Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2017-2021, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa chứng kiến sự biến động mạnh mẽ về giá đất đô thị, phản ánh sự phát triển kinh tế xã hội và sự thay đổi trong quản lý đất đai. Với diện tích tự nhiên 251 km² và dân số khoảng 426.188 người năm 2020, Nha Trang là trung tâm kinh tế, văn hóa và du lịch của tỉnh Khánh Hòa. Thị trường bất động sản tại đây trở nên sôi động, đặc biệt là các khu vực ven biển và trung tâm thành phố, khi giá đất thị trường tăng nhanh hơn nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định. Mức tăng giá đất theo bảng giá UBND tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2020-2024 đã tăng khoảng 1,5 lần so với giai đoạn trước, tuy nhiên giá giao dịch thực tế trên thị trường còn cao hơn nhiều lần.

Nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng biến động giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Nha Trang trong giai đoạn 2017-2021, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động này và đề xuất giải pháp quản lý phù hợp. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các tuyến đường chính tại ba phường đại diện: Lộc Thọ, Xương Huân và Vĩnh Nguyên. Ý nghĩa của nghiên cứu không chỉ giúp hoàn thiện kiến thức lý thuyết về quản lý đất đai mà còn cung cấp cơ sở thực tiễn cho việc điều chỉnh chính sách giá đất, góp phần ổn định thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi người dân.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình kinh tế về giá đất, bao gồm:

  • Lý thuyết địa tô: Giá đất được hình thành dựa trên địa tô chênh lệch, phản ánh sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, vị trí và đầu tư thâm canh trên đất. Địa tô chênh lệch I liên quan đến điều kiện tự nhiên, địa tô chênh lệch II liên quan đến đầu tư bổ sung.
  • Nguyên tắc cung cầu: Giá đất chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cầu vượt cung, giá đất tăng; ngược lại, giá giảm.
  • Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng: Lãi suất tác động đến khả năng vay vốn mua đất, từ đó ảnh hưởng đến nhu cầu và giá đất.
  • Các yếu tố ảnh hưởng đa chiều: Bao gồm yếu tố pháp lý (quy hoạch, chính sách thuế), kinh tế (thu nhập, đầu tư), xã hội (mật độ dân cư, an ninh), và quốc tế (đầu tư nước ngoài, kiều hối).

Ba khái niệm chính được sử dụng là giá đất thị trường, giá đất do Nhà nước quy định và các yếu tố ảnh hưởng nội tại và ngoại tại đến biến động giá đất.

Phương pháp nghiên cứu

  • Nguồn dữ liệu: Số liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát 120 phiếu điều tra tại 9 tuyến đường thuộc 3 phường Lộc Thọ, Xương Huân, Vĩnh Nguyên; phỏng vấn 30 cán bộ địa chính, lãnh đạo UBND và cán bộ văn phòng đăng ký đất đai. Số liệu thứ cấp gồm các quyết định của UBND tỉnh Khánh Hòa về bảng giá đất, báo cáo kinh tế xã hội, và tài liệu pháp luật liên quan.
  • Phương pháp chọn mẫu: Lựa chọn các tuyến đường đại diện với các loại đường chính, trung tâm và đường nhỏ, chọn hộ dân có diện tích đất từ 80-150 m², phân bố đều hai bên đường, khoảng cách 80-100m giữa các hộ để đảm bảo tính đại diện.
  • Phân tích số liệu: Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, thống kê biến động giá đất theo bảng giá Nhà nước và thị trường; so sánh chênh lệch giá; phân tích các yếu tố ảnh hưởng theo mức độ tác động (rất nhiều, nhiều, vừa, ít, không ảnh hưởng).
  • Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện trong 8 tháng, từ tháng 11/2021 đến tháng 6/2022, tập trung thu thập và xử lý dữ liệu trong phạm vi 5 năm 2017-2021.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Biến động giá đất theo quy định Nhà nước: Giá đất theo bảng giá UBND tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2020-2024 tăng trung bình 1,5 lần so với giai đoạn 2015-2019. Ví dụ, giá đất đường loại 1 tại vị trí 1 tăng từ 18 triệu đồng/m² lên 27 triệu đồng/m²; đường loại 3 tại vị trí 5 tăng từ 1 triệu đồng/m² lên 1,5 triệu đồng/m².

  2. Biến động giá đất theo thị trường: Giá đất giao dịch thực tế trên thị trường cao hơn bảng giá Nhà nước từ 2 đến 3 lần, đặc biệt tại các tuyến đường ven biển và trung tâm thành phố. Ví dụ, giá đất tại đường Lý Tự Trọng (phường Lộc Thọ) năm 2021 theo thị trường cao hơn 1,5 lần so với bảng giá Nhà nước.

  3. Yếu tố ảnh hưởng nội tại: Vị trí địa lý thuận lợi, phát triển kinh tế nhanh, tăng dân số cơ học, cơ sở hạ tầng và môi trường sống tốt là những yếu tố có ảnh hưởng rất nhiều đến biến động giá đất. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này được đánh giá trên 80% phiếu khảo sát.

  4. Yếu tố chính sách và quốc tế: Chính sách giá đất của tỉnh thấp hơn nhiều so với giá thị trường, thu hút đầu tư từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước, cùng với lượng kiều hối lớn, góp phần làm tăng giá đất. Lãi suất tiết kiệm thấp cũng kích thích đầu tư vào bất động sản.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của sự biến động giá đất là do sự phát triển kinh tế xã hội nhanh chóng của thành phố Nha Trang, đặc biệt là ngành du lịch và dịch vụ chiếm 74% cơ cấu kinh tế. Sự gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở, cùng với đầu tư hạ tầng giao thông, cảng biển và các dự án phát triển đô thị đã làm tăng giá trị đất đai. So với các nghiên cứu tại các thành phố lớn khác như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang có mức tăng giá đất tương đối cao nhưng vẫn thấp hơn các đô thị lớn, phản ánh tiềm năng phát triển còn lớn.

Biểu đồ so sánh giá đất theo bảng giá Nhà nước và giá thị trường tại các tuyến đường nghiên cứu sẽ minh họa rõ sự chênh lệch này, giúp các nhà quản lý nhận diện khoảng cách và điều chỉnh chính sách phù hợp. Kết quả cũng cho thấy sự cần thiết trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật và quản lý đất đai để hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Cập nhật và điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường: UBND tỉnh Khánh Hòa cần rà soát, điều chỉnh bảng giá đất định kỳ hàng năm để phản ánh đúng biến động thị trường, giảm chênh lệch giá đất Nhà nước và thị trường, nhằm tăng tính minh bạch và công bằng trong bồi thường, thu hồi đất. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; chủ thể: Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp UBND tỉnh.

  2. Tăng cường quản lý và giám sát thị trường bất động sản: Xây dựng hệ thống giám sát giá đất, giao dịch bất động sản để phát hiện và ngăn chặn đầu cơ, thổi giá đất ảo. Áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý dữ liệu đất đai. Thời gian: 1 năm; chủ thể: UBND thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường.

  3. Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật: Lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, đảm bảo đồng bộ hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, điện lực để nâng cao giá trị đất đai và phát triển bền vững. Thời gian: 2-3 năm; chủ thể: UBND thành phố, Sở Xây dựng.

  4. Tuyên truyền, nâng cao nhận thức cộng đồng về giá đất và pháp luật đất đai: Tổ chức các chương trình đào tạo, phổ biến pháp luật cho người dân và doanh nghiệp nhằm nâng cao hiểu biết, giảm thiểu tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến đất đai. Thời gian: liên tục; chủ thể: Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND phường.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Giúp hoàn thiện chính sách giá đất, quản lý thị trường bất động sản, điều chỉnh bảng giá đất sát thực tế, nâng cao hiệu quả quản lý.

  2. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp thông tin về biến động giá đất, các yếu tố ảnh hưởng để đưa ra quyết định đầu tư chính xác, giảm thiểu rủi ro.

  3. Các nhà nghiên cứu và học viên chuyên ngành quản lý đất đai, kinh tế đô thị: Là tài liệu tham khảo khoa học, bổ sung kiến thức thực tiễn về biến động giá đất và quản lý đất đai tại đô thị.

  4. Người dân và cộng đồng địa phương: Hiểu rõ về giá đất, quyền lợi và nghĩa vụ trong giao dịch đất đai, từ đó bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tham gia quản lý đất đai hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tại sao giá đất thị trường lại cao hơn nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định?
    Giá đất thị trường phản ánh trực tiếp quan hệ cung cầu và các yếu tố kinh tế xã hội, trong khi giá đất Nhà nước quy định thường được cập nhật theo chu kỳ 5 năm và nhằm mục đích quản lý, thu thuế, bồi thường. Do đó, giá thị trường thường cao hơn do tính linh hoạt và tác động của đầu cơ.

  2. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến biến động giá đất ở Nha Trang?
    Vị trí địa lý thuận lợi, phát triển kinh tế du lịch, tăng dân số cơ học và đầu tư hạ tầng là những yếu tố có ảnh hưởng rất lớn. Ngoài ra, chính sách giá đất và đầu tư nước ngoài cũng đóng vai trò quan trọng.

  3. Làm thế nào để giảm chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường?
    Cần cập nhật bảng giá đất thường xuyên, minh bạch thông tin thị trường, tăng cường quản lý và giám sát giao dịch bất động sản, đồng thời hoàn thiện quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật để giá đất Nhà nước phản ánh sát thực tế.

  4. Phương pháp nghiên cứu nào được sử dụng để đánh giá biến động giá đất?
    Nghiên cứu sử dụng phương pháp điều tra phỏng vấn, thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp, phân tích thống kê, so sánh giá đất theo bảng giá Nhà nước và thị trường, cùng phân tích các yếu tố ảnh hưởng theo mức độ tác động.

  5. Giá đất tại các tuyến đường chính của Nha Trang biến động như thế nào trong giai đoạn 2017-2021?
    Giá đất theo bảng giá Nhà nước tăng khoảng 1,5 lần, ví dụ đường Lý Tự Trọng tăng từ 18 triệu đồng/m² lên 27 triệu đồng/m². Giá thị trường thực tế còn cao hơn nhiều, phản ánh sự phát triển nhanh của thị trường bất động sản tại các khu vực trung tâm và ven biển.

Kết luận

  • Giá đất ở đô thị thành phố Nha Trang giai đoạn 2017-2021 biến động mạnh, bảng giá Nhà nước tăng khoảng 1,5 lần nhưng giá thị trường còn cao hơn nhiều lần.
  • Các yếu tố ảnh hưởng chính gồm vị trí địa lý, phát triển kinh tế, dân số, chính sách địa phương và đầu tư nước ngoài.
  • Sự chênh lệch giá đất Nhà nước và thị trường gây khó khăn trong quản lý và bồi thường đất đai.
  • Cần cập nhật bảng giá đất sát thực tế, tăng cường quản lý thị trường và hoàn thiện quy hoạch hạ tầng.
  • Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho các nhà quản lý, nhà đầu tư và cộng đồng trong việc quản lý và sử dụng đất hiệu quả.

Next steps: Triển khai các giải pháp đề xuất, tiếp tục theo dõi biến động giá đất và cập nhật chính sách phù hợp.

Call to action: Các cơ quan quản lý và nhà đầu tư cần phối hợp chặt chẽ để xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, bền vững tại thành phố Nha Trang.