đặt vấn đề, bối cảnh chính sách, giới thiệu dự án đầu tư hạ tầng KCN Yên Bình, câu hỏi nghiên cứu, giới hạn và phạm vi nghiên cứu, mục tiêu của nghiên cứu và kết cấu của luận văn. Chương 2: Khung phân tích Phương pháp xác định các lợi ích - chi phí tài chính, kinh tế của dự án khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang sử dụng cho sản xuất công nghiệp, thông qua các dữ liệu thống kê để xác định các thông số lợi ích ròng/ha đất nông nghiệp, lợi ích ròng của sản xuất CN trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên làm cơ sở cho việc tính toán và giả định các thông số của dự án. Chương 3 Lợi ích và chi phí của dự án. Chương này bao gồm các thông số của dự án, phân tích lợi ích tài chính, kinh tế, phân tích rủi ro của dự án.
Chương 4: Các nội dung phân tích và bình luận Chương 5: Kết luận và kiến nghị. Đây là chương cuối của luận văn. Nội dung của chương này bao gồm phần tóm tắt của toàn bộ nội dung luận văn và nêu ra các giải pháp đề xuất chính sách hỗ trợ của Nhà nước về đầu tư hạ tầng, các chính sách ưu đãi nếu cho thấy dự án có hiệu quả về kinh tế, song chưa hiệu quả về tài chính hoặc để bảo đảm hiệu quả kinh tế nhà nước cần can thiệp về mặt chính sách. Một số giới hạn trong quá trình nghiên cứu cũng được đề cập trong phần này.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 7 CHƯƠNG 2: KHUNG PHÂN TÍCH LỢI ÍCH – CHI PHÍ DỰ ÁN ĐẦU TƯ HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP YÊN BÌNH 2. Phương pháp nghiên cứu, đánh giá hiệu quả tài chính dự án: Hoạt động kinh doanh hạ tầng các KCN được thực hiện thông qua việc đầu tư hạ tầng KCN để cho các DN sản xuất CN thuê lại đất đã có hạ tầng để sản xuất kinh doanh, đồng thời cung cấp các dịch vụ hỗ trợ khác như điện chiếu sáng, môi trường, hạ tầng giao thông, xử lý nước thải, kho bãi. Các khoản chi phí đầu tư bao gồm: chi phí giải phóng mặt bằng và tái định cư; san lấp mặt bằng, xây dựng hệ thống đường giao thông nội bộ, điện chiếu sáng, cây xanh, hệ thống cung cấp điện, nước, thoát nước và xử lý nước thải; chi phí vận hành bao gồm các khoản chi phí quản lý, điện nước, tiền thuê đất, phí duy tu bảo dưỡng, vận hành. Doanh thu chủ yếu của hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN bao gồm doanh thu từ hoạt động cho DN thuê lại đất, thông thường khoản thuê này được áp dụng theo hai hình thức DN thuê đất trả 1 lần trong 50 năm hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; doanh thu từ phí hạ tầng - phí xử lý nước thải, khoản thu này để chi cho công việc vận hành các tiện tích công cộng trong KCN; doanh thu từ hoạt động cho thuê kho bãi.
Quá trình phân tích tài chính dự án được thực hiện gồm hai bước chính. Thứ nhất, phân tích lợi ích và chi phí tài chính theo mô hình chiết khấu ngân lưu. Bước này sẽ ước lượng lợi ích ròng mà dự án mang lại cho chủ dự án và các bên tham gia tài trợ vốn vay cho dự án bằng cách xem xét tất cả các khoản thu, chi tài chính tức là ước lượng ngân lưu vào và ngân lưu ra về mặt tài chính trong vòng đời dự kiến của dự án. Đó là dòng tiền cuối cùng trong dự án thuộc về chủ sở hữu và chủ nợ.
Trong dự án hạ tầng KCN Yên Bình, ngân lưu vào bao gồm tiền cho thuê lại đất để xây dựng nhà máy, tiền thuê kho bãi, phí hạ tầng, phí xử lý nước thải; ngân lưu ra bao gồm chi phí đầu tư, chi phí vận hành, chi phí bảo trì, tiền thuê đất, thuế TNDN. Tại thời điểm lựa chọn đề tài dự án đang ở giai đoạn trình duyệt báo cáo đầu tư, dự kiến triển khai trong năm 2011, vì vậy đề tài lựa chọn năm gốc là năm 2011 để phân tích nghiên cứu. Về mặt tài chính, đề tài được xem xét trên hai quan điểm: (A)-Quan điểm tổng đầu tư của dự án. Mối quan tâm của các tổ chức tài trợ vốn là xác định hiệu quả tổng thể của dự án nhằm đánh giá sự an toàn của số vốn vay theo nhu cầu của dự án.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 8 A= Quan điểm tổng đầu tư = Lợi ích tài chính trực tiếp – Chi phí tài chính trực tiếp – Chi phí cơ hội các tài sản hiện có. B= Quan điểm chủ đầu tư, cũng như tổ chức tài trợ, chủ đầu tư xem xét mức thu nhập ròng tăng lên của họ từ dự án so với trường hợp không có dự án, chủ đầu tư xem xét những khoản mất đi khi thực hiện dự án là chi phí. Khác với ngân hàng, chủ đầu tư cộng khoản vay ngân hàng như là khoản thu tiền mặt và khoản trả gốc và lãi cho ngân hàng như là khoản chi tiền mặt. Quan điểm chủ đầu tư B = A + Vốn vay - trả nợ gốc và lãi vay.
Tiêu chuẩn để đánh giá đầu tư được áp dụng là chỉ tiêu NPV và IRR của dự án. NPV là giá trị hiện tại ròng hay hiện giá ròng của dự án. Đó là giá trị hiện tại ròng của dòng tiền n CFt nhận được trừ đi chi phí đầu tư NPV C0 t 1 (1 r ) t CFt: Ngân lưu ròng kỳ vọng vào năm t C0: Chi phí đầu tư ban đầu r: Suất chiết khấu, hay mức sinh lời tối thiểu mà nhà đầu tư yêu cầu. Tiêu chí để quyết định thực hiện dự án là NPV lớn hơn hoặc bằng không IRR là suất sinh lợi nội tại của dự án, đó là mức chiết khấu làm cho giá trị hiện tại ròng của đầu tư bằng không.
Tiêu chí để quyết định thực hiện dự án là IRR lớn hơn hoặc bằng chi phí vốn r của dự án. Kết quả phân tích lợi ích và chi phí của bước xác định ngân lưu của dự án sẽ giúp trả lời câu hỏi, dự án có khả thi về mặt tài chính? Mà đề tài đã đặt ra. Bước thứ hai được áp dụng là các công cụ phân tích rủi ro, phân tích độ nhạy để phân tích tính bền vững về tài chính của dự án dựa trên các kết quả phân tích nêu trên. Dựa vào phương pháp này, những nguyên nhân dẫn đến sự bền vững hoặc không bền vững được xác định để làm cơ sở đưa ra các giải pháp hoàn thiện mô hình.
Thông thường trong quá trình phân tích, đa số các thông số có ảnh hưởng tới kết quả thẩm định đều có mức độ không chắc chắn. Do vậy, các kết quả thẩm định cũng mang tính không chắc chắn. Để hạn chế các yếu tố thay đổi này, dự án được thẩm định theo cách (i) Giả định các biến cố xẩy ra đúng như kỳ vọng (ii) Tiến hành phân tích rủi ro bằng cách đánh giá tác động của những thay đổi thông số dự án ảnh hưởng tới kết quả thẩm định. Đối với các biến số thay đổi, ta xác định được các giá trị mà biến số có thể nhận được trong tương lai, nhưng không biết được xác suất mà các biến số này xảy ra, cách thức giải quyết là sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy.
Phân tích độ nhạy kiểm định độ nhạy của một kết quả dự án như NPV, TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 9 IRR theo các thay đổi giá trị của một biến số mỗi lần, phương pháp này cho phép kiểm định xem biến nào có tầm quan trọng như là nguồn gốc của rủi ro. Đối với các biến số rủi ro, để xác định được các giá trị mà các biến số có thể nhận được trong tương lai cũng như xác suất có thể xẩy ra của các giá trị này, chúng ta thực hiện phân tích mô phỏng Monte Carlo. Phương pháp này có tính các phân phối xác suất khác nhau với các miền giá trị khác nhau cho các biến số của dự án, kết quả sẽ tạo ra một phân phối xác suất cho các kết quả của dự án (Ngân lưu, NPV của dự án) thay vì những giá trị ước tính đơn lẻ. Toàn bộ các tính toán trên sẽ được thực hiện với sự hỗ trợ của phần mềm microsoft excel 2007 và crystal ball 2.
Phương pháp nghiên cứu, đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án: Quá trình phân tích kinh tế được thực hiện dựa trên hai bước chính. Thứ nhất, là phân tích lợi ích - chi phí kinh tế theo mô hình chiết khấu ngân lưu, phương pháp này sẽ ước tính lợi ích kinh tế ròng mà dự án mang lại cho nền kinh tế bằng cách xem xét tất cả các lợi ích và chi phí của dự án đối với nền kinh tế bao gồm cả những lợi ích và chi phí không được phản ánh bằng các khoản thu và chi tài chính thực, những lợi ích mà nền kinh tế nhận được, cũng như các chi phí cơ hội do nguồn lực xã hội đang được sử dụng cho các mục đích khác bị mất đi trong vòng đời dự án. Hiệu số giữa ngân lưu kinh tế vào và chi phí kinh tế là ngân lưu kinh tế ròng của dự án [7]. Đối với dự án đầu tư hạ tầng KCN, sản phẩm hàng hóa của dự án là quyền sử dụng đất, với đặc điểm đất đai là hàng hóa phi ngoại thương, cung hoàn toàn không co giãn, diện tích đất chuyển sang cho dự án bắt buộc phải lấy đi từ mục đích sử dụng đất trước khi có dự án, do vậy việc định giá đất phải dựa vào các phương pháp gián tiếp thông qua khả năng sinh lời của dự án do đất đai tạo ra.
Nếu thị trường là hoàn hảo thì tiền thuê đất chính là giá kinh tế của đất (Đối với đất nông nghiệp là tiền thuê đất hay địa tô) đối với mục đích sử dụng đất khi chưa có dự án, tiền cho thuê đất của DN đầu tư hạ tầng KCN chính là giá kinh tế của đất; song trên thực tế thị trường đất đai là không hoàn hảo do nhiều nguyên nhân trong đó có sự trợ cấp của Nhà nước thông qua định mức giá thuê đất thấp, hỗ trợ đầu tư hạ tầng nên rất khó có thể ước tính được giá đất [1].