Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế với đề tài "Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay" do tác giả Ngô Thị Phương Thảo thực hiện tại Hà Nội năm 2011, thuộc chuyên ngành Kinh tế tài chính ngân hàng (mã số 62311201), dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Trần Đăng Khâm và TS. Hoàng Việt Trung.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Định giá bất động sản (BĐS) thế chấp là một nghiệp vụ trọng yếu trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại (NHTM). Xét trên phương diện ngân hàng, hoạt động này giúp xác định hạn mức cho vay hợp lý trên cơ sở tính toán, dự báo rủi ro, nâng cao năng lực cạnh tranh và chất lượng tín dụng. Trên giác độ khách hàng, việc xác định chính xác và hợp lý giá trị tài sản bảo đảm thúc đẩy quá trình chu chuyển vốn phục vụ sản xuất kinh doanh. Về phía quản lý nhà nước, nghiệp vụ này cung cấp cơ sở để Ngân hàng Nhà nước đánh giá chất lượng tín dụng toàn hệ thống và điều hành chính sách tiền tệ.

Số liệu khảo sát do Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam công bố trong luận án chỉ ra rằng có 93% các ngân hàng thương mại mong muốn nhận BĐS làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay. Tỷ trọng dư nợ cho vay có thế chấp bằng BĐS chiếm từ 80% đến 90% trong tổng dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm của các NHTM Việt Nam. Mặc dù đóng vai trò chi phối, công tác định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng thời điểm này bộc lộ nhiều bất cập: quy trình và phương pháp thực hiện còn lúng túng; cán bộ định giá phần lớn làm việc theo chế độ kiêm nhiệm; hoạt động định giá chưa được đầu tư thỏa đáng; thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu hình thành, phát triển thiếu ổn định và thiếu tính minh bạch.

Khoảng trống nghiên cứu được tác giả xác định là: các nghiên cứu về thị trường và định giá BĐS tại Việt Nam còn hạn chế; các đề tài đã công bố chủ yếu tiếp cận ở phạm vi hẹp tại một ngân hàng cụ thể hoặc phục vụ mục đích định giá tài sản doanh nghiệp cổ phần hóa. Chưa có công trình khoa học hoặc luận án tiến sĩ nào nghiên cứu toàn diện, có tính chuẩn mực về định giá BĐS thế chấp áp dụng thống nhất cho toàn bộ hệ thống NHTM tại Việt Nam.

Mục tiêu nghiên cứu

Luận án xác lập 4 mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

  1. Nghiên cứu cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại.
  2. Nghiên cứu kinh nghiệm định giá BĐS ở các nước để từ đó rút ra bài học về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam.
  3. Phân tích, đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay, từ đó rút ra những kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân.
  4. Đề xuất định hướng và hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam thời gian tới.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá BĐS thế chấp trong nghiệp vụ cho vay của các NHTM, tập trung vào ba nội dung cốt lõi: mô hình tổ chức định giá trong ngân hàng, quy trình định giá và các phương pháp định giá áp dụng.
  • Phạm vi nghiên cứu:
    • Về không gian: Hệ thống các NHTM Việt Nam, trong đó đi sâu khảo sát điển hình tại ba ngân hàng mang tính đại diện: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (NHNo & PTNT - đại diện khối NHTM Nhà nước), Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank - đại diện khối NHTMCP quy mô lớn), và Ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank - đại diện khối NHTMCP mới thành lập); kết hợp khảo sát giá trị quyền sử dụng đất tại một số tuyến phố trên địa bàn thành phố Hà Nội.
    • Về thời gian: Dữ liệu phản ánh thực trạng giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2009, định hướng giải pháp cho giai đoạn tiếp theo.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Trong phần tổng quan, tác giả hệ thống hóa các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan trực tiếp đến định giá BĐS và định giá BĐS thế chấp.

Các hướng nghiên cứu quốc tế

  • Nghiên cứu nguyên tắc và phương pháp định giá đất đai: Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) với đề tài "Ước lượng giá trị đất đai", tập trung xây dựng hệ thống nguyên tắc và các kỹ thuật đo lường giá trị đất.
  • Định giá đất gắn với các tham số sinh thái, môi trường: Catherine Nind (Australia, 2002) với công trình "Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai", phân tích các phương pháp xác định giá trị tài nguyên đất dựa trên việc tích hợp các yếu tố môi trường nhằm phân bổ tài nguyên hiệu quả.
  • Mối quan hệ giữa giá thị trường và giá trị thế chấp: Aluko và Bioye Tajudeen (Nigeria, khảo sát dữ liệu giao dịch giai đoạn 1994–2000) nghiên cứu ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. Nhóm tác giả áp dụng mô hình hồi quy đa biến để ước lượng giá trị thị trường, xác định hạn mức tín dụng trần nhằm kiểm soát rủi ro vỡ nợ, đồng thời kết luận rằng giá trị định giá BĐS thế chấp chỉ mang tính thời điểm và chịu chi phối lớn bởi chu kỳ thị trường cũng như nhận định của định giá viên.
  • Phương pháp định giá BĐS phục vụ vay vốn ngân hàng: Kwong Chaw và Wai Lai (Trung Quốc, 2002) nghiên cứu các phương pháp định giá BĐS làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng và tổ chức tín dụng Trung Quốc, tập trung phân tích chuyên sâu hai phương pháp cơ bản là phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập, song chưa giải quyết quy trình tổ chức bộ máy định giá.

Các hướng nghiên cứu tại Việt Nam

  • Định giá đất và thị trường quyền sử dụng đất: Dự án hợp tác Việt Nam – Thụy Điển do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu quản lý đất đai có tính đến tác động của yếu tố vị trí và môi trường. Đề tài cấp Bộ của TS. Nguyễn Mạnh Hải (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) phân tích khả năng áp dụng các phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất nhằm lành mạnh hóa thị trường.
  • Mô hình định lượng lý thuyết vị thế – chất lượng: Nhóm tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành và Trần Hữu Phê xây dựng mô hình định giá BĐS phi tuyến tính dạng: $$P = f(X_1, X_2, X_3, X_4)$$ Trong đó: $P$ là giá cả BĐS; $X_1$ là diện tích khuôn viên; $X_2$ là số tầng xây dựng; $X_3$ là khoảng cách đến trung tâm; $X_4$ là vị trí mặt tiền hoặc ngõ. Kết quả kiểm định tại Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận giá trị BĐS phụ thuộc vào nhóm yếu tố chất lượng ($X_1, X_2$) và vị thế ($X_3, X_4$) với hệ số xác định $R^2 = 0,798$.
  • Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp: Đề tài cấp Bộ của TS. Lưu Văn Nghiêm nghiên cứu thực trạng thẩm định giá BĐS tại các Tổng công ty 90–91 phục vụ cổ phần hóa; Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ đề cập các giải pháp thúc đẩy ngành thẩm định giá Việt Nam nói chung.
  • Nghiên cứu định giá BĐS thế chấp tại từng ngân hàng riêng lẻ: Luận văn thạc sĩ của ThS. Nguyễn Đình Nam tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam và ThS. Nguyễn Thị Dinh tại Ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank).
Tác giả / Nhóm tác giả Năm công bố Tên công trình / Nội dung nghiên cứu chính Phạm vi / Phương pháp tiếp cận
Ted Gwartney & Arden Delaware 1999 Ước lượng giá trị đất đai Nguyên tắc, kỹ thuật xác định giá trị đất
Catherine Nind 2002 Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai Định giá đất tích hợp yếu tố môi trường (Australia)
Aluko & Bioye Tajudeen 2002 Ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay TCTD Hồi quy đa biến; dữ liệu giao dịch 1994–2000 (Nigeria)
Kwong Chaw & Wai Lai 2002 Định giá BĐS làm tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng Phương pháp chi phí và thu nhập (Trung Quốc)
Dự án VN – Thụy Điển — Quản lý đất đai và định giá đất Yếu tố vị trí và môi trường tại Việt Nam
TS. Nguyễn Mạnh Hải — Khả năng áp dụng phương pháp định giá quyền sử dụng đất Đề tài cấp Bộ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Nguyễn Mạnh Hùng và CS — Ứng dụng lý thuyết vị thế – chất lượng trong định giá BĐS Mô hình phi tuyến 4 biến, $R^2 = 0,798$ tại TP.HCM
TS. Lưu Văn Nghiêm — Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực trạng và giải pháp Đề tài cấp Bộ, áp dụng cho khối Tổng công ty 90–91
TS. Phạm Thị Ngọc Mỹ — Giải pháp phát triển thẩm định giá ở Việt Nam Thẩm định giá tài sản tổng thể
ThS. Nguyễn Đình Nam — Định giá và quản lý BĐS thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Nghiên cứu đơn lẻ tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam
ThS. Nguyễn Thị Dinh — Định giá BĐS thế chấp tại OceanBank Khảo sát nội bộ tại Ngân hàng TMCP Đại Dương

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết

Luận án định vị trọng tâm giải quyết bài toán định giá BĐS thế chấp dưới góc độ an toàn vốn tín dụng cho toàn hệ thống NHTM Việt Nam. Luận án phân định sự khác biệt giữa giá trị thị trường và giá trị thế chấp, xây dựng một quy trình chuẩn hóa gồm 6 bước và đề xuất tiêu chí lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với từng mô hình ngân hàng (NHTM Nhà nước và NHTMCP), tạo tiền đề cho quá trình tài chính hóa tài sản bảo đảm BĐS.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung khái niệm và cơ sở lý thuyết

  • Khái niệm và đặc tính BĐS: Căn cứ Điều 174 Bộ luật Dân sự, BĐS gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Các đặc trưng cấu thành giá trị BĐS gồm: vị trí cố định (mang tính vùng và khu vực), tính cá biệt/dị biệt, tính khan hiếm diện tích bề mặt, tính ảnh hưởng ngoại ứng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề, giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài theo tuổi thọ vật lý và kinh tế.
  • Điều kiện BĐS thế chấp: Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp tại thời điểm ký kết giao dịch; không có tranh chấp khiếu kiện; được phép giao dịch theo quy định pháp luật và có tính thanh khoản trên thị trường.
  • Quan niệm về giá trị BĐS:
    • Quan niệm cổ điển: Giá trị hình thành từ chi phí lao động kết tinh ($Giá\ trị\ BĐS = Giá\ trị\ quyền\ sử\ dụng\ đất + Giá\ trị\ công\ trình\ trên\ đất$), chủ yếu áp dụng trong bồi thường thu hồi đất hoặc quan hệ phi thị trường.
    • Quan niệm hiện đại: Giá trị BĐS được đo lường bằng luồng thu nhập hiện tại và luồng thu nhập kỳ vọng mang lại cho chủ sở hữu trong tương lai.
  • Bản chất định giá BĐS thế chấp: Xác định giá trị tài sản trong trường hợp buộc phải phát mại khi khách hàng không trả được nợ, thường phải giả định trong điều kiện thị trường kém phát triển hoặc trầm lắng. Mối quan hệ được xác lập qua công thức: $$Giá\ trị\ BĐS\ thế\ chấp = Giá\ trị\ thị\ trường\ của\ BĐS \times Tỷ\ lệ\ thu\ hồi\ BĐS$$ Trong đó, tỷ lệ thu hồi được tính toán dựa trên mức độ giảm giá do hao mòn kỹ thuật, lỗi thời công năng, biến động thị trường và chi phí phát mại cưỡng chế.
  • Quy trình định giá chuẩn (6 bước):
    1. Bước 1: Xác định vấn đề định giá (loại BĐS, đặc điểm pháp lý, kỹ thuật, đối tượng vay vốn).
    2. Bước 2: Lên kế hoạch định giá (thời gian, nhân sự, nguồn tài liệu).
    3. Bước 3: Thu thập và phân tích số liệu (hồ sơ pháp lý, số liệu kinh tế vĩ mô, chỉ số CPI, GDP, quy hoạch, thị trường).
    4. Bước 4: Áp dụng phương pháp định giá phù hợp.
    5. Bước 5: Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng.
    6. Bước 6: Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp thẩm quyền phê duyệt.

Các phương pháp định giá chuyên ngành

Luận án đi sâu phân tích cơ chế vận hành của 3 phương pháp định giá nền tảng:

  1. Phương pháp so sánh: Dựa trên việc phân tích mức giá của các BĐS tương đồng đã giao dịch thành công trên thị trường để tìm mức giá cho BĐS mục tiêu qua 4 bước: (1) Xác định BĐS mục tiêu; (2) Thu thập thông tin giao dịch gần nhất; (3) Kiểm tra, chọn lọc từ 3 đến 6 BĐS so sánh; (4) Phân tích khác biệt và điều chỉnh giá trị (lấy BĐS thế chấp làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giảm giá trị và ngược lại). Phương pháp này phù hợp cho đất trống, nhà ở dân dụng đồng nhất.
  2. Phương pháp chi phí: Dựa trên nguyên lý thay thế, áp dụng cho các BĐS chuyên biệt, ít giao dịch thị trường (nhà xưởng, kho tàng, bệnh viện, trường học): $$Giá\ trị\ BĐS = Giá\ trị\ đất + Chi\ phí\ đầu\ tư\ xây\ dựng\ công\ trình - Các\ yếu\ tố\ làm\ giảm\ giá$$
    • Kỹ thuật tính chi phí: Kỹ thuật thống kê hạng mục, kỹ thuật khảo sát hiện trạng số lượng hạng mục, kỹ thuật đơn giá yếu tố xây dựng, kỹ thuật so sánh thị trường.
    • Kỹ thuật tính tỷ lệ giảm giá: Phương pháp kỹ thuật (chia thành nhóm lỗi thời không thể thay thế sửa chữa tính theo tỷ lệ phần trăm tuổi thọ; nhóm có thể thay thế sửa chữa tính theo chi phí thực tế) và phương pháp thị trường: $$CP_{giảm\ giá} = Giá\ bán - Chi\ phí\ địa\ điểm - Chi\ phí\ thay\ thế$$ $$Tỷ\ lệ\ giảm\ giá\ chung = \frac{CP_{giảm\ giá}}{Giá\ trị\ công\ trình}$$
  3. Phương pháp đầu tư: Chuyển đổi dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Xác định qua các chỉ tiêu: Tổng thu nhập tiềm năng ($PGI$), Tổng thu nhập hiệu quả ($EGI$), Chi phí hoạt động ($OC$), Thu nhập hoạt động ròng ($NOI = EGI - OC$).
    • Công thức khi thu nhập cố định hàng năm: $$G = \frac{NOI}{R_0}$$ (Trong đó $R_0$ là tỷ suất sinh lời/tỷ suất vốn hóa).
    • Công thức khi thu nhập biến đổi qua $n$ năm: $$G = \sum_{t=1}^n \frac{NOI_t}{(1 + r_t)^t} + \frac{SV_n}{(1 + r_n)^n}$$ (Trong đó $r_t$ là tỷ lệ chiết khấu năm $t$; $SV_n$ là giá trị thu hồi ở năm thứ $n$).

Phương pháp nghiên cứu thực tế và nguồn dữ liệu

Luận án kết hợp phương pháp định tính và định lượng:

  • Phương pháp khảo cứu tài liệu thứ cấp: Tổng hợp các văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo thường niên của các NHTM, báo cáo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tạp chí chuyên ngành.
  • Phương pháp điều tra, khảo sát, phỏng vấn chuyên gia bằng bảng hỏi: Khảo sát thực tế cơ cấu tổ chức, quy trình và kỹ thuật định giá tại 3 ngân hàng đại diện: NHNo & PTNT, Techcombank và OceanBank; phỏng vấn cán bộ lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước và cán bộ thẩm định tín dụng, chuyên viên định giá tại các chi nhánh.
  • Phương pháp thống kê mô tả, so sánh và nghiên cứu tình huống: Đối chiếu giá trị thị trường và giá trị định giá của ngân hàng tại một số tuyến phố Hà Nội; đánh giá việc tuân thủ quy định thời gian tối đa và các trở ngại kỹ thuật.
  • Phương pháp mô hình kinh tế lượng: Xây dựng mô hình tính toán các tham số nhằm dự báo nhu cầu tín dụng và nhu cầu định giá BĐS thế chấp của hệ thống NHTM.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1. Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

Chương này thiết lập hệ thống lý luận về hoạt động cấp tín dụng và vai trò của tài sản bảo đảm BĐS trong quản trị rủi ro ngân hàng. Cho vay là hoạt động tạo nguồn thu nhập từ lãi lớn nhất nhưng chứa đựng rủi ro tín dụng cao nhất. Biện pháp cho vay có tài sản bảo đảm bằng BĐS đóng vai trò là "nguồn thu nợ thứ hai" khi nguồn thu nợ thứ nhất từ phương án kinh doanh của khách hàng bị đứt gãy.

Chương 1 phân tích toàn diện các nhân tố chi phối giá trị BĐS: chi phí kết tinh nội tại, thuộc tính kinh tế – kỹ thuật, tính hợp pháp của hồ sơ quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở, địa tô và vị trí tương đối, mức độ phát triển kinh tế vĩ mô, và tính chất cạnh tranh không hoàn hảo của thị trường BĐS. Luận án phân định rõ định giá BĐS thế chấp khác với định giá thông thường ở tính thận trọng: giá trị định giá phải tính tới tỷ lệ thu hồi khả thi khi thị trường suy giảm hoặc phát mại cưỡng chế.

Tác giả chuẩn hóa quy trình định giá 6 bước, phân tích ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng của 3 phương pháp cốt lõi (so sánh, chi phí, đầu tư). Đồng thời, chương 1 xác lập các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện công tác định giá bao gồm: tiêu chí định lượng (tối ưu hóa thời gian và cắt giảm chi phí định giá) và tiêu chí định tính (tính minh bạch, đầy đủ của quy trình; tính hợp lý, khoa học của phương pháp lựa chọn). Phần cuối chương điểm luận kinh nghiệm định giá tài sản thế chấp tại một số quốc gia nhằm rút ra bài học cho Việt Nam.

Chương 2. Thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam

Chương 2 phản ánh bức tranh thực nghiệm của hệ thống NHTM Việt Nam giai đoạn 1991–2009 và thực trạng định giá BĐS thế chấp giai đoạn 2005–2009.

Tác giả sử dụng hệ thống bảng biểu để lượng hóa tốc độ tăng trưởng tín dụng và huy động vốn của hệ thống NHTM (Bảng 2.1, Bảng 2.2, Hình 2.1, Hình 2.2, Hình 2.3). Cơ cấu dư nợ theo loại hình doanh nghiệp năm 2009 (Hình 2.4, Hình 2.5) cho thấy áp lực bảo đảm an toàn tín dụng qua tài sản thế chấp là rất lớn. Tỷ lệ dư nợ cho vay thế chấp bằng BĐS luôn chiếm ưu thế áp đảo, đạt từ 80% đến 90% tổng dư nợ có bảo đảm tại hầu hết các NHTM (Bảng 2.4).

Luận án đi sâu mổ xẻ thực trạng định giá thông qua số liệu khảo sát tại 3 tổ chức tín dụng đại diện:

  • Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (NHNo & PTNT): Tổng hợp kết quả định giá tài sản bảo đảm (Bảng 2.5) cho thấy quy mô định giá rất lớn nhưng quy trình mang nặng tính hành chính, phân tán tại các chi nhánh huyện, phương pháp thực hiện đơn giản, chủ yếu dựa trên khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cộng với tỷ lệ điều chỉnh nội bộ.
  • Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank): Phân tích các chỉ tiêu tài chính chủ yếu (Bảng 2.6), kết quả cho vay có thế chấp bằng BĐS (Bảng 2.7) và phân tích các hồ sơ định giá điển hình (Bảng 2.8). Techcombank đã chuyên môn hóa bộ phận định giá độc lập bước đầu, áp dụng linh hoạt phương pháp so sánh thị trường nhưng dữ liệu kiểm chứng còn thiếu đồng bộ.
  • Ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank): Đánh giá kết quả hoạt động giai đoạn 2008–2009 (Bảng 2.9), kết quả bảo đảm tiền vay bằng các loại tài sản (Bảng 2.10), phân loại giá trị BĐS thế chấp theo loại hình (Bảng 2.11) và tổng hợp kết quả định giá thực tế (Bảng 2.12). Tại OceanBank, BĐS chiếm tỷ trọng áp đảo trong các tài sản bảo đảm, việc định giá chịu áp lực lớn về thời gian giải ngân cạnh tranh.

Tại Bảng 2.13, tác giả thực hiện so sánh thực nghiệm giữa giá trị thị trường và giá trị định giá quyền sử dụng đất của một số BĐS thế chấp tại các tuyến phố trên địa bàn Hà Nội. Kết quả chỉ ra giá định giá của các ngân hàng thường chỉ bằng 60% đến 70% giá giao dịch thị trường thực tế. Độ lệch lớn này phản ánh xu hướng thận trọng phòng ngừa rủi ro của cán bộ định giá, song cũng làm giảm khả năng tiếp cận vốn của khách hàng.

Các bảng tổng hợp đánh giá (Bảng 2.14, Bảng 2.15, Bảng 2.16, Bảng 2.17) chỉ ra các hạn chế căn bản:

  • Việc đảm bảo thời gian định giá tối đa theo quy định nội bộ bị vi phạm phổ biến do thủ tục xác minh tính pháp lý của BĐS kéo dài.
  • Phương pháp so sánh được áp dụng phổ biến nhất nhưng gặp khó khăn nghiêm trọng do thiếu cơ sở dữ liệu thị trường minh bạch.
  • Phương pháp chi phí gặp lúng túng lớn trong việc xác định chính xác tỷ lệ khấu hao, hao mòn công trình xây dựng.
  • Quy trình định giá tại nhiều chi nhánh chưa tách bạch giữa chuyên viên định giá (CVDG) và cán bộ tín dụng, dẫn đến hiện tượng kiêm nhiệm, dễ phát sinh xung đột lợi ích hoặc rủi ro đạo đức.

Chương 3. Giải pháp hoàn thiện định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam

Trên cơ sở phân tích thực trạng, chương 3 đề ra định hướng và hệ thống giải pháp mang tính đồng bộ:

  • Dự báo nhu cầu tín dụng và định giá BĐS thế chấp: Tác giả xây dựng mô hình kinh tế lượng dự báo nhu cầu tín dụng của hệ thống NHTM qua các năm với hệ thống tham số tính toán cụ thể được trình bày tại Bảng 3.1. Kết quả dự báo khẳng định nhu cầu định giá BĐS thế chấp sẽ tiếp tục gia tăng nhanh chóng theo quy mô mở rộng tín dụng của nền kinh tế.
  • Tiêu chuẩn hóa lựa chọn phương pháp định giá: Tại Bảng 3.2, luận án xây dựng ma trận đánh giá tính phù hợp của các phương pháp định giá đối với từng loại tài sản BĐS thế chấp:
Loại hình BĐS thế chấp Phương pháp định giá phù hợp nhất Phương pháp hỗ trợ kiểm tra Điều kiện áp dụng bắt buộc
Đất ở đô thị, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư Phương pháp so sánh Phương pháp chi phí Có tối thiểu 3–6 giao dịch tương đồng trên thị trường
Nhà xưởng sản xuất, kho tàng, công trình chuyên dùng Phương pháp chi phí Phương pháp so sánh (đối với phần đất) Khảo sát kỹ thuật kết cấu, bóc tách hạng mục chi phí
BĐS thương mại cho thuê (khách sạn, văn phòng, mặt bằng) Phương pháp đầu tư Phương pháp so sánh Hợp đồng thuê ổn định, xác định rõ dòng thu nhập ròng ($NOI$)
Đất dự án phát triển dở dang, khu đô thị mới Phương pháp thặng dư / Phương pháp đầu tư Phương pháp chi phí Đầy đủ hồ sơ quy hoạch, dự toán chi phí đầu tư hạ tầng
  • Hệ thống giải pháp cụ thể:
    1. Hoàn thiện quy trình nghiệp vụ: Chuẩn hóa quy trình 6 bước áp dụng thống nhất; tách biệt hoàn toàn chức năng định giá tài sản khỏi bộ phận thẩm định cho vay kinh doanh nhằm loại trừ xung đột lợi ích.
    2. Đổi mới mô hình tổ chức định giá: Đối với các NHTM Nhà nước có quy mô lớn mạng lưới rộng (như NHNo & PTNT), cần thành lập Trung tâm định giá độc lập trực thuộc Hội sở chính hoặc sử dụng Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản (AMC) chuyên trách. Đối với các NHTMCP, xây dựng phòng định giá tập trung tại các vùng/khu vực đô thị lớn.
    3. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu BĐS nội bộ: Định kỳ thu thập, cập nhật đơn giá thị trường cho từng khu vực, tuyến phố; xây dựng bảng tỷ lệ điều chỉnh tiêu chuẩn để giảm thiểu yếu tố cảm tính chủ quan của cán bộ định giá.
    4. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực: Đào tạo chuyên sâu kiến thức kỹ thuật xây dựng, thẩm định giá và đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ chuyên viên định giá; từng bước chuyên nghiệp hóa cán bộ định giá theo chuẩn quốc gia.
    5. Kiến nghị với cơ quan quản lý nhà nước: Hoàn thiện khung khổ pháp lý về đăng ký giao dịch bảo đảm (ĐKGDĐB), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); Ngân hàng Nhà nước cần ban hành hướng dẫn chuẩn mực định giá tài sản bảo đảm cho hệ thống TCTD; minh bạch hóa thị trường BĐS sơ cấp và thứ cấp, từng bước tạo cơ sở cho việc chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp BĐS.

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận

  • Hệ thống hóa và làm sáng tỏ cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cấp tín dụng của NHTM; luận giải ranh giới bản chất giữa định giá BĐS thông thường (phản ánh giá trị thị trường tại điều kiện bình thường) và định giá BĐS thế chấp (phản ánh giá trị thu hồi an toàn của tài sản khi phát mại cưỡng chế trong điều kiện thị trường kém phát triển hoặc trầm lắng).
  • Xác lập công thức tính toán giá trị BĐS thế chấp thông qua việc tích hợp tỷ lệ thu hồi dự kiến và các chi phí phát sinh khi xử lý tài sản bảo đảm.
  • Xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá mức độ hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp bao gồm cả chỉ tiêu định lượng (thời gian xử lý, chi phí thực hiện) và chỉ tiêu định tính (tính minh bạch của quy trình, tính phù hợp của phương pháp).

Đóng góp về mặt thực tiễn

  • Phản ánh toàn diện thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam thông qua chuỗi số liệu thực nghiệm giai đoạn 2005–2009 tại 3 ngân hàng tiêu biểu đại diện cho 3 mô hình sở hữu và quy mô khác nhau: NHNo & PTNT, Techcombank và OceanBank.
  • Phát hiện và chỉ rõ các điểm nghẽn nghiệp vụ trong thực tế: sự chênh lệch lớn giữa giá định giá ngân hàng và giá thị trường tại các tuyến phố Hà Nội; tình trạng lạm dụng phương pháp so sánh khi thiếu thông tin đối chứng; các vướng mắc trong việc tính tỷ lệ khấu hao công trình theo phương pháp chi phí; và tình trạng kiêm nhiệm giữa cán bộ định giá và cán bộ tín dụng.
  • Đề xuất quy trình định giá chuẩn 6 bước thống nhất và ma trận lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với từng loại hình BĐS thế chấp (đất ở, nhà xưởng, văn phòng cho thuê, công trình chuyên biệt).
  • Đưa ra mô hình kinh tế lượng dự báo nhu cầu tín dụng làm căn cứ cho việc hoạch định chiến lược quản trị rủi ro tài sản bảo đảm; kiến nghị giải pháp tạo tính lỏng cho BĐS thế chấp, hướng tới phát triển thị trường tài chính BĐS thứ cấp tại Việt Nam.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài

  • Về phạm vi khảo sát: Do tính bảo mật số liệu tín dụng của hệ thống ngân hàng, dữ liệu khảo sát thực nghiệm chuyên sâu mới chỉ tập trung tại 3 ngân hàng đại diện (NHNo & PTNT, Techcombank, OceanBank); khảo sát thực tế giá thị trường và giá định giá mới chỉ thực hiện trên một số tuyến phố nội thành Hà Nội, chưa bao quát được các địa bàn kinh tế trọng điểm phía Nam hoặc khu vực nông thôn.
  • Về nguồn dữ liệu thị trường: Nghiên cứu được thực hiện trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2005–2009 còn thiếu tính minh bạch, chưa có hệ thống đăng ký giá giao dịch thực tế chính thức, do đó việc thu thập dữ liệu giá thị trường chủ yếu dựa trên thông tin khảo sát tham khảo, ảnh hưởng nhất định đến độ chính xác tuyệt đối của việc lượng hóa sai số định giá.
  • Về mô hình dự báo: Các tham số trong mô hình kinh tế lượng dự báo nhu cầu tín dụng chịu sự chi phối của các biến động chính sách tiền tệ và kinh tế vĩ mô trong giai đoạn hậu khủng hoảng tài chính 2008, do đó cần được tái ước lượng định kỳ.

Hướng nghiên cứu tiếp theo

  • Mở rộng phạm vi khảo sát thực nghiệm đối với các ngân hàng thương mại liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài và các tổ chức tín dụng phi ngân hàng tại Việt Nam.
  • Nghiên cứu ứng dụng các mô hình định lượng nâng cao (như mô hình định giá hưởng thụ Hedonic, mô hình GIS không gian) trong việc tự động hóa định giá hàng loạt BĐS thế chấp đô thị.
  • Đi sâu nghiên cứu cơ chế chuyển hóa rủi ro và tái cấp vốn thông qua chứng khoán hóa các khoản nợ thế chấp BĐS (MBS - Mortgage-Backed Securities) khi thị trường tài chính BĐS thứ cấp hình thành và phát triển.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo chuyên khảo có giá trị ứng dụng thực tiễn và nghiên cứu học thuật đối với các nhóm đối tượng:

  • Đối với các Ngân hàng thương mại: Ban điều hành, phòng quản lý rủi ro tín dụng và bộ phận định giá tài sản có thể trực tiếp ứng dụng quy trình định giá 6 bước chuẩn hóa, tiêu chuẩn lựa chọn phương pháp định giá theo Bảng 3.2 và mô hình tổ chức bộ máy định giá độc lập để tái cấu trúc nghiệp vụ định giá tài sản bảo đảm, giảm thiểu rủi ro hoạt động và rủi ro đạo đức.
  • Đối với các cơ quan quản lý nhà nước (Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính): Cung cấp cơ sở thực tiễn để ban hành các quy định hướng dẫn về định giá tài sản bảo đảm tiền vay, cải cách thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, và hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS minh bạch, thúc đẩy thanh khoản tài sản thế chấp.
  • Đối với nghiên cứu sinh, giảng viên và sinh viên ngành Kinh tế tài chính ngân hàng, Kinh tế bất động sản: Là tài liệu tham khảo hữu ích về phương pháp nghiên cứu hỗn hợp kết hợp khảo sát thực địa với mô hình kinh tế lượng; cung cấp hệ thống lý thuyết chuẩn mực về định giá thế chấp, các công thức toán tài chính và phương pháp tính khấu hao tài sản công trình.

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án đưa ra số liệu nào chứng minh BĐS là tài sản thế chấp quan trọng nhất tại các NHTM Việt Nam?

Luận án dẫn số liệu khảo sát của Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng thương mại đều mong muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khoản cấp tín dụng. Đồng thời, số liệu thực tế tại các NHTM chỉ ra rằng tỷ trọng dư nợ cho vay có thế chấp bằng BĐS chiếm áp đảo, dao động từ 80% đến 90% trong tổng dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn 2005–2009.

2. Sự khác biệt bản chất giữa định giá BĐS thế chấp và định giá BĐS thông thường theo luận án là gì?

Định giá BĐS thông thường nhằm xác định giá trị thị trường tại thời điểm giao dịch tự nguyện giữa các bên có đầy đủ thông tin. Ngược lại, định giá BĐS thế chấp là việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm phục vụ cho mục đích bảo toàn vốn vay của ngân hàng, trong đó BĐS phải được đặt trong giả định điều kiện thị trường kém phát triển hoặc trầm lắng. Giá trị BĐS thế chấp được tính bằng giá trị thị trường nhân với tỷ lệ thu hồi BĐS, sau khi đã khấu trừ các khoản giảm giá do hư hỏng, hao mòn, lỗi thời, biến động thị trường và toàn bộ chi phí phát mại cưỡng chế khi khách hàng vỡ nợ.

3. Quy trình định giá BĐS thế chấp chuẩn do luận án xây dựng gồm những bước nào?

Quy trình định giá chuẩn được luận án thiết lập gồm 6 bước tuần tự:

  • Bước 1: Xác định vấn đề định giá (loại BĐS, đặc điểm pháp lý, kỹ thuật, khách hàng).
  • Bước 2: Lên kế hoạch định giá (thời gian, nhân sự, nguồn thông tin thị trường).
  • Bước 3: Thu thập và phân tích số liệu (hồ sơ pháp lý, số liệu kinh tế vĩ mô, quy hoạch).
  • Bước 4: Áp dụng phương pháp định giá phù hợp (phương pháp so sánh, chi phí hoặc đầu tư).
  • Bước 5: Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng để điều chỉnh sai lệch.
  • Bước 6: Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp thẩm quyền phê duyệt và chuyển giao.

4. Ba ngân hàng thương mại được luận án lựa chọn khảo sát thực nghiệm chuyên sâu đại diện cho những khối ngân hàng nào?

Tác giả lựa chọn ba ngân hàng mang tính đại diện điển hình cho cơ cấu hệ thống ngân hàng Việt Nam:

  1. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (NHNo & PTNT) đại diện cho hệ thống Ngân hàng thương mại Nhà nước có mạng lưới hoạt động rộng khắp;
  2. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) đại diện cho hệ thống Ngân hàng thương mại cổ phần có quy mô hoạt động lớn và quy trình quản trị hiện đại;
  3. Ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank) đại diện cho khối Ngân hàng thương mại cổ phần mới thành lập đang trong giai đoạn phát triển mạng lưới.

5. Trong phương pháp chi phí, các kỹ thuật xác định chi phí và tỷ lệ giảm giá công trình được luận án mô tả ra sao?

Về chi phí đầu tư xây dựng, luận án nêu 4 kỹ thuật xác định: kỹ thuật thống kê hạng mục chi tiết từ móng đến hoàn thiện; kỹ thuật khảo sát hiện trạng số lượng hạng mục công trình; kỹ thuật dựa vào đơn giá của từng yếu tố xây dựng; và kỹ thuật so sánh chi phí thị trường. Về tỷ lệ giảm giá, luận án trình bày hai phương pháp: phương pháp kỹ thuật (chia thành nhóm yếu tố lỗi thời cố định không thể thay thế tính theo tỷ lệ phần trăm đầu tư hoặc tuổi thọ, và nhóm yếu tố có thể thay thế sửa chữa tính theo thời gian tồn tại thực tế) và phương pháp thị trường (xác định tổng chi phí giảm giá bằng giá bán thị trường trừ chi phí địa điểm đất và chi phí thay thế công trình mới).

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Ngô Thị Phương Thảo là công trình nghiên cứu toàn diện về nghiệp vụ định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cấp tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam. Luận án đã hệ thống hóa cơ sở lý luận chuyên ngành, xác lập công thức giá trị thế chấp gắn với tỷ lệ thu hồi và chuẩn hóa quy trình định giá 6 bước cùng ma trận lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Thông qua chuỗi dữ liệu thực nghiệm giai đoạn 2005–2009 tại NHNo & PTNT, Techcombank và OceanBank, luận án làm rõ các bất cập trong công tác định giá tại Việt Nam và xây dựng hệ thống giải pháp đồng bộ về mô hình tổ chức, cơ sở dữ liệu thị trường và khung pháp lý nhằm phòng ngừa rủi ro tín dụng.