CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1. Lý thuyết về bất động sản và bất động sản cao tầng trên thế giới và tại Việt Nam 1. Tổng quan về bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Trong quá trình hình thành và phát triển của nhân loại, tài sản thường được chia thành hai loại là động sản và BĐS.
Sự phân chia này có nguồn gốc từ luật cổ của La Mã, theo đó, BĐS không chỉ bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất đó. Hiện nay trên thế giới có rất nhiều quan niệm khác nhau về BĐS. Tuy nhiên tất cả đều thống nhất trong quan điểm: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Bên cạnh đó, tại Việt Nam, định nghĩa về BĐS khá phong phú và đa dạng, được định nghĩa phụ thuộc vào từng lĩnh vực nghiên cứu khác nhau, theo đó: Theo PGS.
Hoàng Văn Cường (2006), “bất động sản là các tài sản không thể di dời” Theo định nghĩa của Luật BĐS Việt Nam (2014) đã định nghĩa: “bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm cả tìa sản gắn liền với đất đai được tách rời khỏi đất đai theo quy định của pháp luật.” Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự (2015), “bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, tác giả tổng hợp lại từ các khái niệm, định nghĩa trên, tóm lại, BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS, chỉ những tài sản nào không di dời được mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm riêng của BĐS là không di dời. Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai.
Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS. Tuy nhiên, quan niệm về những “tài sản gắn liền với đất” được coi là BĐS lại có sự khác nhau, cùng một 18 tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản nhưng cũng có nước liệt kê vào danh mục BĐS; có lúc nó được coi là động sản nhưng lúc khác lại là BĐS. Đặc điểm của BĐS Theo PGS. Hoàng Văn Cường (2006), BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng sau đây: Thứ nhất, BĐS là hàng hoá có vị trí cố định, không di dời được: Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm về diện tích.
Đây chính là dấu hiệu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa BĐS và các tài sản thông thường khác (động sản). Đặc tính không di dời được của BĐS thể hiện ở chỗ, các thành phần tạo thành BĐS biểu hiện đặc tính không thể di dời được trong trường hợp nào và trong trường hợp nào thì chúng không mang đặc tính đó; trong đó, đất đai là tài sản luôn gắn liền với đặc tính không thể di dời được trong mọi trường hợp, còn các tài sản khác chỉ được gọi là BĐS và mang đặc tính không thể di dời được khi gắn với đất đai (trừ một vài trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp luật). Thứ hai, BĐS là hàng hoá có tính lâu bền: Đặc điểm này là vì đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Giá trị sử dụng của đất đai không bị giảm đi khi đưa vào sử dụng mà nếu được khai thác hợp lý và bồi bổ thường xuyên, giá trị sử dụng của đất ngày càng tăng.
Đồng thời, các công trình kiến trúc và xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Thứ ba, tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v…Chính vì tính khan 19 hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với KH hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v… Thứ tư, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các hoạt động giao dịch BĐS tác động mạnh tới hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội; do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các văn bản pháp luật về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hoá khác. Thứ năm, hàng hoá BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS có thể bị tác động từ một hay nhiều BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó.
Trong thực tế, việc xây dựng các công trình này làm tôn vẻ đẹp và sự hấp dẫn của các công trình khác là rất phổ biến. Thứ sáu, các tính chất khác - Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác.
Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu 20 về BĐS của con người mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.
Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. Thị trường bất động sản 1. Khái niệm thị trường bất động sản Các nhà khoa học trong và ngoài nước đưa ra các khái niệm về thị trường bất động sản có những điểm khác nhau nhưng đều có điểm chung là thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. - Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định - PGS.
Thái Bá Cẩn (2003) - Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định - PGS. Hoàng Văn Cường (2006) - Thị trường bất động sản là cơ cấu kết nối trực tiếp các quyền lợi và trách nhiệm, quyết định giá của bất động sản GS.G (2022) Theo Nguyễn Đình Bổng (2005), thị trường BĐS là cơ chế trong đó hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi, thị trường BĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Thị trường BĐS theo nghĩa rộng bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. Những khái niệm trên đều thể hiện tính đa dạng và phức tạp của thị trường BĐS đồng thời làm nổi bật vai trò quan trọng của nó trong nền kinh tế và xã hội.
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng theo tác giả tựu chung lại thị trường BĐS được hiểu thống nhất như sau: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn. liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 21 - Các đối tượng tham gia thị trường BĐS: Thị trường BĐS có sự tham gia của bốn đối tượng quan trọng là: - Nhà nước; - Nhà đầu tư (gồm CĐT và nhà đầu tư); - Các trung gian tiếp thị; - Người mua cuối cùng.
Trong đó, Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô. Các đối tượng, các yếu tố còn lại là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường BĐS. Tính chất của thị trường bất động sản Theo PGS.