Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đồ án tốt nghiệp "Chung cư LUXURY CORN" của sinh viên Ngô Công Lâm (MSSV: 20155014), dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thế Anh và phản biện của TS. Lê Đình Thục thuộc Bộ môn Thi công & Quản lý Xây dựng, Khoa Xây dựng, Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (thực hiện tháng 05/2025), tập trung giải quyết bài toán đầu tư và tổ chức thi công xây dựng công trình nhà ở cao tầng tại khu vực phát triển mới của TP. Hồ Chí Minh.
Bối cảnh thực tiễn được tác giả xác định dựa trên sự thay đổi địa giới hành chính và quy hoạch hạ tầng khi Quận 9 cùng Quận 2 và quận Thủ Đức sáp nhập thành lập thành phố Thủ Đức từ đầu năm 2021. Đòn bẩy phát triển của khu vực gắn liền với hệ thống hạ tầng giao thông kết nối huyết mạch như tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), đường Vành đai 2, trục Phạm Văn Đồng, Xa lộ Hà Nội, Quốc lộ 1, Quốc lộ 13 và cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Với định hướng đóng góp khoảng 30% GRDP cho TP.HCM và mật độ dân số 5.724 người/km², cùng sự hiện diện của Khu công nghệ cao, Bệnh viện Ung bướu và nhiều cơ sở đào tạo đại học (Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật TP.HCM, Làng Đại học Quốc gia, Đại học Giao thông Vận tải, Đại học Tài chính - Marketing), nhu cầu về nhà ở phân khúc chất lượng cao cho cán bộ, giảng viên, chuyên gia và hộ gia đình có thu nhập ổn định tăng trưởng mạnh mẽ.
Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đồ án được triển khai toàn diện qua 6 nhiệm vụ chính:
- Lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng công trình Chung cư cao cấp LUXURY CORN, bao gồm khảo sát thị trường, đánh giá kỹ thuật và lập mô hình phân tích hiệu quả tài chính.
- Thiết lập hồ sơ mời thầu (E-HSMT) gói thầu xây lắp theo quy định đấu thầu qua mạng, xác định các tiêu chí đánh giá về năng lực, kinh nghiệm, kỹ thuật và tài chính.
- Xác định dự toán chi phí xây dựng hạng mục thi công phần thô công trình.
- Thiết kế biện pháp kỹ thuật thi công chi tiết cho các công tác đất, kết cấu bê tông cốt thép toàn khối (móng, cột, dầm, sàn từ tầng 1 đến tầng 15 và mái) cùng công tác hoàn thiện sàn.
- Thiết kế tổng mặt bằng thi công, lập tiến độ thực hiện, bố trí công trình tạm, mạng lưới cấp điện - cấp nước và phương án quản lý an toàn - vệ sinh lao động.
- Nhận diện các nhân tố ảnh hưởng, đo lường và lập kế hoạch quản lý rủi ro chi phí đối với nhà thầu thi công xây dựng.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Quy trình quản lý dự án đầu tư xây dựng, hồ sơ mời thầu, phương pháp lập dự toán, kỹ thuật và tổ chức thi công, cùng các biện pháp quản trị rủi ro chi phí cho công trình nhà ở cao tầng.
- Phạm vi không gian: Khu đất xây dựng tại địa chỉ số 458 Hoàng Hữu Nam, phường Long Thạnh Mỹ, Quận 9 (nay thuộc TP. Thủ Đức), TP. Hồ Chí Minh. Khu đất có diện tích $557{,}68\text{ m}^2$, diện tích xây dựng $489\text{ m}^2$, tổng diện tích sàn xây dựng $6.848\text{ m}^2$ (hoặc $6.846\text{ m}^2$ theo bảng tính diện tích sàn chi tiết), quy mô 15 tầng nổi, 1 tầng thượng và 1 tầng mái tum kỹ thuật (chiều cao tối đa $32{,}6\text{ m}$, công trình dân dụng cấp II).
- Phạm vi thời gian: Vòng đời dự án xác định là 25 năm; tiến độ thực hiện xây dựng từ Quý II/2025 đến Quý IV/2026; bắt đầu đưa vào vận hành khai thác từ năm 2027 đến năm 2052 và thanh lý tài sản vào năm 2053.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận vận dụng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng và các công cụ quản lý dự án chuyên ngành:
- Khung văn bản pháp lý và định mức: Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014; Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Thông tư số 11/2021/TT-BXD và Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ Xây dựng; Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 và Quyết định số 816/QĐ-BXD ngày 22/08/2024 của Bộ Xây dựng về công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình; Quyết định số 167/QĐ-BXD ngày 13/03/2024 về chỉ số giá xây dựng năm 2023; Quyết định số 2161/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045.
- Tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng: Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4447:2012 "Công tác đất - Quy phạm thi công và nghiệm thu" (Bảng 11 quy định độ dốc lớn nhất theo cấp đất).
- Khung lý thuyết và mô hình quản lý: Mô hình phân tích SWOT; cấu trúc phân chia công việc (WBS); ứng dụng mô hình thông tin công trình (BIM); môi trường dữ liệu chung (CDE) kết hợp nền tảng Autodesk Construction Cloud (ACC); phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu điện tử (E-HSDT); phương pháp ma trận đo lường xác suất - mức độ ảnh hưởng của rủi ro (Probability - Impact Matrix).
Phương pháp nghiên cứu thực tế bao gồm:
- Phương pháp phân tích kinh tế và lập kế hoạch tài chính: Xác định tổng mức đầu tư theo phương pháp suất vốn đầu tư kết hợp giá đất thị trường; xây dựng dòng tiền dự án, lập kế hoạch hoàn trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng theo niên kim cố định dư nợ giảm dần, tính toán khấu hao tài sản cố định và các chỉ tiêu tài chính.
- Phương pháp khảo sát, điều tra thị trường bất động sản: Khảo sát thực địa các dự án căn hộ cạnh tranh lân cận trong bán kính phụ cận (Vinhomes Grand Park, Masteri Parkland, HausNeo, Lavita Garden, Bcons Suối Tiên) về diện tích, cơ cấu phòng, tiện ích và đơn giá thuê.
- Phương pháp tính toán kỹ thuật và thiết kế tổ chức thi công: Tính toán cân bằng khối lượng đào - đắp đất; tính toán năng suất chu kỳ của máy đào gầu nghịch, xe ben vận chuyển và lu rung; tính toán phân chia phân đợt, phân đoạn bê tông dầm, sàn, cột; lựa chọn xe bơm bê tông và cần trục tháp; tính toán diện tích văn phòng tạm, kho bãi vật tư (thép, cốp pha) và nhu cầu tiêu thụ nước công trường.
- Phương pháp phân tích rủi ro: Áp dụng phương pháp phân tích độ nhạy và phương pháp phân tích kịch bản đối với các biến số chi phí của nhà thầu.
Nguồn dữ liệu: Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý III, quý IV và 9 tháng năm 2024 của Tổng cục Thống kê (GSO); dữ liệu khảo sát giá bất động sản đường Hoàng Hữu Nam (mogi.vn, rever.vn, jobsgo.vn); hồ sơ thiết kế kiến trúc, kết cấu công trình LUXURY CORN; thông số kỹ thuật thiết bị từ catalogue của các nhà sản xuất máy móc xây dựng (Hyundai, HAMM, Putzmeister, CIFA).
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Lập dự án đầu tư xây dựng
Chương 1 giới thiệu chi tiết quy mô công trình gồm 15 tầng, 1 tầng thượng, 1 tầng mái tum kỹ thuật với 70 căn hộ (42 căn 3 phòng ngủ diện tích $75{,}25 - 95{,}4\text{ m}^2$ và 28 căn 2 phòng ngủ diện tích $66{,}45 - 66{,}78\text{ m}^2$), 1 sảnh kinh doanh thương mại ($489\text{ m}^2$) cùng hệ thống tiện ích phụ trợ (bể bơi, công viên, 2 thang máy khách, máy lạnh trung tâm, PCCC, máy phát điện dự phòng 100%). Tác giả phân tích thị trường căn hộ khu Đông TP.HCM, đánh giá 5 đối thủ cạnh tranh trực tiếp, phân tích SWOT và xác lập cơ cấu nhân sự vận hành gồm 7 nhân sự (1 quản lý, 1 kế toán, 1 kỹ thuật, 2 bảo vệ, 2 lao công) với quỹ lương ban đầu $756.000$ nghìn đồng/năm.
Dự án có tổng mức đầu tư là $89.547.723$ nghìn đồng. Cơ cấu vốn gồm 30% vốn chủ sở hữu ($26.864.316$ nghìn đồng, suất sinh lời kỳ vọng 11%/năm) và 70% vốn vay thương mại Vietinbank ($62.683.406$ nghìn đồng, lãi suất 9,6%/năm). Thời hạn trả nợ vay là 20 năm, nợ gốc trả đều hàng năm ($3.134.170$ nghìn đồng/năm), lãi vay trả theo dư nợ giảm dần (năm thứ nhất trả lãi $6.017.607$ nghìn đồng, giảm dần về $300.880$ nghìn đồng ở năm thứ 20). Doanh thu vận hành được dự báo từ 7 nguồn: sảnh thương mại, căn hộ 3PN, căn hộ 2PN, quảng cáo màn hình LED (trong và ngoài thang máy), bãi giữ xe hơi (30 xe), bãi giữ xe máy (260 xe) và phí dịch vụ tòa nhà, đạt từ $14.571.770$ nghìn đồng/năm (năm 1-5) đến $15.360.420$ nghìn đồng/năm (năm 16-25).
| STT |
Thành phần chi phí |
Ký hiệu |
Giá trị (1.000 VNĐ) |
Tỷ lệ / Phương pháp tính |
| 1 |
Chi phí xây dựng |
$G_{xd}$ |
60.347.490 |
Suất vốn đầu tư Bộ Xây dựng |
| 2 |
Chi phí thiết bị |
$G_{tb}$ |
4.819.584 |
Suất vốn đầu tư Bộ Xây dựng |
| 3 |
Chi phí quản lý dự án |
$G_{qlda}$ |
1.326.997 |
$2{,}0363% \times (G_{xd} + G_{tb})$ |
| 4 |
Chi phí tư vấn ĐTXD |
$G_{tv}$ |
3.465.709 |
Lập BCNCKT, thiết kế, thẩm tra, mời thầu, giám sát |
| 5 |
Chi phí khác |
$G_k$ |
798.555 |
Bảo hiểm, thẩm định dự án, thiết kế, dự toán, PCCC |
| 6 |
Chi phí dự phòng |
$G_{dp}$ |
8.591.937 |
Phát sinh khối lượng ($3.537.917$) + Trượt giá ($5.054.020$) |
| 7 |
Chi phí mua đất |
$G_đ$ |
13.663.160 |
$557{,}68\text{ m}^2 \times 24{,}5\text{ triệu đồng/m}^2$ |
| Tổng |
Tổng mức đầu tư |
TMĐT |
89.547.723 |
Tổng các chi phí cấu thành |
Chương 2: Hồ sơ mời thầu
Chương này xây dựng toàn bộ quy chế và tiêu chuẩn đánh giá Hồ sơ mời thầu điện tử (E-HSMT) gói thầu thi công xây dựng công trình. Nội dung bao gồm Bảng dữ liệu đấu thầu (E-BDL), Chỉ dẫn nhà thầu (E-CDNT), Điều kiện chung (E-ĐKC) và Điều kiện cụ thể của hợp đồng (E-ĐKCT). Tác giả thiết lập quy trình đánh giá E-HSDT theo 3 bước:
- Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ dự thầu.
- Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực và kinh nghiệm: Doanh thu bình quân hàng năm, nguồn lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện hợp đồng tương tự.
- Tiêu chuẩn đánh giá kỹ thuật theo phương pháp chấm điểm và tiêu chuẩn đánh giá tài chính, kèm theo Bảng tiên lượng khối lượng mời thầu các công tác xây lắp chính.
Chương 3: Dự toán hạng mục thi công phần thô công trình
Tác giả tiến hành bóc tách khối lượng chi tiết từ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công và áp dụng đơn giá định mức xây dựng hiện hành để lập Bảng tổng hợp kinh phí hạng mục phần thô công trình. Bảng dự toán phân chia rõ ràng các nhóm công tác: đào đắp đất móng, bê tông lót, bê tông móng và giằng móng, cốp pha - cốt thép - bê tông cột, dầm, sàn từ tầng 1 đến tầng 15 và hệ kết cấu tầng thượng, mái tum.
Chương 4: Thiết kế biện pháp thi công
Chương 4 đưa ra các tính toán kỹ thuật và giải pháp thi công cụ thể:
- Công tác đất: Áp dụng TCVN 4447:2012 xác định độ dốc mái đất đào, hệ số chuyển thể tích từ đất tự nhiên sang đất tơi và hệ số đầm lèn. Khối lượng đất đào và vận chuyển đất thừa được tính toán chi tiết. Tác giả chọn máy đào gầu nghịch bánh xích Hyundai R140LC-9S, xe ben vận chuyển Hyundai HD270 và xe lu rung HAMM HD12; đồng thời đưa ra thông số chiều dày lớp rải và độ ẩm tối ưu.
- Công tác bê tông: Thiết kế biện pháp thi công bê tông lót, bê tông móng, giằng và kết cấu thân. Toàn bộ công trình cao 15 tầng được phân chia thành các đợt thi công dầm, sàn: dầm sàn tầng 1; dầm sàn tầng 2 đến tầng 10; dầm sàn tầng 10 đến tầng 15; sàn mái tum. Thiết bị thi công được lựa chọn gồm xe bơm bê tông Putzmeister 43Z 20H, xe bơm CIFA RHS 110, cần trục tháp TC7052, thùng đổ bê tông và máy đầm dùi cầm tay.
- Công tác hoàn thiện: Trình bày quy trình thi công sàn, chủng loại vật liệu hoàn thiện sàn và các thiết bị thi công sàn chuyên dụng.
Chương 5: Tổ chức thi công
Chương này giải quyết các bài toán trên công trường xây dựng:
- Tổ chức nhân lực và các tổ đội thi công theo các giai đoạn tiến độ.
- Thiết kế tổng mặt bằng thi công: Định vị các hạng mục văn phòng tạm, nhà nghỉ tạm công nhân, cổng ra vào, trạm rửa xe, khu gia công cốt thép, bãi chứa cốp pha, vị trí lắp đặt cần trục tháp TC7052 và đường vận chuyển nội bộ.
- Tính toán nhu cầu nhà tạm và kho bãi: Thiết lập định mức chứa vật liệu, tính diện tích kho chứa thép và bãi gia công ván khuôn; lập biểu đồ cung ứng thép và ván khuôn theo tiến độ.
- Tính toán mạng lưới cấp thoát nước công trường và phương án tập kết máy móc.
- Quản lý an toàn lao động và vệ sinh môi trường (ATVSLĐ): Quy định các nhóm đối tượng tham gia huấn luyện an toàn, quy chuẩn an toàn khi sử dụng máy móc, thiết bị thi công nâng hạ, cùng các quy tắc an toàn đặc thù trong công tác hàn hồ quang điện và hàn khí ga.
Chương 6: Phân tích rủi ro
Tác giả khái quát bối cảnh ngành xây dựng Việt Nam, xác định mục tiêu và phạm vi nghiên cứu rủi ro chi phí đối với nhà thầu. Các nhân tố gây rủi ro chi phí được nhận diện và mô hình hóa qua các giả thiết nghiên cứu. Đồ án sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy và phân tích kịch bản để lượng hóa mức độ biến động chi phí, từ đó xây dựng Ma trận xác suất - mức độ ảnh hưởng của rủi ro và lập Bảng đánh giá rủi ro cùng kế hoạch quản lý, ứng phó rủi ro chi phí trên công trường.
Kết quả và đóng góp
Kết quả chính của đồ án gắn liền với các số liệu cụ thể được tính toán trong văn bản:
- Xác định toàn diện chỉ số kinh tế - kỹ thuật của công trình: Diện tích khu đất $557{,}68\text{ m}^2$, diện tích xây dựng $489\text{ m}^2$, tổng diện tích sàn $6.848\text{ m}^2$, công trình dân dụng cấp II cao 15 tầng ($32{,}6\text{ m}$) gồm 70 căn hộ cao cấp và thường, 1 sảnh thương mại $489\text{ m}^2$.
- Xác lập cơ cấu tài chính khả thi: Tổng mức đầu tư $89.547.723$ nghìn đồng, được tài trợ bởi $26.864.316$ nghìn đồng vốn chủ sở hữu (30%) và $62.683.406$ nghìn đồng vốn vay ngân hàng (70%) với lãi suất 9,6%/năm. Bảng cân đối dòng tiền xác định doanh thu ổn định từ $14{,}57$ đến $15{,}36$ tỷ đồng/năm, đảm bảo nghĩa vụ trả nợ gốc đều $3.134.170$ nghìn đồng/năm trong 20 năm và vận hành sinh lợi trong suốt 25 năm vòng đời.
- Thiết kế kỹ thuật và chọn máy chính xác: Lựa chọn đồng bộ dây chuyền thiết bị thi công đất (máy đào Hyundai R140LC-9S, xe ben Hyundai HD270, lu HAMM HD12) và dây chuyền thi công bê tông (bơm Putzmeister 43Z 20H, Cifa RHS 110, cần trục tháp TC7052), xác định rõ số đoạn đổ bê tông và phân đợt kết cấu dầm sàn qua các tầng.
- Bộ giải pháp tổ chức thi công và quản lý rủi ro: Hoàn thiện hồ sơ mời thầu theo chuẩn đấu thầu qua mạng, tối ưu hóa mặt bằng lán trại, kho bãi thép - cốp pha, biểu đồ cung ứng vật tư và xây dựng ma trận đánh giá rủi ro chi phí giúp nhà thầu chủ động kiểm soát ngân sách.
Đóng góp của đồ án:
Đồ án đã kết nối hoàn chỉnh chuỗi giá trị quản lý xây dựng từ khâu nghiên cứu tiền khả thi, lập kế hoạch tài chính dự án, xây dựng hồ sơ mời thầu, bóc tách dự toán chi phí, thiết kế biện pháp kỹ thuật thi công thực tế cho đến tổ chức mặt bằng và quản trị rủi ro chi phí cho một công trình cao tầng dân dụng cụ thể.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Hạn chế của đồ án:
- Về phạm vi dự toán: Đồ án tập trung chi tiết vào việc bóc tách khối lượng và lập dự toán chi phí hạng mục phần thô công trình, chưa thể hiện chi tiết toàn bộ dự toán hệ thống cơ điện (MEP) và nội thất hoàn thiện chuyên sâu.
- Về giả định tài chính: Kế hoạch trả nợ và dòng tiền vận hành 25 năm được xây dựng trên giả định tỷ lệ lấp đầy cố định (85% - 100%) và lãi suất vay ngân hàng cố định ở mức 9,6%/năm, chưa tính đến biến động trượt giá tài chính bất thường trong dài hạn.
Hướng nghiên cứu tiếp:
- Mở rộng lập dự toán và biện pháp thi công chi tiết cho hệ thống cơ điện công trình (MEP), hệ thống phòng cháy chữa cháy thông minh và cảnh quan công viên bên ngoài.
- Ứng dụng sâu hơn các công nghệ số như mô hình hóa thông tin công trình (BIM 4D/5D) trên nền tảng Common Data Environment (CDE) và Autodesk Construction Cloud (ACC) để theo dõi tiến độ và chi phí theo thời gian thực.
- Mở rộng phân tích độ nhạy tài chính đa biến với các kịch bản lãi suất thả nổi và biến động giá vật liệu xây dựng thực tế.
Giá trị tham khảo
Đồ án là tài liệu tham khảo thiết thực cho sinh viên các ngành Quản lý Xây dựng, Công nghệ Kỹ thuật Công trình Xây dựng, Kinh tế Xây dựng khi thực hiện đồ án tốt nghiệp, đồ án môn học Tổ chức thi công hoặc Lập dự án đầu tư.
Các nội dung có giá trị tham khảo chuyên môn cao bao gồm:
- Phương pháp tính toán tổng mức đầu tư theo suất vốn đầu tư mới nhất của Bộ Xây dựng kết hợp lập bảng kế hoạch trả nợ vay ngân hàng chi tiết 20 năm.
- Bộ tiêu chuẩn đánh giá Hồ sơ mời thầu xây lắp qua mạng (E-HSMT) với các tiêu chí năng lực, kinh nghiệm, kỹ thuật và tài chính.
- Quy trình tính toán lựa chọn thiết bị thi công đào đất, vận chuyển, lu lèn và bơm bê tông cho công trình cao tầng từ 10 đến 15 tầng.
- Mô hình ma trận xác suất - mức độ ảnh hưởng trong việc nhận diện và kiểm soát rủi ro chi phí của nhà thầu.
Câu hỏi thường gặp
1. Quy mô diện tích và cơ cấu công năng của chung cư LUXURY CORN được thiết kế như thế nào?
Dự án được xây dựng trên khu đất $557{,}68\text{ m}^2$ với diện tích xây dựng $489\text{ m}^2$, tổng diện tích sàn $6.848\text{ m}^2$, chiều cao tối đa $32{,}6\text{ m}$ gồm 15 tầng nổi, 1 tầng thượng và 1 tầng mái tum. Tầng 1 bố trí khu kinh doanh thương mại ($486\text{ m}^2$), phòng quản lý, phòng kỹ thuật, kho, nhà xe và tiện ích ngoài trời (công viên, hồ bơi). Từ tầng 2 đến tầng 15 bố trí 70 căn hộ gồm 42 căn 3 phòng ngủ (loại A: $86{,}11\text{ m}^2$, loại B: $95{,}4\text{ m}^2$, loại E: $75{,}25\text{ m}^2$) và 28 căn 2 phòng ngủ (loại C: $66{,}45\text{ m}^2$, loại D: $66{,}78\text{ m}^2$). Tầng thượng là khu nghỉ mát ($486\text{ m}^2$) và tầng mái bố trí phòng kỹ thuật thang máy ($121{,}8\text{ m}^2$).
2. Tổng mức đầu tư và phương án huy động vốn của dự án được xác định ra sao?
Tổng mức đầu tư của dự án là $89.547.723$ nghìn đồng, bao gồm: chi phí xây dựng $60.347.490$ nghìn đồng; chi phí thiết bị $4.819.584$ nghìn đồng; chi phí quản lý dự án $1.326.997$ nghìn đồng; chi phí tư vấn $3.465.709$ nghìn đồng; chi phí khác $798.555$ nghìn đồng; chi phí dự phòng $8.591.937$ nghìn đồng; chi phí mua đất $13.663.160$ nghìn đồng. Nguồn vốn gồm 30% vốn tự có ($26.864.316$ nghìn đồng) và 70% vốn vay ngân hàng Vietinbank ($62.683.406$ nghìn đồng) với lãi suất 9,6%/năm.
3. Phương án trả nợ vốn vay ngân hàng của dự án được lập cụ thể như thế nào?
Dự án thực hiện hoàn trả nợ vay ngân hàng trong thời hạn 20 năm theo hình thức nợ gốc trả đều mỗi năm và lãi trả theo dư nợ giảm dần vào cuối kỳ. Số tiền gốc cố định phải trả hàng năm là $3.134.170$ nghìn đồng. Tiền lãi năm đầu tiên là $6.017.607$ nghìn đồng (tổng gốc và lãi năm 1 là $9.151.777$ nghìn đồng), sau đó giảm dần đều hàng năm và đến năm thứ 20 tiền lãi chỉ còn $300.880$ nghìn đồng (tổng trả năm 20 là $3.435.051$ nghìn đồng).
4. Dòng doanh thu của dự án được khai thác từ những nguồn nào trong 25 năm vận hành?
Doanh thu dự án được tạo thành từ 7 danh mục: cho thuê sảnh thương mại tầng 1 ($489\text{ m}^2$); cho thuê 42 căn hộ 3 phòng ngủ; cho thuê 28 căn hộ 2 phòng ngủ; cho thuê quảng cáo màn hình LED (2 màn hình trong thang máy và 1 màn hình ngoài thang máy); bãi giữ xe hơi (quy mô 30 xe); bãi giữ xe máy (quy mô 260 xe); và phí dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà. Tổng doanh thu đạt $14.571.770$ nghìn đồng/năm ở các năm 1-5, tăng lên $15.256.370$ nghìn đồng/năm ở các năm 6-10 và đạt $15.360.420$ nghìn đồng/năm từ năm thứ 16 đến năm thứ 25.
5. Những máy móc và thiết bị chính nào được tác giả lựa chọn cho công tác đất và thi công bê tông kết cấu thân?
Đối với công tác đất, thiết bị được chọn gồm máy đào gầu nghịch bánh xích Hyundai R140LC-9S, xe ben chuyển đất Hyundai HD270 và xe lu rung HAMM HD12. Đối với công tác kết cấu bê tông, thiết bị chủ lực gồm xe bơm bê tông Putzmeister 43Z 20H, xe bơm CIFA RHS 110, cần trục tháp TC7052, thùng đổ bê tông và hệ thống máy đầm dùi cầm tay.
Kết luận
Đồ án tốt nghiệp của sinh viên Ngô Công Lâm là một nghiên cứu thực hành hoàn chỉnh, thể hiện năng lực tổng hợp kiến thức chuyên môn của ngành Quản lý Xây dựng và Kỹ thuật Công trình Xây dựng. Nghiên cứu đã giải quyết đồng bộ từ việc lập báo cáo khả thi đầu tư, xây dựng mô hình tài chính với tổng mức đầu tư 89,55 tỷ đồng, thiết lập hồ sơ mời thầu điện tử, lập dự toán phần thô đến thiết kế biện pháp kỹ thuật thi công đất, bê tông và quản trị rủi ro chi phí. Đây là tài liệu có hàm lượng dữ liệu kỹ thuật và kinh tế thực tế rõ ràng, đóng vai trò nguồn tham khảo hữu ích cho sinh viên chuyên ngành và các kỹ sư quản lý dự án trong thực tiễn xây dựng nhà cao tầng.
