Luận văn thạc sĩ phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng quân đội cn đông sài gòn

Phân tích hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng Quân đội, khám phá các chính sách, lãi suất và xu hướng thị trường hiện nay.

• Tác giả: Trần Văn Thuyên
• Người hướng dẫn: ThS. Võ Tường Oanh
• Trường học: Đại học Công nghệ TP. HCM
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Phân Tích Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản Cho Đối Tượng Khách Hàng Cá Nhân Tại Ngân Hàng Quân Đội - CN Đông Sài Gòn
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
• NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG BIỂU
• DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ
• MỤC LỤC
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái quát về tín dụng cho vay bất động sản tại ngân hàng
• 1.2. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản
• 1.3. Đặc điểm của cho vay bất động sản
• 1.4. Phân loại cho vay bất động sản
• 1.5. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản
• 1.6. Chính sách tín dụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội
• 1.6.1. Điều kiện khách hàng vay vốn
• 1.6.2. Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí
• 1.6.3. Phương thức thực hiện
• 1.6.4. Hồ sơ vay vốn
• 1.6.5. Những quy định về chính sách cho vay đối với đối tượng khách hàng cá nhân của MB
• 1.6.5.1. Điều kiện cho vay
• 1.6.5.2. Điều kiện về mục đích sử dụng vốn
• 1.6.5.3. Điều kiện chứng minh khả năng tài chính
• 1.6.5.4. Điều kiện giải ngân
• 1.6.6. Những chính sách hỗ trợ hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quân Đội
• 1.6.6.1. Chính sách ghi nhận thu nhập linh hoạt
• 1.6.6.2. Chính sách ghi nhận chi phí
• 2. CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI – CN ĐÔNG SÀI GÒN
• 2.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Quân Đội chi nhánh Đông Sài Gòn
• 2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội
• 2.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội
• 2.2.1. Khả năng cạnh tranh trong và ngoài nước của ngân hàng Quân Đội
• 2.3. Giới thiệu về MBBANK - CN ĐÔNG SÀI GÒN
• 2.3.1. Lịch sử hình thành và phát triển
• 2.3.2. Cơ cấu tổ chức chi nhánh Đông Sài Gòn
• 2.3.3. Địa bàn kinh doanh của chi nhánh MB Đông Sài Gòn
• 2.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội – CN Đông Sài Gòn
• 2.5. Hoạt động cho vay bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn
• 2.5.1. Quy trình cho vay
• 2.5.2. Sản phẩm cho vay
• 2.5.3. Tình hình cho vay
• 2.5.4. Doanh số cho vay
• 2.5.5. Doanh số thu hồi nợ
• 2.5.6. Nợ quá hạn
• 2.5.7. Các chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay bất động sản tại chi nhánh
• 3. CHƯƠNG III: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI MB – CN ĐÔNG SÀI GÒN
• 3.1. Nhược điểm
• 3.2. Định hướng phát triển của chi nhánh trong tương lai
• PHỤ LỤC
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản MBBank Khái Niệm

Hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng là một trong những hoạt động mang lại lượng dư nợ lớn nhất, quyết định phần lớn đến thu nhập của ngân hàng. Các ngân hàng rất coi trọng hoạt động này trong quá trình nghiên cứu và đề ra chính sách. Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (pháp nhân và thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn liên quan đến bất động sản. Mục đích của sản phẩm này là ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng, nhà trọ cho thuê.

1.1. Định Nghĩa Bất Động Sản Theo Pháp Luật Việt Nam

Khái niệm bất động sản được quy định khác nhau ở nhiều nước, nhưng đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Quan điểm cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất.

1.2. Phân Loại Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản MBBank

Nếu căn cứ vào mục đích vay, hoạt động cho vay bất động sản được chia làm 2 mảng chính là cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản. Mảng cho vay kinh doanh bất động sản dành cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây dựng khu đô thị mới, khu thương mại, các căn hộ chung cư. Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà đất, trang trí nội thất.

II. Đặc Điểm Vai Trò Cho Vay Bất Động Sản Tại Ngân Hàng

Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là những khoản vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán lại cho ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là trong 1 năm khi dự án hoàn tất. Hoặc cũng có thể là những khoản thế chấp kéo dài từ 20 đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

2.1. Các Đặc Điểm Của Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản MBBank

Quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn hơn nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ. Thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn so với các sản phẩm cho vay khác. Yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng trong việc đánh giá khoản vay. Tài sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng cho vay.

2.2. Vai Trò Của Cho Vay Bất Động Sản Đối Với Ngân Hàng

Cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mà lãi suất cơ bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên xét trên phạm vi rộng về thời gian thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao hơn so với các khoản vay khác. Điều này mang lại khoản lợi nhuận nhiều hơn cho ngân hàng. Từ hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể có được thêm các khoản huy động vốn và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng và người bán. Ngân hàng còn có thể đạt được những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh toán, quản lý tài khoản ngân hàng.

2.3. Lợi Ích Của Cho Vay Bất Động Sản Đối Với Khách Hàng

Khách hàng có được nguồn vốn từ phía ngân hàng cấp để mua hoặc tài trợ cho những dự án mà mình mong muốn có. Với việc mua nhà đất trả góp, khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà với chi phí trả cho ngân hàng, trong thời gian dài khách hàng có được nhà, đất mà chi phí bỏ ra không nhiều. Với các dự án nhà, đất chưa ra sổ, khách hàng có thể phòng ngừa được một lượng lớn rủi ro trong quá trình mua bán.

III. Chính Sách Tín Dụng Cho Vay Bất Động Sản MBBank Điều Kiện

Chính sách tín dụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội bao gồm các điều kiện khách hàng vay vốn, mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí, phương thức thực hiện, hồ sơ vay vốn. Những quy định về chính sách cho vay đối với đối tượng khách hàng cá nhân của MB bao gồm điều kiện cho vay, điều kiện về mục đích sử dụng vốn, điều kiện chứng minh khả năng tài chính, điều kiện giải ngân.

3.1. Điều Kiện Vay Vốn Bất Động Sản Tại MBBank

Để được vay vốn bất động sản tại MBBank, khách hàng cần đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, mục đích sử dụng vốn hợp pháp, và tài sản đảm bảo. Ngân hàng sẽ xem xét kỹ lưỡng hồ sơ vay vốn để đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng và giảm thiểu rủi ro tín dụng.

3.2. Mức Cho Vay Lãi Suất Thời Hạn Vay Bất Động Sản MBBank

Mức cho vay bất động sản tại MBBank phụ thuộc vào giá trị tài sản đảm bảo và khả năng trả nợ của khách hàng. Lãi suất cho vay được điều chỉnh theo thị trường và chính sách của ngân hàng. Thời hạn vay linh hoạt, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của từng khách hàng.

3.3. Hồ Sơ Vay Vốn Bất Động Sản MBBank Cần Chuẩn Bị Gì

Hồ sơ vay vốn bất động sản tại MBBank bao gồm giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh thu nhập, giấy tờ liên quan đến tài sản đảm bảo và các giấy tờ khác theo yêu cầu của ngân hàng. Việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác hồ sơ sẽ giúp quá trình xét duyệt vay vốn diễn ra nhanh chóng và thuận lợi.

IV. Phân Tích Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản MBBank CN Đông Sài Gòn

Hoạt động cho vay bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn bao gồm quy trình cho vay, sản phẩm cho vay, tình hình cho vay, doanh số cho vay, doanh số thu hồi nợ, nợ quá hạn. Các chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay bất động sản tại chi nhánh được sử dụng để đánh giá hiệu quả hoạt động.

4.1. Quy Trình Thẩm Định Cho Vay Bất Động Sản Tại MBBank CN Đông Sài Gòn

Quy trình thẩm định cho vay bất động sản tại MBBank CN Đông Sài Gòn bao gồm các bước: tiếp nhận hồ sơ, thẩm định tài sản đảm bảo, thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng, phê duyệt khoản vay và giải ngân. Quy trình này được thực hiện chặt chẽ để đảm bảo an toàn và hiệu quả cho hoạt động cho vay.

4.2. Các Sản Phẩm Cho Vay Bất Động Sản MBBank CN Đông Sài Gòn

MBBank CN Đông Sài Gòn cung cấp đa dạng các sản phẩm cho vay bất động sản như cho vay mua nhà, cho vay sửa chữa nhà, cho vay mua đất, đáp ứng nhu cầu khác nhau của khách hàng. Các sản phẩm này có lãi suất cạnh tranh và thời hạn vay linh hoạt.

4.3. Tình Hình Nợ Xấu Cho Vay Bất Động Sản MBBank CN Đông Sài Gòn

Tình hình nợ xấu cho vay bất động sản tại MBBank CN Đông Sài Gòn được kiểm soát chặt chẽ thông qua các biện pháp quản lý rủi ro tín dụng. Ngân hàng thường xuyên rà soát và đánh giá chất lượng tín dụng để phát hiện sớm các khoản vay có nguy cơ trở thành nợ xấu và có biện pháp xử lý kịp thời.

V. Đánh Giá Hiệu Quả Cho Vay Bất Động Sản MBBank CN Đông Sài Gòn

Đánh giá tình hình hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại MB – CN Đông Sài Gòn cần xem xét các ưu điểm và nhược điểm. Từ đó, đưa ra định hướng phát triển của chi nhánh trong tương lai.

5.1. Ưu Điểm Trong Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản MBBank

Hoạt động cho vay bất động sản của MBBank có nhiều ưu điểm như quy trình thẩm định chặt chẽ, sản phẩm đa dạng, lãi suất cạnh tranh và đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp. Điều này giúp ngân hàng thu hút được nhiều khách hàng và đạt được hiệu quả kinh doanh tốt.

5.2. Nhược Điểm Giải Pháp Cho Vay Bất Động Sản MBBank

Bên cạnh những ưu điểm, hoạt động cho vay bất động sản của MBBank cũng còn một số nhược điểm như thủ tục vay vốn còn phức tạp, thời gian xét duyệt còn kéo dài. Để khắc phục những nhược điểm này, ngân hàng cần cải tiến quy trình, nâng cao năng lực thẩm định và tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin.

5.3. Định Hướng Phát Triển Cho Vay Bất Động Sản MBBank

Trong tương lai, MBBank cần tiếp tục phát triển các sản phẩm cho vay bất động sản mới, mở rộng thị trường và nâng cao chất lượng dịch vụ. Đồng thời, ngân hàng cần tăng cường quản lý rủi ro tín dụng và đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay.

VI. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Cho Vay Bất Động Sản MBBank

Để nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản, MBBank cần áp dụng các giải pháp đồng bộ về chính sách, quy trình, sản phẩm và quản lý rủi ro. Các giải pháp này cần được triển khai một cách linh hoạt và phù hợp với điều kiện thị trường.

6.1. Hoàn Thiện Chính Sách Cho Vay Bất Động Sản MBBank

MBBank cần rà soát và hoàn thiện chính sách cho vay bất động sản để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phù hợp với quy định của pháp luật. Chính sách cần quy định rõ các điều kiện vay vốn, mức cho vay, lãi suất, thời hạn vay và các biện pháp xử lý nợ xấu.

6.2. Đơn Giản Hóa Quy Trình Cho Vay Bất Động Sản MBBank

MBBank cần đơn giản hóa quy trình cho vay bất động sản để giảm thiểu thời gian và chi phí cho khách hàng. Quy trình cần được số hóa và tự động hóa để tăng tính hiệu quả và giảm thiểu sai sót.

6.3. Tăng Cường Quản Lý Rủi Ro Cho Vay Bất Động Sản MBBank

MBBank cần tăng cường quản lý rủi ro cho vay bất động sản để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng. Ngân hàng cần xây dựng hệ thống đánh giá rủi ro tín dụng hiệu quả và áp dụng các biện pháp phòng ngừa và xử lý nợ xấu kịp thời.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Giai đoạn 2012–2014, hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam đối mặt với nhiều biến động phức tạp: áp lực nợ xấu gia tăng, rủi ro tác nghiệp và thanh khoản khiến nhiều tổ chức tín dụng phải tái cơ cấu, sáp nhập hoặc ghi nhận kết quả kinh doanh suy giảm. Trước bối cảnh Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ đẩy mạnh tái cơ cấu hệ thống, các ngân hàng thương mại cổ phần đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, trong đó chuyển dịch cơ cấu tín dụng sang phân khúc khách hàng cá nhân được xem là hướng đi trọng tâm. Tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội (MB), hoạt động cấp tín dụng cá nhân mảng bất động sản mang lại nguồn thu nhập lớn và ổn định lâu dài, nhưng đồng thời tiềm ẩn rủi ro tín dụng cao do đặc thù giá trị khoản vay lớn và thời hạn kéo dài. Xuất phát từ thực tiễn thực tập tại Phòng Khách hàng Cá nhân thuộc MB – Chi nhánh Đông Sài Gòn, tác giả Trần Văn Thuyên đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp nhằm phân tích thực trạng nghiệp vụ này.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể qua 3 nhiệm vụ chính:

1. Tìm hiểu về môi trường, chính sách hoạt động của Ngân hàng TMCP Quân Đội và Chi nhánh Đông Sài Gòn.
2. Tìm hiểu các hình thức cấp tín dụng và quy trình tín dụng cho sản phẩm bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân của ngân hàng và Chi nhánh.
3. Tìm ra những yếu điểm, tồn tại của hình thức cấp tín dụng cá nhân, từ đó đưa ra những biện pháp hữu hiệu để nâng cao hoạt động tín dụng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Quân Đội - Chi nhánh Đông Sài Gòn.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động cho vay bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân. Phạm vi không gian nghiên cứu được giới hạn tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Đông Sài Gòn (địa bàn hoạt động trọng điểm tại TP. Hồ Chí Minh gồm Quận 1, Quận 3, Quận 10, Tân Bình, Bình Thạnh và các khu vực lân cận thuộc địa bàn TP.HCM). Phạm vi thời gian nghiên cứu tập trung vào chuỗi số liệu tài chính và tín dụng giai đoạn 2012–2014, kết hợp thời gian thực tập thực tế từ ngày 01/04/2015 đến ngày 28/05/2015.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên việc hệ thống hóa khái niệm bất động sản và tín dụng bất động sản theo quy định pháp luật và thông lệ ngân hàng:

• Khái niệm và cơ sở pháp lý: Tác giả trích dẫn Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam quy định bất động sản bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng các tài sản khác gắn liền với đất đai. Khóa luận cũng so sánh với định nghĩa bất động sản tại Điều 517–518 Luật Dân sự Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 94–96 Luật Dân sự Đức và Luật Dân sự Nga năm 1994. Về mặt vận hành cho vay và quản lý hồ sơ, đề tài viện dẫn Điều 492 Bộ luật Dân sự năm 2005 (quy định về hợp đồng thuê nhà từ 6 tháng trở lên) và Nghị định 88/2006/NĐ-CP về đăng ký kinh doanh.
• Khái niệm cho vay bất động sản: Theo quy định của MB, cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng cá nhân nhằm mục đích đầu tư kinh doanh bất động sản hoặc phục vụ nhu cầu tiêu dùng (xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, đất ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoàn thiện nội thất).
• Đặc thù nghiệp vụ: Khoản vay bất động sản có quy mô vốn lớn, thời hạn vay dài gấp 3 đến 4 lần các khoản vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh thông thường (kéo dài từ 15 đến 20 năm), yêu cầu tài sản bảo đảm (TSĐB) có tính thanh khoản và tính pháp lý chặt chẽ, đồng thời tài sản tài trợ bằng vốn vay có thể được dùng làm chính tài sản thế chấp cho khoản vay đó.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả áp dụng bao gồm:

• Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp từ các báo cáo thường niên, báo cáo tài chính, báo cáo quản trị nội bộ của MB và Chi nhánh Đông Sài Gòn.
• Phương pháp thống kê mô tả, phân tích tổng hợp, so sánh số liệu tuyệt đối và số liệu tương đối theo chuỗi thời gian 2012–2014 để đánh giá sự biến động của doanh thu, chi phí, lợi nhuận, doanh số giải ngân và cơ cấu dư nợ.
• Phương pháp phỏng vấn, khảo sát thực tế quy trình tác nghiệp và xử lý hồ sơ tín dụng tại Phòng Khách hàng cá nhân.

Nguồn dữ liệu sử dụng trong khóa luận bao gồm: Báo cáo thường niên MB giai đoạn 2012–2014; Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và Báo cáo tài chính nội bộ của MB – Chi nhánh Đông Sài Gòn; các văn bản quy định, quy chế cho vay khách hàng cá nhân và sổ tay nghiệp vụ do Hội đồng quản trị và Tổng Giám đốc MB ban hành.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về hoạt động tín dụng cho vay mua bất động sản

Chương này trình bày toàn diện khung lý thuyết về hoạt động tín dụng bất động sản cá nhân và các chính sách quy định cụ thể của MB:

• Đặc điểm và phân loại: Phân định rõ hai mảng là cho vay kinh doanh bất động sản (khách hàng doanh nghiệp) và cho vay tiêu dùng bất động sản (khách hàng cá nhân mua, xây, sửa nhà ở). Vai trò của tín dụng bất động sản được phân tích trên 3 góc độ: đối với ngân hàng (tạo nguồn thu lãi lớn, mở rộng huy động vốn và bán chéo dịch vụ thẻ, tài khoản); đối với khách hàng (tài trợ nhu cầu an cư, giảm thiểu rủi ro tài chính khi mua dự án chưa hoàn thiện); đối với bên bán (đảm bảo thanh toán an toàn qua kênh trung gian ngân hàng).
• Chính sách tín dụng đối với khách hàng cá nhân tại MB:
  • Điều kiện vay vốn: Khách hàng có năng lực pháp luật và hành vi dân sự, có hộ khẩu thường trú hoặc KT3 tại tỉnh/thành phố nơi MB có trụ sở; độ tuổi từ 20 đến 60 tuổi đối với nữ và đến 65 tuổi đối với nam; mục đích sử dụng vốn rõ ràng; nguồn tài chính trả nợ khả thi; không phát sinh nợ nhóm 3 trở lên tại các tổ chức tín dụng trong 12 tháng gần nhất. Khách hàng ưu tiên gồm người được xếp hạng tín dụng từ hạng A trở lên, thu nhập bình quân từ 15 triệu đồng/tháng trở lên, nhận lương qua tài khoản MB, hoặc chủ hộ kinh doanh hoạt động liên tục 2 năm có lợi nhuận từ 30 triệu đồng/tháng.
  • Hạn mức và thời hạn cho vay: Mức vay tối thiểu là 50 triệu đồng. Đối với TSĐB hình thành trong tương lai (đất, nhà xây mới, sửa chữa), mức vay tối đa bằng 80% nhu cầu vốn nhưng không vượt quá 70% giá trị định giá của MB AMC; đối với chung cư chưa có sổ hồng thuộc danh mục dự án MB liên kết, mức vay tối đa là 70% nhu cầu và 70% giá trị thị trường. Đối với TSĐB độc lập: TSĐB là bất động sản cho vay tối đa 80% nhu cầu và không quá 80% giá trị định giá; TSĐB là phương tiện vận tải tối đa 80%; TSĐB là giấy tờ có giá tối đa 90% nhu cầu vốn. Thời hạn cho vay xây/mua nhà tối đa 20 năm; cho vay sửa chữa nhà kết hợp mua sắm nội thất tối đa 15 năm.
  • Lãi suất và chi phí liên quan: Lãi suất không vượt quá 150% lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước; áp dụng lãi suất cố định hoặc thả nổi. Các loại phí gồm: phí định giá tài sản trả cho MB AMC, phí công chứng hợp đồng thế chấp (khoảng 0,1% giá trị khoản vay và giảm dần với khoản vay trên 1 tỷ đồng), phí đăng ký giao dịch bảo đảm tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (mức cố định 80.000 VNĐ/tài sản/lần đăng ký).
  • Chính sách ghi nhận thu nhập và chi phí linh hoạt: MB cho phép kéo dài độ tuổi công tác khi tính thu nhập sau tuổi lao động cho cán bộ nghiên cứu Đảng/Nhà nước, người có học vị tiến sĩ khoa học/PGS/GS từ 1 đến 10 năm (tiến sĩ +5 năm, PGS +7 năm, GS +10 năm). Thu nhập từ cho thuê nhà, cho thuê ô tô, hoạt động sản xuất kinh doanh được thẩm định dựa trên hồ sơ chứng từ thực tế (hợp đồng thuê, chứng thư MB AMC, sao kê tài khoản 3 tháng). Chi phí sinh hoạt gia đình được định mức: tại Hà Nội và TP.HCM từ 3–5 triệu đồng/người/tháng; ngoài Hà Nội và TP.HCM từ 2–4 triệu đồng/người/tháng. Chi phí trả thẻ tín dụng Visa tính bằng 5% dư nợ bình quân cộng 2,5%/tháng trên dư nợ bình quân.

Chương 2: Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Quân Đội – CN Đông Sài Gòn

Chương 2 đi sâu vào phân tích cơ cấu tổ chức, quy trình nghiệp vụ và thực trạng hoạt động kinh doanh, hoạt động tín dụng bất động sản tại chi nhánh giai đoạn 2012–2014.

1. Tình hình kinh doanh chung của toàn hệ thống MB và Chi nhánh Đông Sài Gòn: Toàn hệ thống MB duy trì tốc độ phát triển ổn định với vốn điều lệ đạt 11.593 tỷ đồng (năm 2014) và mạng lưới hơn 300 điểm giao dịch.

Bảng 1: Kết quả hoạt động kinh doanh của NHTMCP Quân Đội giai đoạn 2012–2014 (Đơn vị: Tỷ đồng)

Chỉ tiêu	Năm 2012	Năm 2013	Năm 2014	So sánh 2013/2012 (%)	So sánh 2014/2013 (%)
Doanh thu	15.499	13.456	13.416	-13,18	-0,30
Chi phí	12.410	10.435	10.242	-15,91	-1,85
Lợi nhuận trước thuế	3.089	3.021	3.174	-2,20	+5,06

Tại MB – Chi nhánh Đông Sài Gòn (thành lập năm 2000, trụ sở tại 538 Cách Mạng Tháng 8, P.11, Q.3, TP.HCM), kết quả kinh doanh thể hiện qua các chỉ tiêu tài chính: Doanh thu năm 2012 đạt 34,591 tỷ đồng, năm 2013 đạt 39,780 tỷ đồng (tăng 15,00%), năm 2014 tăng thêm 12,936 tỷ đồng (tăng 32,52%). Chi phí hoạt động năm 2012 là 21,048 tỷ đồng, năm 2013 là 23,153 tỷ đồng (tăng 10,00%), năm 2014 là 26,245 tỷ đồng (tăng 13,35%). Nhờ kiểm soát tốt chi phí và đẩy mạnh tín dụng, lợi nhuận trước thuế của chi nhánh tăng trưởng mạnh: năm 2012 đạt 9,751 tỷ đồng, năm 2013 đạt 11,971 tỷ đồng (tăng 22,77%), và năm 2014 đạt 19,853 tỷ đồng (tăng 65,84% so với 2013).

2. Quy trình xử lý hồ sơ vay vốn tại ngân hàng: Quy trình cấp tín dụng được vận hành qua 11 bước chặt chẽ, tách bạch giữa khâu bán hàng, thẩm định và phê duyệt:

• Bước 1: Tiếp xúc, phỏng vấn, hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ và tiếp nhận hồ sơ đề nghị vay vốn.
• Bước 2: Thẩm định mức độ đáp ứng các điều kiện vay vốn cơ bản.
• Bước 3: Phòng Khách hàng thực hiện thẩm định chi tiết và lập tờ trình đề xuất cấp tín dụng.
• Bước 4: Phòng Quản lý rủi ro thẩm định độc lập và đề xuất quyết định tín dụng.
• Bước 5: Cấp có thẩm quyền (Hội đồng tín dụng hoặc cá nhân được ủy quyền) ra quyết định tín dụng.
• Bước 6: Soạn thảo hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm và hoàn tất thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Bước 7: Cập nhật, phê duyệt dữ liệu lên hệ thống phần mềm Core Banking T24 và nhập kho hồ sơ TSĐB.
• Bước 8: Thực hiện thủ tục giải ngân vốn vay (chuyển khoản bên bán/tiền mặt có giám sát).
• Bước 9: Kiểm tra, giám sát sau vay và mục đích sử dụng vốn định kỳ.
• Bước 10: Theo dõi, đôn đốc thu hồi nợ gốc, lãi và phí đúng hạn.
• Bước 11: Giải chấp TSĐB khi khách hàng tất toán khoản vay.

3. Phân loại sản phẩm cho vay bất động sản thực tế tại chi nhánh:

• Cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ: Áp dụng đối với dự án chung cư MB ký hợp đồng hợp tác tài trợ. Cơ chế pháp lý dựa trên thỏa thuận 3 bên (MB – Khách hàng – Chủ đầu tư). Ngân hàng giải ngân trực tiếp cho chủ đầu tư sau khi khách hàng đã thanh toán đủ tỷ lệ vốn tự có; chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà khi hoàn thành để ngân hàng đăng ký thế chấp.
• Cho vay mua đất dự án: Áp dụng cơ chế "giải ngân treo" vào tài khoản của bên bán mở tại MB và thực hiện phong tỏa số tiền này. Ngân hàng chỉ mở phong tỏa tài khoản khi bên bán hoàn thành thủ tục công chứng sang tên và bên mua thực hiện xong đăng ký giao dịch bảo đảm (thời gian phong tỏa thường kéo dài khoảng 2 tháng do thời gian tách/sang tên sổ).
• Cho vay mua nhà đất thông thường: Tương tự cho vay đất dự án nhưng thời gian phong tỏa tài khoản bên bán ngắn hơn (khoảng 2 tuần) do thủ tục sang tên sổ có sẵn diễn ra nhanh hơn.
• Cho vay xây dựng, sửa chữa nhà: Áp dụng giải ngân theo tiến độ thi công công trình, chuyển khoản cho bên cung ứng vật tư hoặc chuyển trực tiếp cho khách hàng trên cơ sở hóa đơn, biên lai và dự toán chi phí.

4. Phân tích doanh số cho vay: Doanh số giải ngân phản ánh diễn biến thực tế của thị trường bất động sản qua các năm:

Bảng 2: Doanh số cho vay tại MB – Chi nhánh Đông Sài Gòn giai đoạn 2012–2014 (Đơn vị: Tỷ đồng)

Chỉ tiêu	Năm 2012	Năm 2013	Năm 2014	Chênh lệch 2013/2012	Chênh lệch 2014/2013
Doanh số cho vay	362,58	547,04	466,94	+184,46 tỷ (+50,87%)	-80,10 tỷ (-14,64%)

Năm 2013 ghi nhận mức tăng trưởng doanh số 50,87% nhờ nhu cầu vốn hồi phục và chính sách mở rộng tín dụng cá nhân của chi nhánh. Sang năm 2014, doanh số giải ngân giảm 14,64% do chi nhánh siết chặt điều kiện giải ngân nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu và tập trung vào chất lượng các khoản vay trung dài hạn.

Chương 3: Đánh giá tình hình hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại MB – CN Đông Sài Gòn

Chương 3 tổng kết các kết quả đạt được, chỉ ra những nhược điểm còn tồn tại trong quy trình tác nghiệp và đề xuất định hướng phát triển trong tương lai của chi nhánh:

• Đánh giá chung: Hoạt động cho vay bất động sản khách hàng cá nhân đóng góp tỷ trọng thu nhập lớn trong tổng doanh thu của chi nhánh. Quy trình tín dụng được tiêu chuẩn hóa, cơ chế phối hợp giữa Phòng Khách hàng cá nhân, Phòng Quản lý rủi ro và MB AMC tương đối đồng bộ.
• Nhược điểm còn tồn đọng: Thời gian xử lý và phê duyệt hồ sơ vay thế chấp bất động sản đôi khi bị kéo dài do khâu định giá tài sản và thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan quản lý nhà nước mất nhiều thời gian; việc theo dõi tiến độ thi công và nguồn thu thực tế của hộ kinh doanh chưa có sổ sách bài bản còn phụ thuộc nhiều vào tính cẩn trọng của cán bộ tín dụng.
• Định hướng phát triển: Chi nhánh định hướng tiếp tục mở rộng dư nợ cho vay bất động sản an toàn, bám sát các dự án nhà ở liên kết uy tín, nâng cao năng lực thẩm định dòng tiền của khách hàng cá nhân, đẩy mạnh dịch vụ bán chéo sản phẩm thẻ và tài khoản thanh toán nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và lượng hóa được bức tranh hoạt động tín dụng bất động sản cá nhân tại một chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần qua các kết quả cụ thể:

Bảng 3: Tổng hợp các chỉ tiêu tài chính và hoạt động chính được ghi nhận trong khóa luận

Nhóm chỉ tiêu	Năm 2012	Năm 2013	Năm 2014
Doanh thu MB hệ thống (Tỷ đồng)	15.499	13.456	13.416
Chi phí MB hệ thống (Tỷ đồng)	12.410	10.435	10.242
Lợi nhuận trước thuế MB hệ thống (Tỷ đồng)	3.089	3.021	3.174
Doanh thu MB Đông Sài Gòn (Tỷ đồng)	34,591	39,780	52,716
Lợi nhuận trước thuế MB Đông Sài Gòn (Tỷ đồng)	9,751	11,971	19,853
Doanh số cho vay MB Đông Sài Gòn (Tỷ đồng)	362,58	547,04	466,94

Về mặt đóng góp và giải pháp, tác giả hệ thống hóa các đề xuất thực tiễn:

• Hoàn thiện và rút ngắn thời gian xử lý thủ tục thẩm định, định giá TSĐB thông qua cơ chế phối hợp trực tuyến với MB AMC.
• Tăng cường kiểm soát rủi ro pháp lý đối với các khoản vay mua căn hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu bằng cách siết chặt cam kết 3 bên với các chủ đầu tư liên kết có uy tín.
• Vận dụng linh hoạt chính sách xác định nguồn thu nhập hỗn hợp (lương, cho thuê tài sản, sản xuất kinh doanh) để mở rộng tệp khách hàng cá nhân nhưng vẫn đảm bảo mức trích lập chi phí sinh hoạt tối thiểu theo quy định.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Khóa luận giới hạn phạm vi khảo sát số liệu trong giai đoạn 2012–2014 tại một đơn vị cơ sở là MB – Chi nhánh Đông Sài Gòn, do đó chưa phản ánh toàn diện biến động chu kỳ bất động sản trên toàn địa bàn TP. Hồ Chí Minh hay toàn hệ thống ngân hàng thương mại. Một số quy định nội bộ về định mức thu nhập và chi phí được trích xuất tại thời điểm khảo sát năm 2015 nên mang tính thời điểm.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu sang phân tích mô hình định lượng đánh giá rủi ro vỡ nợ của khách hàng cá nhân vay bất động sản; đánh giá tác động của việc thay đổi chính sách tỷ lệ an toàn vốn và hệ số rủi ro bất động sản theo Thông tư của Ngân hàng Nhà nước trong các giai đoạn tiếp theo.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, Kế toán và Quản trị kinh doanh khi thực hiện chuyên đề tốt nghiệp về tín dụng ngân hàng thương mại:

• Phần quy trình và chính sách cho vay (Chương 1 & Chương 2): Cung cấp tài liệu thực tế chi tiết về điều kiện cấp tín dụng, cách phân loại sản phẩm (chung cư chưa sổ, đất dự án giải ngân treo), công thức tính chi phí sinh hoạt và phương thức xác định thu nhập linh hoạt của ngân hàng thương mại.
• Phần số liệu và quy trình 11 bước (Chương 2): Cung cấp cấu trúc bảng biểu phân tích tài chính thực tế và sơ đồ hóa quy trình luân chuyển hồ sơ tín dụng giữa các phòng ban chuyên trách trong ngân hàng.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khách hàng cá nhân vay mua nhà chung cư chưa ra sổ tại MB phải đáp ứng những điều kiện ràng buộc pháp lý nào?
Dự án nhà chung cư phải nằm trong danh mục các dự án MB đã ký thỏa thuận liên kết hợp tác tài trợ. Ngân hàng áp dụng mức cho vay tối đa 70% tổng nhu cầu vốn và không quá 70% giá trị thị trường của tài sản. Khoản vay bắt buộc phải có biên bản thỏa thuận hợp tác 3 bên giữa MB, khách hàng và chủ đầu tư, cam kết bàn giao giấy tờ nhà khi ra sổ để ngân hàng tiến hành đăng ký thế chấp theo quy định.

2. Phương thức "giải ngân treo" đối với sản phẩm cho vay mua đất dự án tại MB – Chi nhánh Đông Sài Gòn hoạt động như thế nào?
Khi phê duyệt khoản vay mua đất dự án, ngân hàng thực hiện giải ngân số tiền vay vào tài khoản của bên bán mở tại MB nhưng đồng thời thực hiện phong tỏa tài khoản này. Bên bán và bên mua phải ký thỏa thuận quản lý tài sản/sổ tiết kiệm với MB. Ngân hàng chỉ thực hiện mở phong tỏa số tiền trên khi bên bán hoàn thành xong thủ tục công chứng sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua và bên mua hoàn tất đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan chức năng.

3. MB quy định mức trừ chi phí sinh hoạt gia đình hàng tháng khi thẩm định nguồn thu nhập trả nợ của khách hàng như thế nào?
MB ghi nhận chi phí sinh hoạt định mức của gia đình khách hàng (bao gồm khách hàng, người đồng trách nhiệm và người phụ thuộc) theo khu vực địa lý: tại khu vực Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh định mức từ 3 đến 5 triệu đồng/người/tháng; tại các khu vực tỉnh/thành phố khác ngoài Hà Nội và TP.HCM định mức từ 2 đến 4 triệu đồng/người/tháng. Đối với nghĩa vụ thẻ tín dụng Visa, ngân hàng tính chi phí bằng 5% dư nợ bình quân cộng thêm 2,5%/tháng trên dư nợ bình quân.

4. Chính sách ghi nhận thu nhập từ lương sau độ tuổi lao động của MB ưu đãi đối với những nhóm đối tượng nào?
MB cho phép kéo dài thời gian tính thu nhập từ lương sau tuổi lao động từ 1 đến 5 năm đối với người làm công tác nghiên cứu tại cơ quan Đảng và Nhà nước. Đối với giảng viên có học vị tiến sĩ, thời gian được kéo dài thêm 5 năm; học hàm phó giáo sư được kéo dài thêm 7 năm; và học hàm giáo sư được kéo dài thêm 10 năm.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trần Văn Thuyên đã phản ánh chi tiết thực trạng hoạt động cho vay bất động sản cá nhân tại MB – Chi nhánh Đông Sài Gòn trong giai đoạn 2012–2014. Đề tài làm rõ các chính sách tín dụng linh hoạt, sản phẩm chuyên biệt và quy trình tác nghiệp 11 bước của ngân hàng trong việc thẩm định nguồn thu, quản lý tài sản bảo đảm và kiểm soát rủi ro. Các số liệu tài chính được tổng hợp đầy đủ đã chứng minh sự tăng trưởng vượt bậc về lợi nhuận của chi nhánh qua các năm, đồng thời khóa luận cung cấp các đề xuất thiết thực nhằm hoàn thiện quy trình cấp tín dụng tiêu dùng bất động sản tại đơn vị.

Trích đoạn nội dung tài liệu

LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài: Trong 3 năm trở lại đây, hệ thống ngân hàng thương mại của Việt Nam rơi vào tình trạng không ổn định, nợ xấu tăng cao, nhiều rủi ro về tác nghiệp và đạo đức cán bộ trong NH bị phát hiện, gây mất uy tín đối với công chúng, tạo nên tình trạng mất thanh khoản, nhiều NH phải chấp nhận báo kết quả kinh doanh lỗ, bị thâu tóm, sáp nhập. Song, chúng ta không thể phủ nhận sự cố gắng nỗ lực thanh lọc, rà soát chặt chẽ hệ thống NH của Chính phủ và NHNN. Bản thân các NHTM cũng đã có những biện pháp tích cực để đưa hệ thống ngân hàng phát triển hơn, phục hồi nền kinh tế nước nhà trong vai trò luân chuyển vốn tới các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp và Tập đoàn kinh tế lớn.

Việc đầu tư vào các dự án kinh tế hiệu quả được coi là bước đi thông minh để mở ra thành công trong công cuộc hiện đại hóa đất nước. NH với chức năng là kênh dẫn vốn quan trọng nhất của nền kinh tế, đã và đang tiếp tục tham gia đầu tư vào các dự án phát triển kinh tế quan trọng. Với chiến dịch chuyển dịch cơ cấu hệ thống thành công, NHTMCP Quân Đội đã trở thành một ngân hàng đa năng, cung cấp các dịch vụ tín dụng có chất lượng cao, tương xứng với vị thế và tiềm năng của NH. Hiện nay, hoạt động tín dụng của hệ thống NH chiếm phần lớn kết quả kinh doanh, trong đó tín dụng cá nhân ở mảng bất động sản đang mở rộng để chiếm nhiều tỷ trọng hơn trong toàn bộ doanh thu từ hoạt động tín dụng.

Hình thức cấp tín dụng này mang lại lợi nhuận lớn cho bản thân NH nhưng ngược lại, nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao vì những đặc thù nhất định. Chính vì vậy, việc nâng cao hoạt động tín dụng, hạn chế rủi ro là một bài toán khó và tương đối phức tạp đối với hệ thống NHTM nói chung và NHTMCP Quân Đội nói riêng. Trải qua thời gian thực tập tại NHTMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn, nhận thấy đây là một vấn đề cấp thiết mà ngân hàng quan tâm hiện nay. Với sự giúp đỡ nhiệt tình từ phía ngân hàng, đặc biệt là từ Phòng Khách hàng Cá nhân của Chi nhánh, em quyết định chọn đề tài “Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng Svth: Trân Văn Thuyên Trang 1 c Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội –Chi nhánh Đông Sài Gòn” cho chuyên đề tốt nghiệp của mình.

Mục tiêu của đề tài:  Tìm hiểu về môi trường, chính sách hoạt động của Ngân hàng TMCP Quân Đội và Chi nhánh Đông Sài Gòn  Tìm hiểu các hình thức cấp tín dụng và quy trình tín dụng cho sản phẩm bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân của ngân hàng và Chi nhánh.  Tìm ra những yếu điểm, tồn tại của hình thức cấp tín dụng cá nhân, từ đó đưa ra những biện pháp hữu hiệu để nâng cao hoạt động tín dụng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn. Phạm vi của đề tài: Trong thời gian và những kiến thức cho phép, đề tài nghiên cứu và Phân tích tình hình cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội – Chi nhánh Đông Sài Gòn Về mặt phương pháp, bản thân tiếp cận vấn đề dựa trên những thông tin thu thập được trong quá trình thực tập và trên những báo cáo của đơn vị thực tập đã được kiểm duyệt. Kết cấu của đề tài: Nội dung chính của chuyên đề được chia làm ba chương: Chƣơng 1.

Cơ sở lý luận chung về hoạt động tín dụng cho vay mua bất động sản Chƣơng 2: Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội – Cn Đông Sài Gòn. Đánh giá tình hình hoat động tín dụng cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá nhân tại MB – CN Đông Sài Gòn. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 2 c Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Chƣơng I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN. Khái quát về tín dụng cho vay bất động sản tại ngân hàng.

Hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh của ngân hàng là một trong những hoạt động mang lại cho ngân hàng lượng dư nợ lớn nhất trong thời kỳ kinh tế hiện nay và bản thân nó quyết định phần lớn đến thu nhập lâu bền của ngân hàng. Trong quá trình nghiên cứu và đề ra chính sách của ngân hàng, có thể nói thu nhập là sức hút của chính sách ngân hàng. Chính vì vậy, hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh rất được các ngân hàng coi trọng. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản.

Khái niệm về bất động sản. Xoay quanh vấn đề về khái niệm bất động sản, pháp luật của nhiều nước có những cách đưa ra những quan điểm khác nhau, tuy nhiên các nước đều thống nhất ở chổ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai và có sự phân chia ranh giới về khái niệm bất động sản và động sản. Theo nguồn: Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng nghiện cứu và đưa ra các định nghĩa về bất dộng sản của các nước như sau: Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, , Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…thì đưa ra khái niệm “bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”. Tuy nhiên theo Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga 1994 lại quy định: “BĐS là những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”.Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với Svth: Trân Văn Thuyên Trang 3 c Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hàng mục tài sản nào được đưa vào mảng bất động sản và những tài sản nào được đưa vào hạng mục động sản. Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất. Khái niệm về cho vay bất động sản.

Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (pháp nhân và thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có liên quan đến bất động sản (theo định nghĩa cho vay bất động sản của ngân hàng TMCP Quân Đội). Mục đích của sản phẩm này là ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng, nhà trọ cho thuê. Như vậy, cho vay bất động sản bao gồm cả hai hình thức là cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay vốn hay còn gọi là khách hàng cá nhân gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất).

Đặc điểm của cho vay bất động sản. Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là những khoản vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán lại cho ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp kéo dài từ 20 đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 4 c Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt so với các dạng cho vay khác của ngân hàng.

Cho vay bất động sản có một số đặc điểm khác biệt so với các sản phẩm khác, cụ thể: Thứ nhất, quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn hơn nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ. Thứ hai, về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn so với các sản phẩm cho vay khác. Cụ thể một khoản vay bất động sản trung bình có thời hạn dài hơn so với khoản tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh từ 3 đến 4 lần. Thứ ba, yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng trong việc đánh giá khoản vay.

Thứ tư, trong hoạt động cho vay bất động sản có một đặc thù quan trọng là có thể tài sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng cho vay mà các sản phẩm khác không có đặc điểm này. Phân loại cho vay bất động sản. Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy nhiên nếu căn cứ vào mục đích vay thì hoạt động cho vay bất động sản được chia là 2 mảng chính là cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản. Mảng cho vay kinh doanh bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây dựng khu đô thị mới, khu thương mại, các căn hộ chung cư.