CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN 1. Cơ sở luận về thị trường bất động sản 1. Bất động sản Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, theo quy định này thì bất động sản có các đặc điểm sau: - Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển hình nhất là đất đai, nhà ở.
Mặt khác do đặc điểm không di động được, nên vị trí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa trung tâm. đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá bất động sản cũng khác nhau. - Các công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là bất động sản.
Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Thị trường bất động sản 1. Khái niệm Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng.
Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm. Tóm lại trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Các chủ thể tham gia thị trường BĐS 1. Người mua Người mua là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá BĐS.
Chính những người tiêu thụ này là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường BĐS. Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh. Đôi khi, Nhà nước cũng đóng vai trò là người mua trên thị trường BĐS gián tiếp qua các doanh nghiệp nhà nước. Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng để bán, cho thuê.) với mục đích mua đi bán lại kiếm lời.
Nhu cầu thứ 3 này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh khái niệm “đầu cơ” bất động sản. Người bán Trên thị trường Bất động sản, các chủ thể tham gia vào bên bán Bất động sản rất đa dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản. Cá nhân LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh. Các cá nhân tham gia vào bên bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời, những người muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch trên thị trường.
Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Với những đặc điểm của mình, các hàng hoá BĐS đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch đã xác định. Để đáp ứng đòi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai có kỹ thuật, chuyên môn, vốn liếng. mới đảm nhận được việc tạo lập hàng hoá BĐS và tổ chức việc cung ứng các hàng hoá này cho các nhu cầu trong xã hội. Những người này trước sau đều phải tổ chức hoạt động kinh doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất. đây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường. Trên thị trường BĐS có 2 loại hình doanh nghiệp tham gia vào quá trình đầu tư tạo lập, phát triển và kinh doanh BĐS là doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân. Doanh nghiệp BĐS nhà nước: Các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường BĐS chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dân cư, các dự án có quy mô lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng đồng dân cư.
Các dự án do họ phát triển có sự đầu tư một phần Ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng chia sẻ rủi ro trong đầu tư với các doanh nghiệp này. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 Ngày nay, ở các nước phát triển, hình thức liên doanh giữa doanh nghiệp Nhà nước và tư nhân ngày càng tỏ ra có hiệu quả và được Chính phủ tạo nên một hành lang pháp lý riêng để vận hành hiệu quả đồng vốn, thời gian và sự sáng tạo. Các doanh nghiệp BĐS tư nhân: Là lực lượng năng động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại hình doanh nghiệp này là các công ty cổ phần kinh doanh BĐS, các công ty TNHH kinh doanh phát triển nhà và BĐS, các công ty môi giới BĐS.
Trong loại hình doanh nghiệp kinh doanh BĐS tư nhân phải kể đến các doanh nghiệp làm nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… để tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường. Người kinh doanh BĐS cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình. Doanh nghiệp làm chức năng nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS. Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS Do BĐS là loại tài sản không di dời được, thường lại có giá trị cao nên việc mua-bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua- bán các tài sản khác.
Vì vậy, thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS, mà giữa họ còn có những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối như các chuyên gia tư vấn: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt.; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá BĐS trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê.; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn được mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp. Các chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn về BĐS. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Thị trường BĐS càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá. Ngoài ra, kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn.
Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng. Do đặc tính không thể di dời và lâu bền, nên BĐS thường được dùng làm tài sản thế chấp để vay vốn. Vì vậy, ngân hàng vừa là người cho vay vừa trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty thuộc ngân hàng) để chuyên doanh BĐS. Ngoài ngân hàng, các định chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư.
đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS, đồng thời còn đảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên. Người quản lí thị trường BĐS (Nhà nước) Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về BĐS.
Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường BĐS được thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiết quan hệ cung, cầu, giá cả.