CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Khái quát về giá đất 1. Cơ sở khoa học đề tài Theo Luật Đất đai 2013, tại Khoản 19 và 20 Điều 3 có ghi: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Thực tế, dù là ở Việt Nam hay các nước phát triển khác thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá khác nhau: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Giá đất thị trường được hình thành trên thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường và giá đất các năm trước nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế, đền bù giải tỏa, bán đấu giá và các mục đích khác của nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất trên thị trường thường luôn cao hơn giá đất nhà nước quy định; giá đất nhà nước quy định luôn ở mức giá nhất định không thay đổi ở trong một khoảng thời gian quy định còn giá đất thị trường ở trạng thái luôn thay đổi và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố ảnh hưởng. - “Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp”.
- “Giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau”. - “Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất”. - “Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định”. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Để định giá cụ thể và chính xác giá đất thì cơ sở hình thành giá đất có một vai trò rất quan trọng.
Vì vậy để hình thành cơ sở khoa học trên thì phải có các yếu chỉ tiêu đánh giá bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. Địa tô “Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Địa tô chênh lệch: là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Có hai loại địa tô chênh lệch: - Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm - Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố ảnh hưởng chi phối của địa tô.
Điều khác biệt cơ bản giữa đất h 5 đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí ”.2 Lãi suất ngân hàng Có thể nói lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố ảnh hưởng tác động đến giá tất cả các mặt hàng không chỉ mỗi giá đất đai. Vì vậy lãi suất ngân hàng luôn có một vị trí quan trong trọng làm giá đất thay đổi. Trong những năm gần đây Nhà nước luôn siết chặt tín dụng về mục đích vay để mua bất động sản mục đích để làm giảm mức tăng giá của đất lại. Vì lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi thay vào đó người dân sẽ chọn kênh đầu tư khác và ngược lại.
Trong quá trình phát triển kinh tế trong 10 năm trở lại đây lãi suất có xu hướng giảm, để giảm tình trạng lạm phát. Và cùng với nhiều yếu tố ảnh hưởng khác giá đất ngày càng tăng. Lãi suất của 1 ngân hàng là như nhau, không phân biệt vị trí ở thành thị hay nông thôn. Các nhà kinh tế học đã dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất: Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng 1.
Quan hệ cung, cầu Trong thị trường luôn có một quy luật bất biến đó là: - Cung vượt cầu thì giá luôn giảm - Cầu vuợt cung thì giá luôn tăng Đất đai là một sản phẩm đặc biệt không thể vận chuyển hay di chuyển từ nơi này sang nơi khác được cho nên Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác biệt so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá khác. Về vấn đề này có ý nghĩa quan trọng trong công tác định giá đất. Mặc dù tổng cung của đất đai là không thay đổi, nhưng lượng cung của một vài loại đất cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng lãi suất, pháp luật, quy hoạch, hành chính. Một số yếu tố ảnh hưởng ảnh hưởng đến giá đất 1.
Yếu tố ảnh hưởng pháp lý - Quy hoạch đô thị: Quy hoạch sử dụng đất quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất sau khi chuyển đổi mục đích của thửa đất. Cùng một tuyến đường, cùng diện tích đất, chiều dài mặt tiền bằng nhau nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng lớn đối với giá trị của mảnh đất.quy hoạch quyết định giá trị tương lai của mảnh đất và ảnh hưởng đến giá đất khu vực đó, ví dụ dự án tiện ích xung quanh đó,quy hoạch đuờng mở rộng. - Chính sách thuế: cũng là một công cụ gây nên ảnh hưởng giá đất vì thuế tăng thì nguồn tiền tích lũy trong xã hội sẽ giảm, từ đó nguồn tiền ít thì sẽ giảm đầu tư, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp.
Dẫn đến việc khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng và sẽ tăng nguồn tiền đầu từ lúc đó giá đất tăng lên. Hiện nay giá trị thuế chưa tác động nhiều tới giá đất, pháp luật còn nhiều kẻ hở để tránh việc đóng thuế đầy đủ - Ngoài ra các chính sách về giá đất, như ban hành giá đất 5 năm kì đầu và năm 5 năm kì cuối, các địa phận đủ chỉ tiêu để lên đô thị, phường. cũng có những tác động tới giá đất ở khu vực đó.
Yếu tố ảnh hưởng dân cư - Mật độ dân cư: Mật độ cư tăng cao, thì nhu cầu đối dịch vụ tiện ích sẽ tăng, dẫn đến sẽ tạo một hệ sinh thái xung quanh dân cư đó, những khu vực tiện ích dịch vụ đầy đủ sẽ thu hút nhiều người tới sinh sống. - Yếu tố ảnh hưởng dân trí: Trình độ được giáo dục và văn hóa của khu phố cao có ảnh hưởng đến giá đất ở và nhà ở trong khu vực đó. Khu vực có văn hoá cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó người dân về sinh sống cảm giác luôn được an toàn và thoải mái. - Nhân khẩu gia đình: Ngày nay giới trẻ thường muốn tự lập, không còn muốn ở chung với gia đình, cho nên thường khi tự lập được thường ra ở riêng, dẫn tới một gia đình sẽ thường không quá 2 thế hệ.
Yếu tố ảnh hưởng xã hội h 7 - Ổn định chính trị là ổn định của cục diện chính trị trong nước, không có mâu thuẫn, sắc tộc, tôn giáo, hay bạo loạn. yếu tố ảnh hưởng rất quan trong. Nó ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định về đầu tư. - Tình trạng an ninh trật tự: Nếu 1 khu vực dân cư không có tội phạm, môi trường sống an toàn, dân trí cao, an ninh nghiêm ngặt sẽ thuyết phục được người mua bán, người dân tới cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: là hành vi lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất khi có tin tức về các dự án, chính sách của nhà nước, để thổi phồng giá quá mức múc đích bán lại để thu được siêu lợi nhuận. Yếu tố ảnh hưởng này làm ảnh hưởng đột biến tới giá đất trong khu vực. Yếu tố ảnh hưởng quốc tế Với xu thế hội nhập và phát triển như hiện nay thì thị trường BĐS không thể tách rời với quốc tế. Tình hình kinh tế, chính trị trên thế giới sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài, đặc biệt lượng kiều hối ở nước ngoài và nguồn vốn FDI được rót vào trong nước.
Khi đó, nhu cầu về đất đai và nhà ở cũng tăng mạnh mẽ và làm tăng giá đất.