I. Tổng quan vai trò định giá tài sản bất động sản Agribank
Công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản (BĐS) giữ vai trò nền tảng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại. Nó không chỉ là cơ sở để xác định hạn mức cho vay mà còn là công cụ thiết yếu để quản trị rủi ro tín dụng. Tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank), đặc biệt là chi nhánh Bắc Ninh, hoạt động này càng trở nên quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản Bắc Ninh ngày càng sôi động. Một kết quả thẩm định giá chính xác giúp đảm bảo an toàn cho nguồn vốn của ngân hàng, hạn chế phát sinh nợ xấu ngân hàng và tăng cường trách nhiệm của khách hàng vay. Việc thẩm định giá tài sản đúng giá trị thị trường tạo ra sự cân bằng lợi ích giữa ngân hàng và người đi vay. Nó giúp ngân hàng tự tin hơn khi phê duyệt các khoản vay lớn, đồng thời giúp khách hàng tiếp cận được nguồn vốn phù hợp với giá trị tài sản của mình. Ngược lại, nếu công tác định giá yếu kém, ngân hàng sẽ đối mặt với nguy cơ định giá tài sản quá cao so với thực tế, dẫn đến rủi ro không thể thu hồi nợ Agribank khi khách hàng mất khả năng thanh toán. Do đó, hoàn thiện công tác định giá tài sản BĐS là nhiệm vụ cấp thiết, ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn hoạt động ngân hàng và hiệu quả kinh doanh chung của Agribank chi nhánh Bắc Ninh.
1.1. Tầm quan trọng của thẩm định giá trong hoạt động tín dụng
Thẩm định giá tài sản đảm bảo là một khâu không thể thiếu trong hoạt động tín dụng tại Agribank. Vai trò của nó thể hiện ở ba khía cạnh chính. Thứ nhất, nó là căn cứ cốt lõi để xác định hạn mức cấp tín dụng. Ngân hàng dựa vào giá trị tài sản thế chấp sau khi định giá để quyết định số tiền cho vay tối đa, thường là một tỷ lệ phần trăm nhất định trên giá trị này (ví dụ 70%). Điều này giúp hạn chế rủi ro cho vay vượt quá giá trị tài sản. Thứ hai, đây là công cụ phòng ngừa và quản lý rủi ro. Một tài sản được định giá đúng sẽ là “tấm đệm an toàn” cho ngân hàng. Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ, ngân hàng có thể tiến hành xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi vốn. Nếu giá trị định giá bị sai lệch, quá trình thu hồi nợ sẽ gặp nhiều khó khăn. Thứ ba, kết quả thẩm định giá chính xác góp phần nâng cao trách nhiệm của người vay, tạo ra mối liên kết pháp lý chặt chẽ giữa khoản vay và tài sản.
1.2. Cơ sở pháp lý và các nguyên tắc định giá bất động sản
Hoạt động định giá BĐS phải tuân thủ một hệ thống pháp lý chặt chẽ. Các văn bản luật quan trọng bao gồm Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và các Thông tư của Ngân hàng Nhà nước. Các quy định này cung cấp khung pháp lý cho việc xác định quyền sở hữu, mục đích sử dụng, và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Bên cạnh đó, các nguyên tắc thẩm định giá quốc tế cũng được áp dụng, như: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use), Nguyên tắc thay thế (Substitution), và Nguyên tắc cung-cầu (Supply and Demand). Việc tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc và cơ sở pháp lý này đảm bảo tính khách quan, minh bạch và chính xác cho kết quả định giá, làm cơ sở vững chắc cho các quyết định tín dụng tại Agribank.
II. Thách thức trong công tác định giá bất động sản Agribank
Mặc dù đã đạt được nhiều kết quả tích cực, thực trạng công tác định giá BĐS tại Agribank chi nhánh Bắc Ninh vẫn còn tồn tại nhiều thách thức và hạn chế. Những bất cập này xuất phát từ cả nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và độ chính xác của kết quả thẩm định. Một trong những khó khăn lớn nhất là sự thiếu minh bạch và biến động liên tục của thị trường bất động sản Bắc Ninh. Thông tin giao dịch thực tế thường khó kiểm chứng, giá cả dễ bị tác động bởi các yếu tố đầu cơ, gây khó khăn cho việc áp dụng phương pháp so sánh. Bên cạnh đó, quy trình định giá tài sản đảm bảo tại chi nhánh còn bộc lộ những điểm chưa chặt chẽ, đôi khi mang nặng tính kinh nghiệm và cảm tính của cán bộ thực hiện. Việc áp dụng các phương pháp định giá bất động sản chưa thực sự linh hoạt và đồng bộ cũng là một hạn chế. Các cán bộ thẩm định giá, dù có kinh nghiệm, nhưng phần lớn chưa được đào tạo chuyên sâu và chưa có chứng chỉ hành nghề thẩm định viên chuyên nghiệp. Tất cả những yếu tố này tạo ra những rủi ro tín dụng tiềm ẩn, đòi hỏi phải có những giải pháp hoàn thiện một cách toàn diện và cấp bách.
2.1. Hạn chế từ quy trình định giá tài sản đảm bảo còn sơ sài
Qua phân tích thực tế, quy trình định giá tài sản đảm bảo tại Agribank Bắc Ninh được thực hiện qua 5 bước, từ tiếp nhận hồ sơ đến lập biên bản. Tuy nhiên, quy trình này còn khá đơn giản và chưa được chi tiết hóa. Đặc biệt, bước phân tích thông tin và điều chỉnh các yếu tố khác biệt khi so sánh chưa được chuẩn hóa. Tài liệu nghiên cứu cho thấy, việc điều chỉnh giá thường chỉ dựa trên nhận định chung chung về vị trí, tiện ích mà thiếu các hệ số điều chỉnh cụ thể, khoa học. Điều này dẫn đến kết quả định giá mang tính chủ quan cao. Ngoài ra, việc lưu trữ và hệ thống hóa dữ liệu từ các lần định giá trước chưa được chú trọng, làm lãng phí nguồn thông tin nội bộ quý giá và gây khó khăn cho việc đối chiếu, so sánh sau này.
2.2. Rủi ro tín dụng tiềm ẩn từ phương pháp định giá chủ quan
Agribank Bắc Ninh chủ yếu sử dụng hai phương pháp định giá bất động sản là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Tuy nhiên, cách thức vận dụng còn nhiều hạn chế. Với phương pháp so sánh, cán bộ tín dụng thường dựa vào giá chào bán trên thị trường thay vì giá giao dịch thành công, dẫn đến sai lệch. Việc lựa chọn tài sản so sánh đôi khi chưa thực sự tương đồng. Đối với phương pháp chi phí, việc xác định chi phí tái tạo và mức độ hao mòn còn dựa nhiều vào kinh nghiệm cá nhân hơn là các định mức, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng cập nhật. Sự thiếu chính xác trong áp dụng phương pháp luận có thể dẫn đến việc định giá sai giá trị tài sản thế chấp, làm gia tăng rủi ro tín dụng và ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ Agribank.
2.3. Thiếu hụt nguồn nhân lực cán bộ thẩm định giá chuyên nghiệp
Hiện tại, công tác định giá tại chi nhánh chủ yếu do cán bộ tín dụng (CBTD) kiêm nhiệm. Mặc dù có kinh nghiệm về nghiệp vụ cho vay, nhưng phần lớn các CBTD không phải là thẩm định viên chuyên nghiệp, chưa được đào tạo bài bản và chuyên sâu về định giá. Theo tài liệu phân tích, chi nhánh chưa có phòng thẩm định riêng biệt. Điều này dẫn đến hai vấn đề lớn: Một là, chất lượng chuyên môn định giá không đồng đều, phụ thuộc vào kinh nghiệm và sự am hiểu thị trường của từng cá nhân. Hai là, CBTD phải chịu áp lực về thời gian giải ngân, dễ dẫn đến việc thực hiện định giá một cách nhanh chóng, thiếu sự phân tích sâu. Sự thiếu hụt đội ngũ cán bộ thẩm định giá chuyên trách là một trong những nguyên nhân cốt lõi dẫn đến các hạn chế trong công tác này.
III. Phương pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản tại Agribank
Để khắc phục những tồn tại và nâng cao hiệu quả, việc hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo bất động sản tại Agribank Bắc Ninh cần tập trung vào hai trụ cột chính: chuẩn hóa quy trình và đa dạng hóa phương pháp. Một quy trình chặt chẽ, khoa học không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn đảm bảo tính nhất quán và minh bạch, giảm thiểu sai sót do yếu tố con người. Việc chuẩn hóa các bước, đặc biệt là khâu thu thập, phân tích thông tin và lập báo cáo, là yêu cầu bắt buộc. Song song đó, việc vận dụng linh hoạt và kết hợp nhiều phương pháp định giá bất động sản sẽ cho ra kết quả có độ tin cậy cao hơn. Thay vì chỉ phụ thuộc vào phương pháp so sánh và chi phí, ngân hàng cần xem xét áp dụng thêm phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư đối với các loại tài sản đặc thù. Việc này đòi hỏi cán bộ thẩm định giá phải có kiến thức chuyên môn sâu rộng và khả năng phân tích thị trường nhạy bén, từ đó góp phần nâng cao chất lượng thẩm định giá một cách bền vững và hiệu quả.
3.1. Chuẩn hóa quy trình thẩm định giá tài sản theo 6 bước
Agribank Bắc Ninh cần xây dựng và áp dụng một quy trình thẩm định giá tài sản chuẩn hóa theo tiêu chuẩn của Bộ Tài chính, bao gồm 6 bước rõ ràng: (1) Xác định tổng quan về tài sản và xác định cơ sở giá trị; (2) Lập kế hoạch định giá; (3) Khảo sát thực tế và thu thập thông tin; (4) Phân tích thông tin; (5) Xác định giá trị tài sản; (6) Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. Trong đó, cần đặc biệt chú trọng bước 4 - Phân tích thông tin. Cần xây dựng các biểu mẫu, tiêu chí cụ thể để phân tích các yếu tố pháp lý, vị trí, quy hoạch, hạ tầng và các yếu tố ảnh hưởng khác. Việc chuẩn hóa này giúp đảm bảo mọi cuộc thẩm định đều được thực hiện một cách nhất quán, có hệ thống và dễ dàng cho việc kiểm tra, giám sát sau này.
3.2. Vận dụng linh hoạt các phương pháp định giá bất động sản
Để nâng cao chất lượng thẩm định giá, chi nhánh cần khuyến khích và đào tạo cán bộ vận dụng đa dạng các phương pháp định giá bất động sản. Ngoài phương pháp so sánh truyền thống, đối với các BĐS có khả năng tạo ra dòng tiền (nhà cho thuê, khách sạn, mặt bằng kinh doanh), cần áp dụng phương pháp thu nhập để phản ánh đúng tiềm năng sinh lời. Đối với các lô đất trống có tiềm năng phát triển dự án, phương pháp thặng dư sẽ là công cụ hữu hiệu để ước tính giá trị. Việc yêu cầu áp dụng ít nhất hai phương pháp cho mỗi tài sản để kiểm tra chéo kết quả là một giải pháp cần thiết. Điều này giúp giảm thiểu sự phụ thuộc vào một nguồn thông tin duy nhất và mang lại một kết quả định giá toàn diện, khách quan hơn.
IV. Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐS Agribank
Con người và công nghệ là hai yếu tố then chốt quyết định sự thành công của việc hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo bất động sản. Do đó, các giải pháp cần tập trung vào việc nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ nhân sự và hiện đại hóa hệ thống thông tin. Một đội ngũ cán bộ thẩm định giá được đào tạo bài bản, am hiểu sâu sắc về thị trường và vững vàng về nghiệp vụ sẽ là tài sản quý giá nhất. Agribank cần có chiến lược đầu tư dài hạn vào công tác đào tạo, bồi dưỡng và cập nhật kiến thức liên tục cho nhân viên. Bên cạnh đó, trong thời đại số, việc xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu thị trường là yêu cầu sống còn. Một kho dữ liệu đầy đủ, chính xác về giá cả, thông tin quy hoạch, lịch sử giao dịch tại thị trường bất động sản Bắc Ninh sẽ là công cụ đắc lực, giúp quá trình định giá diễn ra nhanh chóng, chính xác và giảm thiểu sự phụ thuộc vào kinh nghiệm cá nhân. Sự kết hợp giữa con người chuyên nghiệp và hệ thống thông tin hiện đại sẽ tạo ra một bước đột phá trong việc nâng cao chất lượng thẩm định giá.
4.1. Nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ cán bộ thẩm định giá
Giải pháp quan trọng hàng đầu là đầu tư vào con người. Agribank Bắc Ninh cần xây dựng kế hoạch đào tạo định kỳ và chuyên sâu cho đội ngũ cán bộ thẩm định giá. Nội dung đào tạo cần bao quát từ các kiến thức pháp luật về đất đai, xây dựng, các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, đến các kỹ năng phân tích thị trường và áp dụng các phần mềm định giá hiện đại. Ngân hàng nên khuyến khích và tạo điều kiện cho cán bộ tham gia các khóa học để lấy chứng chỉ thẩm định viên chuyên nghiệp. Ngoài ra, cần tổ chức các buổi hội thảo, chia sẻ kinh nghiệm nội bộ để các cán bộ có thể học hỏi lẫn nhau, cập nhật các tình huống thực tế và các biến động mới nhất của thị trường.
4.2. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản Bắc Ninh
Để khắc phục tình trạng thiếu thông tin minh bạch, việc xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu nội bộ là vô cùng cần thiết. Hệ thống này cần thu thập và số hóa thông tin về các tài sản đã được định giá, bao gồm đặc điểm, vị trí, hình ảnh, hồ sơ pháp lý tài sản, giá trị thẩm định và giá giao dịch thực tế (nếu có). Dữ liệu cần được phân loại theo khu vực, loại hình BĐS, tuyến đường để dễ dàng tra cứu. Hệ thống này không chỉ phục vụ cho việc tìm kiếm tài sản so sánh một cách nhanh chóng mà còn giúp phân tích xu hướng giá cả tại thị trường bất động sản Bắc Ninh. Về lâu dài, đây sẽ là công cụ hỗ trợ ra quyết định quan trọng, giúp công tác định giá trở nên khoa học và dựa trên dữ liệu thay vì cảm tính.
V. Kiến nghị tối ưu hóa công tác định giá tài sản đảm bảo BĐS
Để việc hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo bất động sản đạt hiệu quả cao nhất, ngoài các giải pháp nội bộ, cần có những thay đổi mang tính cấu trúc và sự phối hợp từ các cấp cao hơn. Một trong những kiến nghị quan trọng nhất từ tài liệu nghiên cứu là việc thành lập một phòng thẩm định giá độc lập, tách biệt hoàn toàn khỏi phòng kinh doanh. Mô hình này đảm bảo tính khách quan, chuyên môn hóa và giảm thiểu xung đột lợi ích. Bên cạnh đó, trong những trường hợp phức tạp hoặc giá trị tài sản quá lớn, việc tăng cường hợp tác với các công ty định giá chuyên nghiệp bên ngoài là một lựa chọn khôn ngoan, giúp chia sẻ rủi ro và tận dụng chuyên môn của các đơn vị uy tín. Cuối cùng, để tạo ra một môi trường thuận lợi, cần có những kiến nghị ở tầm vĩ mô lên Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan Chính phủ, nhằm hoàn thiện khung pháp lý, minh bạch hóa thị trường và xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia, tạo nền tảng vững chắc cho hoạt động thẩm định giá tài sản trên toàn hệ thống.
5.1. Thành lập phòng thẩm định giá độc lập để giảm thiểu rủi ro
Mô hình CBTD kiêm nhiệm công tác định giá tiềm ẩn nhiều rủi ro về tính khách quan. Áp lực chỉ tiêu kinh doanh có thể vô tình ảnh hưởng đến quyết định định giá. Do đó, việc thành lập một phòng/bộ phận thẩm định giá độc lập là giải pháp mang tính chiến lược. Bộ phận này sẽ bao gồm các cán bộ thẩm định giá chuyên trách, có đầy đủ chuyên môn và chứng chỉ hành nghề. Họ sẽ chịu trách nhiệm hoàn toàn về kết quả định giá, hoạt động độc lập với bộ phận tín dụng. Mô hình này không chỉ nâng cao chất lượng thẩm định giá mà còn giúp phân định rõ trách nhiệm, tăng cường kiểm soát nội bộ và đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.
5.2. Tăng cường hợp tác với các tổ chức định giá chuyên nghiệp
Đối với các tài sản có giá trị lớn, phức tạp (như nhà xưởng, khu công nghiệp, dự án BĐS), hoặc nằm ở các địa bàn xa lạ, việc tự định giá có thể gặp nhiều khó khăn và rủi ro. Trong những trường hợp này, Agribank Bắc Ninh nên chủ động hợp tác với các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp, có uy tín trên thị trường. Việc này giúp ngân hàng có được một chứng thư thẩm định giá khách quan, có giá trị pháp lý cao, làm cơ sở vững chắc cho quyết định cấp tín dụng. Mối quan hệ hợp tác lâu dài với các đơn vị này cũng giúp chi nhánh cập nhật các phương pháp định giá mới và học hỏi kinh nghiệm từ các chuyên gia hàng đầu.
5.3. Các kiến nghị vĩ mô với Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ
Để hoạt động định giá phát triển bền vững, cần có sự hỗ trợ từ các cơ quan quản lý. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước cần ban hành các quy định, chuẩn mực cụ thể về định giá tài sản đảm bảo áp dụng thống nhất cho toàn hệ thống ngân hàng thương mại. Đối với Chính phủ và các bộ ngành liên quan, cần đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia công khai, minh bạch. Hoàn thiện khung pháp lý về thị trường BĐS, có cơ chế kiểm soát các giao dịch để hạn chế tình trạng hai giá. Khi môi trường pháp lý và thông tin vĩ mô được cải thiện, công tác thẩm định giá tài sản của các ngân hàng, bao gồm cả Agribank, sẽ trở nên thuận lợi và chính xác hơn rất nhiều.
