MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất đƣợc thực hiện, tạo ra của cải vật chất, là cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của loài ngƣời thì đất đai đặc biệt quan trọng. Mác từng nói: “ Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì vậy quá trình khai thác sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội.
Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con ngƣời càng tăng, trong khi đất đai thì hữu hạn cả về chất lẫn về lƣợng. Trong thời kỳ đổi mới nhƣ hiện nay, nền kinh tế nƣớc ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trƣờng dƣới sự quản lý của Nhà nƣớc; phát triển theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc cùng với sự gia nhập WTO thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ phát triển nền kinh tế - xã hôi, an ninh - quốc phòng là điều tất yếu. Xã Đức Long là một xã nằm phía Tây Bắc huyện Hòa An, cách trung tâm thành phố Cao Bằng 23km. Đức Long là xã vùng II của huyện Hòa An sản xuất nông nghiệp là ngành sản xuất chính.
Trong những năm qua xã đã đẩy mạnh các chƣơng trình phát triển kinh tế - xã hội nông thôn nhƣ chƣơng trình bê tông hóa kênh mƣơng, làm đƣờng giao thông liên xóm, xây dựng trƣờng học, trạm y tế và các thiết chế văn hóa, thể dục thể thao, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ, cây trồng vật nuôi, phát triển làng nghề… theo hƣớng xây dựng Nông thôn mới. Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhƣng kết quả đạt đƣợc vẫn còn khiêm tốn, cơ sở hạ tầng của xã còn nhiều bất cập và xây dựng thiếu quy hoạch, Đức Long vẫn là một xã nghèo, kinh tế của xã vẫn là thuần nông, sản xuất hàng hóa chƣa phát triển, đời sống của nhân dân còn hết sức khó khăn. Việc chuyển quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai, làm cho đất đai đƣợc sử dụng hiệu quả hơn, tạo ra mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là những ngƣời có nhu cầu sử dụng đất thực sự. Bên cạnh đó công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng gây nên những điều bất cập nhƣ: tạo nên những cơn sốt giá đất, tình trạng đầu cơ tích lũy đất… dẫn đến đất đai tập trung vào một số ngƣời sử dụng không hiệu quả.
Họ muốn thu lợi nhuận từ việc chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời khác. 2 Chính những thực trạng trên đã tạo nên những khó khăn cho việc quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời đƣợc sự đồng ý của Ban Giám hiệu Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sự nhất trí của Ban Chủ nhiệm Khoa Quản Lý tài nguyên cùng với sự hƣớng dẫn của Giảng viên Thạc sỹ Nguyễn Quý Ly tôi tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Địa bàn xã Đức Long - Huyện Hòa An - Tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2014”. Để từ đó có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy nhƣng ƣu điểm, hạn chế những điểm yếu và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn xã.
Mục đích của đề tài Tìm hiểu, đánh giá thực trạng của công tác chuyển quyền trên địa bàn xã giai đoạn 2012 - 2014. Xác định những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện những chính sách pháp luật đất đai. Từ đó tìm ra hƣớng giải quyết cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Xây dựng và hoàn thiện thủ tục pháp lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cho địa bàn xã 1.
Yêu cầu của đề tài - Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai theo quy định của luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của trung ƣơng và địa phƣơng. - Thu thập tài liệu, số liệu điều tra có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học, đảm bảo tính trung thực, khách quan. - Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập đƣa ra những thuận lợi khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đồng thời đánh giá một cách xác thực công tác chuyển quyền sử dụng đất và đƣa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Các giải pháp đƣa ra phải phù hợp với địa phƣơng và mang tính khả thi cao.
- Mẫu phiếu điều tra mang tính xác thực và hiệu quả cao. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phƣơng nhằm áp dụng đƣợc các kiến thức đã đƣợc học trong Nhà trƣờng, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh các vấn đề nghiên cứu. Từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trƣờng. Ý nghĩa trong thực tế: Đề tài giúp tìm hiểu rõ những vƣớng mắc trong công tác chuyển quyền sử dụng đất.
Từ đó kiến nghị những biện pháp khắc phục những hạn chế còn tồn đọng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phƣơng. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trƣớc tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nƣớc chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất nhƣ chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu nhƣ bị cấm đoán; nhƣng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nƣớc. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nƣớc đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nƣớc đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dƣới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất.
Các quyền này đƣợc nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã đƣợc soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã đƣợc bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu đƣợc nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nƣớc trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nƣớc vẫn tiếp tục mở rộng quyền đƣợc chuyển quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất nhƣ Luật Đất đai 1993 nhƣng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dƣới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ tục cũng nhƣ nhiều vấn đề khác có liên quan.
Nhƣ vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại 5 đất. Nhà nƣớc chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trƣờng hợp sau: + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; + Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không đƣợc chuyển quyền sử dụng; + Đất đang có tranh chấp. Việc chuyể n nhƣơ ̣ng QSDĐ phu ̣ thuô ̣c vào rấ t nhiề u yế u tố. Để thấ y đƣơ ̣c thƣ̣c tra ̣ng viê ̣c chuyể n nhƣơ ̣ng QSDĐ thì cầ n phải đánh giá.
Cơ sở pháp lý Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật Đất Đai 2013 ngày 01/7/2014, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ Luật Dân sự 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; Thông tƣ 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hƣớng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nƣớc theo quy định của Chính phủ hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai. Thông tƣ liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tƣ pháp và của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tƣ pháp và của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tƣ liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tƣ pháp và của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất. Thông tƣ 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
6 Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều167 Luật Đất Đai 2013 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Luật Đất Đai 2013 về Thời điểm đƣợc thực hiện các quyềncủa ngƣời sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 174 LĐĐ 2013 về.