CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG THANG MÁY TRONG NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG Ở VIỆT NAM 1.1 Khái niệm về bảo trì 1.1 Những vấn đề chung về công tác bảo trì thang máy trong nhà chung cư cao tầng Đảm bảo tuổi thọ công trình trong đó có hệ thống thang máy đã trở thành nội dung quan trọng của chiến lược quản lý tài sản ở nhiều nước trên thế giới. Quy mô của chiến lược này ở mỗi nước có mức độ khác nhau. Từ trước năm 1980 phần lớn các nước đều coi việc quản lý tài sản này như một chế độ duy tu, bảo dưỡng nhằm thỏa mãn hơn nhu cầu của người sử dụng. Ngày nay, các nước tiên tiến trên thế giới đều cho rằng chiến lược quản lý loại tài sản này phải được đặt trên nền sự đảm bảo chất lượng dài hạn thông qua các biện pháp kỹ thuật và pháp lý được quán xuyến suốt từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án.
Như vậy, bảo trì công trình là một phần trong chu trình đảm bảo chất lượng Bảo trì công trình trong đó có hệ thống thang máy là một nội dung đảm bảo chất lượng công trình nhưng ở giai đoạn công trình đã được bàn giao, đưa vào sử dụng. Bảo trì công trình trong đó có hệ thống thang máy là hoạt động nhằm duy trì được những đặc trưng kỹ thuật và công năng trong quá trình vận hành, sử dụng phù hợp với cấp công trình và niên hạn sử dụng. Bảo trì công trình khác với bảo hành công trình. Bảo hành công trình là hoạt động của nhà thầu xây lắp, cung cấp thiết bị theo dõi và sửa chữa các hư hỏng của công trình trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận khi ký kết hợp đồng kể từ khi công trình được đưa vào nghiệm thu, bàn giao.
Còn bảo trì công trình là hoạt động của chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng công trình theo dõi, sửa chữa nhằm đảm bảo cho công trình liên tục giữ được các chức năng đã được xác định từ thời điểm đưa công trình vào sử dụng và kéo dài suốt tuổi thọ thiết kế của công trình. 3 Bảo trì công trình cần được xem xét trong tất cả các giai đoạn đầu tư, nhưng việc thực hiện bảo trì chủ yếu được tiến hành khi kết thúc dự án, công trình đã được bàn giao và đưa vào sử dụng. Chuẩn bị đầu tư Xác định kinh phí bảo trì trong tổng mức đầu tư, nguồn vốn Lập quy trình, tần suất bảo trì, Thiết kế Thực hiện đầu tư bảo trì Kết thúc đầu tư Thực hiện bảo trì theo quy trình đã lập Hình 1. Bảo trì công trình trong tổng thể dự án [1] 1.2 Mối quan hệ giá trị công trình và thời gian tồn tại Chúng ta có thể mô tả môi tương quan giữa thời gian và giá trị của công trình theo một biểu đồ định tính [1] (Hình1.2, chúng ta phân tuổi thọ công trình theo 3 giai đoạn.
Giai đoạn1: Bằng trí tuệ và sức lực của con người chúng ta xây cất lên những công trình đạt được giá trị sử dụng mong muốn tức là đạt tới giá trị cao nhất thoả mãn yêu cầu của khách hàng. Công lao tạo dựng lên giá trị là các nhà nghiên cứu thiết kế và bàn tay của những người thợ khéo léo. Giai đoạn 2: Giai đoạn chính của công trình thể hiện đầy đủ giá trị của nó phù hợp nhu cầu của khách hàng. Chính trong giai đoạn này diễn ra quá trình hao mòn giá trị theo thời gian: - Hao mòn vô hình - Hao mòn hữu hình 4 Hao mòn vô hình là sự giảm giá trị công trình không nhìn thấy được ở sự lạc hậu trong giải pháp kiến trúc, sự không phù hợp trong sử dụng, sự thích nghi kém về tiện nghi.
Cũng như một cái máy theo thời gian sẽ trở nên lạc hậu vì năng suất thấp, sản phẩm ra không có sức cạnh tranh, kích thước cồng kềnh chiếm nhiều diện tích buộc người ta phải nghĩ tới chuyện thay thế một máy mới mặc dù chất lượng máy còn khá tốt. Hao mòn hữu hình: Quá trình sản xuất máy bị rung lắc làm mài mòn các bộ phận tiếp xúc, các liên kết bị mỏi dẫn tới việc phải bảo dưỡng hoặc thay thế bộ phận của máy. Nhiều khi khả năng phục hồi máy là tốn kém dẫn tới hiệu quả thấp về kinh tế so với việc mua máy mới mặc dù máy chưa khấu hao hết (chưa hết tuổi thọ danh định). Những yếu tố đó tạo nên quá trình hao mòn hữu hình.
Đối với CTXD cũng chịu cả hai quá trình hao mòn như một cái máy. Quá trình hao mòn theo hai dạng đó có tốc độ rất khác nhau. Nhiều CTXD giá trị vô hình ngược lại không hề giảm mà trở nên trường tồn như các công trình có giá trị văn hoá và lịch sử. Hao mòn hữu hình là không tránh khỏi và con người phải can thiệp để tránh khỏi và con người phải can thiệp để tránh dẫn tới sự xuống cấp nhanh, tăng độ bền vững hữu hình để giữ gìn những giá trị vô hình vốn có của loại công trình đó.
Giá trị công trình trong mối tương quan với thời gian [2]. Các định nghĩa về bảo trì. Theo tác giả: Fredrik Backlund (Lulea University of Technology, Deparment of Business Administration and Social Sciences) đưa ra những định nghĩa để giải thích về các hoạt động bảo trì, ông cho rằng: “Bảo trì là Sự kết hợp của tất cả các kỹ thuật viên, quản trị gia và nhà quản lý hoạt động trong suốt chu kỳ sống của thiết bị nhằm để giữ lại thiết bị hoặc khôi phục nó đến một trạng thái mà nó có thể thực hiện chức năng được yêu cầu”. Quản Lý Bảo Trì: Tất cả những hoạt động của quản lý để xác định những mục tiêu bảo trì, những chiến lược và những trách nhiệm và việc thực hiện bảo trì bởi những phương tiện như việc lập kế hoạch bảo trì, điều khiển và giám sát bảo trì, sự cải tiến của những phương pháp trong tổ chức bao gồm những khía cạnh về kinh tế (CEN, 2001).
Chương Trình Bảo Trì: Những phương pháp, những thủ tục và những tài nguyên được đặt ra để duy trì sự hỗ trợ của các thiết bị trong chu kỳ sống của nó (IEC60300-3-11, 1999). Keith Mobley (President, The Plant Performance Group, Knoxville, Tenn) đã định nghĩa về bảo trì: “Sự bảo trì không phải đơn thuần là bảo trì phòng ngừa, mặc dù khía cạnh này là một thành phần quan trọng. Bảo trì không phải là bôi trơn máy móc, mặc dù bôi trơn máy móc là một trong số những chức năng sơ cấp của nó”. Theo Afnor thì “bảo trì là tập hợp các hoạt động nhằm duy trì hoặc phục hồi một tài sản trong tình trạng nhất định hoặc bảo đảm một dịch vụ xác định”.
Theo BS 3811:1984 thì “bảo trì là tập hợp tất cả các hoạt động kỹ thuật và quản lý, nhằm giữ cho thiết bị luôn trong tình trạng mà trong đó nó có thể thực hiện chức năng yêu cầu”. Theo Total Productivity Development AB thì “bảo trì là bao gồm tất cả các hoạt động được thực hiện nhằm giữ cho thiết bị ở tình trạng nhất định hoặc phục hồi thiết bị về tình trạng này”. 6 Theo Dimitri Kececioglu : “Bảo trì là bất kỳ hành động nào nhằm duy trì các thiết bị không bị hư hỏng ở một tình trạng vận hành đạt yêu cầu về độ tin cậy và an toàn nếu chúng bị hư hỏng thì phục hồi chúng về tình trạng này” [3].4 Sự phát triển của bảo trì 1.1 Lịch sử của bảo trì Bảo trì đã xuất hiện kể từ khi con người biết sử dụng các loại dụng cụ, đặc biệt là từ khi bánh xe được phát minh. Nhưng chỉ từ vài thập niên vừa qua bảo trì mới được coi trọng đúng mức khi có sự gia tăng về số lượng và chủng loại của các tài sản cố định như máy móc, thiết bị, nhà xưởng trong sản xuất công nghiệp.
Người ta đã tính được: chi phí để duy trì thiết bị vận hành đạt yêu cầu bao gồm các hoạt động bảo trì phòng ngừa và phục hồi trong suốt tuổi đời của chúng bằng từ 4 đến 40 lần chi phí mua thiết bị đó.2 Các thế hệ của bảo trì Thế hệ thứ nhất: bắt đầu từ xa xưa đến chiến tranh thế giới thứ II: - Công nghiệp chưa phát triển, việc chế tạo và sản xuất được thực hiện bằng các thiết bị máy móc đơn giản, thời gian ngừng máy ít ảnh hưởng đến sản xuất công việc bảo trì cũng rất đơn giản. - Bảo trì không ảnh hưởng lớn về chất lượng và năng suất. Ý thức ngăn ngừa các thiết bị hư hỏng chưa được phổ biến trong đội ngũ quản lý. Chưa có các phương pháp bảo trì hợp lý cho máy móc.
Ở thời điểm này, bảo trì được hiểu là sửa chữa các máy móc và thiết bị khi có hư hỏng xảy ra. Thế hệ thứ 2: Chiến tranh thế giới thứ II đã làm đảo lộn tất cả. - Nhu cầu hàng hoá tăng trong khi nguồn nhân lực cung cấp cho công nghiệp lại sút giảm đáng kể. Cơ khí hoá được phát triển mạnh mẽ để bù đắp lại nguồn nhân lực bị thiếu hụt: nhiều máy móc phức tạp đã được đưa vào sản xuất.
Công nghiệp trở nên phụ thuộc nhiều hơn vào máy móc, thiết bị. Do sự phụ thuộc này ngày càng tăng, thời gian ngừng máy đã ngày càng được quan tâm nhiều hơn. 7 Một câu hỏi được đặt ra “con người kiểm soát máy móc hay máy móc điều khiển con người”. Nếu công tác bảo trì được thực hiện tốt thì con người sẽ kiểm soát được máy móc và ngược lại.
Vì vậy những hư hỏng của thiết bị có thể và nên được phòng ngừa để tránh làm mất thời gian khi có những sự cố xảy ra. Từ đó đã xuất hiện khái niệm bảo trì phòng ngừa mục tiêu là giữ cho thiết bị luôn hoạt động ở trạng tháiổn định chứ không phải sửa chữa khi có hư hỏng. Trong những năm 1960 giải pháp bảo trì chủ yếu là đại tu thiết bị sau những khoảng thời gian hoạt động nhất định. Chi phí bảo trì tăng đáng kể so với những chi phí vận hành khác.
Dẫn tới sự phát triển những hệ thống kiểm soát và lập kế hoạch bảo trì và tìm kiếm những giải pháp để tăng tối đa tuổi thọ của thiết bị. Thế hệ thứ ba: từ giữa những năm 1980, công nghiệp thế giới đã có những thay đổi lớn. Những thay đổi này đòi hỏi và mong đợi ở bảo trì ngày càng nhiều hơn Hình 1. Những mong đợi đối với bảo trì ngày càng tăng [4].3 Những kỹ thuật bảo trì mới Các kỹ thuật bảo trì mới phát triển nhanh chóng.