TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỌI KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ KỶ YEU HỘI THẢO KHOA HỌC NHUNG VAN ĐÈ PHAP LY VÀ THUC TIEN VE KINH DOANH CÁC LOẠI HINH BAT DONG SAN MOI O VIET NAM HIEN NAY HA NOI, 2019 MỤC LỤC KỸ YEU HỘI TRẢO. 'NHỮNG VAN ĐÈ PHÁP LÝ VA THY TIEN VỀ KINH DOANH CÁC LOẠI HÌNH BAT ĐỌNG SAN MỚI Ở VIỆT NAM HIEN NAY ‘SIT CHUYEN DE TRANG Tổng quan phip Int Vit an vi bất động sẵn va cacTou Hahbw] —T 1. | đông sin đơn vào inh doanh GVCTS. Nguyẫu Thị Dung.
Trường Đại học Luật Hà Not Những văn đề phap iy va thục tấn vé Condotel 6 VietNam Hữnny|— TẾ 2 GVCCPGS.TS Nguẫn Thi Nga Trường Đại học Luật Ha Nột Wing vin & phip ly về thục tên Homey dưới goenlin cũnLuật|— 35 3. | ảnh doanh bit động sin 2014 GV. NCS Đỗ Xuân Trọng Trường Đại học Luật Hà Nột Những vin & phip iy và thục tên vé Co workings ViệtNam biện | — 28 4 | ney GV. NCS Lê Thi Ngọc Mai Trường Đại học Luật Ha Nội Những vin đề phap iy va thục Win về Oticeta 6 VietNam Hônmy|— 5T 5 GW.
Nguyễn Thi Hồng Ning Trường Đại học Luật Hà Nột Những văn để pháp iy va thục tấn vẽ Shophouse Z VietNam lain] đổ, 6. | ney Gf-Th5. Bùi Hồng Ning Trường Đại học Luật Hà Not Những văn đi pbip va thục tên v?HinndoanninaTingngiiatang | 6 7. | neha đa ở ViệtNam hiện ney GVC T§.
Phạm Tìm Thixy Trường Đạt học Tuật Hà Nội Tình nghễm agave ngoài vi quản ly phần kine bat động sin nghĩ | —77 8. | đuống Condotel va Officetl GVCCPGS.TS Nguyễn Quang Tuyễn & ThS. Trin Đức Think Trường Đại học Luật Hà Nột ‘TONG QUAN PHÁP LUAT VIET NAM VỀ BÁT ĐỘNG SAN VÀ CÁC LOẠI HÌNH BAT BONG SAN ĐƯA VÀO KINH DOANH Trường Đại học Luật Hà Nội ng quan pháp luật Việt Nam về bắt động sin Điễu 105 BLDS 2015 quy dinh về từ sản theo hướng là mốt quy phạm ảnh nghĩa "Tải sinta vật tiên, giấy ti có giá và quyễn ti sản”. Tuy nhiên, quy định này vin chỉ được xây dụng theo hướng it kê ma chưa đơa ra được ni đụng khái quát bin chất của tit sân a gì.
V cơ bản, một đốt tượng trong thé giới khách quan được coi la tài sẵn Xôi nd nằm trong sự kiểm soát chỉ phỗ, nắm giữ được ca con người. Nổi cách khác, tii sin có một số dic đểm nh (9 thuộc sở hữu của một chủ thể nhất anh; G đáp ứng một loi ich nhất din của con nguời đợi ch vật chất hoặc lợi ích tính thân; Gi) mang tính giá tì (gi t và giá t sử đụng). Tà sân theo quy dinh của BLDS 2015 được thể Biện đưới bốn dạng cụ th, đồ là vt, tiên, Hy tờ có giá, guyễn tài sân. Điễu 107 BLDS 2015 định vé bit động sin và động sin.
Bắt đông rin thường được hiễu a ning tải sin ma về đặc tinh vật lý là không thể đ đời, hoặc gắn iễn với những tài sân có th chit không thé i di, bao gần: dit đủ; nhà, công tinh xây dừng ginliin với đất đủ, ti sin khác gắn lién với đất đủ, nhà, công tinh xây dựng, một sổ tii sin khác theo quy định của pháp luật Bảng phương phép loại trừ pháp luật quy định động sin là những ti sin khống phi bit động sin "Đây là cách phân oại tả sin được quy đính & moi hộ thẳng pháp luật bén canh cách chia ti sin thành tải sin hữu hành và tải sản vô nh BLDS 2015 không đơa ra tiêu chỉ phân biệt hai loại ti sin này mã sử dung phương pháp loại trừ Tuy nhiên bộ Init này không xác nh một cách cu thé những tả sẵn nào được coi Tà bất đông sẵ bãi bit ding sin ngoài các đi tượng được lét kệ tại Điễm a b, c Khoản Ì, Điều 107 côn bao gm các ti sn khác do pháp luật quy inh. Quy dink nine vậy là không hợp lý bãi cách xác định mang tính losi trừ này đổi hỗi việc định nghĩa "bất động sân” phi cụ thé và rõ rùng Sau khi xác din rõ v bit động săn, tắt cả ải sân conti là động sẵn Trong Xôi đo hồng bit động sin khác do pháp luật quy định" hiện vấn chữa được mác định: trong bất cử vấn bản luật nào Theo quy đính tei khoản 6a Điễu 3 Thông tr số 05/0011/TT-.BTP ngày 16/03/2011 của Bộ Tu pháp hướng dẫn một sổ vẫn dé vì đăng Lý, cung ấp thông tin về gto dich bảo đầm, hợp đồng thông báo việc kê biên tà sẵn thí hành én theo phường thúc trục tip, buu điện fx, thư điện tr tại Trang tâm đăng Lý giao địch tà sẵn của "ip oi goad - QuyỀnđốivõitisn — đánh mabe độ tấp cân ý dye vật quyin vì những vẫn đ đất 1 Cục Đăng lý quốc gia giao dich bio dim thuộc Bộ Tư pháp, được sửa đỗ, bổ ming bãi “Thông tr08/2014/TT-BTP th các quyén tài sin sau diy được coi là động sin: - Quyển ti sẵn phát ảnh từ hợp đồng mua bản nha &, hop đẳng gớp vốn xây đụng nhà 4 hop đồng hop tác kinh doanh nhà ở (bao gém cả nhà ở xã hộ) cũa ổ chức, cá nhân rus của doanh nggưệp lánh doanh bất động sin theo các dự án xây đụng được cơ quan co thẫm quyên phê đuyết, quyển tài sân phát sinh từ hơp đồng ava bán, góp vẫn, hợp tác kinh đoanh ti sẵn khác gin liên với đất - Quyền ti sin phát ánh t hợp đồng chuyễn nhương hop đẳng gép vốn, hơp đồng họp tác kinh doanh, hop đồng thuê quyền sử dụng đất ở gin với he ting kỹ thuật được chủ. đầu tech án gao kết hợp pháp the quy định của pháp luật và aha ở; - Các khoản phải tha, quyền tụ hưởng bảo hiém, các khodn phí má chỗ đầu tt được trong quá hình đầu tu; kinh doanh, phát triển dur án xây dưng nhà ở, = Các khoản lợi thụ được tir việc kính doanh, khơi thác giá tí của quyền sử đụng đất hoặc hạ ting kỹ that rên đất (oi tóc cia thin đốt hoặc cin hating kỹ huật trên di); Quyên ti sản khác theo quy ảnh của pháp luật Thing từ này cho thấy quy định mâu thuẫn với quy ảnh của BLDS 2015 khi BLDS quy dinh bắt động sin bao gốm “Tả sẵn khác gắn iễn với đắt đa, nhà, công tỉnh xây ding”. Các quyén ti sin được quy nh trong Thông tơ số 05/2011/TT-BTP đều là quyên t sin gắn iin với đất đa, nhà công tình xây dong và fur vây vấn phải được coi những quyền ải sản đỏ là bất động sẵn Việc quy nh bất đông sin con nhiễu tranh of, chính vì viy, việc xác định đu la bit động sin, đầu là động sin trên thực tẾ có nhiều kh khẩn vì quy dinh của BLDS 2015 theo dang: nêu không phi là bất động sin thi là động sin Việc xác dinh một tải sin là động sin hay bất đông sin chỉ meng tính chất tương đối, gin với một khoảng thời gin và không gen xác Ảnh Vi da cây trồng trong vườn, được xem là bất đông sẵn, nhưng khi cây được đưa vào châu cây cảnh tỉ lại được xem xét với tr cách là đông sản.
Bên canh yêu tô "không thể d dời" thì yêu tổ "gắn Hỗn" cũng là một iêu chí df xác đnh ti sin a động sin hay bất đông sin. Nội dụng này đến nay chơn có vin bản quy pham: pháp luật nào hướng din cu thể dé có cách hiểu thing nhất do đó việc xác định tả sân nào là tải sản gắn tiễn với nhà, công tình xây dựng trong thực tấn gặp rt nhiều khó khăn Tuy nhiên có thé hidu ti sin được coi là gắn hiên với nhà, công tỉnh xây dụng theo hướng nếu tháo di, đỡ bỗ ti sẵn ra khối nhà, công trình xây đụng th sẽ làm they đổi kết câu hoặc giém ait nghiém trong giá tử của nhà, công tinh xây đụng đó Việc phân los ti sin thành động sin và bit đông sin mang những ý nghĩa phép lý nhất dinh Một rong nhõng ý ngiễa do liên quan din việc đăng ký ti sin theo quy định của pháp luật Theo quy định tứ Điều 106 BLDS 2015, quyền sở hữu, quyên khác đổi 2 Với ti sin là dng sin về nguyên tắc không phi đăng Lý, tử trường hop php hut vé đăng Lý tải sân có quy định khác 2. PhápInit Việt Nam về kinh doanh bit Ở Việt Nam trong một thời gen đã, hoạt đông binh doanh bit động sin BĐS) đường nhy ít được pháp luật để cập. Do là hỏi kỹ ma nên kính té được quân ly bởi co chế kế hoạch hóa, tập trùng, quan iêu, bao cấp, Trong cơ ché đó, Nhà nước trở thành) một trung tâm chỉ hy true trếp quản]ý, &ều hành moi hoạt động sin xuất ~ Lánh doanh: cũng như phân phát sản phim xã hội.
Doanh nghiệp không có quyền chỗ trong việc va chon lĩnh vục kính doanh, không được hy chỗ và xây dụng phương án kế hoạch ánh doanh Moi công đoan cia quá tỉnh sin xuất ảnh doanh đều thục hiện theo “cây gây” chỉ huy cia Nhà nước Công cuộc đổi mới toàn điện nin kính tẾ nước ta để mỡ ra mốt hiện thục hoạt đông khác cho moi loại bình doanh nghiệp, ké cả các doanh nghiệp hoạt động đầu từ, kảnh doanh BBS. Hệ thông pháp luật đã có gin đã các vin bên quy pham pháp luật cho roi hoet đông sin xuất, đầu tr kinh doanh, trong đó có kinh doen BĐS Nei đồn BĐS, trước hit phải dé cập din đất đủ và nhà 5, bối đậy là hei loại BĐS chủ yêu và quan trong nhất Trong tinh vực đất i, trước đây, do vie "xã hồi hóa" đất dai một cách tuyệt đẫ:. đất đử thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước thẳng nhất quản lý (Điểu 19 Hiển pháp 1980), nên pháp luật "đóng kirang” quan hệ đất đi thông qua hành vã Nhà nước cập dit (không ths tiin sử dung dif) cho người din và thu hồi đất khi họ không còn nim cầu sử đụng Các giao dich vé đất đ bị pháp luật nghiêm cém.