Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Hoạt động thẩm định giá giữ vai trò thiết yếu trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt là trong các nghiệp vụ tài chính như thế chấp vay vốn ngân hàng, xử lý tài sản bảo đảm, bán đấu giá phát mại, xác định nghĩa vụ thuế và hạch toán kế toán. Theo định hướng từ Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), thị trường đòi hỏi các doanh nghiệp thẩm định giá phải mở rộng quy mô, nâng cao năng lực chuyên môn và tuân thủ chặt chẽ chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Trong hệ thống các phương pháp định giá bất động sản, phương pháp thặng dư là công cụ quan trọng nhưng có độ phức tạp kỹ thuật cao nhất do đòi hỏi việc ước tính các dòng tiền giả định trong tương lai và quy đổi về giá trị hiện tại.
Tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam (VAAE), phương pháp thặng dư đã được vận dụng để định giá nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn. Tuy nhiên, hoạt động thực tiễn tại doanh nghiệp này bộc lộ một số tồn tại như chất lượng dữ liệu đầu vào chưa hoàn thiện, kỹ thuật ước tính doanh thu và tỷ suất chiết khấu còn bất cập, dẫn đến rủi ro sai lệch kết quả thẩm định. Xuất phát từ bối cảnh đó, khóa luận tập trung nghiên cứu đề tài: "Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam (VAAE)" nhằm làm rõ cơ sở thực tế và đề xuất các giải pháp hoàn thiện.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định gồm ba nội dung:
- Tìm hiểu những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư.
- Đánh giá thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của việc áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam.
Gắn liền với mục tiêu là ba câu hỏi nghiên cứu:
- Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư là gì?
- Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam như thế nào?
- Giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của việc áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam bao gồm những gì?
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Việc ứng dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản.
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực tế tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam (VAAE).
- Phạm vi thời gian: Số liệu hoạt động kinh doanh và hồ sơ thẩm định giá được khảo sát trong giai đoạn 3 năm, từ năm 2020 đến năm 2023.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận thiết lập nền tảng lý luận dựa trên các quy định pháp luật và chuẩn mực thẩm định giá hiện hành tại Việt Nam:
- Khái niệm bất động sản được dẫn chiếu theo Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác gắn liền với đất. Về phân loại, bất động sản được chia làm ba nhóm: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
- Khái niệm thẩm định giá căn cứ theo Điều 4 Luật Giá số 11/2012/QH13, quy định việc cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị bằng tiền của tài sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định.
- Khái niệm và quy trình kỹ thuật của phương pháp thặng dư căn cứ theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11 (TCTĐGVN 11) ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính. Phương pháp thặng dư xác định giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định (tổng doanh thu phát triển) trừ đi toàn bộ chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận của nhà đầu tư).
Công thức tổng quát được tác giả trình bày gồm:
$$V = DT - CP$$
Khi quá trình phát triển kéo dài nhiều năm và phát sinh dòng tiền theo thời gian, công thức chiết khấu dòng tiền được xác định:
$$V = \sum_{t=0}^{n} \frac{DT_t - CP_t}{(1 + r)^t}$$
Trong đó:
- $V$: Giá trị tài sản thẩm định giá;
- $DT_t$: Doanh thu phát triển giả định tại thời điểm $t$;
- $CP_t$: Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm $t$;
- $r$: Tỷ suất chiết khấu;
- $n$: Giai đoạn dự báo dòng tiền;
- $t$: Năm dự báo.
Quy trình thẩm định giá theo chuẩn mực gồm 5 bước:
- Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất;
- Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;
- Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển và quy đổi về thời điểm thẩm định giá;
- Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển và quy đổi về thời điểm thẩm định giá;
- Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách lấy tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí.
Về tổng quan nghiên cứu, tác giả tổng hợp ba công trình tiêu biểu:
- Nghiên cứu của Vũ Minh Cương (2019) tại Công ty TNHH Kiểm toán Asco, phân loại hai nhóm nhân tố ảnh hưởng: nhóm thuộc về doanh nghiệp (bộ máy, quy trình, chính sách nhân lực, phí dịch vụ) và nhóm thuộc về khách hàng (nhu cầu, đặc điểm tài sản), trong đó khẳng định bộ máy thẩm định là nhân tố then chốt.
- Nghiên cứu của Đinh Thị Hà (2017) tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý Thuế Việt Nam về tài sản xử lý nợ, phân chia thành nhân tố chủ quan (năng lực tổ chức, phẩm chất đạo đức) và khách quan (thông tin thị trường, môi trường pháp lý), nhấn mạnh năng lực tổ chức là trọng tâm.
- Nghiên cứu của Phan Nguyễn Linh Đa (2013) tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Đà Nẵng, sắp xếp thứ tự ảnh hưởng từ cao xuống thấp gồm: hệ thống thông tin, quy trình thẩm định, đội ngũ nhân lực, xu hướng thị trường và môi trường bên ngoài.
Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả phối hợp thực hiện:
- Phương pháp khảo sát thực địa hiện trạng tài sản;
- Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp, bao gồm báo cáo tài chính của VAAE giai đoạn 2020 - 2022, hồ sơ pháp lý dự án, báo cáo ý tưởng quy hoạch, các chỉ số thống kê từ Tổng cục Thống kê (chỉ số giá tiêu dùng CPI giai đoạn 2019 - 2021, tỷ giá USD);
- Phương pháp so sánh thị trường (áp dụng theo TCTĐGVN số 08) để xác định đơn giá thị trường của tài sản tương đương;
- Phương pháp chiết khấu dòng tiền (áp dụng theo TCTĐGVN số 10) để tính toán giá trị hiện tại ròng của dòng thu nhập và chi phí.
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư
Chương 1 hệ thống hóa toàn bộ lý luận chuyên ngành về bất động sản, nguyên tắc xác định giá trị thị trường và bản chất của phương pháp thặng dư. Bất động sản chịu sự tác động đồng thời của các quy luật kinh tế (quan hệ cung - cầu, độ co giãn của giá theo thời gian) và các yếu tố nội tại (vị trí địa lý, diện tích hình thể, tiện nghi kinh tế, hồ sơ pháp lý, chính sách quy hoạch). Tác giả làm rõ các thành phần cấu thành tổng chi phí phát triển: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng công trình, chi phí trang thiết bị, chi phí dự phòng khối lượng và trượt giá, chi phí kinh doanh (lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư, tiếp thị và quảng cáo bán hàng).
Bên cạnh đó, chương này phân tích 8 nhóm nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư:
- Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất và giá giao dịch;
- Khung quy định pháp luật (trọng tâm là Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11);
- Quy trình thực hiện thẩm định giá nội bộ tại doanh nghiệp;
- Năng lực chuyên môn và đạo đức của đội ngũ thẩm định viên;
- Cách thức áp dụng cụ thể các bước tính toán trong phương pháp thặng dư;
- Cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật phục vụ khảo sát đo đạc;
- Trình độ tổ chức và quản trị nội bộ của doanh nghiệp thẩm định;
- Áp lực về thời gian và giới hạn chi phí thực hiện dịch vụ.
Trong các nhân tố trên, tác giả khẳng định kỹ thuật áp dụng phương pháp thặng dư là nhân tố có tác động chi phối mạnh nhất đến độ tin cậy của kết quả thẩm định.
Chương 2: Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam (VAAE)
Chương 2 mô tả chi tiết tổ chức hoạt động của VAAE, thành lập năm 2010 theo Nghị định số 101/2005/NĐ-CP, mã số thuế 0104979887, trụ sở chính tại Tầng 9, Tòa nhà Sky City Tower A, số 88 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội. VAAE sở hữu 3 chi nhánh (Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Miền Nam) cùng 29 văn phòng đại diện trên cả nước, quy tụ 140 nhân sự trực tiếp làm công tác thẩm định. Khách hàng chủ lực của công ty là các ngân hàng thương mại lớn như BIDV, MB Bank, VietinBank, Agribank, Vietcombank, PGBank.
| Chỉ tiêu |
Năm 2020 |
Năm 2021 |
Chênh lệch 2021/2020 (%) |
Năm 2022 |
Chênh lệch 2022/2021 (%) |
| Doanh thu thuần (triệu đồng) |
7.523,00 |
6.820,70 |
-10,00% |
7.023,00 |
+3,20% |
| Giá vốn hàng bán (triệu đồng) |
3.754,00 |
3.050,00 |
-21,97% |
3.304,00 |
+10,16% |
| Lợi nhuận gộp (triệu đồng) |
3.769,00 |
3.770,70 |
+0,04% |
3.719,00 |
-1,35% |
| Doanh thu tài chính (triệu đồng) |
0,70 |
0,80 |
+14,29% |
0,70 |
-12,50% |
| Chi phí thuế TNDN (triệu đồng) |
12,26 |
8,98 |
-26,75% |
8,46 |
-5,79% |
| Lợi nhuận sau thuế (triệu đồng) |
49,04 |
35,92 |
-26,75% |
33,84 |
-5,79% |
Quy trình thẩm định giá tại VAAE được xây dựng khép kín qua 11 bước:
- Tiếp nhận hồ sơ yêu cầu từ khách hàng;
- Phân tích yêu cầu và nhận diện tài sản;
- Lập kế hoạch thẩm định giá;
- Nghiên cứu hồ sơ và lựa chọn phương pháp;
- Thu thập dữ liệu thực tế và thông tin thị trường;
- Lập báo cáo thẩm định giá dự thảo;
- Trình Phòng Tổng hợp kiểm soát chất lượng;
- Trình Lãnh đạo công ty và Thẩm định viên ký duyệt;
- Phát hành chứng thư và báo cáo chính thức;
- Tiếp nhận phản hồi từ khách hàng;
- Kết thúc dịch vụ và thanh lý hợp đồng.
Tác giả đi sâu phân tích tình huống thực tế: Thẩm định giá quyền sử dụng đất tại 2 thửa đất thuộc Dự án Khu du lịch Nam Biển Đông, phường Thắng Tam, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu theo Hợp đồng số 2208.1/2022/HĐĐG-VAAE/CNHN ngày 22/8/2022 cho Công ty Cổ phần Xây dựng Sao Vàng Tây Đô (phục vụ mục đích phát hành trái phiếu doanh nghiệp). Hai thửa đất gồm:
- Thửa số 10 (GCN số AP 878475): diện tích 12.076,5 m2;
- Thửa số 13 (GCN số AP 878474): diện tích 2.114,6 m2; tổng diện tích 14.191,1 m2; mục đích sản xuất kinh doanh, thời hạn sử dụng đến ngày 29/10/2053.
Dự án được quy hoạch xây dựng tổ hợp công trình gồm các khối tháp cao từ 20 đến 30 tầng và các tầng hầm đỗ xe. Thẩm định viên đã bóc tách mô hình doanh thu phát triển thành 3 cấu phần độc lập:
- Doanh thu khai thác bãi đỗ xe tầng hầm: Tổng diện tích hầm phân bổ là 22.000 m2 (747 chỗ ô tô, 1.258 chỗ xe máy theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD). Đơn giá khảo sát: xe máy 100.000 đồng/tháng; ô tô 800.000 - 1.000.000 đồng/tháng. Tốc độ tăng doanh thu giả định theo CPI bình quân giai đoạn 2019 - 2021 là 5,53%. Tỷ lệ lấp đầy đạt 75% năm đầu, 80% năm thứ hai và 85% từ năm thứ ba. Chi phí vận hành hầm tính bằng 5% doanh thu. Tỷ suất chiết khấu áp dụng theo chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC) là 10%. Giá trị chiết khấu dòng tiền tầng hầm quy về thời điểm thẩm định đạt 79 tỷ đồng (79.000 triệu đồng).
- Doanh thu cho thuê sàn thương mại (tầng 1 - 2 - 3): Tổng diện tích thương phẩm 17.087,6 m2. Thẩm định viên áp dụng phương pháp so sánh thị trường với 3 bất động sản so sánh (Dự án Vũng Tàu Melody tại đường Võ Thị Sáu; Căn 05 và Căn 04 thuộc Dự án The Sóng tại số 28 Thi Sách). Sau khi điều chỉnh 7 yếu tố (diện tích, vị trí địa điểm, vị trí tầng, loại hình, đặc điểm dự án, nội thất, chất lượng công trình), đơn giá thuê chỉ dẫn bình quân được xác định là 13,5 USD/m2/tháng. Giá thuê được giả định điều chỉnh 3 năm/lần với mức tăng 8,36% (bao gồm trượt giá USD bình quân 3,36% và mức tăng giá thuê thị trường 5%). Chi phí vận hành chiếm 10% doanh thu. Dòng tiền chiết khấu với tỷ suất 10% quy về hiện tại đạt 276 tỷ đồng (276.000 triệu đồng).
- Doanh thu chuyển nhượng căn hộ du lịch, khách sạn: Tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ là 64.260 m2 tại các block A, B, C; xác định thông qua so sánh với các căn hộ tại dự án Vũng Tàu Pearl.
Khóa luận đồng thời liệt kê tình huống thẩm định giá thứ hai: Dự án Khu chung cư tại ô TT1 thuộc Khu đô thị Cao Xanh - Hà Khánh A. Từ hai tình huống, tác giả tổng kết các kết quả đạt được về việc tuân thủ quy trình kiểm soát chất lượng độc lập, đồng thời chỉ ra các hạn chế: việc xác định tỷ suất chiết khấu WACC 10% còn mang tính khái quát, ước tính chu kỳ tăng giá thuê và tỷ lệ lấp đầy chưa phản ánh đầy đủ biến động thị trường.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư tại Công ty VAAE
Trên cơ sở nhận diện tồn tại, Chương 3 đề xuất định hướng phát triển và hai nhóm giải pháp:
Nhóm giải pháp hoàn thiện nội bộ tại VAAE:
- Hoàn thiện cách tính tỷ suất chiết khấu trong phương pháp thặng dư: Thay vì ấn định tỷ suất chiết khấu cố định 10% dựa trên mức sinh lời bình quân làm tròn của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết, công ty cần xây dựng mô hình định lượng chi tiết cho từng cấu phần chi phí vốn sở hữu ($R_e$) và chi phí nợ vay sau thuế ($R_d$), bám sát cơ cấu vốn thực tế và rủi ro thanh khoản cụ thể của từng dự án.
- Hoàn thiện công tác tính toán và dự báo doanh thu phát triển: Cần phân loại chi tiết các kịch bản lấp đầy, điều chỉnh tỷ lệ tăng trưởng giá thuê phù hợp với thời hạn hợp đồng thuê thực tế trên địa bàn, tránh phụ thuộc hoàn toàn vào tỷ giá ngoại tệ và CPI bình quân quá khứ.
- Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn và bồi dưỡng đạo đức nghề nghiệp: Định kỳ tổ chức tập huấn kỹ năng lập mô hình tài chính dòng tiền cho chuyên viên thẩm định, nâng cao ý thức tuân thủ chuẩn mực đạo đức hành nghề để ngăn ngừa rủi ro thông đồng làm sai lệch hồ sơ.
- Quản trị hệ thống dữ liệu thông tin thị trường: Xây dựng phần mềm cơ sở dữ liệu nội bộ lưu trữ toàn bộ các thông số giao dịch, hợp đồng thuê, suất vốn đầu tư và mức giá trúng đấu giá để phục vụ công tác đối chiếu chéo.
- Kiểm soát và hạn chế rủi ro, sai sót trong hồ sơ thẩm định: Tăng cường vai trò rà soát độc lập của Phòng Tổng hợp kiểm soát chất lượng trước khi chuyển giao hồ sơ cho Thẩm định viên điều hành ký duyệt.
Nhóm kiến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước:
- Hoàn thiện văn bản pháp lý về xác định tỷ suất chiết khấu: Đề nghị Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể công thức, tiêu chí xác định tỷ suất chiết khấu và lợi nhuận nhà đầu tư trong Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11 để triệt tiêu các khoảng trống suy diễn chủ quan.
- Cập nhật và bổ sung thường xuyên hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giá: Xây dựng cổng thông tin tập trung về chỉ số giá bất động sản, dữ liệu giao dịch công chứng và đơn giá trúng đấu giá đất nhằm hỗ trợ các đơn vị thẩm định tiếp cận nguồn thông tin khách quan, minh bạch.
Kết quả và đóng góp
Khóa luận đạt được các kết quả cụ thể thông qua dữ liệu thực chứng:
- Phản ánh trung thực bức tranh tài chính của VAAE giai đoạn 2020 - 2022: doanh thu thuần dao động từ 6.820,70 đến 7.523,00 triệu đồng, tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu duy trì ở mức thấp (0,5% - 0,7%) do chi phí vận hành cao và ảnh hưởng thu hẹp tín dụng từ hệ thống ngân hàng.
- Bóc tách toàn diện quy trình định giá bằng phương pháp thặng dư đối với dự án Nam Biển Đông có quy mô 14.191,1 m2 đất, lượng sàn xây dựng lớn (hầm 22.000 m2; sàn thương phẩm TTTM 17.087,6 m2; sàn thương phẩm căn hộ 64.260 m2). Kết quả tính toán dòng tiền chiết khấu với WACC 10% xác định doanh thu quy về hiện tại của tầng hầm đạt 79 tỷ đồng và sàn TTTM đạt 276 tỷ đồng.
- Về mặt học thuật và thực tiễn, đóng góp của khóa luận so với các nghiên cứu trước (như của Vũ Minh Cương, Đinh Thị Hà, Phan Nguyễn Linh Đa) là không dừng lại ở việc mô tả quy trình chung hay phân loại nhân tố tổ chức, mà tác giả đã đi trực diện vào kỹ thuật bóc tách từng dòng tiền phát triển của dự án phức hợp, minh chứng chi tiết bằng bảng tính so sánh điểm số, tỷ lệ điều chỉnh giá thuê sàn thương phẩm và tính toán các chỉ số CPI, WACC.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Hạn chế nghiên cứu:
- Do giới hạn về thời gian thực tập và nguồn lực tiếp cận dữ liệu của sinh viên, khóa luận tập trung khai thác sâu hồ sơ của dự án Khu du lịch Nam Biển Đông và bước đầu tiếp cận dự án Cao Xanh - Hà Khánh A, chưa khảo sát mở rộng trên toàn bộ danh mục dự án bất động sản mà VAAE đã thực hiện trong 3 năm qua.
- Dữ liệu nghiên cứu chủ yếu là dữ liệu thứ cấp từ báo cáo thẩm định nội bộ của doanh nghiệp và thông tin thị trường tại thời điểm tháng 8/2022; việc tiếp cận các giao dịch chuyển nhượng bất động sản thực tế trên thị trường Vũng Tàu gặp khó khăn do tính thiếu minh bạch của dữ liệu mua bán tự do.
Hướng nghiên cứu tiếp theo:
- Mở rộng phạm vi khảo sát đối với các loại hình bất động sản phức hợp khác như khu công nghiệp, khu đô thị sinh thái quy mô lớn.
- Nghiên cứu sâu phương pháp lượng hóa rủi ro trong việc xác định phần bù rủi ro vốn chủ sở hữu nhằm hoàn thiện công thức tính WACC theo đặc thù từng địa phương.
Giá trị tham khảo
Báo cáo khóa luận có giá trị thực tiễn đối với:
- Sinh viên và giảng viên chuyên ngành Thẩm định giá, Kinh tế bất động sản, Quản trị doanh nghiệp: Nguồn tài liệu thực tế tham khảo về cách thiết lập mô hình dòng tiền, xây dựng bảng so sánh điều chỉnh giá thuê sàn trung tâm thương mại và bóc tách doanh thu đa mục đích (bãi xe, sàn bán lẻ, căn hộ).
- Thẩm định viên và chuyên viên định giá tại các tổ chức thẩm định, ngân hàng thương mại: Bảng điều chỉnh giá thuê (Bảng 2.12) và quy trình xử lý dữ liệu CPI, tỷ suất chiết khấu WACC trong hồ sơ dự án Nam Biển Đông cung cấp quy trình mẫu có thể ứng dụng trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm quy mô lớn.
Câu hỏi thường gặp
1. Khóa luận nghiên cứu việc áp dụng phương pháp thặng dư tại đơn vị nào và trong khoảng thời gian bao lâu?
Nghiên cứu được thực hiện tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam (VAAE) trong phạm vi dữ liệu hoạt động kinh doanh và hồ sơ thẩm định giai đoạn 3 năm, từ năm 2020 đến năm 2023.
2. Trong tình huống định giá dự án Nam Biển Đông, VAAE đã xác định tỷ suất chiết khấu (WACC) là bao nhiêu và căn cứ vào đâu?
Thẩm định viên VAAE đã áp dụng tỷ suất chiết khấu WACC bình quân làm tròn là 10%, được tính toán dựa trên chi phí vốn vay và chi phí vốn chủ sở hữu bình quân của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán (như Nam Long Group - NLG).
3. Đơn giá thuê sàn trung tâm thương mại tại dự án Nam Biển Đông được xác định ở mức nào và dựa trên những tài sản so sánh nào?
Đơn giá thuê sàn thương phẩm TTTM (tầng 1 - 2 - 3) được xác định ở mức bình quân 13,5 USD/m2/tháng (chưa gồm VAT và phí dịch vụ). Mức giá này được suy ra từ việc chấm điểm và điều chỉnh 7 yếu tố so sánh của 3 bất động sản: Dự án Vũng Tàu Melody tại đường Võ Thị Sáu, Căn 05 và Căn 04 thuộc Khách sạn The Sóng tại số 28 Thi Sách, thành phố Vũng Tàu.
4. Kết quả kinh doanh của Công ty VAAE biến động như thế nào trong giai đoạn 2020 - 2022?
Doanh thu thuần của VAAE năm 2020 đạt 7.523 triệu đồng, năm 2021 giảm 10% xuống 6.820,70 triệu đồng và năm 2022 phục hồi nhẹ 3,2% lên 7.023 triệu đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế liên tục sụt giảm: từ 49,04 triệu đồng (năm 2020) xuống 35,92 triệu đồng (năm 2021, giảm 26,75%) và tiếp tục giảm xuống 33,84 triệu đồng (năm 2022, giảm 5,79%).
5. Vì sao thẩm định viên VAAE không sử dụng phương pháp so sánh hay phương pháp chi phí để định giá 2 thửa đất dự án Nam Biển Đông?
Theo phân tích của hồ sơ, 2 thửa đất có quy mô lớn (hơn 1,4 ha) và thời hạn sử dụng đến năm 2053 nên khó tìm được tài sản so sánh tương đồng trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh. Đồng thời, tài sản hiện trạng là đất trống đã có quy hoạch chi tiết 1/500 xây dựng căn hộ nghỉ dưỡng nên không thể dùng phương pháp chiết trừ hoặc phương pháp chi phí, do đó phương pháp thặng dư là phương pháp phù hợp nhất để phản ánh đúng tiềm năng phát triển.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Trần Thị Kim Hoa đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về phương pháp thặng dư và khảo sát chi tiết thực tiễn ứng dụng tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam (VAAE). Thông qua nghiên cứu tình huống điển hình tại dự án Khu du lịch Nam Biển Đông, tác giả đã làm rõ từng bước tính toán kỹ thuật từ doanh thu khai thác bãi đỗ xe, sàn thương mại đến khối căn hộ du lịch gắn với tỷ suất chiết khấu dòng tiền. Các giải pháp hoàn thiện kỹ thuật tính WACC, quản trị cơ sở dữ liệu nội bộ cùng kiến nghị sửa đổi Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11 mang tính ứng dụng thiết thực, góp phần nâng cao tính minh bạch và độ chính xác cho hoạt động thẩm định giá bất động sản đầu tư phát triển.
