Đồ án Kinh tế đầu tư: Phân tích tài chính dự án biệt thự nghỉ dưỡng cho thuê The Garden

• Tác giả: Đặng Thị Huyền Trang
• Người hướng dẫn: Ths. Trần Phương Nam
• Trường học: Trường Đại học Xây dựng
• Chuyên ngành: Kinh tế đầu tư
• Đề tài: Xây dựng khu biệt thự nghỉ dưỡng cho thuê The Garden
• Loại tài liệu: Đồ án môn học

Tóm tắt

I. Tổng quan về đồ án kinh tế đầu tư phân tích dự án

Đồ án môn kinh tế đầu tư phân tích dự án đầu tư là bài tập thực hành quan trọng trong chương trình đào tạo kinh tế xây dựng. Dự án nghiên cứu thường xoay quanh việc đánh giá tính khả thi về mặt tài chính và kinh tế xã hội của một công trình cụ thể. Ví dụ điển hình là dự án xây dựng khu biệt thự nghỉ dưỡng cho thuê The Garden. Bài đồ án yêu cầu sinh viên vận dụng kiến thức về đầu tư xây dựng, phân tích dòng tiền, chi phí và doanh thu. Mục tiêu chính là xác định hiệu quả tài chính của dự án. Qua đó, sinh viên hiểu được vai trò của dự án đầu tư trong quản lý kinh tế. Dự án đầu tư được xem như tế bào của hoạt động đầu tư quốc dân. Đây là cơ sở để nhà nước kiểm soát hiệu quả sử dụng vốn và nguồn lực xã hội.

1.1. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế

Đầu tư xây dựng là hoạt động kinh tế cơ bản, tác động trực tiếp đến sự phát triển kinh tế quốc dân. Hoạt động này thúc đẩy khoa học công nghệ, đẩy mạnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa. Đầu tư xây dựng phát triển tạo thêm việc làm, tăng thu nhập cho người lao động. Xây dựng cơ sở hạ tầng giúp phát triển kinh tế mọi miền đất nước. Đối với doanh nghiệp, đầu tư xây dựng là phương tiện chính để mở rộng sản xuất kinh doanh. Đây là khâu quyết định hình thành chiến lược phát triển kinh tế từng thời kỳ.

1.2. Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư

Dự án đầu tư là tập hợp các biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý. Dự án bao gồm các đề xuất về kỹ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất và tài chính kinh tế. Qua dự án, nhà nước kiểm soát được hiệu quả tài chính và kinh tế xã hội. Dự án giúp xác định chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định hiện hành. Các quyết định về giá đất, đơn giá bồi thường được áp dụng cụ thể cho từng dự án. Dự án đầu tư là công cụ quản lý quan trọng trong hoạt động xây dựng.

II. Phân tích chi phí và tài chính dự án đầu tư xây dựng

Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi tính toán chi tiết các khoản chi phí. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được tính theo diện tích đất nhân với đơn giá bồi thường. Mức giá bồi thường hoa màu và đất nông nghiệp lấy theo quyết định của UBND địa phương. Chi phí thuê đất hàng năm áp dụng theo quyết định về đơn giá cho thuê đất của thành phố. Dự án sử dụng đất nông nghiệp nên không có chi phí tái định cư. Chi phí mua sắm thiết bị chiếm tỷ trọng lớn trong tổng mức đầu tư. Các loại thiết bị bao gồm điều hòa, bàn ghế salon, tivi, giường đệm và tủ lạnh. Đơn giá thiết bị được lấy theo giá thị trường cộng thuế VAT. Chi phí xây dựng phần thô và hoàn thiện cũng cần được tính toán cẩn thận. Tổng chi phí đầu tư là cơ sở để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.

2.1. Chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng

Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được xác định theo quy định của nhà nước. Giá bồi thường đất nông nghiệp lấy theo quyết định của UBND thành phố Hà Nội. Mức bồi thường hoa màu áp dụng theo thông báo về đơn giá bồi thường hỗ trợ. Chi phí sử dụng đất tính theo chi phí thuê đất hoặc chi phí sử dụng đất. Phương pháp xác định sử dụng phương pháp lập dự toán chi phí. Diện tích đất nhân với đơn giá bồi thường cho một đơn vị diện tích sẽ ra tổng chi phí bồi thường.

2.2. Chi phí mua sắm thiết bị nội thất

Chi phí mua sắm thiết bị được tính dựa trên số lượng và đơn giá từng loại thiết bị. Các thiết bị chính bao gồm điều hòa, tivi, tủ lạnh, máy giặt và máy phát điện. Đơn giá lấy theo giá thị trường, chưa bao gồm thuế VAT. Chi phí sau thuế VAT bằng chi phí trước thuế cộng thuế VAT 10%. Tổng chi phí thiết bị được tổng hợp từ hơn 30 loại thiết bị khác nhau. Thiết bị văn phòng như máy tính, máy in, tủ tài liệu cũng được tính vào chi phí đầu tư.

III. Phương pháp đánh giá hiệu quả tài chính dự án

Đánh giá hiệu quả tài chính dự án sử dụng nhiều phương pháp phân tích khác nhau. Phương pháp tĩnh bao gồm thời gian hoàn vốn và tỷ suất lợi nhuận trên đầu tư. Phương pháp động sử dụng giá trị hiện tại ròng NPV và tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR. Dòng tiền dự án được xây dựng theo từng năm trong thời gian khai thác. Doanh thu từ cho thuê biệt thự nghỉ dưỡng là nguồn thu chính của dự án. Chi phí vận hành bao gồm chi phí quản lý, bảo trì và nhân công. Tỷ suất chiết khấu được xác định dựa trên chi phí sử dụng vốn bình quân WACC. Dự án được coi là khả thi khi NPV dương và IRR lớn hơn tỷ suất chiết khấu. Phân tích độ nhạy giúp đánh giá tác động của biến động thị trường đến hiệu quả dự án. Kết quả phân tích là cơ sở để nhà đầu tư quyết định bỏ vốn hay không.

3.1. Phương pháp phân tích tĩnh

Phương pháp tĩnh đánh giá hiệu quả dự án dựa trên các chỉ tiêu đơn giản. Thời gian hoàn vốn cho biết thời gian thu hồi vốn đầu tư ban đầu. Tỷ suất lợi nhuận trên đầu tư thể hiện mức sinh lời trên mỗi đồng vốn bỏ ra. Ưu điểm của phương pháp này là dễ tính toán và dễ hiểu. Nhược điểm là không tính đến giá trị thời gian của tiền. Phương pháp tĩnh phù hợp để đánh giá sơ bộ tính khả thi của dự án đầu tư.

3.2. Phương pháp phân tích động

Phương pháp động tính đến giá trị thời gian của tiền trong đánh giá dự án. Giá trị hiện tại ròng NPV là hiệu giữa giá trị hiện tại của dòng tiền vào và ra. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR là tỷ suất chiết khấu làm cho NPV bằng không. Phương pháp này chính xác hơn phương pháp tĩnh trong đánh giá dài hạn. Dự án khả thi khi NPV dương và IRR lớn hơn chi phí sử dụng vốn. Phân tích độ nhạy giúp xác định yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất đến hiệu quả dự án.

IV. Kết luận và ứng dụng thực tiễn của đồ án đầu tư

Đồ án kinh tế đầu tư phân tích dự án đầu tư mang lại kiến thức thực tiễn quan trọng. Sinh viên được vận dụng lý thuyết vào phân tích dự án thực tế. Dự án khu biệt thự nghỉ dưỡng cho thuê The Garden là ví dụ điển hình. Qua đồ án, sinh viên nắm vững quy trình lập dự án đầu tư xây dựng. Kỹ năng tính toán chi phí, doanh thu và đánh giá hiệu quả được rèn luyện. Đồ án giúp hiểu rõ quy định pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng. Kiến thức về phân tích tài chính áp dụng được trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Doanh nghiệp sử dụng kết quả phân tích để ra quyết định đầu tư phù hợp. Nhà nước dựa vào đó để quản lý và kiểm soát hoạt động đầu tư. Đây là nền tảng vững chắc cho công việc chuyên môn sau này.

4.1. Ý nghĩa của đồ án trong đào tạo

Đồ án môn học là cầu nối giữa lý thuyết và thực hành trong đào tạo kinh tế xây dựng. Sinh viên được tiếp cận với dự án thực tế, học cách thu thập và xử lý số liệu. Kỹ năng phân tích tài chính và đánh giá hiệu quả đầu tư được hình thành. Đồ án rèn luyện tư duy logic và khả năng ra quyết định trong kinh doanh. Sinh viên hiểu rõ quy trình quản lý dự án từ khâu chuẩn bị đến triển khai. Đây là hành trang cần thiết cho nghề nghiệp trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.

4.2. Ứng dụng trong thực tế quản lý dự án

Kết quả phân tích dự án đầu tư được ứng dụng rộng rãi trong quản lý xây dựng. Doanh nghiệp sử dụng để lập kế hoạch tài chính và kêu gọi vốn đầu tư. Nhà đầu tư dựa vào báo cáo phân tích để quyết định tham gia hay rút lui. Cơ quan quản lý nhà nước dùng để thẩm định và phê duyệt dự án. Phương pháp phân tích áp dụng được cho nhiều loại dự án khác nhau. Từ dự án bất động sản đến dự án hạ tầng đều cần đánh giá hiệu quả tài chính kỹ lưỡng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ: « XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ NGHỈ DƯỠNG CHO THUÊ THE GARDEN » Giáo viên hướng dẫn: Ths TRẦN PHƯƠNG NAM Họ và tên sinh viên: ĐẶNG THỊ HUYỀN TRANG Mã số sinh viên : 208763 Lớp: 63KT2 Đề số : 48 1 MỞ ĐẦU 1. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân - ĐTXD là một trong những mặt hoạt động kinh tế cơ bản của Nhà nước, có tác động quyết định đến sự phát triển kinh tế của mỗi nước trong mọi thời kỳ. - Nhờ nắm vững kinh tế đầu tư mà quá trình ĐTXD sẽ được đúng hướng, tạo ra sự chuyển biến cơ bản trong tăng trưởng, kinh tế phát triển một cách mạnh mẽ, ổn định và đạt hiệu quả cao. - ĐTXD phát triển thúc đẩy khoa học, công nghệ phát triển, nhờ đó đẩy mạnh được sự nghiệp công nghiệp hoá và hiện đại hoá, phát triển văn hoá, giáo dục, y tế, tăng năng suất lao động, tăng việc làm, tăng thu nhập cho người lao động. 2 - ĐTXD đầy mạnh việc xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện phát triển kinh tế mọi miền đất nước, góp phần đưa nông thôn, vùng xa, vùng nghèo tiến kịp các khu vực phát triển của đất nước, bảo đảm đời sống vật chất, tinh thần ngày được nâng cao của cả nước. - ĐTXD phát triển mạnh mẽ cho phép chúng ta sử dụng có hiệu quả mọi tiềm năng, tài nguyên của đất nước. - Đối với các doanh nghiệp, ĐTXD là một trong 3 chức năng cơ bản của doanh nghiệp, là phương tiện chính để phát triển doanh nghiệp. Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực. Tóm lại: ĐTXD là hoạt động rất quan trọng: là một khâu trong quá trình thực hiện đầu tư phát triển, nó có quyết định trực tiếp đến sự hình thành chiến lược phát triển kinh tế từng thời kỳ; góp phần làm thay đổi cơ chế quản lý kinh tế , chính sách kinh tế của nhà nước; có vai trò quan trọng thúc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá mà Đảng và nhà nước đã đề ra. Vai trò của dự án trong quản lí đầu tư và xây dựng - Dự án đầu tư là tế bào của hoạt động đầu tư. Đó là tập hợp các biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kỹ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho DN và hiệu quả kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể có được. - Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về mặt số lượng hoặc nâng cao về mặt chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ, đảm bảo được hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội ứng với một khoảng thời hạn nhất định ( chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp). Vậy nên vai trò của dự án đóng vai trò quan trọng: - DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng. 3 - DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn. - DAĐT là hệ thống triển khai, cụ thể hóa những ý tưởng & cơ hội chuyển hóa dần những biện pháp được đề xuất( về kỹ thuật, tài chính, kinh tế - xã hội) trở thành hiện thực. - Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng Để quản lý dự án đầu tư xây dựng, gồm: Lập, thẩm định, phê duyệt dự án; thực hiện dự án; kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng; hình thức và nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng, nhà nước đã ban hành và quy định tại Nghị định số: 59/2015/NĐ- CP ngày 18 tháng 06 năm 2015 về quản lý dự án đầu tư xây dựng Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm: Lập, thẩm định phê duyệt dự án và hình thức tổ chức quản lý thực hiện dự án, thực hiện dự án đầu tư xây dựng ; điều kiện, năng lực hoạt động xây dựng.1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng Nội dung của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi được thực hiện theo quy định tại Điều 53 của Luật XD năm 2014, trong đó phương án thiết kế sơ bộ trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm các nội dung sau: a. Sơ bộ về địa điểm xây dựng, quy mô dự án, vị trí, loại và cấp công trình chính. Bản vẽ thiết kế sơ bộ tổng mặt bằng dự án, mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt công trình chính của dự án. Bản vẽ và thuyết minh sơ bộ thiết kế nền móng được lựa chọn chính của công trình chính. Sơ bộ về dây chuyền công nghệ và thiết bị công nghệ nếu có 3.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng 4 1. Chủ đầu tư tổ chức lập Báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định 54 Luật XD năm 2014 để trình người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định dự án, quyết định đầu tư, trừ các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 52 Luật xây dựng năm 2014 và Khoản 2 Điều 5 của Nghị định này. Riêng đố với dự án PPP, việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng do cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác công tư thực hiện. Nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi được lập theo quy định của nghị định này và nghị định của Chính phủ về đầu tư theo hình thức đối tác công tư. Đối với dự án đầu tư xây dựng, sử dụng vốn đầu tư công, chủ đầu tư tổ chức lập báo cáo nghiên cứu khả thi sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền theo quy định Luật đầu tư công 3. Đối với dự án đầu tư xây dựng chưa có trong quy hoạch nghành, quy hoạch XD thì chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành, Bộ XD hoặc địa phương theo phân cấp để xem xét, chấp thuận, bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng thông qua 45 ngày. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, công trình công nghiệp tại khu vực chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư đề nghị cấp giấy phép quy hoạch xây dựng theo quy định tại Điều 47 Luật XD năm 2014 để lập cơ sở Báo cáo nghiên cứu khả thi. Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A có yêu cầu về bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư thì khi phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, người quyết định đầu tư nghiên cứu điều kiện cụ thể của dự án có thể quyết định tách hợp phần công việc bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định cư để hình thành dự án riêng giao cho địa phương nơi có dự án tổ chức thực hiện. Việc lập thẩm định phê duyệt đối với dự án này được thực hiện như một dự án độc lập. Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội 4.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư a/ Ý nghĩa của phân tích tài chính dự án đầu tư 5 Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích đứng trên quan điểm của chủ đầu tư và nhóm tài trợ vốn cho dự án. Phân tích tài chính ước tính lợi ích tài chính ròng mà dự án mang lại cho chủ đầu tư và những người đóng góp nguồn lực tài chính khác cho dự án bằng cách xem xét tất cả các khoản thu và chi về tài chính trong vòng đời dự kiến của dự án. Mục tiêu của công tác phân tích tài chính là để đánh giá tính vững mạnh về mặt tài chính của dự án trên quan điểm của chủ đầu chutư, chủ nợ, tổ chức vận hành,v.v… b/ Nội dung của phân tích tài chính dự án đầu tư - Xác định mục tiêu đầu tư - Thu thập dữ liệu - Xác định các yếu tố đầu vào o Vốn đầu tư của dự án o Doanh thu hàng năm o Chi phí vận hành hàng năm o Kế hoạch khấu hao tài sản cố định của dự án o Lập kế hoạch trả nợ của dự án nếu có vay vốn đầu tư o Xác định chi phí sử dụng đất trong vận hành - Xác định ngưỡng hiệu quả (lãi suất tối thiểu chấp nhận được) - Phân tích lỗ lãi - Phân tích hiệu quả tài chính sử dụng các chỉ tiêu hiệu quả tài chính để đánh giá dự án có đáng giá hay không. 6 c/ Phân tích hiệu quả tài chính ❖ Phương pháp dùng nhóm chỉ tiêu tĩnh Chỉ tiêu tĩnh là các chỉ tiêu tính cho một năm của dự án hoặc tính bình quân cho nhiều năm của dự án và không kể đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian của cả đời dự án cũng như không tính đến giá trị của tiền tệ theo thời gian. Các chỉ tiêu này thường được dùng để tính toán cho giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi hoặc cho các dự án bé. ➢ Chỉ tiêu chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm Chỉ tiêu này dùng để so sánh phương án đầu tư có kết quả như nhau. Phương án tốt nhất là phương án có chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm là bé nhất.