Nghiên cứu khoa học cấp cơ sở: Bảo đảm tiền vay bằng thế chấp bất động sản theo quy định pháp luật

Khám phá đề tài nghiên cứu khoa học về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành tại các tổ chức tín dụng.

• Tác giả: Ths. Bùi Nguyên Công
• Người hướng dẫn: Ts. Vũ Thị Hồng Yến
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Pháp luật dân sự
• Đề tài: Nghiên cứu khoa học về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp bất động sản theo pháp luật hiện hành
• Loại tài liệu: Nghiên cứu khoa học cấp cơ sở
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• DANH SÁCH CÁC CỘNG TÁC VIÊN
• MỤC LỤC NỘI DUNG BÁO CÁO TỔNG THUẬT
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG
• 1.1. Khái quát về thế chấp bất động sản
• 1.2. Bản chất của thế chấp
• 1.3. Khái niệm, phân loại và điều kiện của bất động sản thế chấp
• 1.4. Thế chấp bất động sản trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
• 1.5. Hợp đồng thế chấp bất động sản
• 1.6. Xử lý bất động sản thế chấp
• 2. CHƯƠNG 2: XÁC LẬP HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP BẢO ĐẢM CHO NGHĨA VỤ TRẢ TIỀN TRONG CÁC HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
• 2.1. Xác lập hiệu lực hợp đồng thế chấp, quản lý và xử lý bất động sản hiện có để bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng
• 2.1.1. Xác lập hiệu lực hợp đồng thế chấp bất động sản hiện có
• 2.1.2. Quản lý bất động sản thế chấp hiện có
• 2.1.3. Xử lý bất động sản thế chấp hiện có
• 2.2. Xác lập hiệu lực hợp đồng thế chấp, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng
• 2.2.1. Đối với bất động sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở
• 2.2.2. Đối với bất động sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2.3. Đối với bất động sản thế chấp là công trình xây dựng, công trình xây dựng khác
• 3. CHƯƠNG 3: NHỮNG BẤT CẬP VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG
• 3.1. Những bất cập và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng
• 3.1.1. Bất cập và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản bảo đảm cho nghĩa vụ hình thành trong tương lai
• 3.1.2. Bất cập và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức và đăng ký của hợp đồng thế chấp bất động sản
• 3.1.3. Bất cập và giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp
• 3.2. Những bất cập và giải pháp áp dụng pháp luật về thế chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng
• 3.2.1. Bất cập và giải pháp áp dụng pháp luật về bất động sản thế chấp
• 3.2.2. Bất cập và giải pháp áp dụng pháp luật về chủ thể thế chấp bất động sản
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT

Tóm tắt

I. Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài

Nghiên cứu khoa học về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp bất động sản đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu. Các công trình nghiên cứu trước đây đã chỉ ra rằng tài sản thế chấp chủ yếu là bất động sản, chiếm khoảng 70% trong tổng số tài sản bảo đảm cho các khoản vay. Những nghiên cứu này đã làm rõ các vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay và pháp luật liên quan. Đặc biệt, các luận án và luận văn đã chỉ ra những bất cập trong quy định pháp luật hiện hành, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện. Ví dụ, luận án của Nguyễn Văn Hoạt đã phân tích sâu về các yếu tố chi phối nội dung pháp luật về thế chấp bất động sản. Những nghiên cứu này không chỉ cung cấp cái nhìn tổng quan mà còn chỉ ra những hạn chế trong thực tiễn áp dụng pháp luật.

1.1. Các công trình nghiên cứu tiêu biểu

Nhiều công trình nghiên cứu đã được thực hiện, như luận án của Nguyễn Thị Nga về thế chấp quyền sử dụng đất. Luận án này đã xây dựng cơ sở lý luận vững chắc và chỉ ra những tồn tại trong hệ thống pháp luật. Ngoài ra, các nghiên cứu khác cũng đã chỉ ra những vấn đề lý luận và thực tiễn trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại. Những công trình này đã góp phần quan trọng vào việc hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay.

II. Tính cấp thiết của đề tài

Trong bối cảnh pháp luật hiện hành, việc nghiên cứu về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp bất động sản là rất cần thiết. Các quy định mới trong Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đã mở rộng quyền thế chấp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều khoảng trống và bất cập trong các văn bản pháp luật, gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong việc nhận bảo đảm cho các khoản vay. Đặc biệt, sự khác biệt trong cách tiếp cận khái niệm nhà ở trong tương lai giữa các văn bản pháp luật cũng làm khó khăn cho việc áp dụng. Do đó, đề tài này không chỉ giúp làm rõ các quy định mới mà còn đưa ra các giải pháp hạn chế rủi ro cho các tổ chức tín dụng.

2.1. Những khó khăn trong thực tiễn

Thực tế cho thấy, các tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn trong việc áp dụng các quy định về thế chấp bất động sản. Các quy định chưa rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, cùng với sự thay đổi liên tục của pháp luật, đã tạo ra những rủi ro pháp lý. Điều này đòi hỏi cần có một nghiên cứu sâu sắc để chỉ ra những vấn đề này và đề xuất các giải pháp phù hợp.

III. Mục tiêu đề tài

Mục tiêu của đề tài là chỉ ra những vấn đề lý luận và thực tiễn trong hoạt động cho vay có áp dụng biện pháp thế chấp. Đề tài sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành, từ đó chỉ ra những rủi ro pháp lý và đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật. Việc nghiên cứu này không chỉ giúp nâng cao chất lượng và an toàn của các quan hệ bảo đảm tín dụng mà còn góp phần vào việc hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh lĩnh vực này.

3.1. Định hướng nghiên cứu

Đề tài sẽ tập trung vào việc phân tích các loại bất động sản thế chấp, từ đó làm nổi bật tính đặc thù của chúng trong tổng thể của biện pháp thế chấp. Nghiên cứu sẽ sử dụng nhiều phương pháp khoa học để thu thập và phân tích dữ liệu, nhằm đưa ra những kết luận chính xác và có giá trị thực tiễn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 KHÁI QUAT CHUNG VE BẢO DAM TIEN VAY BANG THE CHAP BAT ĐỘNG SAN TAI CAC TO CHUC TIN DUNG 1.1 Khái quát về thé chấp bat động sản 1.1 Bản chất của thé chấp Hiện tại trong giới luật học có nhiều cách tiếp cận khác nhau khi tìm hiểu về bản chất của thế chấp. Có chủ thể tiếp cận thế chấp dưới giác độ là một giao dịch dân sự: "Bản chất của quan hệ thé chap tai san dé dam bảo thực hiện hợp dong tín dụng ngân hàng là quan hệ hợp đồng. Theo chúng tôi, cách tiếp cận này đã làm rõ được mối quan hệ giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp về việc: bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Theo đó, bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp của bên thé chap dé tránh trường hợp tài sản đó bị tiêu hủy, giảm sút giá trị, có quyền yêu cầu giao tài sản thé chấp để xử lý khi có sự vi phạm.

Tuy nhiên, các quyén trên của bên nhận thé chấp đối với tài sản thế chấp mang tính "gián tiép" thông qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo hợp đồng đã ký kết mà không có quyền trực tiếp trên tài sản thế chấp. Nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ đã cam kết thì bên nhận thế chấp chỉ có thé khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên thế chấp thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ. Trường hợp tài sản thế chấp còn là đối tượng của nhiều quan hệ khác nữa như quan hệ cầm cố, cam giữ, cho thuê, mua bán trả góp.thì hợp đồng thế chấp đã ký kết không đủ căn cứ dé bên nhận thé chấp có quyền đối kháng (quyên ưu tiên lay trước từ số tiền xử lý tài sản thế chấp) trước các chủ thể khác, vì hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực ràng buộc giữa bên thê châp với bên nhận thê châp mà thôi. ' Nguyễn Văn Hoạt (2003), Dam bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tai sản, Luận an tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, tr.47 Như vậy, biện pháp thế chấp sẽ không hoàn thành được chức năng bảo đảm quyền cho bên nhận thế chấp nếu chúng ta đi theo cách tiếp cận trên.

Có học giả lại tiếp cận thế chấp dưới giác độ là một loại vật quyền bảo đảm: "Thế chấp là một biện pháp bảo dam mang tính chất doi vật, được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện đối với các bên trong quan hệ thé chap ”? Tinh chat vật quyền cho phép bên nhận thé chấp có quyền tác động trực tiếp đến tài sản thé chấp mà không phụ thuộc vào ý chí của bat kỳ chủ thé nào. Cụ thé, bên nhận thé chấp có quyền truy đòi tài sản thế chấp từ sự chiếm giữ của bat kỳ ai (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác) dé xử lý và có quyền ưu tiên thanh toán trước từ số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, cách tiếp cận này đã không giải quyết được van đề có tính lôgic, đó là: dựa trên căn cứ nào dé bên nhận thế chấp có quyền trên tài sản thế chấp (bởi tài sản vốn dĩ không thuộc quyền sở hữu của bên nhận thế chấp), việc xử lý tài sản thế chấp có phải hoàn toàn theo ý chí của bên nhận thé chấp hay không? Đây lại là những nội dung cơ bản của quan hệ thế chấp mà chúng ta không tìm thấy trong cách tiếp cận trên. Trên cơ sở phân tích những ưu, khuyết của các cách tiếp cận trên, chúng tôi cho rằng thế chấp cần được tiếp cận dưới giác độ của một biện pháp bảo đảm và có nội hàm bao quát cả hai cách tiếp cận nêu trên, đó là biện pháp thế chấp vừa có yếu tố vật quyền và yêu tô trái quyền.

Chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả của cuốn "Mortgages in transition economies, The legal framework for mortgages and mortgage securities" (EBRD) khi cho rằng biện pháp thé chấp được tạo ra trên ba bước cơ ban như”: "Bang chứng dé chứng mình bên thé chấp có quyên sở hữu (hoặc sẽ sở hữu) đối với tài sản thé chấp; Cam kết giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc thế chấp, Việc công bố quyên của bên nhận thé chấp thông qua việc đăng ký". Như vậy, trên cơ sở hợp đồng thé chấp được xác lập (là quan hệ có tính trái quyền), bên nhận thé ũ Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp luật về thế chấp quyên sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án tiễn sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, tr. 17-19 ở European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) publications, 2008, "Mortgages in transition economies, The legal framework for mortgages and mortgage securities", http://www. 10 chấp tiến hành hoàn thiện quyền của mình trên tài sản thế chấp để có quyền truy đòi và quyền ưu tiên thanh toán (là quan hệ có tinh vật quyền).

Như vậy, thế chấp là một biện pháp chứa đựng cả yếu tố trái quyền và cả yếu tố vật quyền, chúng tương hỗ cho nhau dé thực hiện tốt nhất chức năng bảo đảm của mình mà không có sự đối lập với nhau. Tinh chat trái quyền của biện pháp thé chấp được thé hiện thông qua hợp đồng thé chấp được xác lập và đó phải là một hợp đồng hợp pháp. Nguyên tắc tự do thỏa thuận, tự do định đoạt trong quan hệ thế chấp cần được tuyệt đối tuân thủ khi các bên lựa chọn tài sản thế chấp, xác định quyền và nghĩa vụ, thống nhất biện pháp xử lý tài sản thế chấp. Hợp đồng thế chấp còn có mối quan hệ phụ thuộc về hiệu lực đối với hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ cần được bảo đảm thực hiện.

Tính chất vật quyền của biện pháp thế chấp được thể hiện thông qua các quyền trực tiếp của bên nhận thé chấp đối với tài sản thé chấp. Vật quyền được định nghĩa là các quyền "truc tiép kiểm soát và /hodc định đoạt một vật" đề cho một người sử dụng và hưởng lợi riêng. Biện pháp bảo đảm đối vật có những đặc điểm sau đây: - Vật quyền bảo đảm phải được pháp luật quy định. - Vật quyền bảo đảm phải được công khai để người thứ ba nhận biết về sự ton tại và sự dịch chuyền vật quyền: chủ thé nào và có quyền gì đối với vật.

Trên cùng một vật có thé tồn tại đồng thời nhiều quyền lợi của nhiều chủ thé, vậy chủ thé nào có thực quyền chi phối đối với vật và có quyền ưu tiên cao nhất thì phải có cơ chế công khai dé mọi người nhận biết. - Hiệu lực công tín (niềm tin có căn cứ phải được pháp luật bảo hộ) cũng là một đặc điểm riêng có của vật quyền thế chấp. Điều này được giải thích như sau: "người nào đã tin sự thể hiện bê ngoài hoặc biểu trưng gì đó làm cho họ suy doan rằng có sự ton tại của vật quyên, cho dù sự thé hiện bể ngoài hoặc biểu trưng đó không có quyên thực sự kèm theo thì phải bảo vệ sự tin cậy ay". Hoàng Thị Thúy Hang (2012), "Chê định vật quyên và dự kiên sửa đôi phân "Tai sản và quyên sở hữu” trong Bộ luật dân sự (sửa đổi) của Việt Nam", Tài liệu Hội thảo: Mội số vấn đề về pháp luật dân sự, so sánh pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức, Cộng hòa Pháp, Nhật Bản và Việt Nam, tô chức tại Hà Nội ngày 2, 3/10.

II Trên cơ sở những luận giải ở trên, chúng tôi cho rằng thế chấp là một biện pháp có tính chất vật quyền nhằm bảo đảm cho quan hệ trái quyền. Hợp đồng thế chấp (mang tính chất trái quyền) là căn cứ dé tạo lập quyền của bên nhận thé chấp đối với tài sản thé chấp (mang tính chất vật quyên).12 Khải niệm, phân loại và điều kiện của bắt động sản thế chấp 1.1 Khái niệm bất động san Trong khoa học pháp lý, bất động sản thường được định nghĩa dựa trên thuộc tính tự nhiên của tài sản, đó là khả năng không thể tự chuyên dịch băng cơ hoc. Trường hợp bat động sản bị chuyên dich thì công dụng của tài sản sẽ mat di hoặc bị ảnh hưởng nghiêm trọng”. Theo Từ điển Luật học”, bất động sản được định nghĩa là: “Các tài sản không di, dời được.

Bắt động sản bao gồm đất dai, nhà 6, công trình xây dựng gan liên với dat dai, kể cả các tài sản gắn liên với nhà ở, công trình xây dung đó, các tài sản khác gan liền với đất dai, các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo quy định của Bộ luật dân sự Pháp thì “Tai sản là bất động sản do tinh chất, do mục đích sử dụng hoặc do đối tượng gắn lién với tài sản. Theo quy định của Bộ luật Dân sự Nhật Bản thì “Đá: và những vật gắn với dat là bat động san” (Điều 86)”. Dat được biéu hiện là một diện tích nhất định với không gian về chiều cao và bề sâu (đá, cát, sỏi, phù sa là một phần của đất) còn vật gan liền với đất là vật liên quan chặt chẽ đến đất”.

Theo quy định của Bộ luật dân sự và thương mại của Thái Lan (có hiệu lực từ năm 1935) thì bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp °Ts Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), “Bình luận khoa học Bộ luật dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”, Nha xuất bản Tư pháp, Hà Nội, năm 2014, trang 334. “Viện Khoa hoc Pháp lý (Bộ Tư pháp), “Tir điển luật học”, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, năm 2006, trang 51. “Bộ luật dân sự Nhật Ban, bản dịch tham khảo. ‘Phan Văn Lãng, “Bàn thêm về bắt động sản hay động sản, tài sản có thể chuyển giao hay không chuyển giao và sự chuyển giao tài sản trong hợp đông cam có, thé chấp”,Tạp chí Ngân hàng số 3 năm 3007.

Nguồn: https://thongtinphapluatdansu.com/3008/06/30/bn-thm-v%E1%BB%8 1-d%E1%BB%99ng- s%E1%BA%A3n-hay-b%E1%BA%ASt-d%E1%BB%99ng-s%E1%BA%A3n-ti-s%E1%BA%A3n-c- th%E1%BB%83-chuy%E1%BB%83n-giao-hay-khng-th%EI%BB%83-chuy/ (truy cập lúc 4h30 ngày 11/3/3017). 12 thành một thê thống nhất với đất đai. Nó bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu dat đai (Điều 100)”.