Đặt vấn đề Cho vay bất động sản là một trong những lĩnh vực cho vay chủ yếu của các NHTM trong những năm vừa qua. Hoạt động này mang lại một phần lợi nhuận đáng kể cho các NHTM, đồng thời góp phần phát triển thị trƣờng bất động sản thông qua việc cấp vốn cho các dự án bất động sản và giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhiều ngƣời dân. Đặc biệt là sau khi TPP vừa đƣợc ký kết đầu năm 2016, dự báo sẽ có sự chuyển dịch đầu tƣ vào Việt Nam và đặc biệt dịch chuyển đến Thành phố đông dân và có tốc độ phát triển lớn nhất nƣớc là TP HCM, qua đó, sẽ thu hút nhiều nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài và thúc đẩy sự tăng trƣởng của thị trƣờng bất động sản, trƣớc hết là phân khúc thị trƣờng bất động sản công nghiệp, nhà xƣởng, phân khúc văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê căn hộ dịch vụ (Lê Hoàng Châu, 2016). Tuy nhiên cho vay bất động sản đang bộc lộ nhiều rủi ro ảnh hƣởng tiêu cực đến tính an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng cũng nhƣ sự phát triển ổn định của thị trƣờng bất động sản.
Do vậy, việc tìm giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại các NHTM đã trở thành một yêu cầu thực tiễn có tính cấp thiết cao. Tính cấp thiết của đề tài Trong hơn mƣời năm qua, thị trƣờng bất động sản đã có nhiều bƣớc phát triển đáng ghi nhận. Đóng góp vào sự phát triển này phải kể đến sự hỗ trợ từ nguồn vốn của các NHTM. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đạt đƣợc, hoạt động cho vay bất động sản của các NHTM tiềm ẩn nhiều rủi ro dẫn đến đến hệ quả về sự hình thành của bong bóng bất động sản trong giai đoạn 2007 – 2010 và sau đó là giai đoạn suy thoái của thị trƣờng [3].
Sự phát triển của thị trƣờng bất động sản một mặt chịu ảnh hƣởng bởi hệ thống tài chính mà trong đó các NHTM giữ vai trò chủ đạo, mặt khác có tác động trở lại đối với sự phát triển của các NHTM. Nói cách khác, sự phát triển của thị trƣờng bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với sự phát triển của hệ thống các NHTM. Kiểm soát nguồn vốn từ hệ thống NHTM vào thị trƣờng bất động sản sao cho nguồn vốn này mang tính ổn định, cân bằng và có hiệu quả sẽ góp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 phần phát triển ổn định thị trƣờng bất động sản, đồng thời và qua đó góp phần đảm bảo sự phát triển lành mạnh của hệ thống NHTM. Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành là một trong những ngân hàng có lịch sử cho vay bất động sản tƣơng đối lớn ở Việt Nam.
Trong giai đoạn 2007 – 2010, dƣ nợ bình quân trong cho vay bất động sản của ngân hàng này chiếm trên 50% tổng dƣ nợ cho vay, đến giai đoạn 2010 – 2013, dƣ nợ cho vay bất động sản đã giảm dần xuống dƣới 20% [22]. Tuy nhiên, do hệ quả của giai đoạn cho vay bất động sản cao trƣớc đó, tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu trong cho vay bất động sản vào cuối năm 2013 tăng trên 10% [22].Điều này gây ra rủi ro rất lớn cho hoạt động của ngân hàng. Việc phân tích thực trạng và đánh giá về thực trạng của rủi ro trong cho vay bất động sản từ đó tìm ra những giải pháp thích hợp nhằm giảm rủi ro trong loại hình cho vay này tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành là hết sức cần thiết, góp phần đảm bảo sự phát triển ổn định và lành mạnh của ngân hàng. Cho đến nay chƣa có nghiên cứu nào về rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành.
Trong khi đó, rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng này tƣơng đối lớn, thể hiện một phần qua tỷ lệ nợ xấu trong cho vay bất động sản khá cao. Điều này đặt ra khoảng trống về không gian và thời gian cho đề tài nghiên cứu. Từ những phân tích trên, tác giả lựa chọn “Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ kinh tế. Mục tiêu của đề tài 3.1 Mục tiêu tổng quát Từ nghiên cứu thực trạng rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, đề tài đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành.2 Mục tiêu cụ thể LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 Một là, tập hợp những lý luận cơ bản về hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại cổ phần và rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần.
Hai là, phân tích thực trạng rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, nhận diện đƣợc các rủi ro và nguyên nhân gây ra rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. Ba là, đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. Câu hỏi nghiên cứu Một là, hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành tồn tại những rủi ro nào? Hai là, những nguyên nhân nào gây ra rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành? Ba là, cần thực hiện một số giải pháp nào nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành? 5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 5.1 Đối tƣợng nghiên cứu Giải pháp hạn chế rủi ro tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành.2 Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, phòng giao dịch trực thuộc chi nhánh Bến Thành.
- Về thời gian: thời gian nghiên cứu của Luận văn này tập trung ở giai đoạn 2013 – 2016. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp thu thập dữ liệu dựa trên các số liệu báo cáo tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, các số liệu báo cáo của các LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 cơ quan chức năng, các văn bản có tính chất pháp lý, các tài liệu trên các phƣơng tiện truyền thông nhƣ báo chí, tạp chí, internet… để phục vụ cho việc phân tích diễn biến hiện tại của thị trƣờng bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay và thực trạng về rủi ro trong vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. - Phƣơng pháp so sánh, phân tích các chỉ số nhằm đánh giá diễn biến tình hình nợ xấu trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành trong giai đoạn 2013 – 2016. - Phƣơng pháp phân tích, diễn dịch nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận rủi ro trong cho vay bất động sản; kế thừa kinh nghiệm một số giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản, qua đó vận dụng vào điều kiện thực tiễn tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành, giải thích những mặt tồn tại và nguyên nhân gây ra rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng này.
- Phƣơng pháp nghiên cứu ứng dụng, tham khảo các tài liệu, các công trình nghiên cứu của các tác giả khác có liên quan đến nội dung nghiên cứu nhằm đề xuất một số giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. Nội dung nghiên cứu Luận văn nghiên cứu ba nội dung chính sau: - Cơ sở lý luận chung về rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần. - Thực trạng về rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. - Một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành.
Đóng góp của đề tài - Về cơ sở lý luận: đề tài hệ thống hóa cơ sở lý luận về rủi ro trong cho vay bất động sản tại điển hình một Ngân hàng thƣơng mại cổ phần, có thể dùng làm tƣ liệu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 tham khảo cho các công trình nghiên cứu khác có liên quan đến nội dung nghiên cứu của tác giả. - Về thực tiễn: Đề tài cung cấp bằng chứng về rủi ro trong cho vay bất động sản tại một Ngân hàng điển hình, phân tích đƣợc những nguyên nhân gây ra rủi ro trong cho vay bất động sản của ngân hàng, từ đó đề xuất đƣợc một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng. Một số giải pháp đƣợc đề xuất có thể đƣợc ứng dụng ngay tại Ngân hàng tác giả đang nghiên cứu hoặc có thể đƣợc áp dụng tại một số Ngân hàng thƣơng mại cổ phần khác có nét tƣơng đồng về rủi ro cũng nhƣ nguyên nhân gây nên rủi ro trong cho vay bất động sản. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu Qua tìm hiểu, tác giả nhận thấy đã có nhiều nghiên cứu về rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng thƣơng mại có liên quan đến đề tài này: - Trong nghiên cứu về mối quan hệ của thị trƣờng bất động sản và hệ thống tài chính của Lê Xuân Nghĩa, hệ thống NHTM đóng vai trò chủ đạo trong việc cung cấp nguồn vốn cho thị trƣờng bất động sản, do đó rủi ro trong thị trƣờng bất động sản là một trong những nguyên nhân hàng đầu dẫn đến rủi ro hoạt động của các NHTM [2].
Giới hạn nghiên cứu của đề tài là phần lớn tác giả tập trung vào phƣơng diện vĩ mô về mối quan hệ của thị trƣờng bất động sản và hệ thống tài chính, chƣa đề cập đến phƣơng diện vi mô.