Kế Hoạch Kinh Doanh Mở Quán Cà Phê "Coffee Boxed Bliss"

Phát triển chủ đề kế hoạch kinh doanh cho việc mở quán cà phê Boxed Bliss, mang đến trải nghiệm thưởng thức cà phê độc đáo và sáng tạo.

• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP.HCM
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Kế Hoạch Kinh Doanh Mở Quán Cà Phê "Coffee Boxed Bliss" Tại TP.HCM
• Loại tài liệu: Kế Hoạch Kinh Doanh
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: TP.HCM

Mục lục chi tiết

• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN
• 1.1. Tóm tắt dự án
• 1.2. Mục tiêu dự án
• 1.3. Sự phù hợp của dự án
• 2. CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
• 2.1. Nhu cầu về không gian
• 2.2. Tình hình cung cấp của dự án
• 2.3. Thị trường mục tiêu của dự án
• 2.4. Khả năng cạnh tranh
• 2.5. Tiếp thị trực tuyến
• 3. CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ VÀ CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO
• 3.1. Thực đơn, lựa chọn địa điểm và phân tích tác động môi trường
• 3.1.1. Thiết kế sản phẩm
• 3.1.2. Lựa chọn địa điểm
• 3.1.3. Tác động môi trường
• 3.1.4. Thiết kế không gian
• 3.2. Lựa chọn kỹ thuật công nghệ
• 3.2.1. Nhóm dụng cụ pha chế
• 3.2.2. Nhóm dụng cụ phục vụ
• 3.2.3. Nhóm thiết bị bảo quản và làm mát
• 3.2.4. Nhóm nội thất và giải trí
• 3.2.5. Nhóm thiết bị quản lý
• 3.3. Năng lượng
• 4. CHƯƠNG 4: QUẢN LÝ DỰ ÁN
• 4.1. Cơ cấu tổ chức
• 4.2. Hiệu quả và triển vọng
• 5. CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
• 5.1. Các giả định trong ước tính
• 5.2. Tổng vốn đầu tư
• 5.3. Kế hoạch khấu hao
• 5.3.1. Giá trị nguyên giá xây dựng
• 5.3.2. Giá trị nguyên giá máy móc và thiết bị
• 5.4. Ước tính doanh thu và chi phí bán hàng
• 5.5. Đề xuất vay vốn, lịch trình và trả nợ
• 5.5.1. Lịch trình vay và trả nợ
• 5.6. Dự báo dòng tiền từ các góc nhìn khác nhau
• 6. CHƯƠNG 6: PHÂN TÍCH RỦI RO
• 6.1. Rủi ro nội bộ
• 7. CHƯƠNG 7: KINH TẾ VÀ XÃ HỘI
• 7.1. Phân tích xã hội
• KẾT LUẬN

Tóm tắt

I. Kế Hoạch Kinh Doanh Mở Quán Cà Phê Boxed Bliss Chi Tiết

Lập một kế hoạch kinh doanh mở quán cà phê hoàn chỉnh là bước đi nền tảng quyết định sự thành công. Dự án "Coffee Boxed Bliss" tại TP.HCM được xây dựng dựa trên một ý tưởng độc đáo: kết hợp không gian cà phê truyền thống với các "hộp ngủ" riêng tư và phòng họp nhóm hiện đại. Mô hình này ra đời nhằm giải quyết nhu cầu về không gian yên tĩnh, riêng tư để làm việc, học tập hoặc nghỉ ngơi ngắn tại một thành phố sôi động nhưng đông đúc như TP.HCM. Tài liệu dự án chỉ rõ, mô hình kinh doanh quán cà phê này không chỉ cung cấp đồ uống chất lượng mà còn bán trải nghiệm không gian, đáp ứng đúng vào khoảng trống của thị trường. Khách hàng mục tiêu của dự án rất đa dạng, bao gồm sinh viên, nhân viên văn phòng và giới trẻ cần một nơi để tập trung hoặc thư giãn. Vị trí được lựa chọn tại Quận Thủ Đức, gần các trường đại học lớn và khu văn phòng, là một lợi thế chiến lược để tiếp cận đúng đối tượng khách hàng. Dự án đặt mục tiêu rõ ràng về tài chính, với tổng chi phí đầu tư 2,74 tỷ VNĐ, doanh thu trung bình hàng năm 5 tỷ VNĐ, và thời gian hoàn vốn dự kiến là 2,99 năm. Những con số này cho thấy tiềm năng và tính khả thi của một kế hoạch kinh doanh quán cà phê được nghiên cứu kỹ lưỡng.

1.1. Phân tích mô hình kinh doanh quán cà phê hộp độc đáo

Điểm khác biệt cốt lõi của mô hình kinh doanh quán cà phê "Coffee Boxed Bliss" là sự tích hợp không gian đa chức năng. Tầng trệt được thiết kế như một quán cà phê thông thường. Tầng một và hai là khu vực hộp ngủ yên tĩnh, trang bị nệm, gối và rèm che để đảm bảo sự riêng tư. Tầng ba là không gian dành cho nhóm, được trang bị các thiết bị giải trí như máy chơi game PS5 và TV. Mô hình này đáp ứng nhu cầu đa dạng: từ làm việc cá nhân, nghỉ trưa, đến họp nhóm và giải trí. Theo phân tích, mô hình này có lợi thế cạnh tranh cao so với các quán cà phê truyền thống, đặc biệt trong việc thu hút khách hàng cần sự tập trung và riêng tư, vốn là một nhu cầu ngày càng tăng tại các đô thị lớn.

1.2. Xác định khách hàng mục tiêu tại thị trường TPHCM

Khách hàng mục tiêu của quán được phân chia thành ba nhóm chính. Nhóm 1 (30%) là sinh viên có thu nhập thấp, tìm kiếm không gian yên tĩnh để học tập và trải nghiệm xu hướng mới. Nhóm 2 (50%) là nhân viên văn phòng có thu nhập trung bình, ổn định, cần một nơi làm việc linh hoạt hoặc thư giãn sau giờ làm. Nhóm 3 (20%) là nhóm có thu nhập cao, yêu thích không gian sang trọng, tiện nghi. Việc phân tích chi tiết từng nhóm khách hàng giúp dự án xây dựng menu đồ uống và các gói dịch vụ phù hợp, đồng thời triển khai các chiến lược marketing cho quán cà phê nhắm đúng đối tượng, tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh.

II. Phân Tích SWOT Quán Cà Phê Thách Thức Và Cơ Hội Lớn

Một phân tích SWOT quán cà phê toàn diện là công cụ không thể thiếu để đánh giá rủi ro và tiềm năng. Đối với "Coffee Boxed Bliss", cơ hội lớn nhất đến từ việc nghiên cứu thị trường cà phê TPHCM cho thấy nhu cầu cao về không gian riêng tư và yên tĩnh chưa được đáp ứng triệt để. Mô hình cà phê hộp vẫn còn mới mẻ, đặc biệt tại khu vực Thủ Đức, tạo ra lợi thế của người tiên phong. Tuy nhiên, thách thức cũng không nhỏ. Phân tích đối thủ cạnh tranh cho thấy sự hiện diện của các thương hiệu lớn như The Coffee House, Trung Nguyên Legend gần khu vực dự kiến. Chi phí thuê mặt bằng kinh doanh TPHCM khá cao, đặc biệt ở các vị trí đắc địa, là một rào cản tài chính lớn. Thêm vào đó, các rủi ro nội tại như quản lý vận hành quán và duy trì chất lượng dịch vụ ổn định đòi hỏi một hệ thống chuyên nghiệp. Báo cáo dự án nhấn mạnh, để thành công, "Coffee Boxed Bliss" cần tập trung vào chất lượng dịch vụ vượt trội và xây dựng một thương hiệu độc đáo để tạo sự khác biệt, thay vì chỉ cạnh tranh về giá. Việc lựa chọn vị trí tại đường số 6, phường Linh Chiểu, Thủ Đức được xem là một bước đi chiến lược, cân bằng giữa khả năng tiếp cận khách hàng và chi phí mở quán cà phê hợp lý.

2.1. Nghiên cứu thị trường cà phê TPHCM và đối thủ

Thị trường F&B tại TP.HCM, đặc biệt là ngành cà phê, cực kỳ đa dạng và cạnh tranh. Tài liệu dự án chỉ ra rằng, dù có nhiều quán cà phê, nhưng hầu hết theo mô hình không gian chung. Các đối thủ trực tiếp theo mô hình cà phê hộp như The Daily Coffee, D.M Coffee Capsule chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm (Quận 1, Quận 3). Việc đặt quán tại Thủ Đức giúp "Coffee Boxed Bliss" tránh được cạnh tranh trực diện và khai thác một thị trường ngách tiềm năng. Tuy nhiên, việc cạnh tranh với các quán truyền thống vẫn đòi hỏi một chiến lược rõ ràng, tập trung vào giá trị độc đáo mà mô hình hộp mang lại.

2.2. Tìm kiếm mặt bằng kinh doanh TPHCM Bài toán chi phí

Chi phí thuê mặt bằng là một trong những khoản chi lớn nhất. Ban đầu, dự án đã xem xét đường Nguyễn Gia Trị (Bình Thạnh) nhưng nhận thấy chi phí quá cao và mức độ cạnh tranh dày đặc. Việc lựa chọn mặt bằng kinh doanh TPHCM tại đường số 6, Linh Chiểu, Thủ Đức là một giải pháp tối ưu. Khu vực này gần nhiều trường đại học và khu dân cư, đảm bảo lượng khách hàng tiềm năng ổn định, trong khi giá thuê hợp lý hơn so với trung tâm. Đây là quyết định chiến lược giúp giảm áp lực lên kế hoạch tài chính và tăng khả năng đạt điểm hòa vốn sớm hơn.

III. Bí Quyết Lập Kế Hoạch Tài Chính Mở Quán Cà Phê Hiệu Quả

Một kế hoạch tài chính chi tiết là xương sống của dự án. "Coffee Boxed Bliss" đã xây dựng một bản dự toán kinh doanh quán cà phê rất cụ thể, minh bạch. Tổng nguồn vốn đầu tư ban đầu được xác định là 2.740.000.000 VNĐ. Khoản vốn này được phân bổ rõ ràng cho các hạng mục chính: chi phí xây dựng và phát triển (735 triệu VNĐ), chi phí máy móc thiết bị (1 tỷ VNĐ), vốn lưu động ban đầu (500 triệu VNĐ), và các chi phí quản lý, dự phòng khác. Việc phân bổ phần lớn ngân sách vào máy móc và thiết bị hiện đại cho thấy sự chú trọng vào chất lượng sản phẩm và trải nghiệm khách hàng. Báo cáo tài chính của dự án cũng đưa ra các giả định quan trọng, như tỷ lệ lạm phát ước tính 5%/năm và vòng đời dự án là 6 năm. Các chỉ số tài chính quan trọng như Giá trị hiện tại ròng (NPV) đạt 1 tỷ VNĐ và Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là 30.3% khẳng định sức hấp dẫn và hiệu quả của dự án. Việc lập kế hoạch trả nợ vay và dự báo dòng tiền từ nhiều góc độ khác nhau đảm bảo tính bền vững và khả năng quản trị rủi ro tài chính cho quán.

3.1. Dự toán chi phí mở quán cà phê chi tiết nhất

Bảng dự toán kinh doanh quán cà phê liệt kê chi tiết từng hạng mục. Chi phí mở quán cà phê bao gồm: chi phí mua sắm công cụ pha chế (máy pha cà phê Melitta, máy xay sinh tố), công cụ phục vụ, thiết bị nhà bếp (tủ lạnh, máy lạnh), nội thất (bàn ghế, kệ trưng bày), và thiết bị quản lý (máy POS, camera). Riêng chi phí máy móc và thiết bị đã chiếm 1 tỷ VNĐ, cho thấy sự đầu tư nghiêm túc vào cơ sở vật chất. Ngoài ra, các chi phí xây dựng, tư vấn, bảo hiểm và chi phí dự phòng (240 triệu VNĐ) cũng được tính toán cẩn thận để đảm bảo dự án vận hành suôn sẻ mà không gặp phải các vấn đề tài chính bất ngờ.

3.2. Kế hoạch huy động nguồn vốn đầu tư và điểm hòa vốn

Để thực hiện dự án, việc xác định rõ nguồn vốn đầu tư là tối quan trọng. Kế hoạch tài chính cần vạch ra cơ cấu vốn (vốn tự có và vốn vay) và lịch trình trả nợ chi tiết. Dựa trên dự báo doanh thu và chi phí, dự án "Coffee Boxed Bliss" tính toán điểm hòa vốn sẽ đạt được sau 2,99 năm hoạt động. Đây là một con số khả quan, cho thấy mô hình kinh doanh có khả năng sinh lời trong thời gian hợp lý. Việc phân tích dòng tiền và các chỉ số hiệu quả đầu tư giúp các nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng về tiềm năng của dự án trước khi đưa ra quyết định.

IV. Phương Pháp Quản Lý Vận Hành Quán Cà Phê Từ A Đến Z

Để một kế hoạch kinh doanh mở quán cà phê trở thành hiện thực, việc quản lý vận hành quán phải được tổ chức một cách khoa học. Dự án "Coffee Boxed Bliss" đề xuất một cơ cấu tổ chức rõ ràng, bao gồm các bộ phận: Quản lý, Pha chế, Phục vụ, Marketing và An ninh. Mỗi vị trí đều có mô tả công việc, yêu cầu kỹ năng và mức lương cụ thể, đảm bảo bộ máy hoạt động trơn tru. Quá trình vận hành hàng ngày tập trung vào việc duy trì chất lượng sản phẩm và dịch vụ. Việc lựa chọn nhà cung cấp cà phê uy tín từ Đắk Lắk và các nguyên liệu phụ trợ từ các thương hiệu lớn như TH True Milk là cam kết về chất lượng. Bên cạnh đó, thiết kế quán cà phê độc đáo và xây dựng một menu đồ uống đa dạng, hợp xu hướng cũng là yếu tố then chốt để thu hút và giữ chân khách hàng. Quy trình tuyển dụng nhân viên pha chế và phục vụ được chú trọng, yêu cầu không chỉ kỹ năng chuyên môn mà còn cả thái độ phục vụ chuyên nghiệp. Việc đào tạo nhân viên thường xuyên về công thức và kỹ năng giao tiếp là bắt buộc để đảm bảo trải nghiệm khách hàng luôn ở mức cao nhất.

4.1. Tối ưu thiết kế quán cà phê và menu đồ uống hấp dẫn

Bản thiết kế quán cà phê được xây dựng trên diện tích 200m² với 1 trệt và 3 lầu. Mỗi tầng có một công năng riêng biệt, từ không gian chung, khu vực yên tĩnh đến phòng giải trí nhóm, tạo ra trải nghiệm đa dạng. Về menu đồ uống, ngoài các món cà phê truyền thống, quán còn phát triển các loại trà, yogurt trái cây, và đồ ăn nhẹ như mì ly để phục vụ nhu-cầu của khách hàng ở lại lâu. Việc lựa chọn nhà cung cấp cà phê chất lượng cao và các nguyên liệu đầu vào an toàn là ưu tiên hàng đầu, giúp xây dựng lòng tin với khách hàng.

4.2. Quy trình tuyển dụng nhân viên pha chế và quản lý

Con người là yếu tố cốt lõi của ngành dịch vụ. Quy trình tuyển dụng nhân viên pha chế (Barista) yêu cầu ứng viên phải cẩn thận, nhanh nhẹn và có trách nhiệm. Nhân viên phục vụ cần có kỹ năng giao tiếp tốt và sự kiên nhẫn. Người quản lý phải có kỹ năng lãnh đạo, quản lý thời gian và tài chính. Dự án đề cao việc giữ chân nhân viên lâu dài thông qua các chính sách đãi ngộ hợp lý và môi trường làm việc chuyên nghiệp. Điều này không chỉ giúp tối ưu hóa thời gian phục vụ mà còn đảm bảo chất lượng dịch vụ luôn đồng nhất.

V. Cách Xây Dựng Chiến Lược Marketing Cho Quán Cà Phê Mới

Một chiến lược marketing cho quán cà phê hiệu quả là chìa khóa để tiếp cận khách hàng và xây dựng thương hiệu. "Coffee Boxed Bliss" xác định mục tiêu marketing rõ ràng: tạo dựng nhận diện thương hiệu ấn tượng và tăng độ phủ trên các nền tảng mạng xã hội. Kế hoạch marketing kết hợp cả online và offline. Trên môi trường trực tuyến, quán sẽ tập trung vào Social Media Marketing (Facebook, Instagram, TikTok) bằng cách chia sẻ hình ảnh hấp dẫn về không gian và đồ uống. SEO (Tối ưu hóa công cụ tìm kiếm) cho website và chạy quảng cáo Google Ads cũng được sử dụng để tiếp cận khách hàng mục tiêu một cách nhanh chóng. Một điểm nhấn đặc biệt trong chiến lược là chương trình "Coffee for a Cause". Theo đó, một phần doanh thu sẽ được trích ra để hỗ trợ các dự án cộng đồng hoặc bảo vệ môi trường. Hoạt động này không chỉ mang lại giá trị xã hội mà còn giúp tạo sự kết nối cảm xúc sâu sắc giữa thương hiệu và khách hàng. Ngoài ra, việc mời các Influencer, YouTuber đến trải nghiệm và đánh giá cũng là một cách hiệu quả để quảng bá hình ảnh quán đến đông đảo công chúng.

5.1. Triển khai Marketing Online SEO Social Media và Ads

Kế hoạch marketing online được triển khai đồng bộ trên nhiều kênh. Việc xây dựng nội dung hấp dẫn trên mạng xã hội là ưu tiên hàng đầu để thu hút sự chú ý của giới trẻ. Email Marketing được dùng để chăm sóc khách hàng thân thiết, thông báo về các chương trình khuyến mãi. Tối ưu hóa SEO cho website giúp quán xuất hiện ở vị trí cao trên kết quả tìm kiếm, thu hút lượng truy cập tự nhiên. Quảng cáo trả phí trên Google và mạng xã hội sẽ được sử dụng trong giai đoạn đầu để nhanh chóng tăng nhận diện thương hiệu và thu hút khách hàng đến quán.

5.2. Chương trình Coffee for a Cause và xây dựng thương hiệu

Xây dựng một câu chuyện thương hiệu có ý nghĩa là cách để "Coffee Boxed Bliss" trở nên khác biệt. Chương trình "Coffee for a Cause" là một sáng kiến độc đáo. Bằng cách đóng góp cho cộng đồng, quán không chỉ bán cà phê mà còn lan tỏa những giá trị tích cực. Điều này giúp xây dựng một hình ảnh thương hiệu có trách nhiệm, gần gũi và tạo ra một lý do mạnh mẽ để khách hàng lựa chọn và gắn bó lâu dài. Đây là một phần quan trọng trong chiến lược marketing cho quán cà phê, giúp tạo ra lợi thế cạnh tranh bền vững.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, sự phát triển kinh tế và nhịp sống năng động kéo theo tình trạng đông đúc, ùn tắc giao thông và áp lực công việc gia tăng. Bối cảnh này dẫn đến nhu cầu tìm kiếm các không gian yên tĩnh để nghỉ ngơi vài giờ, làm việc cá nhân hoặc học tập nhóm trở nên cấp thiết đối với sinh viên và nhân viên văn phòng. Hầu hết các cơ sở kinh doanh cà phê truyền thống trên thị trường hiện nay chủ yếu phục vụ không gian sinh hoạt chung, có mức độ tiếng ồn cao và thiếu tính riêng tư, chưa đáp ứng được thói quen ngủ trưa cũng như nhu cầu bảo mật thông tin trong quá trình làm việc.

Đề tài "Development of a Business Plan for the Opening of the Box Coffee Shop 'Coffee Boxed Bliss'" (Kế hoạch kinh doanh mở quán cà phê "Coffee Boxed Bliss") được nhóm sinh viên thuộc Khoa Ngân hàng, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM (lớp BAF311_2411_10_TA03) thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Anh Tú vào tháng 10 năm 2024, nhằm xây dựng và thẩm định toàn diện tính khả thi của mô hình quán cà phê tích hợp hộp nghỉ riêng tư (sleeping boxes) và phòng họp nhóm.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể của đề tài bao gồm:

1. Nghiên cứu thị trường và nhu cầu khách hàng đối với không gian làm việc kết hợp nghỉ ngơi cá nhân tại khu vực TP.HCM.
2. Xây dựng kế hoạch định vị, lựa chọn địa điểm kinh doanh và phân tích năng lực cạnh tranh của mô hình Box Coffee.
3. Hoạch định chi tiết các giải pháp kỹ thuật, công nghệ, danh mục trang thiết bị, nguồn cung nguyên vật liệu và ước tính chi phí tiêu hao năng lượng.
4. Thiết lập cơ cấu tổ chức nhân sự, quy trình quản lý dự án và lộ trình triển khai theo các giai đoạn.
5. Lập dự toán tài chính, dự phóng dòng tiền và thẩm định hiệu quả dự án thông qua các chỉ tiêu kinh tế - tài chính trọng yếu.
6. Đánh giá các rủi ro vận hành và tác động kinh tế - xã hội của dự án đối với cộng đồng địa phương.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Kế hoạch kinh doanh và quy trình thẩm định dự án quán cà phê "Coffee Boxed Bliss" kinh doanh đồ uống, cung cấp hộp nghỉ cá nhân và phòng họp nhóm.
• Phạm vi không gian: Mặt bằng kinh doanh đặt tại số 6 đường số 6, phường Linh Chiểu, TP. Thủ Đức, TP.HCM, với tổng diện tích sử dụng 630 m² (gồm 1 tầng trệt và 3 tầng lầu, diện tích sàn xây dựng 200 m²).
• Phạm vi thời gian: Vòng đời dự án được xác định trong 6 năm (2024–2029), trong đó năm 2024 (năm 0) là giai đoạn chuẩn bị và đầu tư xây dựng (bắt đầu từ tháng 6/2024), chính thức đi vào hoạt động vận hành 5 năm từ tháng 1/2025 đến hết năm 2029.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Đề tài áp dụng khung lý thuyết và phương pháp luận chuyên sâu về Thẩm định dự án đầu tư (Project Appraisal) trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ ăn uống và không gian tiện ích (F&B và Hospitality). Hệ thống khái niệm, chỉ tiêu và mô hình phân tích bao gồm:

• Khung phân tích thị trường và phân khúc khách hàng: Phân chia khách hàng theo mức thu nhập và hành vi tiêu dùng (nhóm thu nhập thấp, trung bình, cao); phân tích đối thủ cạnh tranh hiện hữu trong phân khúc bed/box coffee.
• Mô hình thẩm định kỹ thuật và dự toán chi phí: Tính toán định mức tiêu hao điện năng (theo biểu giá điện kinh doanh bậc thang theo giờ bình thường, cao điểm, thấp điểm), định mức nước sinh hoạt (kèm thuế VAT 5%, dịch vụ thoát nước 25% và thuế bảo vệ môi trường 8%), chi phí đường truyền Internet và dự toán chi tiết danh mục tài sản cố định máy móc thiết bị.
• Phương pháp thẩm định tài chính dự án: Đề tài sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) với các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư:
  • Hiện giá thuần (Net Present Value - NPV).
  • Tỷ suất sinh lời nội bộ (Internal Rate of Return - IRR) và Tỷ suất sinh lời nội bộ điều chỉnh (Modified Internal Rate of Return - MIRR).
  • Thời gian hoàn vốn giản đơn (Payback Period - PP) và Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Discounted Payback Period - DDB).
  • Dự phóng dòng tiền hoạt động (Operating Cash Flow - OCF), dòng tiền ròng (Net Cash Flow - NCF), dòng tiền tích lũy chiết khấu (Accumulated Discounted Cash Flow - ADCF).
  • Phân tích dòng tiền theo quan điểm toàn bộ vốn chủ sở hữu (All-Equity Point of View - AEPV) và Phương pháp gián tiếp (Indirect Method - TIPV).
  • Đánh giá cấu trúc vốn thông qua Chi phí sử dụng vốn bình quân (Weighted Average Cost of Capital - WACC), tỷ trọng nợ vay ($W_d$), tỷ trọng vốn chủ ($W_e$) và Hệ số khả năng trả nợ (Debt-Service Coverage Ratio - DSCR).
• Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp thu thập từ báo giá thực tế của các nhà cung cấp thiết bị pha chế, nội thất, thiết bị điện tử, biểu giá điện lực quốc gia, công ty cấp nước Thủ Đức, nhà mạng viễn thông Viettel, chỉ số giá tiêu dùng CPI (giả định lạm phát 5%/năm) và dữ liệu khảo sát sơ cấp về địa điểm mặt bằng tại TP. Thủ Đức và quận Bình Thạnh.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chapter I: PROJECT INTRODUCTION

Chương I trình bày tổng quan về dự án Coffee Boxed Bliss, xuất phát từ thực trạng thiếu không gian cá nhân yên tĩnh tại TP.HCM. Dự án cung cấp 3 nhóm sản phẩm/dịch vụ cốt lõi: cà phê và đồ uống, hộp nghỉ ngơi riêng tư (private resting boxes trang bị nệm êm, rèm che, điều hòa) và phòng sinh hoạt nhóm cho hơn 5 người.

Định vị dự án được đặt tại đường số 6, phường Linh Chiểu, TP. Thủ Đức. Đây là khu vực tập trung nhiều trường đại học lớn (Đại học Ngân hàng TP.HCM, Đại học Sư phạm Kỹ thuật TP.HCM, Đại học Quốc gia TP.HCM) và mật độ dân cư đông đúc. Dự án tận dụng lợi thế thị trường Thủ Đức chưa bị bão hòa mô hình box coffee so với các khu vực trung tâm như Quận 1 hay Quận 3. Chương này cũng đặt ra các chỉ tiêu mục tiêu: tổng vốn đầu tư 2.740 triệu VND, thời gian hoàn vốn 2,99 năm, IRR đạt 30,3%, bắt đầu chuẩn bị từ tháng 6/2024 và đi vào vận hành thương mại từ tháng 1/2025.

Chapter II: MARKET ANALYSIS

Nội dung chương tập trung đánh giá cung - cầu thị trường và xây dựng chiến lược tiếp cận khách hàng. Nhu cầu thị trường chuyển dịch từ tiêu dùng đồ uống cơ bản sang tìm kiếm không gian thư giãn, tái tạo năng lượng và bảo mật thông tin.

Tác giả phân đoạn thị trường mục tiêu thành 3 nhóm khách hàng chính:

1. Nhóm thu nhập thấp (chiếm 30%): Chủ yếu là sinh viên, thu nhập dưới 1 triệu đến dưới 5 triệu VND/tháng, có nhu cầu trải nghiệm không gian mới, học tập và thư giãn, thường đến quán vào buổi trưa và tối với tần suất thường xuyên.
2. Nhóm thu nhập trung bình (chiếm 50%): Khách hàng có thu nhập từ 6 triệu VND/tháng trở lên, có học thức và công việc ổn định, ưu tiên thưởng thức đồ uống chất lượng và làm việc vào buổi tối (sau 18h), tần suất ghé quán thường xuyên.
3. Nhóm thu nhập cao (chiếm 20%): Thu nhập từ 20 triệu VND/tháng trở lên, yêu thích không gian sang trọng, rộng rãi, tần suất đến quán không thường xuyên.

Phân tích cạnh tranh chỉ ra các đối thủ trực tiếp đang vận hành mô hình tương tự tại TP.HCM như The Daily Coffee, D.M Coffee Capsule và Blue Lagoon. Để tạo sự khác biệt, dự án thiết kế tầng trệt theo phong cách quán cà phê truyền thống để phục vụ khách hàng vãng lai, kết hợp chương trình trách nhiệm cộng đồng "Coffee for a Cause" (trích doanh thu hàng tháng từ các dòng cà phê đặc biệt để tài trợ cho các dự án bảo vệ môi trường và xã hội). Kế hoạch tiếp thị số (Online Marketing) bao gồm: quảng bá trên Facebook, Instagram, TikTok; Email Marketing; tối ưu hóa công cụ tìm kiếm (SEO); chạy quảng cáo trực tuyến (Google Ads/Social Ads) và phát triển nội dung giá trị (Content Marketing).

Chapter III: TECHNICAL ANALYSIS, TECHNOLOGY AND INPUT FACTORS

Chương III phân tích các yếu tố kỹ thuật, lựa chọn địa điểm, công nghệ và nguyên vật liệu đầu vào:

• Đánh giá và lựa chọn địa điểm: So sánh giữa đường Nguyễn Gia Trí (Phường 25, Quận Bình Thạnh) và đường số 6 (Phường Linh Chiểu, TP. Thủ Đức). Mặc dù đường Nguyễn Gia Trí đông đúc nhưng giá thuê rất cao, mức độ cạnh tranh gay gắt từ các thương hiệu lớn (The Coffee House, Cheese Coffee, Trung Nguyên Legend Cafe) và dễ ngập nước vào mùa mưa. Dự án quyết định chọn đường số 6, Linh Chiểu nhờ chi phí thuê hợp lý hơn (80 triệu VND/tháng cho 630 m²), không gian yên tĩnh, giao thông kết nối thuận tiện qua các trục đường Kha Vạn Cân, Võ Văn Ngân và tiếp cận trực tiếp tệp sinh viên, giảng viên.

Tiêu chí so sánh	Đường Nguyễn Gia Trí (Quận Bình Thạnh)	Đường số 6, Linh Chiểu (TP. Thủ Đức) - Được chọn
Vị trí & Khách hàng	Khu vực đông đúc, gần nhiều trường đại học	Gần ĐH Ngân Hàng, ĐH Sư phạm Kỹ thuật, ĐHQG
Mức độ cạnh tranh	Rất cao (The Coffee House, Cheese Coffee,...)	Thấp hơn, mô hình box coffee chưa bão hòa
Chi phí mặt bằng	Rất đắt đỏ, chi phí thiết kế cải tạo cao	Hợp lý hơn (80.000.000 VND/tháng cho 630 m²)
Môi trường & Ngập úng	Dễ bị ngập nặng vào mùa mưa	Yên tĩnh, giao thông kết nối tốt, ít rủi ro ngập

• Quy hoạch không gian 4 tầng (diện tích sàn 200 m², tổng 630 m²):

  • Tầng trệt: Khu vực quầy pha chế, thu ngân và không gian ngồi mở cho khách dùng đồ uống thông thường.
  • Tầng 1 và Tầng 2: Khu vực hộp nghỉ yên tĩnh dành cho khách làm việc tập trung, đọc sách hoặc ngủ trưa.
  • Tầng 3: Khu vực phòng nhóm (sức chứa tối đa 5 người/phòng) tích hợp thiết bị giải trí công nghệ cao gồm máy chơi game PS5 và Smart TV.
  • Khu vực bãi đỗ xe.

• Danh mục máy móc và trang thiết bị:

  • Thiết bị pha chế: 3 máy pha cà phê tự động Melitta Latte Select (29,5 triệu VND/máy), 2 máy xay sinh tố Philips HR2223 (3,5 triệu VND/máy), 3 máy ép trái cây nhanh Promax PA-J800 (5,3 triệu VND/máy).
  • Thiết bị bảo quản và làm mát: 3 tủ lạnh Aqua Inverter 456L AQR-M525XA (12,5 triệu VND/chiếc), 9 máy điều hòa Electrolux Inverter 1.0HP ESV09CRO-D1 (10,5 triệu VND/bộ), 2 tủ mát Sanaky 200L VH-258K (7 triệu VND/chiếc), 2 tủ đông Sanaky VH-2299HY2 (6,5 triệu VND/chiếc), 2 tủ trưng bày gỗ cao cấp (5,5 triệu VND/chiếc).
  • Nội thất & Thiết bị giải trí: 15 bộ bàn ghế ăn 8 ghế (4 triệu VND/bộ), 10 bộ bàn ghế nhỏ 4 ghế (1,04 triệu VND/bộ), 20 bộ nội thất box (3 triệu VND/bộ), 20 kệ trưng bày (3 triệu VND/kệ), 20 máy chơi game PS5 (12 triệu VND/bộ), 16 tivi Sony 4K 50 inch KD-50X80K (8,6 triệu VND/chiếc).
  • Thiết bị quản lý: 1 máy POS E715VFD (15 triệu VND), 1 két đựng tiền Maken MK410 (1 triệu VND), 2 máy in hóa đơn Xprinter XP-58IIH (1,5 triệu VND/máy), 16 camera giám sát Rifatron BLR2-A202 (4,5 triệu VND/chiếc), 3 dàn loa vi tính SoundMax A-2140 Bluetooth (7 triệu VND/bộ).

• Nguyên vật liệu và Năng lượng:

  • Nguồn cung cấp: Cà phê hạt từ Dairy Farm (Đắk Lắk), trà xanh từ Thái Nguyên, trà Đài Loan từ Eco-Cha (vùng Gia Nghĩa - Jia Yi), sữa tươi và sữa đặc từ TH True Milk, siro và kem béo từ TNT Drink Co.
  • Tiêu thụ điện năng ước tính: 2.110 kWh/tháng, chi phí tiền điện dự tính 7.762.442 VND/tháng (đã gồm 10% VAT).
  • Tiêu thụ nước sạch: 85 m³/tháng từ Công ty CP Cấp nước Thủ Đức, tổng chi trả 2.498.490 VND/tháng (gồm tiền nước 1.810.500 VND, 5% VAT, 25% phí thoát nước và 8% thuế thoát nước).
  • Internet: Gói cước SuperNet 4 của Viettel với chi phí 790.000 VND/tháng.
  • Tác động môi trường và giải pháp: Hệ thống resting box tiêu thụ nhiều điện (điều hòa, đèn chiếu sáng) và phát sinh rác thải cá nhân; dự án đề xuất giải pháp lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời và áp dụng quy chuẩn phân loại rác thải, sử dụng ly dùng nhiều lần và ống hút giấy.

Chapter IV: PROJECT MANAGEMENT

Chương IV thiết lập mục tiêu quản trị và lộ trình triển khai dự án:

• Mục tiêu quản trị & kinh doanh: Doanh thu tăng trưởng đều qua các năm (đạt mức ổn định ở năm 4 và năm 5); lợi nhuận sau thuế (EAT) đạt 511 triệu VND trong năm hoạt động đầu tiên và đạt 998 triệu VND ở năm thứ 5. Xây dựng chương trình khách hàng thân thiết, duy trì chất lượng dịch vụ đồng nhất và vệ sinh không gian.
• Kế hoạch triển khai dự án qua 3 giai đoạn:
  • Giai đoạn 1 - Chuẩn bị (Tháng thứ 3 đến tháng thứ 6): Nghiên cứu thị trường, khảo sát và ký hợp đồng thuê mặt bằng, thiết kế kiến trúc/nội thất, lập kế hoạch tài chính và hoàn tất thủ tục pháp lý.
  • Giai đoạn 2 - Triển khai xây dựng (Tháng thứ 7): Thi công cải tạo mặt bằng, mua sắm lắp đặt trang thiết bị máy móc, tuyển dụng - đào tạo nhân sự và khởi động các chiến dịch tiếp thị ban đầu.
  • Giai đoạn 3 - Vận hành: Khai trương thử nghiệm (soft opening) để thu thập phản hồi của khách hàng, sau đó tiến hành khai trương chính thức (grand opening) và đi vào quy trình vận hành - đánh giá định kỳ.
• Cơ cấu tổ chức nhân sự:
  • Ban Quản lý (Management Department): 2 Quản lý chịu trách nhiệm điều hành hoạt động chung, quản trị tài chính, báo cáo và quản lý thực đơn.
  • Bộ phận Pha chế (Barista Department): Đảm bảo chất lượng đồ uống, vệ sinh an toàn thực phẩm và cập nhật công thức mới (số lượng biến đổi theo doanh thu).
  • Bộ phận Phục vụ (Service Department): Đón tiếp khách, vệ sinh buồng ngủ/bàn ghế, giải đáp thắc mắc, phục vụ đồ uống và phụ trách thu ngân (số lượng biến đổi theo doanh thu).
  • Bộ phận Marketing: Quản lý các kênh truyền thông trực tuyến, thiết kế ấn phẩm và xây dựng hình ảnh thương hiệu (số lượng biến đổi theo doanh thu).
  • Bộ phận Bảo vệ (Security): Bảo vệ tài sản, phân luồng xe, kiểm soát an ninh và hỗ trợ tình huống khẩn cấp, mức lương cố định 6.000.000 VND/tháng.

Chapter V: FINANCIAL ANALYSIS

Chương V lượng hóa toàn bộ các thông số tài chính của dự án dựa trên các giả định: tỷ lệ lạm phát CPI 5%/năm, giá thuê mặt bằng 80 triệu VND/tháng (960 triệu VND/năm trả vào cuối mỗi tháng), vòng đời dự án 6 năm (2024–2029, hoạt động 5 năm từ 2025 đến 2029).

Tổng mức vốn đầu tư ban đầu của dự án tại Năm 0 (2024) là 2.740 triệu VND (2,74 tỷ VND), được cơ cấu chi tiết như sau:

STT	Khoản mục chi phí đầu tư (Year 0)	Giá trị (Triệu VND)	Tỷ trọng (%)
1	Chi phí xây dựng và phát triển mặt bằng (Construction development)	735	26,82%
2	Chi phí máy móc, thiết bị và nội thất (Machinery & Equipment)	1.000	36,50%
3	Chi phí quản lý và tư vấn trong xây dựng (Management & consulting)	100	3,65%
4	Chi phí khác (Bảo hiểm công trình,...) (Other costs)	65	2,37%
5	Lãi vay trong thời gian xây dựng (Interest payment during construction)	100	3,65%
6	Vốn lưu động ban đầu (Initial working capital)	500	18,25%
7	Chi phí dự phòng phát sinh (Provision expenses)	240	8,76%
Tổng	Tổng mức vốn đầu tư (Total Investment)	2.740	100,00%

Trong cơ cấu đầu tư, chi phí máy móc thiết bị chiếm tỷ trọng lớn nhất (1.000 triệu VND) nhằm hiện đại hóa không gian buồng ngủ và hệ thống phòng họp/giải trí PS5. Vốn lưu động ban đầu (500 triệu VND) và quỹ dự phòng (240 triệu VND) đóng vai trò đệm thanh khoản để duy trì vận hành ổn định trước khi tạo ra dòng tiền dương. Chương này cũng thực hiện tính toán kế hoạch trích khấu hao tài sản cố định, dự toán doanh thu bán hàng, lịch biểu trả nợ vay và dự phóng dòng tiền chiết khấu theo các quan điểm AEPV và TIPV.

Chapter VI: RISK ANALYSIS

Chương VI phân tích các rủi ro vận hành nội bộ (Internal Risks) phát sinh trong quá trình kinh doanh dịch vụ F&B kết hợp buồng nghỉ. Các nguy cơ chính bao gồm: rủi ro biến động nhân sự, rủi ro vệ sinh an toàn thực phẩm, hao mòn hư hỏng trang thiết bị công nghệ (PS5, TV, máy pha cà phê) và công tác quản lý an ninh, vệ sinh trong các buồng ngủ riêng tư. Nhóm tác giả đề xuất việc thiết lập quy trình kiểm soát nội bộ nghiêm ngặt, đào tạo nhân viên định kỳ và kiểm tra bảo dưỡng thiết bị thường xuyên.

Chapter VII: ECONOMY AND SOCIETY

Chương VII đánh giá các đóng góp của dự án đối với sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương: đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp; giải quyết việc làm bán thời gian và toàn thời gian cho sinh viên các trường đại học lân cận (ĐH Ngân hàng, ĐH Sư phạm Kỹ thuật); thúc đẩy lối sống cân bằng, tạo không gian làm việc văn minh và đóng góp cho các hoạt động cộng đồng thông qua chương trình "Coffee for a Cause".

---

Kết quả và đóng góp

1. Kết quả chính từ kế hoạch tài chính và kỹ thuật

Báo cáo thẩm định dự án đưa ra các kết quả định lượng cụ thể:

• Tổng mức vốn đầu tư ban đầu: 2.740.000.000 VND (2,74 tỷ VND).
• Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR): Đạt 30,3%, vượt trội so với chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC), chứng minh hiệu quả sinh lời cao của dự án.
• Thời gian hoàn vốn giản đơn (Payback Period): 2,99 năm (thu hồi toàn bộ vốn đầu tư ban đầu trong năm hoạt động thứ 3 của vòng đời 5 năm vận hành).
• Lợi nhuận sau thuế (EAT): Đạt 511 triệu VND trong năm vận hành đầu tiên (2025) và tăng trưởng lên 998 triệu VND vào năm hoạt động thứ 5 (2029).
• Lựa chọn mặt bằng tối ưu: Thuê 630 m² sàn tại đường số 6, Linh Chiểu, TP. Thủ Đức với giá thuê 80 triệu VND/tháng, giải quyết được bài toán chi phí đắt đỏ và ngập úng so với khu vực đường Nguyễn Gia Trí, Bình Thạnh.

2. Đóng góp thực tiễn của đề tài

• Hoàn thiện mô hình kinh doanh kết hợp giữa dịch vụ F&B truyền thống với dịch vụ tiện ích buồng nghỉ cá nhân (resting boxes) và phòng họp công nghệ cao tích hợp thiết bị giải trí (PS5, Smart TV) tại khu đô thị đại học TP. Thủ Đức.
• Xây dựng một bản kế hoạch kinh doanh và thẩm định dự án hoàn chỉnh, từ quy hoạch mặt bằng, danh mục định mức trang thiết bị chi tiết, dự toán chi phí vận hành năng lượng (điện, nước, viễn thông) đến các phương pháp dự phóng dòng tiền theo chuẩn học thuật chuyên ngành Thẩm định dự án.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Dự án mới chỉ thẩm định trên quy mô một địa điểm đơn lẻ tại TP. Thủ Đức; các biến số tài chính giả định mức lạm phát cố định (CPI 5%/năm) và mức giá thuê mặt bằng không đổi trong suốt chu kỳ tính toán, chưa lượng hóa sâu biến động thị trường khi giá nguyên vật liệu đầu vào tăng đột biến.
• Hướng nghiên cứu và phát triển tiếp theo: Sau khi mô hình vận hành thành công và đạt điểm hoàn vốn tại Thủ Đức, dự án đề xuất định hướng nhân rộng mô hình sang các quận và đô thị lớn khác tại Việt Nam; đồng thời mở rộng hợp tác chiến lược với các nhà xuất bản hoặc chuỗi văn phòng phẩm để tổ chức sự kiện và gia tăng doanh thu chéo.

---

Giá trị tham khảo

Đồ án là tài liệu tham khảo thiết thực cho:

• Sinh viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá và Quản trị Kinh doanh đang thực hiện các bài tập lớn, đồ án môn học Thẩm định dự án đầu tư (Project Appraisal) hoặc khóa luận tốt nghiệp về lập kế hoạch kinh doanh ngành F&B.
• Các nhà đầu tư và cá nhân khởi nghiệp trong ngành F&B muốn tham khảo phương pháp lập bảng danh mục trang thiết bị, dự toán chi phí năng lượng thực tế (điện kinh doanh, nước sạch dịch vụ có tính thuế thoát nước) và mô hình phân bổ dòng tiền chiết khấu.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Vì sao dự án quyết định chọn địa điểm tại đường số 6, phường Linh Chiểu, TP. Thủ Đức thay vì đường Nguyễn Gia Trí, Quận Bình Thạnh?

Đường Nguyễn Gia Trí tuy tập trung đông giới trẻ nhưng giá thuê mặt bằng rất đắt đỏ, mức độ cạnh tranh gay gắt từ các chuỗi cà phê lớn (The Coffee House, Cheese Coffee, Trung Nguyên) và khu vực này thường xuyên bị ngập nước vào mùa mưa làm giảm lượng khách. Ngược lại, đường số 6 Linh Chiểu có giá thuê hợp lý hơn (80 triệu VND/tháng cho 630 m²), không gian yên tĩnh, ít ngập nước và nằm ngay cạnh các trường đại học lớn như ĐH Ngân hàng, ĐH Sư phạm Kỹ thuật và ĐHQG TP.HCM.

2. Tổng vốn đầu tư ban đầu của dự án là bao nhiêu và khoản mục nào chiếm tỷ trọng lớn nhất?

Tổng vốn đầu tư ban đầu của dự án tại Năm 0 (2024) là 2.740 triệu VND (2,74 tỷ VND). Trong đó, chi phí mua sắm máy móc, trang thiết bị và nội thất chiếm tỷ trọng lớn nhất với 1.000 triệu VND (36,50%), tiếp theo là chi phí cải tạo xây dựng mặt bằng với 735 triệu VND (26,82%) và vốn lưu động ban đầu 500 triệu VND (18,25%).

3. Khách hàng mục tiêu của quán được phân chia thành những phân khúc nào?

Dự án phân chia khách hàng thành 3 nhóm:

• Nhóm thu nhập thấp (30%): Sinh viên có thu nhập dưới 1 đến dưới 5 triệu VND/tháng, thường đến vào buổi trưa và tối để học tập, nghỉ ngơi.
• Nhóm thu nhập trung bình (50%): Người đi làm, nhân viên văn phòng có thu nhập từ 6 triệu VND/tháng trở lên, đến quán vào buổi tối sau 18h để làm việc, thư giãn.
• Nhóm thu nhập cao (20%): Khách hàng có thu nhập từ 20 triệu VND/tháng trở lên, tìm kiếm không gian sang trọng và rộng rãi.

4. Các chỉ số tài chính dự kiến của dự án (IRR, thời gian hoàn vốn, lợi nhuận) đạt mức nào?

Theo tính toán của đề tài, dự án có Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) đạt 30,3%, Thời gian hoàn vốn (Payback Period) là 2,99 năm. Lợi nhuận sau thuế (EAT) dự kiến đạt 511 triệu VND trong năm vận hành đầu tiên (2025) và tăng lên 998 triệu VND vào năm hoạt động thứ 5 (2029).

5. Mặt bằng 4 tầng của quán được bố trí công năng như thế nào và có điểm gì đặc biệt ở tầng 3?

Quán có diện tích sàn 200 m² (tổng diện tích sử dụng 630 m²): Tầng trệt phục vụ gọi món và không gian ngồi cà phê truyền thống; Tầng 1 và Tầng 2 là không gian buồng nghỉ yên tĩnh cho cá nhân làm việc, đọc sách hoặc ngủ trưa; Tầng 3 được thiết kế thành các phòng họp nhóm (sức chứa tối đa 5 người/phòng) được trang bị hệ thống máy chơi game console PS5 (20 bộ) và Smart TV Sony 4K 50 inch (16 chiếc) phục vụ giải trí và hội họp.

---

Kết luận

Đồ án tốt nghiệp môn Thẩm định dự án của nhóm sinh viên Khoa Ngân hàng, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM đã xây dựng hoàn chỉnh kế hoạch kinh doanh mô hình cà phê hộp nghỉ "Coffee Boxed Bliss" tại TP. Thủ Đức. Dự án thể hiện tính khả thi cao về mặt kỹ thuật, thị trường và tài chính với tổng mức đầu tư 2,74 tỷ VND, tỷ suất sinh lời nội bộ IRR đạt 30,3% và thời gian hoàn vốn 2,99 năm. Đây là công trình học thuật có giá trị thực tiễn cao, cung cấp phương pháp luận và dữ liệu dự toán chi tiết cho việc thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực dịch vụ F&B và không gian làm việc tích hợp.

Trích đoạn nội dung tài liệu

HO CHI MINH UNIVERSITY OF BANKING BANKING DEPARTMENT ------------------------------------------- PROJECT APPRAISAL Topic: DEVELOPMENT OF A BUSINESS PLAN FOR THE OPENING OF THE BOX COFFE SHOP “COFFEE BOXED BLISS” Student: Class: BAF311_2411_10_TA03 Supervisor: Dr. Nguyen Anh Tu Ho Chi Minh City, October 2024 1 | Page TABLBE OF CONTENTS Chapter I: PROJECT INTRODUCTION 5 1.3 Project Alignment 6 Chapter II: MARKET ANALYSIS 7 2.1 Demand for space. Supply Situation of the Project 8 2.3 Target Market for the project 8 2.2 Online marketing 11 Chapter III: TECHNICAL ANALYSIS, TECHNOLOGY AND INPUT FACTORS 12 3.1 Menu, site selection and environmental impact analysis 12 3. Selection of Technology Techniques 21 3.1 Group of brewing tools 21 3.

Energy 33 Chapter IV: PROJECT MANAGEMENT 35 4.2 Effectiveness and prospects 36 4.1 Organizational Structure 37 Chapter V: FINANCIAL ANALYSIS 39 5.1 Assumptions in estimation 39 5.2 Total capital investment 40 5. Depreciation plan (depreciation plan) 45 2 | Page 5.1 Original values of construction 45 5.2 Original values of machinery & equipments 47 5.4 Revenue and selling expense estimates 48 5.5 Loan proposal, loan schedule, and repayment 51 5.2 Loan schedule and repayment 52 5.8 Cash flow forecast from different perspectives 56 Chapter VI: RISK ANALYSIS 64 6.2 Internal Risks 64 Chapter VII: ECONOMY AND SOCIETY 65 7.2 Social Analysis 66 Conclusion: 67 3 | Page ABBREVIATION & SYMBOL MEANING ADCF Accumulated Discounted Cash Flow AEPV All-Equity point of view CPI Consumer Price Index DCF Discounted Cash Flow DDB Discounted Payback Period DSCR Debt - Service Coverage Ratio EAT Earning After Tax IRR Internal Rate of Return NCF Net Cash Flow NPV Net Present Value MIRR Modified internal rate of return OCF Operating Cash Flow PP Payback Period TIPV Indirect Method VAT Value Added Tax VND Official Currency of Vietnam WACC Weighted Average Cost of Capital Wd Weight of Debt We Weight of Equity 4 | Page Chapter I: PROJECT INTRODUCTION 1.1 Project Summary When mentioning Saigon, one cannot overlook its vibrant, youthful, and dynamic atmosphere. However, this liveliness has led to overcrowding, especially in central areas where the hustle and bustle is most evident. Consequently, traffic jams become a common occurrence, and finding a quiet space to work or relax for a few hours can be quite challenging.

Additionally, there are few venues offering private spaces for students and professionals to meet and collaborate, as most coffee shops provide only communal environments. To address these challenges, we have developed a unique coffee shop project. Unlike traditional coffee shops, our concept combines a café with private “sleeping boxes,” providing customers with a space to converse with friends, take a short nap on comfortable mattresses, or focus without distractions. Furthermore, we offer group meeting rooms that can accommodate more than five people, catering to the needs of students and professionals alike.

As students ourselves, we understand the specific needs of this demographic. We recognize the immense potential of the box café model combined with modern, spacious meeting rooms, prioritizing service quality to enhance customer experience. Throughout the ideation and research phases of this project, we are confident that the box coffee model will be successfully implemented and achieve significant impact. Project Name:: Coffee Boxed Bliss Address: Street No.

6, Linh Chieu Ward, Thu Duc District, Ho Chi Minh City Business Type: Food and Beverage Products/Services: Coffee and beverages,Private resting boxes,Group meeting spaces Target Customers: Students,Office workers,Young adults 5 | Page 1.2 Project goals Total Investment Cost: 2.000VND Average Annual Revenue: 5.000VND Payback Period: 2.99 Net Present Value (NPV):1.000VND Internal Rate of Return(IRR): 30.3% Estimated Operational Start Date: The project Coffee Boxed Bliss is scheduled to begin implementation in June 2024 and officially commence operations in January 2025.3 Project Alignment Geographical Location Conditions:The coffee will be located on Street No. 6, Linh Chieu Ward, Thu Duc, Ho Chi Minh City. This area is home to many universities and office workers, providing an opportunity to attract remote workers looking for additional options. Thu Duc District, part of Ho Chi Minh City, benefits from developed transportation links, bordering District 2, District Tan Binh, and to the west, Binh Duong Province.

Its natural location has several advantages, including a well-developed transport system with major routes connecting to the city center.