CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Hỗ trợ Bên cạnh thuật ngữ bồi thường, trong các văn bản pháp luật hiện hành còn đề cập đến khái niệm hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Hỗ trợ và tái định cư thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất “của dân, do dân và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẽ khó khăn với người bị thu hồi đất và giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống. Theo khoản 14, điều 3, Luật Đất đai năm 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”[4].
Giá đất Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật. Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên thường định giá theo thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian. Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất.
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng [9]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Theo Giáo Sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Mức giá cao nhất mà người bị thu hồi đất được trả chỉ bằng khoảng 70 - 80% giá thực tế [22]. Trong thực tế thì luôn luôn tồn tại hai loại giá: Giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường.
Giá thị trường thì luôn cao hơn giá Nhà nước, mức độ chênh lệch giữa hai loại giá này xa hơn nếu đó là ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường bất động sản phát triển. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định để tính giá đất đền bù, bồi thường thiệt hại càng sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thực tế địa phương thì công tác giải phóng mặt bằng, đền bù và bố trí tái định cư càng nhanh gọn và hiệu quả. Định giá đất Định giá đất là một nghệ thuật và khoa học và được hiểu là sự ước tính, đánh giá về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ phù hợp với thị trường cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định tại một địa điểm, thời điểm xác định. Định giá đất giúp cho Nhà nước có điều kiện nắm chắc để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản, hướng thị trường bất động sản hoạt động tích cực lành mạnh.
Ngoài ra còn tăng thu ngân sách cho Nhà nước, có điều kiện để thực hiện công bằng, hợp lý về quyền và nghĩa vụ đối với mọi người sử dụng đất. Vì vậy, việc xây dựng một hệ thống giá đất thống nhất, đồng bộ và sát với giá thực tế hơn là rất cần thiết để đền bù, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư [9]. Giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện việc di dời vật kiến trúc, tài sản, cây cối gắn liền với đất trên diện tích đất bị thu hồi để bàn giao lại mặt bằng cho chủ đầu tư thực hiện dự án. Giải phóng mặt bằng tiến hành nhanh hay chậm phụ thuộc vào chính sách bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư, công tác quản lý Nhà nước về đất đai của địa phương, kinh phí đầu tư dự án, thời tiết và sự đồng tình ủng hộ của người bị thu hồi đất.
GPMB cũng đồng nghĩa với việc ảnh hưởng trực tiếp và có tính quyết định tới sự thành công hay thất bại của dự án. Bồi thường thiệt hại Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị và công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại về một hành vi của một chủ thể khác. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [10].
Có 2 loại bồi thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản [2]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 - Bồi thường về đất là bồi thường đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi theo nguyên tắc diện tích đất bị thu hồi bao nhiêu thì đền bù bấy nhiêu. Diện tích đất bồi thường là diện tích đất hợp pháp được xác định lại trên thực địa, thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng chủ sử dụng đất. - Bồi thường về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi gồm: Nhà, các công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, mồ mã, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai bị thu hồi.
Tái định cư Tái định cư là quá trình thiết lập lại cuộc sống cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới ổn định cả về mặt vật chất lẫn tinh thần. Khu TĐC là địa bàn được quy hoạch để bố trí các điểm TĐC, hệ thống cơ sở hạ tầng, công trình công cộng và khu vực sản xuất. Trong khu TĐC có ít nhất một điểm TĐC [7]. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: + Bồi thường bằng nhà ở + Bồi thường bằng giao đất ở mới + Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới [7].
Bản chất của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện từ khi thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Về mặt hành chính giải phóng mặt bằng là quá trình không tự nguyện, người bị thu hồi đất ngoài mất mát về mặt vật chất nhiều trường hợp còn còn bị ảnh hưởng đến mặt tinh thần là khi tái định cư hoặc có mộ người thân bị di chuyển… Đất nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá thì công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư là một phần không thể xem nhẹ của nội dung phát triển bởi vì nó là điều kiện tiên quyết để triền khai các dự án trong tiến trình chỉnh trang đô thị xây dựng đất nước. Tuy nhiên, để thực hiện tốt công việc này đòi hỏi phải tổ chức công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường một cách chặt chẽ, hợp lý, khoa học nhằm đảm bảo được tính công bằng, hợp lý, hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và người bị thu hồi đất, tạo mọi điều kiện cho người bị thu hồi đất sớm ổn định đời sống sinh hoạt và sản xuất tại nơi ở mới. Với quan điểm chung và về đạo lý thì cần phải xây dựng khu tái định cư có điều kiện sống ít nhất là bằng hoặc cao hơn so với điều kiện sống trước khi di dời.
Ngoài ra còn phải quan tâm đến tập quán sản xuất, phong tục xã hội từng nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng.Chỉ khi ấy mới hạn chế được khiếu kiện của nhân dân giúp cho công tác giải phóng mặt bằng được dễ dàng hơn, đẩy nhanh tiến PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 7 độ thực hiện dự án[5]. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ tái định cư Bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng, mang tính nhạy cảm, đa dạng và phức tạp, ảnh hưởng nhiều mặt đến đời sống, kinh tế, xã hội của ngươi dân cũng như toàn bộ xã hội. - Tính nhạy cảm: Khi các quy luật sản xuất hàng hoá thay đổi (đất đai, vật liệu xây dựng, các hàng hoá khác) thì đòi hỏi các văn bản pháp luật về đất đai có liên quan đến công tác giải toả đền bù phải thay đổi theo để phù hợp. - Tính đa dạng: Đất đai có tính đa dạng, mỗi địa phương có điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội nhất định.
Tuỳ theo từng vùng, từng địa phương mà khung giá do Nhà nước ban hành phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và tái định cư là khác nhau tuỳ theo từng dự án mà chính sách hỗ trợ trong công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và tái định cư cũng rất khác nhau. Tất cả các đặc điểm trên làm cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và tái định cư mang tính đa dạng. - Tính phức tạp: Trong nền kinh tế thị trường hiện nay đất đai trở nên “đắt đỏ” và luôn biến động theo từng ngày. Công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và tái định cư trở nên phức tạp do các đặc điểm sau: Thứ nhất, trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và tái định cư phải áp dụng nhiều văn bản pháp luật, phải thông qua nhiều cấp, ban ngành để kiểm tra, thẩm định, phê duyệt.
Thứ hai, khó khăn phức tạp trong việc xác định đối tượng, điều kiện được đền bù vì do nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ về nguồn sử dụng còn thiếu, chưa chính xác. Thứ ba, quá trình phát triển của nền kinh tế làm cho giá đất ngày càng tăng, giá cả trên thị trường không ngừng biến động giá đền bù ở mỗi thời điểm là khác nhau.