Chương I của Luật Kinh doanh bất động sản thì hoạt động kinh doanh bất động sản được hiểu là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Cho vay kinh doanh bất động sản là hoạt động tín dụng của các Ngân hàng nhằm tài trợ cho các hoạt động kinh doanh BĐS, đảm bảo sự an toàn, có tính khả thi và có khả năng trả nợ của các dự án này cho ngân hàng. Khi nghiên cứu quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng liên quan đến lĩnh vực BĐS, căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng để phân biệt rõ hai trường hợp: cho vay kinh doanh BĐS và cho vay tiêu dùng BĐS (sử dụng cho chính nhu cầu của người vay). Việc cho vay kinh doanh BĐS chịu rủi ro trực tiếp khi thị trường BĐS có tăng trưởng nóng hoặc bị đóng băng, do người vay chưa kịp hoàn vốn đầu tư hoặc không thể thu hồi đủ vốn từ việc bán BĐS đã đầu tư.
Còn đối với việc cho vay Luan van 13 tiêu dùng BĐS, nếu người vay có nguồn thu nhập ổn định, không phụ thuộc vào thị trường BĐS khi thị trường này biến động hoặc đóng băng thì họ vẫn có khả năng trả nợ ngân hàng. Các hình thức cho vay kinh doanh bất động sản Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là một trong những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngân hàng. Những ngân hàng có khả năng cho vay kinh doanh BĐS thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn và có một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp trong việc thẩm định giá trị tài sản và am hiểu luật pháp về BĐS. Những hình thức cho vay kinh doanh BĐS phổ biến của ngân hàng bao gồm: - Cho vay đầu tư các dự án BĐS nhà ở: Đây là lĩnh vực cho vay các doanh nghiệp để đầu tư kinh doanh các dự án BĐS tạo lập nhà ở như khu đô thị, khu chung cư, dự án dân cư.
- Cho vay đầu tư BĐS sản xuất thương mại gồm cho vay để đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê. - Cho vay BĐS du lịch bao gồm cho vay để đầu tư nhà hàng khách sạn, resort, khu nghỉ dưỡng. - Cho vay mua bán kinh doanh BĐS: mục đích của khách hàng vay vốn để mua BĐS và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng tăng giá của BĐS, thời hạn vay ngắn (từ 1-2 năm). Nguồn trả nợ chủ yếu từ nguồn bán BĐS.
- Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng BĐS: Doanh nghiệp thế chấp BĐS để vay vốn bổ sung nguồn vốn kinh doanh hoặc cho mục đích đầu tư khác. Nguyên tắc cho vay kinh doanh bất động sản Hoạt động cho vay BĐS dựa trên các nguyên tắc của tín dụng ngân hàng nhằm đảm bảo giải quyết hợp lý giữa lợi ích của Nhà nước, khách hàng và Ngân hàng, đồng thời hạn chế tới mức tối đa rủi ro trong hoạt động tín dụng vì sự tồn tại và phát triển của Ngân hàng. Thứ nhất, khách hàng phải hoàn trả vốn (gốc) và lãi sau một thời gian nhất định. Đây là nguyên tắc quan trọng nhất bởi vì các khoản tín dụng của ngân hàng chủ yếu được huy động từ các khoản tiền gửi của khách hàng hoặc đi vay từ các tổ chức Luan van 14 tín dụng khác.
Ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả cả vốn lẫn lãi nên ngân hàng luôn luôn yêu cầu người nhận tín dụng phải thực hiện đúng cam kết này. Đây là điều kiện để duy trì hiệu quả tín dụng trên thị trường. Thứ hai, khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo đúng mục đích đã thỏa thuận với ngân hàng. Bởi vì khi cấp tín dụng cho khách hàng, ngân hàng đã tiến hành thẩm định các yếu tố hiệu quả đầu tư kinh doanh, khả năng thu hồi nợ, sự phù hợp với pháp luật của Nhà nước và các quy định của ngân hàng.
Việc không đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc này sẽ làm gia tăng rủi ro ngoài dự tính, ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của ngân hàng và hoạt động tín dụng trong nền kinh tế. Thứ ba, ngân hàng tài trợ dựa trên dự án có hiệu quả đối với cho vay kinh doanh BĐS. Hiện nay, các hoạt động kinh tế diễn ra hết sức đa dạng và phức tạp, vì thế mọi dự báo về rủi ro của ngân hàng chỉ có tính tương đối. Do đó, nhằm đảm bảo cho ngân hàng có khả năng thu hồi một phần, khách hàng cần phải chứng minh khả năng thu hồi vốn đầu tư và có lãi của dự án BĐS để trả nợ ngân hàng.
Các khoản tài trợ của ngân hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản của người vay. Trong trường hợp tài sản hình thành chưa đủ đáp ứng điều kiện an toàn, ngân hàng có thể đòi hỏi người vay phải có tài sản đảm bảo khi vay. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh BĐS Khi tiến hành thẩm định các dự án kinh doanh BĐS để cho vay, ngân hàng thường dựa trên các tiêu chí như sau: - Đối tượng khách hàng: là các pháp nhân có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, có uy tín trong hoạt động kinh doanh và lịch sử tín dụng chưa từng phát sinh nợ quá hạn. - Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh, đầu tư dự án, hay cho các mục đích khác không trái với quy định của pháp luật.
Đối với các dự án kinh doanh BĐS, ngoài việc đáp ứng các quy định tín dụng ngân hàng, dự án còn phải đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh BĐS. Luan van 15 - Hiệu quả của phương án/dự án vay vốn: một dự án có hiệu quả thì mới có nguồn trả nợ cho ngân hàng. Do đó ngân hàng chỉ xem xét cho vay đối với những kể hoạch kinh doanh khả thi, các rủi ro ở mức có thể kiểm soát. - Thời hạn và hạn mức cho vay được ngân hàng xác định phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh, đặc điểm kinh doanh, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay của ngân hàng.
- Tài sản thế chấp là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của người vay hoặc được bảo lãnh của bên thứ 3 và tài sản hình thành từ vốn vay. Tài sản đảm bảo có thể là nhà ở, nhà xưởng, nhà văn phòng, quyền sử dụng đất. - Giá trị tài sản đảm bảo do ngân hàng định giá hoặc thông qua cơ quan định giá độc lập. Tùy theo chính sách khách hàng, ngân hàng sẽ quyết định tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản đảm bảo.
Vai trò của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường BĐS đối với nền kinh tế, việc đáp ứng nhu cầu về vốn và dịch vụ trung gian tài chính trong hoạt động kinh doanh BĐS là điều cần thiết. Do đó cần phải kể đến một số vai trò nhất định của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS: 1. Đối với nền kinh tế - xã hội Thị trường bất động sản là một bộ phận không tách rời của nền kinh tế hàng hóa. Việc cấp vốn đúng mức cần thiết cho thị trường bất động sản, khơi thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, từ đó sẽ thúc đẩy thị trường này phát triển, kéo theo những ảnh hưởng tích cực đối với nền kinh tế nói chung, kể cả thị trường tài chính.
Nguồn vốn cho vay kinh doanh bất động sản là một trong những nguồn lực trong xã hội mang lại cơ hội mở rộng đầu tư cho các doanh nghiệp, từ đó tăng năng lực cạnh tranh, tạo cơ hội việc làm mới và thu hút lao động, tận dụng được nguồn nhân lực trong xã hội. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng đã góp phần nâng cao hiệu quả của dự án kinh doanh BĐS bởi ngân hàng là nhà tư vấn, cung cấp dịch vụ thanh toán, thậm chí có thể góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Luan van 16 Ngoài ra, mối quan hệ mật thiết giữa thị trường bất động sản với các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tài chính - tiền tệ nền tảng cho công việc thiết lập chính sách kinh tế vĩ mô cho Chính phủ. Thông qua các chỉ tiêu đánh giá dư nợ cho vay kinh doanh BĐS, Nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường BĐS để có cách điều tiết hợp lý.
Đối với các ngân hàng Các ngân hàng thường đẩy mạnh hoạt động cho vay kinh doanh BĐS vì đây là một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng lớn và có tốc độ tăng trưởng khá nhanh. Để chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây là hoạt động tín dụng hấp dẫn để có doanh số cho vay cao. Bên cạnh việc tạo được dư nợ lớn, cho vay kinh doanh bất động sản còn hỗ trợ cho các ngân hàng mại trong việc bán chéo sản phẩm, gia tăng tiện ích, gia tăng nguồn thu như ký kết các hợp đồng hợp tác với các chủ đầu tư dự án, mở tài khoản thanh toán tiền mua bán qua ngân hàng, tạo được nguồn thu phí dịch vụ, gia tăng vốn huy động,… 1. Đối với các nhà kinh doanh BĐS Việc nhận được các khoản cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng đã bổ sung thêm nguồn vốn còn hạn chế, góp phần tăng năng lực đầu tư cho các bên tham gia vào thị trường BĐS.
Điều này đặc biệt có ý nghĩa vì tài sản đảm bảo trong kinh doanh BĐS là các tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay. Khách hàng của các khoản vay kinh doanh BĐS có cơ hội tái tạo BĐS, mở rộng kinh doanh sang các lĩnh vực khác, tăng cường lợi thế cạnh tranh trong kinh doanh của mình. Hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của NHTM 1. Khái niệm Hiệu quả có thể hiểu theo nhiều cách khác nhau tùy theo lĩnh vực được nói đến.
Xét theo khía cạnh kinh tế, đó là một phạm trù phản ánh trình độ sử dụng các nguồn lực (nhân lực, tài lực, vật lực, tiền vốn) để đạt được mục tiêu xác định. Hiệu quả cho vay kinh doanh BĐS là một trong những biểu hiện của hiệu quả kinh tế, nó phản ánh chất lượng của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân Luan van 17 hàng.