Phƣơng pháp chi phí chủ yếu đƣợc áp dụng trong định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc khong có mua bán phổ biến trên thi trƣờng, tài sản đã qua sử dụng, tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phƣơng pháp so sánh.
- Phƣơng pháp thu nhập Phƣơng pháp thu nhập (hay còn gọi là phƣơng pháp đầu tƣ) là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn đƣợc gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần định giá.