PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Thị trường bất động sản ngày nay đóng vai trò rất lớn cho quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng trong việc đẩy mạnh sự phát triển kinh tế của đất nước theo hướng hiện đại hoá – công nghiệp hoá. Để tạo động lực thúc đẩy cho thị trường bất động sản, một yêu cầu quan trọng cần phải đáp ứng đó là nguồn vốn – đặc biệt là vốn trung và dài hạn.
Ở Việt Nam, Thành Phố Hồ Chí Minh – nơi được xem là trung tâm kinh tế của cả nước hiện nay đã và đang triển khai những dự có nguồn vốn tập trung cho bất động sản nhiều nhất, song tình trạng thiếu vốn luôn là vấn đề khiến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải trăn trở. Hiện nay, có rất nhiều cách huy động vốn cho doanh nghiệp như phát hành trái phiếu, vay ngân hàng, liên doanh, liên kết giữa các doanh nghiệp, tổ chức… tuy nhiên, tình trạng thiếu vốn vẫn đang diễn ra khá nhiều. Trước thực tế đó, đã đến lúc Việt Nam nói chung và TP.Hồ Chí Minh nói riêng nên bắt tay vào việc tìm kênh huy động vốn mới hiện đại hơn nhằm đa dạng hóa và thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia, và một trong những mô hình đang được xem xét đến đó là các quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Với mong muốn giúp cho mọi người có thể hiểu hơn về loại hình đầu tư mới này, em đã chọn đề tài: “XÂY DỰNG MÔ HÌNH QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) – BÀI TOÁN HUY ĐỘNG VỐN MỚI CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNTHÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” cho luận văn tốt nghiệp của mình.
Vấn đề nghiên cứu Qua việc phân tích những khó khăn về nguồn vốn mà các nhà đầu tư bất động sản ở TP.Hồ Chí Minh đang gặp phải.Từ đó, em sẽ tiến hành xây dựng một mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản phù hợp và những điều kiện cần có khi áp dụng vào Thành phố Hồ Chí Minh. Phƣơng pháp nghiên cứu 3. Các mục tiêu cụ thể - các câu hỏi nghiên cứu. Trên cơ sở lý luận về quỹ đầu tư bất động sản, đề tài sẽ tiến hành phân tích thực trạng thị trường bất động sản để từ đó hướng đến mục tiêu là xây dựng mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản, và bổ sung các điều kiện cùng giải pháp để hoàn thiện mô hình này.
Chính vì vậy, đề tài sẽ nghiên cứu nhiều vấn đề nhưng tập trung sâu vào các câu hỏi lớn như sau: Những nguồn vốn nào hiện này đang đáp ứng như cầu vốn cho các DN bất động sản? Có nên tìm kiếm nguồn vốn mới không? Tại sao Quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT lại giải quyết được bài toán huy động vốn ở nước ta hiện nay? Cần xây dựng mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản như thế nào cho khu vực Thành Phố Hồ Chí Minh? 3. Cơ sở khoa học của nghiên cứu Đề tài này được dựa trên những nghiên cứu về quỹ đầu tư tín thác bất động sản đã được nghiên cứu trước đó trong luận văn thạc sỹ kinh tế của Lê Thị Phương Thảo – năm 2008. Bên cạnh việc cập nhật thêm những số liệu mới nhất trong năm 2010 về thị trường bất động sản, đề tài này còn xây dựng mô hình và những điều kiện cùng nhóm giải pháp hỗ trợ một cách chi tiết hơn để phù hợp với tình hình kinh tế ở TP. Phương pháp nghiên cứu và thu thập dữ liệu Đây là một đề tài tìm hiểu dựa trên các lý thuyết vững chắc đã có trong các công trình nghiên cứu khoa học và các bài báo chuyên ngành về bất động sản, các lý thuyết 3 này được tìm kiếm và khai thác trên các tài liệu một cách có hệ thống.
Dựa vào mục tiêu nghiên cứu, đề tài sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, bao gồm: Tổng hợp, phân tích chi tiết thực trạng tình hình bất động sản cùng các kênh huy động vốn của thị trường. Phân tích và so sánh những ưu nhược điểm của các kênh huy động vốn để từ đó có thể nói bật lên được mô hình huy động vốn mới là REIT. Tổng hợp, phân tích những triển vọng, điều kiện áp dụng thành công cũng như các thách thức khi xây dựng mô hình REIT để từ đó rút ra những giải pháp hỗ trợ cho mô hình này. Do loại hình quỹ tín thác này còn khá mới lạ tại Việt Nam nói chung cũng như Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, nên đề tài nghiên cứu này chỉ tập trung vào một số vấn đề: Khu vực nghiên cứu của đề tài là thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Bên cạnh đó, đề tài cũng sẽ nghiên cứu tổng quan về thực trạng của từng mảng bất động sản ở đây. Vì mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là do các nhà đầu tư trong nước xây dựng, nên do đó đề tài không nghiên cứu các quỹ thuộc phạm vi nước ngoài. Đề tài này nhằm xây dựng mô hình của quỹ đầu tư tín thác bất động sản, đề ra giải pháp và các điều kiện cần có dựa trên lý thuyết và thực trạng tổng quan. Do đó, để có thể áp dụng trong thực tiễn, cần có những nghiên cứu sâu hơn trên nhiều phương diện.
Trình bày báo cáo nghiên cứu Chƣơng 1: Tổng quan về quỹ đầu tƣ tín thác bất động sản – REIT Phác hoạ tổng quan về quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) thông qua việc định nghĩa REIT, lý thuyết chung về các kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản, lợi ích của REIT. 4 Chƣơng 2: Thực trạng các kênh huy động vốn của thị trƣờng bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh Đưa ra các số liệu tổng quan về thị trường bất động sản và phân tích thực trạng của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng như các kênh huy động vốn của thị trường này. Chƣơng 3: Xây dựng mô hình quỹ đầu tƣ tín thác bất động sản ở TP.
Hồ Chí Minh Xây dựng mô hình REIT cho Thành Phố Hồ Chí Minh, những điều kiện cơ bản để xây dựng mô hình thành công. 5 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN – REIT 1. Tổng quan về quỹ thác đầu tƣ bất động sản – REIT 1. Khái niệm quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT REIT (viết tắt của cụm từ: Real Estate Investment Trust) – tên tiếng việt là: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là loại hình công ty hoặc quỹ đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và kinh doanh bất động sản dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư BĐS.
Trên thế giới, các REIT thường dành ít nhất 70% danh mục đầu tư của mình vào BĐS như: căn hộ, cao ốc văn phòng, khu thương mại… Doanh thu chính từ REIT bắt nguồn từ việc cho thuê và bán các BĐS. Các quy tắc hoạt động của REIT Bên cạnh việc phân loại1, REIT còn có những nguyên tắc hoạt động riêng như: 1. Nguyên tắc 1: Trách nhiệm riêng biệt từng đối tượng trong quỹ REIT là một quỹ được tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân với những trách nhiệm riêng biệt cho từng đối tượng. Trong đó, công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn và quyết định kế hoạch kinh doanh để thực hiện đầu tư vốn của quỹ.
Người nhận ủy thác/giám hộ thì chịu trách nhiệm quản lý tài sản của quỹ và giám sát hoạt động của quỹ này. Bên cạnh đó, không chỉ có những đối tượng bên trong quỹ mà còn các cơ quan khác bên ngoài có liên quan cũng có trách nhiệm với chính các REIT này như tổ chức định giá tài sản sẽ có trách nhiệm xác định giá trị của toàn bộ hoặc một phần tài sản của các quỹ theo định kỳ hoặc khi có yêu cầu, còn công ty kiểm toán sẽ chịu trách nhiệm trong việc kiểm toán quỹ định kỳ hoặc khi cần thiết 1. Nguyên tắc thứ 2: Tính độc lập của các thành phần tham gia vào quỹ Vì đây là quỹ có sự tham gia của rất nhiều tổ chức, cá nhân không phân biệt số vốn lớn nhỏ. Để đảm bảo quyền lợi cho những người tham gia vào REIT nên tất cả các 1 Phụ lục 1A: Phân loại Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) 6 thành viên phải độc lập về lợi ích cá nhân nhằm ngăn ngừa các giao dịch và quyết định kinh doanh mang tính chất cá nhân, không công bằng.
Nguyên tắc thứ 3: Ngăn ngừa sự lạm quyền khi đầu tư vào REIT Cũng như bên cạnh tính độc lập được nêu ở trên, các REIT còn có những quy định nhằm ngăn ngừa khả năng lạm dụng quyền lực của cá nhân hoặc nhóm các nhà đầu tư trong một REIT. Quỹ này nêu ra một số tiêu chuẩn mà các đối tượng trên phải tuân thủ, như số cổ phần tối thiểu (hay chứng chỉ quỹ) phải phát hành ra công chúng, số lượng tối đa cổ phần mà một nhóm cổ đông có thể nắm giữ,… Các quy định này còn đưa ra những hạn chế khắt khe đối với các cổ đông chính trong một số hoạt động kinh doanh của REIT và của chính bản thân các cổ đông. Ngoài ra, các chính sách đánh giá tài sản trong các giao dịch kinh doanh và thẩm định danh mục đầu tư cũng được quy định khá cụ thể. Nguyên tắc thứ 4: Phải có hoạt động quản lý rủi ro ở các REIT Trong bất cứ loại hình đầu tư nào cũng có thể tiềm tàng rủi ro và REIT là một trong những mô hình như vậy.
Chính vì lẽ đó, hoạt động quản lý rủi ro được yêu cầu nghiêm ngặt, mỗi REIT phải để một lượng nhất định tài sản có tính thanh khoản cao như ký quỹ ngân hàng, trái phiếu,… Mặt khác, danh mục đầu tư cũng được đòi hỏi quản lý đảm bảo tối thiểu hóa rủi ro. Nguyên tắc thứ 5: Cần có tính minh bạch trong các hoạt động của REIT Để bảo đảm an toàn cho các nhà đầu tư, thong thường, mọi REIT phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt trong việc công bố thông tin ra công chúng (bản cáo bạch, báo cáo tài chính định kỳ, thay đổi trong việc quản lý điều hành hoặc thay đổi nhân sự…) phù hợp với yêu cầu của quy định pháp luật hiện hành về sự minh bạch.