Đặt vấn đề Trong chúng ta, không ai có thể phủ nhận được: Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, của các ngành kinh tế, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống…Với những giá trị thấy được, trong mặt tích cực con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kì mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định này còn nhiều điểm bộc lộ chưa phù hợp và còn nhiều bất cập vì vậy cùng với thời gian, Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001.
Mặc dù các văn bản này vẫn chưa đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất diễn ra hằng ngày trong cuộc sống. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua luật đất đai mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993,và các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm khác biệt. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Xã Thanh Vân là một xã của huyện Hiệp Hòa. Trong những năm qua, đặc biệt là trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói, ta cần đánh giá 2 một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn em tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại xã Thanh Vân, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011- 4/2014 ” 1.
Mục tiêu tổng quát của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Thanh Vân giai đoạn 2011- 2013 và 4 tháng đầu năm 2014, nhằm đưa ra thành quả đạt được và tìm ra những nguyên nhân tồn tại khó khăn, đối chiếu với tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở giai đoạn khác nhau trên địa bàn xã tìm ra phương hướng khắc phục khó khăn, hoàn thiện công tác này góp phần cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng được tốt hơn. Mục tiêu cụ thể của đề tài - Đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền tại địa phương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khó khăn khi thực hiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề gia những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những khó khăn, hạn chế trong công tác chuyển QSD đất. - Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ xã Thanh Vân về hoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài Hiến pháp 1992.
Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2001 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/11/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ/CP. Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 của lien Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nghị quyết số 11/2007/NQ-HĐNĐ ngày 19/7/2007 của HĐND Tỉnh Bắc Giang Quy định mức thu và tỷ lệ điều tiết các loại phí , lệ phí của Tỉnh Bắc Giang. Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên thông” tại cơ quan hành chính Nhà nước tại địa phương. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do 4 chuyển QSDĐ.
Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận QSD đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.
Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì CNH- HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng thời là hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn với mọi loại đất. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động.
Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội. 5 Thanh Vân là một xã Trung du Bắc Bộ, nằm ở phía Đông Bắc huyện Hiệp Hòa. Nhìn chung xã Thanh Vân có vị trí thuận lợi vì có quốc lộ 37 chạy qua, gần thị trấn. Đây là lợi thế so sánh của địa phương với các xã khác trong việc phát triển kinh tế xã hội.
Thanh Vân có địa thế tương đối bằng phẳng, đất đai khá màu mỡ thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của cả các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND xã Thanh Vân cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
Khát quát các vấn đề liên quan đến chuyển QSDĐ. Các hình thức chuyển QSDĐ. Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.