Đồ án Quản lý Xây dựng: Tổng quan dự án Chung cư Athena Tower

Đồ án tốt nghiệp Quản lý Xây dựng, phân tích chi tiết dự án Chung cư Athena Tower từ lập dự án, mời thầu đến các biện pháp thi công.

• Tác giả: Dương Phúc Đạt
• Người hướng dẫn: TS. Bùi Phạm Đức Tường
• Trường học: Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản lý Xây dựng
• Đề tài: Phân tích dự án Chung cư Athena Tower
• Loại tài liệu: Đồ án tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Giới thiệu về dự án Chung cư Athena Tower

Chung cư Athena Tower là một dự án đầu tư xây dựng quy mô lớn được thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh. Dự án này được lựa chọn làm chủ đề cho đồ án tốt nghiệp ngành Quản lý xây dựng tại Trường Đại học Sư Phạm Kỹ Thuật TP. HCM. Đây là một công trình chung cư hiện đại với các tiêu chuẩn kỹ thuật cao, đáp ứng nhu cầu sinh sống của cư dân thành phố. Dự án được hướng dẫn bởi TS. Bùi Phạm Đức Tường - một chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý và tổ chức xây dựng. Phân tích toàn diện về dự án này bao gồm các khía cạnh lập dự án đầu tư, hồ sơ mời thầu, dự toán chi phí, biện pháp thi công và tổ chức thi công.

1.1. Thông tin cơ bản và vị trí dự án

Athena Tower được xây dựng tại một vị trí chiến l略địa trong khu vực phát triển bất động sản của TP. HCM. Dự án có quy mô xây dựng lớn với nhiều tầng, cung cấp hàng trăm căn hộ cho cư dân. Vị trí dự án được lựa chọn dựa trên phân tích kỹ lưỡng về điều kiện chính trị, tình hình kinh tế - xã hội và tiềm năng phát triển của khu vực. Thông tin chi tiết về thông tin dự án bao gồm diện tích đất, mục đích sử dụng và các tiêu chuẩn xây dựng áp dụng.

1.2. Mô tả và quy mô xây dựng

Mô tả dự án chi tiết cấu trúc và các thành phần chính của Chung cư Athena Tower. Dự án bao gồm phần thân công trình với nhiều tầng cao, sàn dự ứng lực hiện đại, các hệ thống cơ điện máy tiên tiến. Quy mô xây dựng được xác định dựa trên tổng mức đầu tư và khối lượng công việc. Thiết kế kiến trúc tuân theo các quy chuẩn xây dựng hiện hành, đảm bảo an toàn và hiệu quả kinh tế cho chủ đầu tư.

II. Phân tích thị trường và tài chính dự án

Phân tích thị trường bất động sản nhà ở cho thấy tiềm năng lớn cho các dự án chung cư trong khu vực. Phân khúc thị trường mục tiêu của Athena Tower bao gồm các nhóm khách hàng có nhu cầu sinh sống cao cấp. Dự án cạnh tranh với các công trình lân cận như Victoria Văn Phú, Vinaconex 21, Lacasta, The K Park và Park Kiara. Phân tích cạnh tranh chi tiết cho thấy lợi thế so sánh về vị trí, tiện ích và thiết kế của Chung cư Athena Tower. Từ góc độ tài chính, dự án được đánh giá có hiệu quả cao với lợi nhuận sau thuế ấn tượng. Doanh thu dự kiến được tính toán dựa trên giá bán thị trường và tỷ lệ hấp thụ dự báo. Chi phí kinh doanh và vay và trả nợ được lập kế hoạch chi tiết để tối ưu hóa lợi nhuận cho chủ đầu tư.

2.1. Phân tích cạnh tranh và điều kiện thị trường

Phân tích cạnh tranh của Athena Tower bao gồm so sánh với các dự án cùng loại trong khu vực. Các công trình đối thủ như Victoria Văn Phú, Vinaconex 21, Lacasta và Park Kiara được đánh giá về mặt vị trí, giá cả, tiện ích. Phân khúc thị trường cho thấy nhu cầu cao về nhà ở chất lượng. Tình hình giá bất động sản năm 2023 thể hiện xu hướng tăng trưởng, tạo cơ hội tốt cho dự án chung cư mới.

2.2. Đánh giá tài chính và ngân lưu dự án

Đánh giá hiệu quả tài chính của Athena Tower theo quan điểm chủ đầu tư cho thấy khả năng sinh lợi cao. Lợi nhuận sau thuế dự báo ở mức khá tốt, phản ánh hiệu quả kinh doanh của dự án. Ngân lưu theo quan điểm chủ đầu tư được lập kế hoạch chi tiết cho từng giai đoạn thực hiện. Bảng thông số chính cung cấp các chỉ tiêu quan trọng như IRR, NPV, payback period để đánh giá viability của dự án.

III. Biện pháp và tổ chức thi công công trình

Biện pháp thi công cho Athena Tower được thiết kế chi tiết để đảm bảo chất lượng và tiến độ. Công trình sử dụng sàn dự ứng lực - công nghệ hiện đại cho phép xây dựng nhanh và kinh tế. Giải pháp thi công cho sàn bao gồm bố trí các tao cáp, trình tự kéo căng, bơm vữa và hoàn thiện. Phần thân công trình sử dụng ván khuôn với thiết kế tính toán chắc chắn. Giải pháp thi công phần hoàn thiện bao gồm lắp dựng cửa, lắp đặt khóa và tay nắm. Tổ chức thi công bao gồm tổng mặt bằng xây dựng, tiến độ thi công chi tiết, phân bổ nguồn lực và bộ máy tổ chức công trường. Giàn giáo bao che là một chuyên đề nâng cao được ứng dụng để bảo vệ công nhân và khu vực lân cận.

3.1. Công nghệ sàn dự ứng lực và ván khuôn

Sàn dự ứng lực là công nghệ chính được áp dụng cho Athena Tower, cho phép giảm chiều cao công trình và tăng tốc độ thi công. Biện pháp thi công sàn bao gồm kéo căng cáp, bơm vữa và công tác hoàn thiện bề mặt. Ván khuôn được tính toán ván khuôn chi tiết để đảm bảo an toàn cho lao động và chất lượng bê tông. Sử dụng ván khuôn công nghiệp tiết kiệm chi phí và nâng cao hiệu quả thi công.

3.2. Tổ chức và tiến độ thi công tổng thể

Tổ chức thi công của Athena Tower được lập kế hoạch chi tiết với bộ máy tổ chức công trường rõ ràng. Tiến độ thi công được trình bày trong bảng tiến độ chi tiết, xác định thứ tự thực hiện các hạng mục. Phân bổ nguồn lực bao gồm cung cấp thép, coppha, bê tông qua biểu đồ cung ứng. Thiết kế mặt bằng thi công tối ưu hóa không gian làm việc và an toàn công trường.

IV. Dự toán chi phí và hồ sơ mời thầu

Dự toán công trình cho Chung cư Athena Tower được lập dựa trên các văn bản pháp luật hiện hành về xây dựng và quản lý chi phí. Thuyết minh dự toán chi tiết các hạng mục công việc, khối lượng công việc và giá đơn vị. Tổng hợp kinh phí theo từng hạng mục xây dựng từng phần, cơ điện máy đến hoàn thiện nội thất. Chi phí dự phòng được dự trữ để ứng phó với những biến động giá cả hoặc những công việc phát sinh. Hồ sơ mời thầu cung cấp thông báo mời thầu rõ ràng với các tiêu chuẩn đánh giá cụ thể. Tiêu chuẩn đánh giá bao gồm năng lực tài chính, kinh nghiệm nhà thầu, năng lực kỹ thuật và tiêu chuẩn về tài chính. Bảng khối lượng mời thầu chi tiết các công việc cần thực hiện với yêu cầu kỹ thuật cụ thể.

4.1. Dự toán và thuyết minh chi phí công trình

Dự toán công trình được xây dựng dựa trên các văn bản pháp luật hiện hành về định mức xây dựng. Thuyết minh dự toán chi tiết cho từng phần công trình: móng nền, cấu kiện bê tông cốt thép, tường, sàn, các hạng mục cơ điện. Tổng hợp kinh phí theo các hạng mục chính, kinh phí nhân công, vật liệu và máy móc được tính riêng biệt. Chi phí dự phòng được dành khoảng 5-10% để ứng phó với những tình huống phát sinh.

4.2. Hồ sơ mời thầu và tiêu chuẩn đánh giá

Hồ sơ mời thầu cho Athena Tower bao gồm thông báo mời thầu công khai, yêu cầu năng lực nhà thầu. Tiêu chuẩn đánh giá bao gồm năng lực tài chính, vốn đăng ký tối thiểu, kinh nghiệm thực hiện công trình tương tự. Năng lực về kỹ thuật được đánh giá qua đội ngũ chuyên gia, máy móc trang thiết bị. Bảng khối lượng mời thầu liệt kê chi tiết các công việc cần thực hiện với yêu cầu kỹ thuật/chỉ dẫn kỹ thuật.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP NGÀNH QUẢN LÝ XÂY DỰNG CHUNG CƯ ATHENA TOWER GVHD: TS. BÙI PHẠM ĐỨC TƯỜNG SVTH: DƯƠNG PHÚC ĐẠT SKL013055 Tp. Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2024 TRƢỜNG ĐẠI HỌC SƢ PHẠM KỸ THUẬT TP. HỒ CHÍ MINH KHOA XÂY DỰNG *** THUYẾT MINH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH QUẢN LÝ XÂY DỰNG ĐỀ TÀI: CHUNG CƢ ATHENA TOWER GVHD: TS.

BÙI PHẠM ĐỨC TƢỜNG SVTH: DƢƠNG PHÚC ĐẠT MSSV: 20155026 Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 6/2024 LỜI CẢM ƠN Trƣớc hết em xin cảm ơn trƣờng Đại học Sƣ Phạm Kỹ Thuật (UTE) và đặc biệt là khoa Xây Dựng đã tạo điều kiện để em học tập những kiến thức quý giá. Để có thể thực hiện bài khóa luận tốt nghiệp này, em đã nhận đƣợc rất nhiều sự giúp đỡ, hƣớng dẫn từ phía giảng viên hƣớng dẫn là thầy TS.Bùi Phạm Đức Tƣờng. Bên cạnh đó là các Thầy cô giảng viên đã dạy cho em những kiến thức về các môn đại cƣơng, các môn chuyên ngành để em có đƣợc nền tảng vững vàng và khả năng tự học để hoàn thành bài Khoá Luận Tốt Nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn! TP HCM, ngày.năm 2024 Sinh viên thực hiện Dƣơng Phúc Đạt MỤC LỤC CHƢƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG.

GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN. Thông tin dự án. Vị trí xây dựng dự án. Mô tả dự án.

Quy mô xây dựng. MÔ HÌNH PHÂN TÍCH. Giới thiệu về khu vực thực hiện dự án. Điều kiện chính trị.

Tình hình kinh tế - xã hội. PHÂN TÍCH THỊ TRƢỜNG. Giới thiệu ngành kinh doanh bất động sản nhà ở. Phân khúc thị trƣờng.

Phân tích cạnh tranh. PHÂN TÍCH KỸ THUẬT. Những yếu tố kỹ thuật của toà nhà. Tổng mức đầu tƣ xây dựng.

Phƣơng án và tiến độ xây dựng. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH. Bảng thông số chính. Doanh thu dự kiến.

Chi phí kinh doanh. Vay và trả nợ. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án theo quan điểm Chủ đầu tƣ. 19 CHƢƠNG 2: HỒ SƠ MỜI THẦU.

THÔNG BÁO MỜI THẦU. TIÊU CHUẨN ĐÁNH GIÁ. Năng lực tài chính và kinh nghiệm nhà thầu:. Năng lực về kỹ thuật.

Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật. Tiêu chuẩn đánh giá về tài chính. Yêu cầu kỹ thuật/chỉ dẫn kỹ thuật về xây lắp. Bảng khối lƣợng mời thầu.

34 CHƢƠNG 3: DỰ TOÁN. CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH. DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH. Thuyết minh dự toán.

Tổng hợp kinh phí hạng mục. Chi phí dự phòng. 46 CHƢƠNG 4: BIỆN PHÁP THI CÔNG. GIẢI PHÁP THI CÔNG SÀN DỰ ỨNG LỰC CHO CÔNG TRÌNH.

Bố trí các tao cáp. Cấu tạo trong bản vẽ. Trình tự kéo căng. Bơm vữa và công tác hoàn thiện.

GIẢI PHÁP THI CÔNG CHO PHẦN THÂN CÔNG TRÌNH. Lựa chọn ván khuôn. Tính toán ván khuôn. GIẢI PHÁP THI CÔNG PHẦN HOÀN THIỆN.

Quy trình lắp dựng cửa. Lắp đặt ổ khoá và tay nắm cửa. 74 CHƢƠNG 5: TỔ CHỨC THI CÔNG. TỔNG MẶT BẰNG XÂY DỰNG.

TIẾN ĐỘ THI CÔNG. Bộ máy tổ chức công trƣờng. Phân bổ nguồn lực trong công trình. Thiết kế mặt bằng thi công.

Tiến độ thi công tổng thể: Trình bày trong bảng tiến độ thi công tổng thể. 83 CHƢƠNG 6: CHUYỀN ĐỀ NÂNG CAO. Đặc điểm của hệ giàn giáo bao che. Quy định thực hiện giàn giáo bao che cho công trình.

Sự cần thiết của việc sử dụng giàn giáo bao che. Các bƣớc lắp dựng giàn giáo bao che. Biện pháp thi công giàn giáo bao che. 87 DANH MỤC HÌNH ẢNH CHƢƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG Hình 1.1 Phối cảnh tổng thể dự án.

2 Vị trí thực hiện dự án trên bản đồ.3 Tình hình giá bất động sản năm 2023 .4 Victoria Văn Phú cách dự án 2.5 Vinaconex 21 cách dự án 700m .6 Lacasta cách dự án 1.7 The K Part cách dự án 1.8 Chung cƣ Ngô Thì Nhậm cách dự án 2. 9 Park Kiara cách dự án 2.10 The Sparks Dƣơng Nội cách dự án 3.11 The Vesta Phú Lãm cách dự án 850m .12 Lợi nhuận sau thuế.13 Ngân lƣu theo quan điểm Chủ đầu tƣ. 20 CHƢƠNG 4: BIỆN PHÁP THI CÔNG Hình 4.1 Mặt đứng coppha cột .2 Mặt cắt coppha cột.3 Sở đồ tính ván khuôn cột. 4 Sơ đồ tính sƣờn đứng cột .5 Sơ đồ tính sƣờn ngang cột và biểu đồ moment .6 Độ võng của sƣờn ngang cột .7 Sơ đồ tính ty ren và biểu đồ phản lực tại gối .8 Mặt bằng coppha dầm D-1A .9 Mặt đứng coppha dầm D-1A.10 Mặt cắt coppha dầm D-1A .11 Sơ đồ tính ván khuôn thành dầm.12 Sơ đồ tính sƣờn ngang thành dầm.

13 Sơ đồ tính sƣờn đứng thành dầm và biểu đồ moment .14 Độ võng sƣờn đứng thành dầm .15 Sơ đồ tính ty ren thành dầm và phản lực gối tựa .16 Sơ đồ tính ván khuôn đấy dầm .17 Sơ đồ tính sƣờn trên đáy dầm .18 Sơ đồ tính sƣờn dƣới đáy dầm và biểu đồ moment .19 Sơ đồ tính giàn giáo chống dầm .20 Bảng tra tải trọng cho phép hệ giáo chống dầm .21 Mặt đứng coppha sàn dày 180mm .22 Sơ đồ tính ván khuôn sàn 180mm .23 Sơ đồ tính sƣờn trên sàn dày 180mm .24 Sơ đồ tính sƣờn dƣới sàn dày 180mm và biểu đồ moment .25 Độ võng sƣờn dƣới của sàn dày 180mm .26 Sơ đồ tính hệ giàn giáo chống sàn dày 180mm .27 Hệ giàn giáo chống dầm sàn tháp A .28 Chuẩn bị khung lỗ chờ cửa .29 Gắn định hình cửa vào khung bao .30 Chèn foam nở vào kẻ hỡ .31 Lắp đặt gioăng cao su .32 Lắp đặt phụ kiện cho cửa .33 Bộ khoá cửa toilet .34 Bộ khoá cửa phòng .35 Khoá điện tử DL7600 Hafele. 75 CHƢƠNG 5: TỔ CHỨC THI CÔNG Hình 5.1 Sơ đồ bộ máy công trƣờng .2 Biểu đồ cung ứng thép .3 Biểu đồ cung ứng coppha .4 Xe bồn trộn bê tông .5 Máy bơm bê tông tĩnh .6 Cẩu tháp sử dụng cho công trình .7 Vận thăng lồng 3T.8 Phân đợt thi công tháp A .9 Phân đợt thi công tháp B. 85 CHƢƠNG 6: CHUYÊN ĐỀ NÂNG CAO Hình 6.1 Vị trí giàn giáo bao che đặt lên nền sàn bê tông .2 Thép cán nóng chữ I .3 Sơ đồ tính dầm I chịu uốn .4 Moment dầm I chịu tác dụng .5 Lực cắt dầm I chịu tác dụng .6 Lực dọc trong cáp căng. 7 Độ võng dầm I chịu tác dụng .8 Mặt đứng hệ giàn giáo bao che Tầng 1 đến Tầng 3 .9 Mặt bằng hệ giàn giáo bao che.

93 DANH MỤC BẢNG BIỂU CHƢƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG Bảng 1.1 Các chỉ tiêu về xã hội .2 So sánh các dự án gần Athena Tower .3 Suất vốn đầu tƣ dự án .4 Thông số đầu vào.5 Tổng hợp doanh thu của dự án .6 Chi phí hoạt động kinh doanh dự án .7 Vay và trả nợ .8 Báo cáo thu nhập của dự án .9 Báo cáo ngân lƣu theo quan điểm Chủ đầu tƣ .10 Các chỉ tiêu tài chính của dự án theo quan điểm Chủ đầu tƣ. 20 CHƢƠNG 2: HỒ SƠ MỜI THẦU Bảng 2. 1 Bảng tiêu chuẩn đánh giá về năng lực và kinh nghiệm .2 Nhân sự chủ chốt .3 Tổng hợp thiết bị chủ yếu để thực hiện gói thầu. 4 Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật đạt hoặc không đạt .5 Tiểu chuẩn đánh giá kỹ thuật theo thang điểm 100.6 Bảng tổng hợp khối lƣợng mời thầu.

34 CHƢƠNG 3: DỰ TOÁN Bảng 3.1 Tổng hợp kinh phí hạng mục .2 Tính giá dự phòng do trƣợt giá. 47 CHƢƠNG 4: BIỆN PHÁP THI CÔNG Bảng 4.1 Thông số kỹ thuật của ván khuôn gỗ phủ phim .2 Tải trọng tác dụng lên cột .3 Tải trọng tác dụng lên dầm D-1A .4 Tải trọng tác dụng lên coppha đấy dầm .5 Tải trọng tác dụng lên coppha sàn dày 180mm .6 Kích thƣớc thông thuỷ của cửa. 71 CHƢƠNG 5: TỔ CHỨC THI CÔNG Bảng 5.2 Nhà tạm trong công trƣờng .3 Thông số kỹ thuật xe bồn bê tông .4 Thông số kỹ thuật máy bơm bê tông tĩnh .5 Thông số kỹ thuật cẩu tháp .6 Thông số kỹ thuật vận thăng. 82 CHƢƠNG 6: CHUYÊN ĐỀ NÂNG CAO Bảng 6.1 Mác thép của dầm I .2 Thông số của dầm I .3 Bảng tính toán tải trọng tác dụng lên dầm I .4 Thông tin bu lông liên kết.

89 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. BÙI PHẠM ĐỨC TƢỜNG CHƢƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG I. GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN 1. Thông tin dự án Tên dự án: Chung cƣ Athena Tower Thời gian thực hiện: 2024-2026 Hình thức sở hữu căn hộ: Sở hữu căn hộ vĩnh viễn Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ Phần Dƣơng Xây Dựng Đơn vị thi công: Công ty TNHH Tƣ Vấn Thiết Kế Xây Dựng và Nội Thất Việt Đơn vị tƣ vấn quản lý: Công ty TNHH Tƣ Vấn Thiết Kế Xây Dựng và Nội Thất Việt Địa điểm xây dựng: Phƣờng Phú Lƣơng, quận Hà Đông, Hà Nội Hình thức quản lý: Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý Tổng mức đầu tƣ: Khoảng 990.000 đồng Vốn chủ sở hữu: 300.000 đồng Vốn vay: 690.000 đồng với lãi 8%/năm Vòng đời dự án: 4 năm Giá bán định mức: 60 triệu đồng/m2.

SVTH: DƢƠNG PHÚC ĐẠT 1 MSSV: 20155026 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. BÙI PHẠM ĐỨC TƢỜNG Hình 1.1 Phối cảnh tổng thể dự án 2. Vị trí xây dựng dự án Dự án toạ lạc trên đƣờng Quốc Lộ 21 tại khu Ba La thuộc phƣờng Phú Lƣơng, quận Hà Đông, Hà Nội. Nằm trong quy hoạch tổng thể của khu vực Tây Nam Hà Nội, bên cạnh trục đƣờng sắt trên cao Hà Đông - Giảng Võ kết nối huyết mạch trung tâm Thủ Đô, nơi kết nối những công trình cao cấp và tiêu biểu bậc nhất của Thành phố.

Gần chợ Hà Đông, gần các bệnh viện, gần các trƣờng TH-THCS, phía Đông Nam tiếp giáp khu công viên cây xanh, văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí với quy mô 100h và phía Đông Bắc tiếp giáp với khu trung tâm hành chính mới của quận Hà Đông, siêu thị Metro. SVTH: DƢƠNG PHÚC ĐẠT 2 MSSV: 20155026 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. BÙI PHẠM ĐỨC TƢỜNG Hình 1. 2 Vị trí thực hiện dự án trên bản đồ 3.

Mô tả dự án Các tiện ích nổi bật gồm: siêu thị, nhà hàng, nhà trẻ đƣợc thiết kế hợp lý giữa các tòa nhà tạo nên sự thuận tiện khi sử dụng, phục vụ tốt nhất những nhu cầu cuộc sống của cƣ dân.