CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHTM 1.1 Khái niệm chung về cấp tín dụng Ngân hàng Theo Viện nhân lực Ngân hàng tài chính Cấp tí n dụng làviệc thỏa thuận để tổ chức, cánhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuêtài chính, bao thanh toán, bảo lãnh Ngân hàng vàcác nghiệp vụ cấp tí n dụng khác. Cấp tí n dụng được coi là một quan hệ vay mượn lẫn nhau giữa người cho vay và người đi vay với điều kiện cóhoàn trả cả vốn lẫn lãi sau một thời gian nhất định. Hay nói một cách khác, tín dụng làmột phạm trùkinh tế phản ánh mối quan hệ kinh tế mà trong đó mỗi cánhân hay tổ chức nhường quyền sử dụng (chuyển nhượng) một khối lượng giátrị hoặc hiện vật cho một cá nhân hay tổ chức khác với những ràng buộc nhất định về: thời gian hoàn trả ( gốc vàlãi), lãi suất, cách thức vay mượn vàthu hồi. Như vậy, theo đúng quy đinh của pháp luật, KH làcánhân hoặc doanh nghiệp cónhu cầu sử dụng vốn vay đều cần được các Ngân hàng hoặc các tổ chức tí n dụng cấp tí n dụng.
Ngoài ra, pháp luật cũng quy định rõ ràng, trong một số trường hợp cụ thể, KH còn cóthế sẽ được cấp tí n dụng tối đa vượt hạn mức. Ngoài ra, trong quan hệ tín dụng còn cónhững đặc trưng khác cần đề cập như khả năng rủi ro, tí nh bảo đảm, quy luật cung cầu, cạnh tranh, giátrị và quy luật lưu thông tiền tệ.2 Khái niệm về tí n dụng cánhân Theo Bùi Diệu Anh (2009) Tín dụng cá nhân là thể hiện mối quan hệ giữa người cho vay và người vay. Trong quan hệ này, người cho vay có nhiệm vụ chuyển giao quyền sử dụng tiền hoặc hàng hoá cho vay cho người đi vay trong một thời gian nhất định. Người đi vay có nghĩa vụ trả số tiền hoặc giá trị hàng hoá đã vay khi đến hạn trả nợ có kèm hoặc không kèm theo một khoản lãi.
4 Tín dụng cá nhân phục vụ KH làcánhân có nhu cầu sử dụng vốn phục vụ mục đích tiêu dùng, đầu tư hay phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh cá nhân đó. Khác với các doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế, khách hàng cá nhân thường có số lượng rất lớn, nhu cầu vay vốn rất đa dạng song không thường xuyên và chịu sự ảnh hưởng nhiều vào môi trường kinh tế, văn hoá, xã hội. Chính vì vậy ở mỗi khu vực khác nhau, nhu cầu vay vốn của khách hàng cá nhân cũng khác nhau. Thời gian vay vốn của KHCN đa dạng, bao gồm các khoản vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn.
Đối với những khoản vay bổ sung vốn lưu động phục vụ sản xuất kinh doanh thì thời hạn chủ yếu là vay ngắn hạn. Còn đối với khoản vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng của cá nhân và hộ gia đình thì thời hạn vay thường là trung và dài hạn. Quy mô vốn và các số lượng các khoản vay tín dụng cá nhân: thông thường quy mô của mỗi khoản vay tín dụng cá nhân thường nhỏ hơn các khoản vay của tín dụng doanh nghiệp. Tuy vậy, ở các ngân hàng số lượng tín dụng cá nhân thường rất lớn.
Ở các NHTMN hoạt dộng theo định hướng bán lẻ, số lượng tín dụng cá là rất lớn và do đó tổng quy mô tín dụng cá nhân thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của Ngân hàng.3 Khái niệm về bất động sản Theo Luật Dân sự điều 174 (2015) BĐS lànhững tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Đối với nước ta. Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: a) Đất đai.
5 b) Nhàở, công trì nh xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhàở, công trình xây dựng đó. c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai. d) Các tài sản khác do pháp luật quy định Từ các cơ sở trên, có thể nói khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia nhưng nhì n chung BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được. BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
Phân loại dự án BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM Theo Savills Việt Nam (2011) Ngân hàng chia dự án BĐS thành 4 tiểu ngành nhỏ để phục vụ việc quản lý, phân loại từng đối tượng: Bất động sản để bán Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng chung cư, căn hộ cao cấp, biệt thự. Hình thức này khá phổ biến khi các chủ đầu tư thực hiện dự BĐS do tỷ suất sinh lời cao, nhu cầu lớn và đặc biệt hấp dẫn với người mua. Bất động sản cho thuê Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng những tòa nhà văn phòng hoặc căn hộ cho thuê ở những vị trí đẹp, trung tâm ở các thành phố lớn để cho các doanh nghiệp hoặc cá nhân khác thuê lại với mục đích làm văn phòng hoặc để ở. Còn phía chủ đầu tư sẽ tiến hành thu phí dịch vụ văn phòng cho thuê hoặc nhà ở và thu các loại phí phụ trợ khác (phí quản lý, điện, nước.
Hình thức kinh doanh này hiện nay khá phổ biến cả ở Việt Nam và các nước trên thế giới (đặc biệt là ở những nước phát triển). Dịch vụ khu công nghiệp, khu chế xuất Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng các dự án hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế xuất để cho các nhà máy, xí nghiệp thuê hoặc bán đứt cho các nhà máy, xí nghiệp. Hình thức này cũng khá phổ biến ở Việt Nam khi mà nền kinh tế ngày một phát triển, các khu công nghiệp mọc lên để chào đón các công ty có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), hoặc các công ty liên doanh (Việt Nam – nước ngoài) hoặc các công ty của Việt Nam. 6 Dịch vụ lưu trú, ăn uống, giải trí Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng nhà hàng, khách sạn, khu tổ hợp khách sạn, khu nghỉ dưỡng (resort), khu vui chơi giải trí công viên.để kinh doanh thu lợi.
Hình thức này phổ biến và xuất hiện trên thế giới cách đây cả 1 thế kỷ, nó xuất phát từ nhu cầu vui chơi, du lịch của con người. Ở Việt Nam thì trong khoảng 10 năm trở lại đây, các dự án dạng này phát triển khá mạnh và đóng góp rất nhiều cho ngành du lịch, tạo nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là hình thức mà Ngân hàng rất ưa thích khi tài trợ vốn vay.3 Đặc điểm cho vay trung và dài hạn cho các dự án BĐS của NHTM 1.1 Đặc điểm về lãi suất áp dụng đối với cho vay trung và dài hạn Lãi suất cho vay phụ thuộc vào bốn yếu tố sau: Mức lãi suất chung trên thị trường Số tiền vay: Đối với các khoản cho vay trung và dài hạn có quy mô lớn, lãi suất cho vay thường thấp hơn đối với các khoản cho vay cùng kỳ hạn nhưng có quy mô nhỏ hơn. Lý do là các chi phí thu xếp thẩm định và quản lý các khoản cho vay có quy mô lớn rẻ hơn một cách tương đối so với các khoản vay nhỏ.
Ngoài ra, do các khoản cho vay có quy mô lớn thường được cấp ra cho những KH lớn, có chỉ số xếp hạng tín nhiệm cao và thường có ít rủi ro tín dụng. Thời hạn vay: Về nguyên tắc, đối với cùng một loại người vay như nhau, lãi suất cho vay trung và dài hạn cao hơn lãi suất cho vay ngắn hạn vì tính thanh khoản thấp, chi phí nguồn vốn cho vay cao và chứa đựng nhiều khả năng xuất hiện rủi ro hơn so với các khoản cho vay ngắn hạn. Tương tự như vậy, các khoản cho vay trung và dài hạn có thời hạn càng dài thì lãi suất cũng có xu hướng càng cao. Loại khách hàng: KH có mức độ rủi ro cao sẽ phải chịu mức lãi suất cao hơn KH có mức độ rủi ro thấp hơn.
Lãi suất cho vay trung và dài hạn được áp dụng là lãi suất cố định (chỉ áp dụng một mức lãi suất cho cả thời hạn vay) hoặc lãi suất thả nổi (lãi suất được áp dụng sẽ được điều chỉnh theo từng kỳ hạn nhất định trong suốt thời hạn vay, có thể là điều chỉnh 03 hoặc 06 tháng/lần tùy vào thỏa thuận giữa các bên). Khi áp dụng lãi suất cho vay thả nổi thường trong hợp đồng cho vay có 7 kèm thêm điều khoản lãi suất sàn và lãi suất trần để hạn chế bớt tính biến động của lãi suất, giảm rủi ro cho cả người cho vay lẫn người đi vay. Thời hạn tín dụng và kỳ hạn trả nợ Thời hạn cho vay: Đối với các khoản cho vay trung và dài hạn, trừ trường hợp loại tín dụng tuần hoàn, có hai trường hợp về thời hạn cho vay như sau: Trường hợp khoản vay phát huy ngay hiệu quả sau khi số tiền vay được phát ra, thời hạn cho vay chính là thời hạn thu hồi nợ.