Định Giá và Quản Lý Bất Động Sản Thế Chấp: Nghiên Cứu Tại Ngân Hàng Phát Triển Việt Nam

Tài liệu nghiên cứu Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng phát triển việt nam nghiên cứu chuyên sâu, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên

• Trường học: Ngân Hàng Phát Triển Việt Nam
• Chuyên ngành: Quản Lý Bất Động Sản
• Đề tài: Định Giá và Quản Lý Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng Phát Triển Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Văn

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1.1. Bất động sản
• 1.1.2. Khái niệm
• 1.1.3. Đặc điểm
• 1.1.4. Giá cả bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản
• 1.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP
• 1.2.1. Các nguyên tắc định giá
• 1.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản áp dụng trong cho vay thế chấp
• 1.2.2.1. Phương pháp so sánh
• 1.2.2.2. Phương pháp chi phí giảm giá
• 1.2.2.3. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)
• 1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp
• 1.3. QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 1.3.1. Quản lý hồ sơ bất động sản thế chấp
• 1.3.2. Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản thế chấp
• 1.3.3. Xử lý bất động sản thế chấp
• 1.3.4. Vai trò của xử lý bất động sản thế chấp
• 1.3.5. Đặc điểm của xử lý bất động sản thế chấp
• 1.3.6. Các nguyên tắc trong xử lý bất động sản thế chấp
• 1.3.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý bất động sản thế chấp
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN HƯNG YÊN)
• 2.1. GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
• 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
• 2.1.2. Tổ chức bộ máy, chức năng nhiệm vụ
• 2.2. HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
• 2.2.1. Cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước
• 2.2.2. Chính sách cho vay vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước
• 2.2.3. Kết quả thực hiện cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước
• 2.2.4. Cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng xuất khẩu của Nhà nước
• 2.2.5. Chính sách cho vay vốn tín dụng ngắn hạn xuất khẩu
• 2.2.6. Kết quả cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng ngắn hạn xuất khẩu của Nhà nước
• 2.3. CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NHPT VIỆT NAM (NGHIÊN CỨU TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN HƯNG YÊN)
• 2.3.1. Các loại bất động sản được thế chấp theo quy định của Ngân hàng Phát triển Việt Nam
• 2.3.2. Quy trình và phương pháp thực hiện định giá
• 2.4. CÔNG TÁC QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN HƯNG YÊN)
• 2.4.1. Quản lý hồ sơ bất động sản thế chấp
• 2.4.2. Đăng ký giao dịch thế chấp bất động sản
• 2.4.3. Quản lý bất động sản thế chấp
• 2.5. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
• 2.5.1. Những kết quả đạt được
• 2.5.2. Những vấn đề cần giải quyết
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
• 3.1. ĐỊNH HƯỚNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 3.2.1. Ứng dụng các phương pháp định giá bất động sản thế chấp linh hoạt
• 3.2.2. Đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực
• 3.2.3. Đổi mới quy trình thực hiện công tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp
• 3.2.4. Hoàn thiện quy định liên quan đến việc xử lý bất động sản thế chấp
• 3.2.5. Hoàn thiện các quy định và hướng dẫn về thực hiện công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm
• 3.2.6. Xây dựng hệ thống lưu trữ và khai thác thông tin liên quan đến bất động sản thế chấp
• 3.2.7. Tăng cường công tác kiểm tra các bất động sản thế chấp, hoạt động định giá và quản lý bất động sản thế chấp
• 3.3. KIẾN NGHỊ ĐỂ THỰC HIỆN TỐT CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại VDB

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam ngày càng sôi động, đặc biệt là hoạt động thế chấp bất động sản. BĐS đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, được sử dụng để huy động vốn thông qua vay vốn thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Giá trị khoản vay phụ thuộc vào giá trị BĐS thế chấp. Do đó, xác định giá trị và quản lý BĐS thế chấp là rất quan trọng, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên cho vay, bên đi vay và hiệu quả sử dụng BĐS. Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) là tổ chức tài chính Nhà nước thực hiện chính sách tín dụng đầu tư phát triển và tín dụng xuất khẩu. Hoạt động cho vay thế chấp vốn tín dụng đầu tư phát triển và vốn tín dụng xuất khẩu ngày càng tăng. Việc thẩm định hồ sơ, xác định giá trị và quản lý tài sản thế chấp, đặc biệt là BĐS, là nhiệm vụ quan trọng, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của VDB và nền kinh tế.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản thế chấp

Bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất đai mà nếu di chuyển nó khỏi vị trí ban đầu sẽ làm mất đi đặc tính vốn có của nó. BĐS có những đặc điểm tương đối khác biệt so với các loại tài sản khác như: tính cố định về vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tính khan hiếm và có giá trị lớn. Các BĐS thường có sự ảnh hưởng lẫn nhau cả về mặt giá trị và giá trị sử dụng. Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì “Bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó”.

1.2. Vai trò của thế chấp bất động sản trong hoạt động ngân hàng

Thế chấp BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn vốn vay cho các tổ chức tín dụng. Nó giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tiếp cận nguồn vốn. BĐS thế chấp cũng là công cụ quan trọng để VDB thực hiện chính sách tín dụng của Nhà nước, hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội. Thông qua hoạt động này, bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay. Giá trị của các khoản vay lớn hay nhỏ một phần phụ thuộc vào giá trị của bất động sản thế chấp cho khoản vay đó.

II. Thách Thức Trong Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại VDB

Mặc dù đã có những tiến bộ nhất định, công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập. Việc định giá chưa thực sự được coi trọng đúng mức, các bộ phận định giá và cán bộ định giá chủ yếu là kiêm nhiệm, chuyên môn còn hạn chế. Phần lớn các BĐS thế chấp được định giá thiếu chính xác so với giá trị thực của nó, hiệu quả định giá thấp. Điều này ảnh hưởng đến chất lượng công tác tín dụng đầu tư phát triển và tín dụng xuất khẩu của Nhà nước, một số khoản vốn cho vay của VDB có nguy cơ bị mất vốn.

2.1. Thiếu hụt nguồn nhân lực thẩm định giá chuyên nghiệp

Sự thiếu hụt đội ngũ cán bộ thẩm định giá có trình độ chuyên môn cao và kinh nghiệm thực tế là một trong những thách thức lớn nhất. Cán bộ kiêm nhiệm thường không có đủ thời gian và kiến thức để thực hiện định giá một cách chính xác và khách quan. Điều này dẫn đến sai sót trong định giá và tăng rủi ro tín dụng cho VDB.

2.2. Quy trình định giá bất động sản còn nhiều hạn chế

Quy trình định giá bất động sản tại VDB còn nhiều hạn chế, thiếu tính linh hoạt và chưa phù hợp với thực tế thị trường. Việc áp dụng các phương pháp định giá còn cứng nhắc, chưa xem xét đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều này dẫn đến kết quả định giá không chính xác và gây khó khăn cho việc quản lý tài sản đảm bảo.

2.3. Khó khăn trong thu thập và xử lý thông tin thị trường

Việc thu thập và xử lý thông tin thị trường BĐS còn gặp nhiều khó khăn do thiếu nguồn thông tin tin cậy và hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ. Thông tin về giá cả, giao dịch, quy hoạch... thường không được cập nhật kịp thời và chính xác, gây khó khăn cho việc định giá BĐS một cách khách quan và chính xác. Điều này ảnh hưởng đến chất lượng công tác tín dụng đầu tư phát triển và tín dụng xuất khẩu của Nhà nước, một số khoản vốn cho vay của VDB có nguy cơ bị mất vốn.

III. Giải Pháp Hoàn Thiện Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp VDB

Để nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam, cần có những giải pháp đồng bộ và toàn diện. Các giải pháp này tập trung vào việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, hoàn thiện quy trình định giá, tăng cường thu thập và xử lý thông tin thị trường, và ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác định giá.

3.1. Nâng cao năng lực đội ngũ thẩm định giá bất động sản

Cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn cho đội ngũ cán bộ thẩm định giá, cập nhật kiến thức về thị trường bất động sản, phương pháp định giá và các quy định pháp luật liên quan. Đồng thời, cần có chính sách đãi ngộ phù hợp để thu hút và giữ chân những cán bộ có năng lực và kinh nghiệm. Việc này giúp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, hoàn thiện quy trình định giá, tăng cường thu thập và xử lý thông tin thị trường, và ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác định giá.

3.2. Cải tiến quy trình định giá bất động sản thế chấp tại VDB

Cần rà soát và cải tiến quy trình định giá bất động sản thế chấp theo hướng đơn giản hóa, minh bạch và hiệu quả. Quy trình cần đảm bảo tính khách quan, độc lập và tuân thủ các tiêu chuẩn định giá hiện hành. Đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát và giám sát chặt chẽ để đảm bảo chất lượng định giá.

3.3. Ứng dụng công nghệ trong định giá bất động sản thế chấp

Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác định giá giúp tăng cường khả năng thu thập, xử lý và phân tích thông tin thị trường. Các phần mềm định giá bất động sản có thể giúp cán bộ thẩm định giá tiết kiệm thời gian và nâng cao độ chính xác của kết quả định giá. Cần xây dựng cơ sở dữ liệu về BĐS thế chấp và kết nối với các nguồn thông tin thị trường để phục vụ công tác định giá.

IV. Quản Lý Rủi Ro Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng VDB

Quản lý rủi ro bất động sản thế chấp là yếu tố then chốt để đảm bảo an toàn vốn vay và hiệu quả hoạt động của Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Việc quản lý rủi ro cần được thực hiện một cách toàn diện, từ khâu thẩm định, định giá đến quản lý, giám sát và xử lý tài sản đảm bảo.

4.1. Nhận diện và đánh giá rủi ro bất động sản thế chấp

Cần xác định các loại rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thế chấp bất động sản, như rủi ro thị trường, rủi ro pháp lý, rủi ro hoạt động... Đồng thời, cần đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng loại rủi ro để có biện pháp phòng ngừa và giảm thiểu phù hợp. Cần xây dựng cơ sở dữ liệu về BĐS thế chấp và kết nối với các nguồn thông tin thị trường để phục vụ công tác định giá.

4.2. Xây dựng hệ thống quản lý rủi ro bất động sản hiệu quả

Cần xây dựng hệ thống quản lý rủi ro BĐS thế chấp bao gồm các quy trình, quy định, công cụ và cơ chế kiểm soát rủi ro. Hệ thống cần đảm bảo tính độc lập, khách quan và tuân thủ các chuẩn mực quốc tế về quản lý rủi ro. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận liên quan để đảm bảo hiệu quả quản lý rủi ro.

4.3. Xử lý nợ xấu và tài sản đảm bảo bất động sản thế chấp

Cần có quy trình xử lý nợ xấu và tài sản đảm bảo BĐS thế chấp một cách nhanh chóng, hiệu quả và tuân thủ pháp luật. Việc xử lý cần đảm bảo thu hồi tối đa giá trị tài sản đảm bảo và giảm thiểu thiệt hại cho VDB. Đồng thời, cần có biện pháp phòng ngừa nợ xấu phát sinh và tăng cường giám sát tài sản đảm bảo.

V. Ứng Dụng Thực Tiễn Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại VDB

Việc áp dụng các giải pháp hoàn thiện công tác định giá và quản lý BĐS thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam mang lại nhiều lợi ích thiết thực. Nó giúp nâng cao chất lượng tín dụng, giảm thiểu rủi ro, tăng cường hiệu quả sử dụng vốn và góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

5.1. Nâng cao hiệu quả thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Việc định giá chính xác BĐS thế chấp giúp VDB thẩm định chính xác giá trị dự án đầu tư, từ đó đưa ra quyết định cho vay phù hợp. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro cho vay và đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn. Cần xây dựng cơ sở dữ liệu về BĐS thế chấp và kết nối với các nguồn thông tin thị trường để phục vụ công tác định giá.

5.2. Tăng cường khả năng thu hồi nợ vay bất động sản thế chấp

Việc quản lý chặt chẽ BĐS thế chấp và xử lý nợ xấu kịp thời giúp VDB tăng cường khả năng thu hồi nợ vay, giảm thiểu thiệt hại do nợ xấu gây ra. Điều này góp phần đảm bảo an toàn vốn vay và hiệu quả hoạt động của VDB.

5.3. Góp phần ổn định thị trường bất động sản Việt Nam

Việc định giá và quản lý BĐS thế chấp một cách minh bạch, khách quan và hiệu quả góp phần ổn định thị trường bất động sản, ngăn ngừa tình trạng bong bóng và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.

VI. Kết Luận và Tương Lai Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp VDB

Công tác định giá và quản lý BĐS thế chấp đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Việc hoàn thiện công tác này là một quá trình liên tục, đòi hỏi sự nỗ lực của toàn hệ thống và sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận liên quan. Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu và ứng dụng các phương pháp định giá mới, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin và nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường bất động sản.

6.1. Xu hướng phát triển của định giá bất động sản thế chấp

Xu hướng phát triển của định giá bất động sản là ứng dụng các công nghệ mới như trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn (Big Data) và blockchain vào công tác định giá. Các công nghệ này giúp tăng cường khả năng thu thập, xử lý và phân tích thông tin thị trường, từ đó nâng cao độ chính xác và hiệu quả của kết quả định giá.

6.2. Vai trò của Ngân hàng Phát triển Việt Nam trong thị trường BĐS

Ngân hàng Phát triển Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có các dự án liên quan đến bất động sản. Việc định giá và quản lý BĐS thế chấp một cách hiệu quả giúp VDB thực hiện tốt vai trò của mình và góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, Luận văn được trình bày trong 3 chương: Chƣơng 1: Cơ sở khoa học về định giá và quản lý bất động sản thế chấp. Chƣơng 2: Thực trạng công tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam (Nghiên cứu chuyên sâu tại Chi nhánh NHPT Hưng Yên). Chƣơng 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện công tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại NHPT Việt Nam. 5 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản 1. Khái niệm Bất động sản là thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất đai và công trình xây dựng dùng cho các mục đích khác nhau. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

Tuy nhiên, khi đi vào phân tích chi tiết thuật ngữ “đất đai” và “tài sản gắn liền với đất đai” thì ở mỗi quốc gia có những cách hiểu khác nhau. Pháp luật nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung và liệt kê cụ thể những tài sản không liên quan gì đến đất đai như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ. cũng là các BĐS; Luật Dân sự Pháp và Luật Dân sự Nhật Bản quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây là động sản”. Trong khi đó, Luật Dân sự Thái Lan lại quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”; Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì “Bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó”.

Tại Điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005 của Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Trong khi đó, một số nhà khoa học lại 6 định nghĩa về BĐS như sau: “Bất động sản ám chỉ đến đất đai và tất cả các công trình được xây dựng một cách vĩnh viễn trên khu đất, bao gồm cả hệ thống cống rãnh thoát nước và các hạng mục công trình cố định khác. Nói vắn tắt, BĐS bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó”. Như vậy, có nhiều cách diễn đạt khác nhau về khái niệm BĐS và ở mỗi quốc gia khác nhau cũng có quy định khác nhau về BĐS.

Trên cơ sở phân tích, nghiên cứu các quy định và định nghĩa về BĐS, tác giả đưa ra khái niệm về BĐS như sau: BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai mà nếu di chuyển nó khỏi vị trí ban đầu sẽ làm mất đi đặc tính vốn có của nó. Đặc điểm Từ khái niệm về BĐS cho thấy, BĐS có những đặc điểm tương đối khác biệt so với các loại tài sản khác. Thứ nhất, tính cố định về vị trí: xét về mặt vật lý thì mỗi BĐS có một vị trí cố định, kể cả BĐS là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Tính cố định về vị trí được thể hiện ở chỗ con người với những thiết bị hiện đại và khả năng siêu phàm cũng không thể di chuyển được và nếu di chuyển được thì BĐS đó cũng mất đi đặc tính vốn có của nó.

Tuy nhiên, vị trí tương đối của BĐS thì hoàn toàn có thể bị thay đổi do sự phát triển kinh tế xã hội, quá trình đầu tư, cải tạo các BĐS xung quanh hoặc do sự thay đổi về chính sách của Nhà nước liên quan đến khu vực nơi có BĐS đó. Một BĐS là mảnh đất đang ở vị trí kém thuận lợi nhưng khi Nhà nước hoặc các tác nhân khác mở một tuyến đường đi qua mặt tiền của mảnh đất hoặc đầu tư cơ sở hạ tầng, dịch vụ xung quanh mảnh đất đó sẽ làm cho mảnh đất đó có vị trí thuận lợi hơn. Thứ hai, tính bền vững: do BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai nên nó có đặc điểm là rất bền vững và có tuổi thọ tương đối cao so 7 với các loại tài sản khác. Tính bền vững của BĐS được thể hiện ở chỗ nó được sử dụng thường xuyên, liên tục và trong thời gian dài vẫn giữ nguyên được giá trị sử dụng như thời điểm ban đầu.

Thứ ba, tính khác biệt: Tính khác biệt của BĐS được thể hiện ở chỗ không bao giờ có hai BĐS giống nhau hoàn toàn cả về hình thức, giá trị sử dụng, vị trí. Mỗi bất động sản đều có một vị trí và công năng sử dụng nhất định và không thể hoàn toàn giống nhau. Hai ngôi nhà ở cạnh nhau có cùng một kiến trúc như nhau, cùng một người thiết kế, được khởi công xây dựng bởi cùng một đơn vị với nguồn nguyên vật liệu, thiết bị như nhau và hoàn thành vào cùng một thời điểm nhưng vẫn có sự khác nhau do vị trí của hai ngôi nhà đó là khác nhau. Thứ tư, tính khan hiếm: Tính khan hiếm của BĐS chủ yếu do tính khan hiếm của đất đai quy định.

Đất đai có vị trí cố định không di chuyển được, với một số lượng có hạn trền phạm vi toàn cầu và trên phạm vi mỗi quốc gia. Tính cố định không thể di chuyển từ vị trí này sang vị trí khác của đất đai đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô theo không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối. Đất đai không thể sản sinh thông qua sản xuất. Con người hoàn toàn có thể làm tăng số lượng các BĐS thông qua việc phát triển các tài sản gắn liền với đất, tuy nhiên việc phát triển các tài sản này cũng có một giới hạn nhất định do mỗi một BĐS đều cần có một mảnh đất.

Như vậy, nguồn cung BĐS là có hạn trong khi nhu cầu về BĐS không ngừng tăng do sự gia tăng về dân số và sự phát triển kinh tế xã hội. Điều này đã tạo ra sự khan hiếm tài sản BĐS. Thứ năm, có giá trị lớn: thông thường để tạo ra được BĐS, còn người phải tốn rất nhiều công sức với những khoản chi phí tốn kém. có nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến giá trị của BĐS trong đó có sự hao phí lao động xã hội cần thiết để tạo ra BĐS đó và các BĐS xung quanh.

Để tạo ra được một BĐS con người phải bỏ ra nhiều công sức. 8 Thứ sau, tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường có sự ảnh hưởng lẫn nhau cả về mặt giá trị và giá trị sử dụng. Các BĐS có vị trí ở trong quần thể các BĐS đồng bộ khác, có hạ tầng tốt thì sẽ có giá trị cao hơn các BĐS có kích thước và hình thể tương tự nhưng lại có vị trí kém thuận lợi hơn. Giá cả bất động sản và các nhân tố ảnh hƣởng đến giá cả bất động sản a/ Giá cả bất động sản Bất động sản là một loại hàng hoá được mua bán, trao đổi trên thị trường.

Do vậy, cũng giống như các hàng hoá khác, BĐS cũng có giá trị, giá trị sử dụng, giá cả, chi phí và thu nhập. Giá trị sử dụng, giá trị, giá cả, chi phí và thu nhập là các khái niệm khác nhau và giữa chúng có các mối liên hệ với nhau. Khi sử dụng các thuật ngữ này để phục vụ cho thẩm định giá trị tài sản nói chung và thẩm định giá trị BĐS nói riêng thì cần được hiểu theo các nghĩa sau: * Giá cả: Giá cả được biểu thị bằng một khoản tiền mà các bên tham gia giao dịch tài sản phải trả cho nhau khi thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản. Tuỳ theo khả năng tài chính, các động cơ và mối quan tâm đặc biệt của một người mua và bán nhất định; giá cả được trả cho các hàng hoá và dịch vụ có thể có hoặc không có sự liên hệ bất kỳ nào với giá trị được quy cho các hàng hoá và dịch vụ bởi những người khác.

Tuy nhiên, giá cả nói chung là một chỉ số của giá trị tương ứng được định ra trên các hàng hoá và dịch vụ bởi người mua và người bán nhất định trong những hoàn cảnh nhất định. Giá cả tiêu biểu cho sự ước tính bằng tiền của giá trị. Giá cả có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị. Trong thực tế, có thể hiểu giá cả theo một số nghĩa sau: Giá cả là số lượng tiền thực tế người mua trả cho người bán để được quyển sở hữu sản phẩm hay dịch vụ; là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán một sản phẩm hoặc dịch vụ.

9 * Chi phí: Chi phí là khái niệm liên quan đến sản xuất, được định nghĩa là một số lượng tiền cần thiết để sản xuất, chế tạo ra sản phẩm, dịch vụ. Khi hàng hoá được chế tạo xong hay dịch vụ đã được cung ứng, chi phí đó trở thành một thực tế lịch sử. Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả, là cách gọi khác của giá cả được người mua sử dụng cho các yếu tố đầu vào của họ. Chi phí của một tài sản là giá đã trả trong thời gian trước, nó có thể thấp hơn hoặc không có tác động đến giá trị hiện hành của tài sản.

* Thu nhập: là một chỉ số quan trọng của giá trị, đồng thời có ảnh hưởng lớn đối với giá cả hàng hoá. Một tài sản được kỳ vọng sẽ mang lại các khoản thu nhập cao trong tương lai thì sẽ có giá cả cao tương ứng và ngược lại. Thu nhập then chốt cho các mục đích đánh giá là thu nhập hoạt động thực, tức là thu nhập sau khi đã trừ hết các chi phí hoạt động. * Giá trị sử dụng và giá trị: Theo quan điểm của C.Mac thì mỗi hàng hoá đều có hai thuộc tính vốn có của nó là giá trị và giá trị sử dụng.

Giá trị sử dụng là công dụng của sản phẩm có thể thoả mãn nhu cầu nào đó của con người.