Luận văn thực trạng huy động vốn trong kinh doanh bất động sản tại HANHUD Hà Nội

Nghiên cứu huy động vốn doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam, trường hợp Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội.

• Người hướng dẫn: Nguyễn Trung Hậu, Thạc Sĩ
• Trường học: Trường Đại Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Kinh Tế Chính Trị
• Đề tài: Huy Động Vốn Trong Kinh Doanh Bất Động Sản: Phân Tích và Giải Pháp
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2009
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI NÓI ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA
• 1.1. Lý luận chung về huy động vốn trong kinh doanh bất động sản
• 1.1.1. Lý luận chung về vốn và huy động vốn
• 1.1.2. Khái niệm về vốn
• 1.1.3. Đặc điểm của vốn
• 1.1.4. Phân loại vốn
• 1.1.5. Khái niệm về huy động vốn và sự cần thiết phải huy động vốn trong các doanh nghiệp
• 1.1.6. Lý luận chung về bất động sản (BĐS) và thị trường bất động sản
• 1.1.7. Nội dung và các phương thức huy động vốn trong kinh doanh BĐS
• 1.1.7.1. Nguồn vốn huy động từ bên trong doanh nghiệp (huy động nội bộ)
• 1.1.7.2. Nguồn vốn huy động từ bên ngoài doanh nghiệp
• 1.1.7.3. Một số hình thức huy động vốn khác
• 1.1.8. Các yếu tố ảnh hưởng đến chức năng huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS ở Việt Nam
• 1.1.8.1. Các yếu tố chủ quan
• 1.1.8.2. Các yếu tố khách quan
• 1.1.9. Kinh nghiệm huy động vốn trong kinh doanh BĐS ở một số nước
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ HÀ NỘI
• 2.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội
• 2.2. Thực trạng huy động vốn, những ưu điểm, khuyết điểm và nguyên nhân
• 2.3. Các phương thức huy động vốn của Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội
• 2.4. Kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HUY ĐỘNG VỐN Ở CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ HÀ NỘI
• 3.1. Phương hướng, mục tiêu phát triển của Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội
• 3.2. Phương hướng, mục tiêu phát triển của ngành
• 3.3. Phương hướng, mục tiêu phát triển của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội
• 3.4. Các giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường huy động vốn của Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội
• 3.5. Giải pháp huy động vốn của Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội
• 3.6. Một số kiến nghị nhằm tăng cường huy động vốn ở Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội
• 3.6.1. Về phía Nhà nước
• 3.6.2. Về phía UBND Thành phố Hà Nội và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội
• KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG BIỂU

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Huy Động Vốn Bất Động Sản Khái Niệm Vai Trò

Huy động vốn là quá trình thiết yếu để doanh nghiệp bất động sản thực hiện các dự án. Vốn là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp đầu tư, sản xuất và kinh doanh. Việc huy động đủ vốn đảm bảo quá trình tái sản xuất và mở rộng, quyết định sự thành bại của chiến lược kinh doanh. Doanh nghiệp có tiềm lực vốn mạnh sẽ tự chủ tài chính và có sức cạnh tranh cao. Huy động vốn bao gồm tìm kiếm, xác định, định lượng, khai thác và đưa vốn vào quá trình sản xuất kinh doanh. Theo tài liệu gốc, “Huy động vốn là quá trình tìm kiếm, xác định, định lượng, khai thác và đưa vốn vào thực hiện quá trình sản xuất kinh doanh”. Điều này nhấn mạnh tính chủ động và toàn diện của hoạt động huy động vốn.

1.1. Khái Niệm Vốn và Các Đặc Trưng Cơ Bản Trong Bất Động Sản

Vốn là điều kiện không thể thiếu để doanh nghiệp thành lập và hoạt động, phản ánh nguồn lực tài chính đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Vốn mang lại giá trị thặng dư sau quá trình đầu tư. Đặc trưng của vốn bao gồm đại diện cho giá trị thực của tài sản, vận động để sinh lời, có tính luân chuyển và giá trị theo thời gian. Vốn phải được tích tụ và tập trung đến một lượng nhất định mới có thể phát huy được tác dụng. Vốn phải gắn với chủ sở hữu, khi đã xác định rõ chủ sở hữu của đồng vốn thì đồng vốn đó mới được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và đúng mục đích.

1.2. Sự Cần Thiết Của Huy Động Vốn Trong Kinh Doanh Bất Động Sản

Việc huy động vốn đảm bảo quá trình tái sản xuất và mở rộng là vô cùng quan trọng, cần được tiến hành thường xuyên, liên tục để duy trì sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Lượng vốn huy động được quyết định sự thành bại của doanh nghiệp khi thực hiện chiến lược kinh doanh. Doanh nghiệp có tiềm lực vốn mạnh sẽ tự chủ tài chính và có sức cạnh tranh cao. Theo tài liệu gốc, “Việc huy động các nguồn vốn để đảm bảo cho quá trình tái sản xuất kinh doanh là một việc làm vô cùng quan trọng và là yêu cầu không thể thiếu nhằm duy trì sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp”.

1.3. Phân Loại Nguồn Vốn Bất Động Sản Chi Tiết và Cập Nhật

Nguồn vốn được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau. Theo nguồn hình thành, có vốn chủ sở hữu và nợ phải trả. Theo phương thức chu chuyển, có vốn cố định và vốn lưu động. Theo thời gian, có vốn ngắn hạn và vốn dài hạn. Vốn chủ sở hữu bao gồm vốn góp ban đầu, lợi nhuận không chia, và vốn từ phát hành cổ phiếu. Nợ phải trả bao gồm các khoản vay và vốn chiếm dụng. Việc phân loại giúp doanh nghiệp quản lý và sử dụng vốn hiệu quả hơn.

II. Thách Thức Kêu Gọi Vốn Bất Động Sản Rủi Ro Pháp Lý

Huy động vốn trong lĩnh vực bất động sản đối mặt với nhiều thách thức. Rủi ro thị trường, biến động lãi suất, và các vấn đề pháp lý phức tạp là những yếu tố cản trở. Việc quản lý rủi ro và tuân thủ pháp luật là yếu tố then chốt để đảm bảo thành công. Ngoài ra, sự cạnh tranh gay gắt trên thị trường cũng gây áp lực lên khả năng huy động vốn của doanh nghiệp. Theo tài liệu gốc, “Từ đầu năm 2008 đến nay, tình hình kinh tế vĩ mô nhiều biến động đã khiến thị trường bất động sản trở nên ảm đạm”, cho thấy sự nhạy cảm của thị trường bất động sản với các yếu tố kinh tế vĩ mô.

2.1. Rủi Ro Huy Động Vốn Bất Động Sản Nhận Diện và Quản Lý

Rủi ro trong huy động vốn bất động sản bao gồm rủi ro thị trường (biến động giá, thanh khoản), rủi ro tín dụng (khả năng trả nợ của khách hàng), rủi ro lãi suất (biến động lãi suất vay), và rủi ro pháp lý (thay đổi chính sách, quy định). Quản lý rủi ro hiệu quả đòi hỏi doanh nghiệp phải có hệ thống đánh giá rủi ro toàn diện, xây dựng các biện pháp phòng ngừa và ứng phó kịp thời. Việc đa dạng hóa nguồn vốn cũng giúp giảm thiểu rủi ro.

2.2. Pháp Lý Huy Động Vốn Bất Động Sản Quy Định và Tuân Thủ

Hoạt động huy động vốn bất động sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật, bao gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Chứng khoán, và các nghị định, thông tư hướng dẫn. Doanh nghiệp cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về công bố thông tin, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, và quản lý sử dụng vốn đúng mục đích. Vi phạm pháp luật có thể dẫn đến các hình phạt hành chính hoặc hình sự.

2.3. Ảnh Hưởng Của Thị Trường Bất Động Sản Đến Khả Năng Huy Động Vốn

Thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn đến khả năng huy động vốn của doanh nghiệp. Khi thị trường tăng trưởng, giá bất động sản tăng, doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn từ các kênh khác nhau. Ngược lại, khi thị trường suy thoái, giá bất động sản giảm, doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Do đó, doanh nghiệp cần theo dõi sát sao diễn biến thị trường để có kế hoạch huy động vốn phù hợp.

III. Giải Pháp Huy Động Vốn Hiệu Quả Cho Dự Án Bất Động Sản

Để huy động vốn hiệu quả, doanh nghiệp cần đa dạng hóa các kênh huy động, xây dựng kế hoạch tài chính chi tiết, và tăng cường quan hệ với các nhà đầu tư. Các kênh huy động vốn phổ biến bao gồm vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, và hợp tác đầu tư. Việc lựa chọn kênh huy động vốn phù hợp phụ thuộc vào quy mô dự án, tình hình tài chính của doanh nghiệp, và điều kiện thị trường. Theo tài liệu gốc, “Von la dieu kien tien quyet khong the thieu de cac doanh nghiep thuc hien hoat dong dau tu san xuat kinh doanh”, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đảm bảo nguồn vốn cho dự án.

3.1. Vay Vốn Ngân Hàng Cho Bất Động Sản Điều Kiện và Thủ Tục

Vay vốn ngân hàng là kênh huy động vốn phổ biến cho các dự án bất động sản. Để được vay vốn, doanh nghiệp cần đáp ứng các điều kiện về tài sản thế chấp, khả năng trả nợ, và uy tín tín dụng. Thủ tục vay vốn bao gồm nộp hồ sơ, thẩm định dự án, và ký kết hợp đồng tín dụng. Lãi suất vay và thời hạn vay phụ thuộc vào chính sách của từng ngân hàng và tình hình thị trường.

3.2. Phát Hành Trái Phiếu Bất Động Sản Ưu Điểm và Rủi Ro

Phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn trung và dài hạn cho các dự án bất động sản lớn. Ưu điểm của phát hành trái phiếu là lãi suất cố định, thời hạn dài, và không làm loãng quyền sở hữu của cổ đông. Tuy nhiên, phát hành trái phiếu cũng có rủi ro, bao gồm rủi ro lãi suất, rủi ro tín dụng, và rủi ro thanh khoản. Doanh nghiệp cần đánh giá kỹ lưỡng các rủi ro trước khi quyết định phát hành trái phiếu.

3.3. Hợp Tác Đầu Tư Bất Động Sản Chia Sẻ Lợi Nhuận và Rủi Ro

Hợp tác đầu tư là hình thức huy động vốn bằng cách liên kết với các nhà đầu tư khác để cùng thực hiện dự án. Ưu điểm của hợp tác đầu tư là chia sẻ lợi nhuận và rủi ro, tận dụng kinh nghiệm và nguồn lực của các bên. Tuy nhiên, hợp tác đầu tư cũng đòi hỏi sự tin tưởng và hợp tác chặt chẽ giữa các bên. Hợp đồng hợp tác cần quy định rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.

IV. Quản Lý Vốn Bất Động Sản Tối Ưu Hóa Kiểm Soát Chi Phí

Quản lý vốn hiệu quả là yếu tố then chốt để đảm bảo thành công của dự án bất động sản. Việc tối ưu hóa nguồn vốn, kiểm soát chi phí, và đảm bảo dòng tiền ổn định giúp doanh nghiệp tăng cường lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro. Quản lý vốn bao gồm lập kế hoạch tài chính, theo dõi dòng tiền, và đánh giá hiệu quả sử dụng vốn. Theo tài liệu gốc, “Von phai gan voi chu so huu, khi da xac dinh ro chu so huu eua ddng von thi dong von do moi duge su dung tiet kiem, hieu qua va dung mue dich”, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc quản lý vốn chặt chẽ.

4.1. Lập Kế Hoạch Tài Chính Bất Động Sản Dự Báo và Kiểm Soát

Lập kế hoạch tài chính là bước quan trọng trong quản lý vốn bất động sản. Kế hoạch tài chính bao gồm dự báo doanh thu, chi phí, và dòng tiền của dự án. Kế hoạch tài chính giúp doanh nghiệp kiểm soát chi phí, đảm bảo dòng tiền ổn định, và đánh giá hiệu quả sử dụng vốn. Kế hoạch tài chính cần được cập nhật thường xuyên để phản ánh những thay đổi của thị trường.

4.2. Kiểm Soát Chi Phí Bất Động Sản Tiết Kiệm và Hiệu Quả

Kiểm soát chi phí là yếu tố quan trọng để tăng cường lợi nhuận của dự án bất động sản. Doanh nghiệp cần kiểm soát chặt chẽ các khoản chi phí, bao gồm chi phí xây dựng, chi phí quản lý, và chi phí bán hàng. Việc sử dụng công nghệ và quy trình quản lý hiệu quả giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí và nâng cao hiệu quả hoạt động.

4.3. Đảm Bảo Dòng Tiền Bất Động Sản Quản Lý Thu Chi

Đảm bảo dòng tiền ổn định là yếu tố then chốt để duy trì hoạt động của dự án bất động sản. Doanh nghiệp cần quản lý chặt chẽ các khoản thu chi, đảm bảo thu đủ chi, và có đủ tiền để trả nợ. Việc sử dụng các công cụ quản lý dòng tiền giúp doanh nghiệp dự báo và kiểm soát dòng tiền hiệu quả.

V. Ứng Dụng Crowdfunding Bất Động Sản Cơ Hội Thách Thức

Crowdfunding bất động sản là hình thức huy động vốn từ cộng đồng thông qua các nền tảng trực tuyến. Đây là kênh huy động vốn mới nổi, mang lại cơ hội cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, crowdfunding cũng có những thách thức, bao gồm rủi ro pháp lý, rủi ro dự án, và rủi ro thanh khoản. Theo tài liệu gốc, “Thi truong BDS co lien he mat thiet voi thi truong von”, cho thấy sự liên kết giữa thị trường bất động sản và các kênh huy động vốn.

5.1. Lợi Ích Của Crowdfunding Bất Động Sản Cho Nhà Đầu Tư

Crowdfunding bất động sản mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư, bao gồm cơ hội đầu tư vào các dự án bất động sản với số vốn nhỏ, đa dạng hóa danh mục đầu tư, và tiếp cận thông tin dự án minh bạch. Crowdfunding cũng giúp nhà đầu tư dễ dàng theo dõi và quản lý khoản đầu tư của mình.

5.2. Rủi Ro Cần Lưu Ý Khi Đầu Tư Crowdfunding Bất Động Sản

Đầu tư crowdfunding bất động sản cũng có những rủi ro cần lưu ý, bao gồm rủi ro dự án (dự án không thành công), rủi ro thanh khoản (khó bán lại khoản đầu tư), và rủi ro pháp lý (thay đổi quy định). Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin dự án, đánh giá rủi ro, và chỉ đầu tư số tiền có thể chấp nhận mất.

5.3. Các Nền Tảng Crowdfunding Bất Động Sản Uy Tín Hiện Nay

Hiện nay có nhiều nền tảng crowdfunding bất động sản hoạt động trên thị trường. Nhà đầu tư cần lựa chọn các nền tảng uy tín, có giấy phép hoạt động, và có hệ thống quản lý rủi ro hiệu quả. Các nền tảng uy tín thường cung cấp thông tin dự án minh bạch, đánh giá rủi ro khách quan, và có cơ chế bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

VI. Tương Lai Huy Động Vốn Bất Động Sản Xu Hướng Cơ Hội

Thị trường huy động vốn bất động sản đang chứng kiến nhiều thay đổi, với sự xuất hiện của các kênh huy động vốn mới và sự phát triển của công nghệ. Các xu hướng chính bao gồm tăng cường sử dụng công nghệ, đa dạng hóa kênh huy động vốn, và chú trọng quản lý rủi ro. Các cơ hội mới bao gồm phát triển các sản phẩm tài chính bất động sản sáng tạo, tận dụng lợi thế của crowdfunding, và mở rộng hợp tác quốc tế. Theo tài liệu gốc, “Viec von duoc huy dong co du hay khong se quyet dinh su thanh bai cua doanh nghiep khi thuc hien chien luoc kinh doanh”, khẳng định vai trò quan trọng của huy động vốn trong tương lai.

6.1. Xu Hướng Công Nghệ Trong Huy Động Vốn Bất Động Sản

Công nghệ đang thay đổi cách thức huy động vốn bất động sản. Các nền tảng trực tuyến, ứng dụng di động, và công nghệ blockchain giúp kết nối nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản dễ dàng hơn. Công nghệ cũng giúp tăng cường tính minh bạch, giảm chi phí, và nâng cao hiệu quả quản lý vốn.

6.2. Đa Dạng Hóa Kênh Huy Động Vốn Bất Động Sản

Doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn để giảm thiểu rủi ro và tăng cường khả năng tiếp cận vốn. Các kênh huy động vốn mới bao gồm crowdfunding, peer-to-peer lending, và phát hành token. Việc lựa chọn kênh huy động vốn phù hợp phụ thuộc vào quy mô dự án, tình hình tài chính của doanh nghiệp, và điều kiện thị trường.

6.3. Quản Lý Rủi Ro Huy Động Vốn Bất Động Sản Trong Tương Lai

Quản lý rủi ro là yếu tố then chốt để đảm bảo thành công của hoạt động huy động vốn bất động sản trong tương lai. Doanh nghiệp cần xây dựng hệ thống đánh giá rủi ro toàn diện, áp dụng các biện pháp phòng ngừa và ứng phó kịp thời, và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Việc hợp tác với các chuyên gia tài chính và pháp lý giúp doanh nghiệp quản lý rủi ro hiệu quả hơn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Giai đoạn 2008 - 2009 đánh dấu bước ngoặt đầy thử thách đối với nền kinh tế Việt Nam khi biến động kinh tế vĩ mô và lạm phát tăng cao buộc các ngân hàng phải thắt chặt chính sách tiền tệ, đẩy lãi suất cho vay vượt ngưỡng 20%/năm. Thực trạng này khiến thị trường bất động sản nhanh chóng rơi vào tình trạng trầm lắng, thanh khoản suy giảm nghiêm trọng và hầu hết các doanh nghiệp phát triển địa ốc đối mặt với cơn khủng hoảng thiếu hụt dòng tiền. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm được đặt ra là làm thế nào để các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những đơn vị mới chuyển đổi mô hình sau cổ phần hóa, có thể chủ động tái cơ cấu và khơi thông các kênh vốn nhằm duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh liên tục.

Mục tiêu cụ thể của công trình là hệ thống hóa cơ sở lý luận kinh tế chính trị về huy động vốn, phân tích toàn diện thực trạng cấu trúc tài chính tại Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội trong mốc thời gian từ năm 2007 đến quý 1 năm 2009, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp tài chính khả thi cho giai đoạn tiếp theo. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc khi giải quyết trực tiếp bài toán quy mô vốn điều lệ khiêm tốn 21,5 tỷ đồng của doanh nghiệp trước đòi hỏi tài trợ cho các siêu dự án đô thị có quy mô lớn như Khu đô thị Đại Kim - Định Công với diện tích lên đến 100,9 ha cùng các dự án tại Mễ Trì, Mỹ Đình và Cầu Bươu. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở luận cứ giúp giảm hệ số rủi ro nợ vay, tối ưu hóa chi phí sử dụng vốn và nâng cao năng lực cạnh tranh dài hạn của doanh nghiệp trên thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý luận giá trị thặng dư và quy luật tích lũy tư bản của kinh tế chính trị, nổi bật là mô hình tuần hoàn và chu chuyển tư bản. Theo đó, dòng vốn vận động không ngừng qua các hình thái kế tiếp nhau theo công thức tổng quát từ tiền tệ sang tư liệu sản xuất và sức lao động, trải qua quá trình xây lắp tạo ra sản phẩm bất động sản hoàn thiện rồi quay trở về hình thái tiền tệ mang giá trị thặng dư gia tăng. Bên cạnh đó, luận văn tích hợp lý thuyết cấu trúc vốn hiện đại và quan điểm phân loại vốn của Paul Samuelson cùng David Begg để luận giải sự tương tác giữa vốn hiện vật và vốn tài chính.

Hệ thống khung lý thuyết làm rõ 4 khái niệm then chốt bao gồm:

• Vốn doanh nghiệp bất động sản: Biểu hiện bằng tiền của toàn bộ tài sản hữu hình và vô hình phục vụ mục đích sinh lợi trong các chu kỳ đầu tư dài hạn.
• Huy động vốn: Quá trình tìm kiếm, định lượng, khai thác và chuyển hóa các nguồn lực tài chính bên trong lẫn bên ngoài vào chu trình sản xuất kinh doanh.
• Thị trường bất động sản: Không gian thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai, nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của khung pháp lý và quy hoạch đô thị.
• Vốn chiếm dụng và tín dụng thương mại: Các khoản tiền ứng trước của khách hàng, nợ phải trả người bán và công nợ nội bộ được khai thác như một nguồn tài trợ ngắn hạn.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp thu thập trực tiếp từ hệ thống báo cáo tài chính kiểm toán, báo cáo sản xuất kinh doanh thường niên và danh mục hợp đồng xây lắp của doanh nghiệp trong giai đoạn 3 năm tài chính liên tục từ năm 2007 đến quý 1 năm 2009. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ hệ số kế toán của doanh nghiệp kết hợp tập hợp dữ liệu so sánh định lượng từ 15 chỉ tiêu tài chính cơ bản về khả năng thanh toán, cơ cấu nợ và hiệu quả sử dụng tài sản. Phương pháp chọn mẫu điển hình có chủ đích được áp dụng nhằm tập trung phân tích sâu một doanh nghiệp nhà nước vừa hoàn thành cổ phần hóa nhưng đang gánh vác nhiều dự án đô thị trọng điểm.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích kết hợp giữa trừu tượng hóa khoa học của kinh tế chính trị với phân tích tỷ số tài chính là nhằm bóc tách bản chất kinh tế đằng sau các luồng dịch chuyển tiền tệ. Phương pháp thống kê mô tả, phân tích tổng hợp và đối chiếu xu hướng chu chuyển vốn cho phép đánh giá chính xác tác động của biến động kinh tế vĩ mô tới độ trễ chu kỳ vốn của các dự án bất động sản.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích thực trạng hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp trong giai đoạn 2007 - 2009 mang lại 4 phát hiện cốt lõi:

• Thứ nhất, quy mô vốn chủ sở hữu quá nhỏ so với yêu cầu đầu tư. Sau khi cổ phần hóa, vốn điều lệ của công ty đạt 21,5 tỷ đồng, mức vốn này chỉ đáp ứng chưa đầy 5% tổng mức đầu tư cần thiết cho các dự án quy mô lớn như Khu đô thị Đại Kim - Định Công rộng 100,9 ha, tạo nên khoảng trống tài chính nghiêm trọng trong việc chuẩn bị đầu tư và bồi thường giải phóng mặt bằng.
• Thứ hai, cơ cấu nguồn vốn bị lệch pha nghiêm trọng sang nợ phải trả. Tổng nợ vay và vốn chiếm dụng chiếm tỷ trọng áp đảo trên 65% tổng nguồn vốn, trong đó chi phí vốn vay ngân hàng tăng vọt do lãi suất thương mại thời điểm 2008 duy trì ở mức trên 20%/năm, bào mòn gần như toàn bộ biên lợi nhuận của hoạt động xây lắp.
• Thứ ba, tỷ lệ vốn bị đối tác chiếm dụng và nợ phải thu gia tăng nhanh chóng. Các khoản công nợ khó đòi phát sinh từ nhiều đơn vị trước thời điểm sáp nhập chưa được xử lý dứt điểm, làm suy giảm hệ số thanh toán nhanh xuống dưới mức an toàn 0,8 lần.
• Thứ tư, gánh nặng tái cấu trúc lao động sau cổ phần hóa chưa được tháo gỡ triệt để khi doanh nghiệp phải tiếp tục quản lý và xử lý chính sách cho 112 lao động dôi dư và nghỉ không lương, gây tổn hao nguồn quỹ phúc lợi và dòng tiền tích lũy nội bộ.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản dẫn đến sự mất cân đối tài chính xuất phát từ tính chất đặc thù của hàng hóa bất động sản: chu kỳ đầu tư kéo dài từ 3 đến 5 năm, cung hàng hóa phản ứng chậm hơn cầu, trong khi doanh nghiệp lại tài trợ cho các dự án dài hạn bằng nguồn vốn vay ngắn và trung hạn. Thêm vào đó, quy định pháp lý chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà sau khi hoàn thành phần móng đã tạo ra điểm nghẽn thanh khoản lớn khi lãi suất vay ngân hàng neo cao.

Dữ liệu nghiên cứu có thể được minh họa trực quan qua Biểu đồ cơ cấu nguồn vốn giai đoạn 2007 - 2009 (thể hiện tương quan giữa vốn chủ sở hữu và các khoản nợ phải trả) kết hợp Bảng phân tích 15 chỉ tiêu tài chính then chốt. So sánh với các nghiên cứu của ngành xây dựng cùng thời kỳ cho thấy đây là khó khăn chung của các tổng công ty xây lắp nhà nước khi chuyển sang mô hình công ty cổ phần. Điều này khẳng định rằng nếu không có chiến lược đa dạng hóa công cụ tài chính vượt ra ngoài kênh tín dụng ngân hàng truyền thống, doanh nghiệp sẽ khó duy trì tính bền vững trước các cú sốc chu kỳ kinh tế.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả phân tích thực trạng, 4 nhóm giải pháp hành động cụ thể được đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả huy động vốn:

• Thứ nhất, tái cấu trúc toàn diện danh mục tài sản và xử lý dứt điểm công nợ. Hội đồng quản trị và Ban điều hành cần tiến hành tổng kiểm kê 100% tài sản, thực hiện thanh lý các máy móc thiết bị thi công ứ đọng không còn nhu cầu sử dụng để thu hồi dòng tiền; đồng thời xây dựng quy chế thu hồi nợ tồn đọng và giải quyết chế độ dứt điểm cho 112 lao động dôi dư trong lộ trình 12 tháng.
• Thứ hai, gia tăng quy mô vốn điều lệ và phát hành cổ phiếu mới. Doanh nghiệp cần xây dựng phương án phát hành thêm cổ phần cho cổ đông hiện hữu và người lao động để tăng vốn điều lệ từ mức 21,5 tỷ đồng lên 50 - 100 tỷ đồng trong giai đoạn 2009 - 2012, từng bước giảm tỷ lệ sở hữu chi phối của nhà nước nhằm thu hút các nhà đầu tư chiến lược có tiềm lực tài chính.
• Thứ ba, đa dạng hóa các công cụ nợ và kênh huy động vốn dự án. Chủ động chuẩn bị điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu công trình có thể chuyển đổi cho các dự án trọng điểm, đồng thời mở rộng liên doanh liên kết với các định chế tài chính trong nước để thành lập quỹ tín thác bất động sản nhằm phân tán rủi ro lãi suất ngân hàng.
• Thứ tư, kiến nghị hoàn thiện cơ chế phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước. Đề xuất Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội và Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, tạo cơ chế cho thuê đất ổn định từ 30 đến 50 năm, đồng thời áp dụng chính sách tín dụng nhà ở ưu đãi hướng đến chỉ tiêu diện tích bình quân đạt 15 m2 sàn/người vào năm 2010 và 20 m2 sàn/người vào năm 2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho 4 nhóm đối tượng:

• Ban lãnh đạo và phòng tài chính kế toán các doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp khung phương pháp đánh giá sức khỏe tài chính, bài học kinh nghiệm về quản trị cơ cấu vốn và giải pháp giảm thiểu chi phí sử dụng vốn trong bối cảnh thị trường đóng băng.
• Giảng viên, nghiên cứu viên và học viên cao học chuyên ngành Kinh tế chính trị: Cung cấp tài liệu tham khảo chuẩn mực về việc vận dụng lý luận chu chuyển tư bản vào phân tích một trường hợp nghiên cứu điển hình tại thị trường chuyển đổi.
• Chuyên viên phân tích tín dụng và đầu tư tại các tổ chức tài chính: Sử dụng mô hình đánh giá rủi ro dòng tiền và cấu trúc tài sản đảm bảo của các dự án đô thị quy mô trên 100 ha để thẩm định khoản vay.
• Cơ quan quản lý đô thị và nhà hoạch định chính sách: Có thêm dữ liệu thực chứng từ 3 chu kỳ kế toán nhằm hoàn thiện khung pháp lý về huy động vốn ứng trước, quỹ đầu tư phát triển nhà ở và các chính sách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp hậu cổ phần hóa.

Câu hỏi thường gặp

Điểm nghẽn tài chính lớn nhất của doanh nghiệp trong giai đoạn nghiên cứu là gì?

Điểm nghẽn lớn nhất là quy mô vốn điều lệ chỉ đạt 21,5 tỷ đồng, quá mỏng so với tổng mức đầu tư của các dự án lớn như Khu đô thị Đại Kim - Định Công rộng 100,9 ha. Điều này dẫn đến sự phụ thuộc vào nợ vay và vốn chiếm dụng ngắn hạn.

Tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ giai đoạn 2008 đến doanh nghiệp ra sao?

Lãi suất cho vay thương mại tăng vọt trên 20%/năm làm gia tăng đột biến chi phí tài chính, trong khi người mua nhà khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, dẫn đến tình trạng suy giảm sức mua và đóng băng dòng tiền bán hàng thu hồi vốn của dự án.

Doanh nghiệp bất động sản sau cổ phần hóa có thể khai thác các nguồn vốn nội bộ nào?

Doanh nghiệp có thể tận dụng lợi nhuận giữ lại không chia để tái đầu tư, trích lập quỹ đầu tư phát triển, tối ưu hóa tiền khấu hao tài sản cố định chưa sử dụng và huy động nguồn vốn góp mua cổ phần bổ sung từ cán bộ công nhân viên nội bộ.

Vì sao kênh phát hành trái phiếu dự án lại vượt trội hơn vay vốn tín dụng ngân hàng?

Trái phiếu dự án và trái phiếu chuyển đổi giúp doanh nghiệp chủ động ấn định kỳ hạn trả nợ dài từ 3 đến 5 năm phù hợp với chu kỳ xây dựng, đồng thời phân tán rủi ro biến động lãi suất ngắn hạn và giảm bớt áp lực về hạn mức trần tín dụng ngân hàng.

Bài học kinh nghiệm quốc tế nào từ Mỹ và Trung Quốc có thể ứng dụng tại Việt Nam?

Nghiên cứu chỉ ra kinh nghiệm thiết lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại Mỹ và mô hình chứng khoán hóa bất động sản tại Trung Quốc giúp kết nối trực tiếp nguồn vốn nhàn rỗi của xã hội vào các dự án hạ tầng đô thị một cách minh bạch.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa sâu sắc lý luận kinh tế chính trị về tuần hoàn chu chuyển tư bản áp dụng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đô thị.
• Đánh giá toàn diện bức tranh tài chính của doanh nghiệp với vốn điều lệ khiêm tốn 21,5 tỷ đồng nhưng phải vận hành nhiều đại dự án hạ tầng.
• Nhận diện chính xác 4 điểm nghẽn tài chính gồm áp lực nợ vay, chi phí lãi suất vượt 20%, công nợ dây dưa và 112 lao động dôi dư sau cổ phần hóa.
• Đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ kết hợp tái cấu trúc tài sản, phát hành cổ phiếu tăng vốn và triển khai các công cụ nợ dài hạn cho lộ trình 2009 - 2012.
• Kiến nghị hoàn thiện khung chính sách nhà ở đô thị hướng tới mục tiêu diện tích sàn bình quân 20 m2/người vào năm 2020.

Đóng góp lớn nhất của nghiên cứu là xây dựng mô hình giải pháp hài hòa giữa lý luận hàn lâm và thực tiễn điều hành doanh nghiệp xây lắp đặc thù. Các cấp quản lý cần khẩn trương số hóa công tác quản trị dòng tiền, rà soát 100% danh mục đầu tư và chủ động tiếp cận các kênh dẫn vốn mới để tạo đà bứt phá bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MVC LVC DANH MUC CHU VIET TAT DANH MUC BANG BIEU TOM TAT LUAN VAN % _ f X LOI NOI DAU .1 CHUONG 1: NHUNG VAN DE LY LUAN CO BAN VE HUY DONG VON TRONG KINH DOANH BAT DONG SAN O NUOC TA-------------------------- 6 1. Ly luan chung ve huy Jong von trong kinh doanh bat dong san. Ly luan chung ve von va huy dong von. Khai niem ve von:.

Dae trung cua von. Phan loai von. Khai niem ve huy dong von va su can thiet phai huy dong von trong eae doanh nghiep. Ly luan chung ve bat dong san (BDS) va thi truong bat dong san.

Bat dong san. Dae diem cua BDS. Thi truong BDS va eae dae diem cua thi truong BDS. Noi dung va cac phuong thuc huy dong von trong kinh doanh BDS.

Nguon von huy dong tu ben trong doanh nghiep (huy dong noi bo). Nguon von gop ban dau (khi thanh lap doanh nghiep). Nguon von tu loi nhuan khong chia. Nguon von tu can bo cong nhan vien trong doanh nghiep.

Nguon von tu loi nhuan trich quy dau tu phat trien va tien khau hao TSCD. Nguon von huy dong tu ben ngoai doanh nghiep. Phat hanh co phieu. Vay von tu eae ngan hang va eae to chue tin dung.

Phat hanh trai phiuu huy dong von cho du an BDS. Thue tai san. Mot so hinh thuc huy dong von khac. Cacyeu to anh hudng den Chu nanghuy (long von cua ccc doanh nghiup kinh OanaU BDS d Vipt Non.

Cac yyu to chu quan.2 Cac yeu td khach quun. Kinhnghiem huy dong von frong kinh doanh BDS d motto nu&c. Kinh ggUipm can My. Kinh ggUipm can Trugg Quoc.

47 CHUONG 2: THV’C TRANG HUY DONG VON TRONG KINH DOANH x - , a _____ __ x & _____ __ ____________ _________ r_________________ a BAT DONG SAN O CONG TY CO PHAN KINH DOANH PHAT TRIEN NHA VA DO THI HA NQI ■••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••A* 49 2. Qua trinh hmh thiinh va phat trine cua Cong ty Cd phan kinh doanh PUct toieg NUa va do tUi Ha Nni. LicC str hinh tCtunh vv phot trien. Cac chhn to hnh hudrigCenCuat dongsan xuutkinh doanh cCa Congty54 2.

Thue trough huy dong Vnn, ndng iu'c kihU OnnhU, kiui ndng tai chihU cun Cogg ty:. Thicc trahg uuy dnhg voh can Cngg ty:. Tuuc frahg snh xuat khu Oaagu can Cngg ty:. Dthu gia kun hnhg tni cuigu can Cngg ty.

Cac phiroyig thUrc huy dong von cua Cong tf Cd phan dinh doanh Phat toieg hUa va So tUi Ha Non. Cac ^u^uorhg tuuc uyy dnhg ong can Cwig ty:. Huy dong von chu so huu:. Huy dong vny von tu cac tochtrc tin dung.

Huy dong von chium dung. Nkuhg kUt qua dat dwpc. Nhung han che va nguyen nhan. 79 CHUONG 3: PHUONG HUONG VA GIAI PHAP THUC DAY HUY DONG VON O CONG TY CO PHAN KINH DOANH PHAT TRIEN NHA VA DO ____ ' “ THI« HA NOI • 84 3.

Phuong hudng, muc tieu phat trien ff Cong ty Cd phan kinh doanh vd Phat trien nhd Hd Noi 9. Phuorng hucmg, muc tieu phat trien cua nganh. Phucmg hudng, muc tieu phat trien cua Tong Cong ty Dau tu vd Phat trien Nhd Hd Noi. Phucmg hudng, muc tieuphat trien cua Cong ty:.

Cac giai ph dp chuyeu nhdm tang cuong huy dong von cua Cong ty Cd phan kinh doanh Phat trien nhd vd Do thi Hd Noi. Giai phap huy dong von cua Cong ty Cd phan Kinh doanh phat trien nhd vd Do thi Hd Noi. Mot so kien nghi nhdm tang cuong huy dong von d Cong ty Co phan kinh doanh Phat trien nhd vd Do thi Hd Noi. Ve phia Nha nude.

Ve phia UBND Thanh pho Ha Noi va Tong Cong ty Dau tu va Phat trien nha Ha Noi:. 107 KET LUAN TAI LIEU THAM KHAO DANH MUC CHU VIET TAT / BDS Bat dong san BHXH Bao hiem xa hoi BHYT Bao hiem y te CBCNV Can bo cong nhan vien Callable bond Trai phieu co the thu hoi Capital lease Thue tai chinh Convertible bond Trai phieu co the chuyen doi Common stock Co phieu thurong CSH Chu so huu CNDKKD Giay chung nhan dang ky kinh doanh DN Doanh nghiep DNNN Doanh nghiep Nha nudc DTLD Doi tuong lao dong H Hang •» \ HANHUD Cong ty Co phan Kinh doanh phat trien (Hanoi house trading and urban Nha va Do thi Ha Noi development joint - Stock Company) ISO (International Standards To chuc tieu chuan quoc te Orgnization) NH Ngan hang NV Nguon von NXB Nha xuat ban Preferred stock Co phieu uu dai SLD Suc lao dong r sx San xuat SXKD San xuat kinh doanh TBCN Tu ban chu nghia TCTD To chuc tin dung TLLD Tu lieu lao dong T Tien TS Tai san TSCD Tai san co dinh TSLD 1 ai san luu dong UBND Uy ban nhan dan XL Xay lap DANH MVC BANG BIEU Bieu 2.1: Mot so may moc thiet bi san xuat chinh cua Cong ty hien nay-------- 64 Bieu 2.2: Cac hop dong lon Cong ty dang thuc hien hoac da duoc ky ket. 65 Bieu 23: Tom tat mot so chi tieu ve hoat dong san xuat kinh doanh cua Cong ty trong nam 2007 va nam 2008 67 Bieu 2.4: Phan tich mot so chi tieu tai chinh chu yeu •••••<1••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 68 Bieu 2.5: So du cac quy cua nam 2007, nam 2008 nhu sau: - -------------. Tong du no’ vay giai doan 2007 ^2009 ••••••«••••••••••••••••••••••••••••••••••••••M•••••••••• 71 Bieu 2.7: Tinh hinh cong no’ giai doan 2007 • 2009 ••••••••••••••••••••••••••••••«•••••••••••••••••••• Bieu 2.8: Cac khoan phai tra giai doan 2007 • 2009---------------------------------- 72 Bieu 2.9: Chi phi san xuat giai doan 2007 • 2009 --------------------- .10: Co1 cau nguon von ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Bieu 2.11: Co' cau nguon von tu co 2007 • 200) ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••*.13: Von chiem dung cua Cong ty giai doan 2007 • 2009 -------------------- 77 Bieu 2.14 • Cac khoan phai thu •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••«••••••••••••w••••••••••••••••••••••••••••• Bieu 3.1: Du kien mot so chi tieu chu yeu (2008 • 2010)----------------------------- 93 ■ HOC TRUONG DAI ■ KINH TE QUOC DAN ---------------------------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------- NGUYEN TRUNG HAU HUY DONG VON CUA DOANH NGHIEP KINH DOANH BAT DONG SAN 0 VIET NAM (NGHIEN CUU TRUING HOP CONG TY CO PHAN KINH DOANH PHAT TRIEN NHA VA DO THI HA NOI) CHUY£N NGANH: kinh t£ chinh tri t6m tat luan van THAC SY • • HA NOI, NAM 2009 1 ._ r x LOI NOI DAU > r r \ r Tu dau nam 2008 den nay, tinh hinh kinh te vi mo nhieu bien dong da khien thi truong bat dong san tro nen am dam.

Dau vao tang cao da day nhieu doanh nghiep kinh doanh trong linh vuc nay den bo vuc thua lo khi phan ion doanh nghiep lam vao tinh trang thieu von. Trong khi do, nguon von cho thi r t r \ truong bat dong san bi kiem soat chat che va han che do chinh sach tien te t that chat. Phan lon cac doanh nghiep hoat dong kinh doanh bat dong san lam vao f t \ f r \ > t f the bi ve nguon von. von la dieu kien tien quyet khong the thieu de cac doanh nghiep thuc hien hoat dong dau tu san xuat kinh doanh.

Viec huy dong cac nguon von de dam bao cho qua trinh san xuat kinh doanh la mot viec lam vo % •» f \ ' cung quan trong va la yeu cau khong the thieu nham duy tri su ton tai va phat trien cua doanh nghiep. * % t M La mot doanh nghiep nha nuoc moi co phan hoa, Cong ty cd phan Kinh doanh Phat trien nha va Do thi Ha Noi nhung nam qua da dat duoc ket qua dang ghi nhan tren cac mat hoat dong. Song van con nhung ton tai, yeu kem ve huy dong von. Vi vay, viec nghien cuu, phan tich, danh gia qua do de ra nhung phuong huong, giai phap de nang cao huy dong von cua doanh nghiep la yeu cau cap thiet va thuc tien trong giai doan hien nay.

Voi yeu cau cap thiet nhu vay tac gia da chon “Huy dong von cua doanh nghiep kinh doanh bat dong san a Viet Nam nghien cuu truong hap , Cong ty Co phan Kinh doanh Phat trien nha va Do thi Ha Noi” lam de tai luan van Thac si kinh te. Ngoai phan mo dau, ket luan, danh muc cac bang bieu, danh muc chu viet tat, muc luc, tai lieu tham khao. Noi dung cua Luan van duoc ket cau theo 3 chuong cu the nhu sau: Chuang 1: Nhung van de ly luan co ban ve huy dong von trong kinh doanh bat dong san o nuoc ta Chuang 2: Thuc trang huy dong von trong kinh doanh bat dong san o Cong ty Co phan Kinh doanh Phat trien Nha va Do thi Ha Noi Chuang 3: Phuong huong va giai phap thuc day huy dong von Cong ty Co phan Kinh doanh Phat trien Nha va Do thi Ha Noi 11 CHUONG 1: NHUNG VAN DE LY LUAN cO BAN VE HUY DONG VON TRONG KINH DOANH BAT DQNG SAN O NU’OC TA 1. Ly luan chung ve huy dong von trong kinh doanh bat dong san X f f 1.

Ly luan chung ve von va huy dong von 1. Khai niem ve von: Von la dieu kien khong the thieu de mot doanh nghiep duoc thanh lap va tien hanh hoat dong san xuat kinh doanh. No phan anh nguon luc tai chinh \ r r r r dau tu vao san xuat kinh doanh. Von la khai niem xuat phat tu ten tieng Anh la “capital” co nghla la “tu ban”.

Tu ban (von) la gia tri hay von duoc bieu hien bang mot luong gia tri nhat dinh. Von mang lai gia tri thang du sau qua trinh dau tu san xuat kinh doanh. Vay nhung gia tri mang lai gia tri thang du moi duoc coi la von, nhung tai san khong tham gia vao qua trinh san xuat tao ra gia tri thang du thi khong coi la von. Vay co the khai quat la: Von la tai san xa hoi co nhieu hinh thai vat chat khac nhau duoc bieu hien duoi hinh thuc gia tri duoc dung de dau tu vao hoat dong san xuat kinh doanh voi muc dich thu loi nhuan.

Dac trirng cua von Von co nhung dac trung co ban sau:. - Von phai dai dien cho mot luong gia tri thuc cua tai san do la nhung r r tai san hien vat nhu may moc thiet bi, nguyen vat lieu.day goi la von hien vat. Von con duoc bieu hien bang tien (nhu tien giay, giay to co gia). Von con <* x r ' duoc bieu hien bang hien vat goi la von vo hinh nhu chat xam, phat minh sang che, gia tri thuong hieu.Von la mot bo phan cua tai san nhung khong phai toan bo tai san la von.

Tai san o trang thai tinh chi la von tiem nang, nhung tai san hoat dong moi goi la von. - Von phai van dong moi co the sinh loi: von thuong duoc bieu hien duoi dang tien nhung tien moi chi la von o dang tiem nang. Muon tien tro thanh von thi phai trai qua qua trinh van dong sinh loi.