Chương 1: Giới thiệu tong quan về Công ty Cô phần Giám định và Tham định Tài sản Việt Nam (VAAE) ° Chương 2: Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thâm định giá bất động san tại Công ty Cé phần Giám định va Tham định Tài sản Việt Nam ° Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thâm định giá bất động san băng phương pháp thang dư tại Công ty Cổ phần Giám định và Thâm định tài sản Việt Nam CHUONG 1: CƠ SO LY THUYET VE THÂM ĐỊNH GIA BAT DONG SAN BANG PHUONG PHAP THANG DU 1.1 Cosély luận về phương pháp thang dư trong thâm định giá bat động sản 1.1 Bất động sản a. Bat động sản là các tài sản bao gồm: Dat đai, nhà; Công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản gan liền với đất; Các tài sản do pháp luật quy định được ghi theo Khoản | điều 107 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015. Những thứ được xem là dính liền với bất động sản đó như nhà cửa, gara hoặc mỏ khoáng sản ở dưới lòng đất được coi là bất động sản; còn những thứ có thể đỡ ra khỏi đất như nhà di động, lều, nhà tạm trú không được coi là bất động sản b. Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu của nước ta, BĐS được chia thành nhiều loại phù hợp với đặc điểm, nhu cầu và mục đích sử dụng khác nhau và được phân loại thành 3 nhóm chính: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng, BĐS đặc biệt.
Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng va công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc. Trong nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: Các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng. Nhóm 3: BĐS đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miéu mạo, nghĩa trang. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bat động san ° Quan hệ cung cầu trên thị trường: Giá cả bất động sản phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung — cầu trên thị trường.
Trong trạng thái tĩnh, khi cầu lớn hon cung, giá cả bất động sản thường bị đây lên cao. Ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá cả bất động sản có xu hướng giảm xuống. Trong trạng thái động, khi câu tăng làm đường câu dịch chuyên lên trên, cân băng trên thị trường được xác lập ở mức giá và lượng cao hơn. Do cung ít co giãn đối với giá làm cho giá cả tăng mạnh.
Tuy nhiên, sự thay đổi của giá nhiều hay ít còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cau theo giá. Chang hạn, khi cầu co giãn, cung tăng lên sẽ thiết lập điểm cân bằng mới trên thị trường tương ứng với mức giá giảm xuống nhỏ hơn mức tăng lên của lượng cầu. Ngược lại, khi cung giảm xuống, giá tăng lên, lượng cân băng giảm xuống. Trong cả hai trường hợp này, sự thay đổi của giá đều nhỏ hơn sự thay đổi sự thay đổi của lượng.
Nếu cầu ít co gin thì mỗi sự thay đổi trong lượng sẽ làm cho cầu ít thay đôi và giá cả sẽ biến động mạnh. Mối quan hệ của cung và cầu còn phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn hạn, khi cầu tăng nhưng cung ít co giãn sẽ dẫn đến giá cả tăng mạnh. Trong dài hạn, cung co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá sẽ tăng ít hơn so với ngắn hạn.
° Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: bao gồm các yếu tố tự nhiên, nhóm các yếu tô kinh tế, nhóm các yếu tố pháp lý, chính sách của Nhà nước. ° Nhóm các yếu tổ tự nhiên: vị trí BĐS; kích thước, hình thể, diện tích BĐS; điều kiện về thiên nhiên, môi trudng,. Chang hạn những BĐS nam tai trung tâm đô thị thường có giá cao hơn những BĐS cùng loại nằm ven trung tâm. Và ngay tại vùng trung tâm, những BĐS namở các vị trí dep cũng có giá cao hơn những BĐS nămở vi trí kém hap dẫn hon ° Các yếu tố kinh tế: bao gồm khả năng mang lại thu nhập, tiện nghi gắn với BĐS.
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyên nhượng của nó càng cao và ngược lại. Những tiện nghi gắn liền với BĐS như: hệ thống điện, nước, vệ sinh, thông tin liên lạc càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá BĐS tăng ° Các yếu tô pháp lý: BĐS có day đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà,. sẽ có giá cao hơn các BĐS không day đủ giấy tờ. ° Các yêu tố chính sách của Nhà nước: Các chính sách có tác động gián tiếp như chính sách thu hút đầu tư có thể làm tăng nhu cầu về BĐS, qua đó có thể làm cho giá BĐS tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như chính sách cho phép người nước ngoài được mua BĐS; chính sách cho phép những người không có hộ khâu thành phố mua nhà tại thành phó,. cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS 1.2 Tham định giá Thâm định giá là việc cơ quan, tô chức có chức năng thâm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuan thâm định giá -điều 4 Luật giá số 11/2012/QH13. Thâm định giá bat động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thâm định giá xác thấm định giá trị bằng tiền của bất động sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thâm định giá. Vai trò Thâm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản (trong đó có bất động sản).
Khi khung pháp lý cho hoạt động TDG ngày một hoàn thiện, hoạt động TDG nói chung va TDG BĐS nói riêng sẽ thé hiện được vai trò sau đây: ° Xác định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đây tài sản, bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phan làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư. ° Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào giao dịch về tài sản, BĐS b. Mục đích thẩm định giá Thông thường việc thâm định giá BĐS nhằm đáp ứng một mục đích cụ thé nào đó như: ° Chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng ° Tài chính và tín dụng: ước tính giá trị của một BĐS đảm bảo thế chấp, tạo cơ sở dé ngân hàng quyết định cho vay ° Cho thuê theo hợp đồng ° Thâm định giá tài sản doanh nghiệp ° Thâm định giá theo luật pháp: xác thâm định giá trị đánh thuế, bồi thường, phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án. Phương pháp thang dư trong thẩm định giá bat động san a.
Khái niệm Phương pháp thang dư: Là phương pháp thâm định giá xác thẩm định giá trị BĐS có tiềm năng phát triển bang cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bat động sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tat cả chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) dé tạo ra sự phát triển đó (theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11) b. Trường hợp áp dụng Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển. Cụ thế như: ° Tham định giá đất trống có tiền năng phát triển để xây dựng các công trình trên đó. ° Thâm định đất có công trình trên đất đó có thé cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất Cc.
Công thức tong quát: V=DT-CP Trong đó: V là giá trị BĐS cần thâm định giá DT: là tổng doanh thu của dự án CP: là tổng chi phí dau tư dự án Giả định quá trình phát triển BĐS kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần dé kinh doanh hoặc bán từng phần BĐS qua nhiều năm yay (DT, PLO) —CP) t=0 q +r y Trong đó: V: Giá trị tài sản thâm định giá DT,: Doanh thu phát triển giả định của BĐS tại thời điểm t CP: Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t r: Tỷ suất chiết khấu n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai t: Năm dự báo d. Các bước tiến hành thẩm định giá Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của BĐS. Cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của BĐS về thời điểm TDG Bước 4: Ước tính tông chi phí phát triển dé tạo ra giá trị sự phát triển của BĐS. Cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phá triển của BĐS về thời điểm TDG Bước 5: Xác thâm định giá trị quyền sử dụng dat trên cơ sở lay kết quả tính toán ở Bước 3 trừ kết quả của Bước 4 e.
Xác định tổng doanh thu phát triển Tổng doanh thu phát triển của BĐS là tổng doanh thu dự kiến có được của BĐS TDG phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất. Việc chuyên đổi tổng doanh thu phát triển của BĐS về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau: pr~Š:_PT_ =0 (+r) f. Xác định tổng chi phi phát triển Tổng chi phí phát triển là toàn bộ các chi phí cần thiết dé đầu tư vào một BĐS có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định pháp luật và đáp ứng được mục đích sử dung tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất TDG.