CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản 1. Khái niệm về bất động sản Dựa theo điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với mảnh đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Bất động sản là những tài sản mà bao gồm giá trị đất đai và “bất động” không giống như các loại tài sản khác như : xe máy, tiền,….
Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Khái niệm thị trường bất động sản Hiện nay, chưa có một khái niệm cụ thể nào về thị trường bất động sản là gì? hoặc thị trượng bất động sản bao gồm những gì ? Mặc dù có rất nhiều quan điểm của một số người đang tham gia vào thị trường về khái niệm thị trường bất động sản nói rằng :thị trường bất động sản là tổng hợp các giao dịch dân sự về đất đai theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định. Nói cách khác,thị trường bất động sản là nơi mua bán, trao đổi, cho thuê hoặc thế chấp “quyền sử dụng đất” theo quy luật dưới sự giám sát của Nhà nước. Qua những khái niệm trên thì chúng ta đúc kết ra được một khái niệm bao quát và dễ hiểu nhất về thị trường bất động sản như sau : Thị trường bất động sản là nơi mà các bên tham gia vào việc mua bán, trao đổi, cho thuê, nhượng quyền, thế chấp…đều phải dựa trên các bộ luật và nằm dưới quyền quản lý của Nhà nước, tại thị trường các bên tham gia còn được tạo thêm các mối quan hệ hữu ích.
Đặc điểm của thị trường kinh doanh bất động sản 4 Có thể nói, đầu tư vào bất động sản yêu cầu người mua phải có nguồn vốn mạnh và ổn định do giá trị của mặt hàng này cao hơn so với các mặt hàng khác, nó còn thuộc thị trường mà có nhiều thay đổi mang tính khu vực .Do đó những bên tham gia cần phải biết rõ bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những ngành khác: • Tính cá biệt và khan hiếm Bất động sản mang tính chất của đất đai, chính vì lý do này mà nó có tính khan hiếm. Đất là nguồn tài nguyên có giới hạn về khu vực, lãnh thổ và diện tích,… Cũng chính vì vậy, bất động sản là không di chuyển, di dời được và hiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt. • Tính lâu bền Bất động sản có tính lâu bền và trường tồn theo thời gian. Bởi đất đai là nguồn tài nguyên quý giá được thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian và không thể nào bị hủy hoại.
Nếu trên mảnh đất, chúng ta xây dựng những công trình kiến trúc thì có thể lưu giữ từ vài chục đến hàng trăm năm. • Tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản có tính chất chịu sự ảnh hưởng của các bất động sản khác. Tác động giữa các bất động sản thậm chí còn rất rõ rệt. Một bất động sản này có thể gây ra một tác động rất lớn đến các bất động sản khác.Các bất động sản có thể hỗ trợ gia tăng giá trị cho nhau và có tính chất chịu sự ảnh hưởng của nhau.
Đây cũng làm một tính chất của bất động sản được ứng dụng và đem lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư. Phân loại thị trường bất động sản Có 4 tiêu chí để phân loại các loại thị trường bất động sản dựa trên các đặc tính tiêu biểu như sau: • Theo mức độ kiểm soát của Nhà nước: 5 Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh địa ốc,… Thị trường phi chính thức: giao dịch về bất động sản không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ. • Theo trình tự bất động sản gia nhập thị trường: Thị trường cấp I: Đây là thị trường chuyển nhượng giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất Thị trường cấp II: Thị trường xây dựng công trình để bán lại hoặc để cho thuê Thị trường cấp III: Thị trường bán hoặc cho thuê các công trình sau khi đã được mua hoặc cho thuê. • Theo loại hàng hóa bất động sản trên thị trường bao gồm: Thị trường đất đai, thị trường nhà ở.
Thị trường bất động sản dùng trong công nghiệp. Thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ. • Theo tính chất các giao dịch bao gồm: Thị trường mua bán bất động sản, thị trường thuê và cho thuê bất động sản. Thị trường giao dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp, thị trường giao dịch bất động sản dùng để góp vốn liên doanh.
Thị trường giao dịch khác về bất động sản. Quy luật thị trường bất động sản Thị trường bất động sản thực chất là nơi giải quyết lợi ích giữa người mua và người bán, nó luôn bị tác động bởi nhiều yếu tố trong đó có yếu tố về giá cả, cung cầu, sự cạnh 6 tranh.Dựa vào các bài hội thảo trên kỷ yếu khoa, tác giả có thể khái quát chung về quy luật của thị trường. Quy luật cung cầu: Khi nguồn cung bất động sản nhỏ hơn cầu sẽ dẫn đến giá cả thị trường bất động sản tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi.
Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.Quan hệ cung cầu luôn thay đổi do đó muốn cung và cầu có thể giao thoa thì phải có đủ thời gian và tiền. Quy luật giá cả: Trong nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung - cầu. Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. Nó cung cấp cho Nhà nước thông tin giá cả để điều tiết và đảm bảo cho thị trường luôn ở trạng thái bình ổn giá nhằm phòng tránh nguồn cung và nguồn cầu vượt mức.Do đặc điểm của thị trường bất động sản là trong thời gian ngắn hạn, độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn.
Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn. Quy luật cạnh tranh: Biểu hiện qua sự giành giật lợi ích kinh tế giwuax các chủ thể của lợi ích thị trường, trong đó có 3 loại hình cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên bán, bên mua và bên mua và bán. Để đảm bảo cạnh tranh lành mạnh thì phải đảm bảo các yếu tố như thông tin đầy đủ, chính xác, thông suốt và kịp thời. Doanh nghiệp phải có quyền cạnh tranh trong kinh doanh, được hưởng lợi ích từ kết quả cạnh tranh và phải chống độc quyền, chống cạnh tranh phi pháp.
Ngoài ra, thị trường bất động sản có quy luật riêng là quy luật chu kỳ của thị trường. Quy luật chu kỳ của thị trường bất động sản: Theo thuộc tính này, thị trường bất động sản phát triển theo bốn giai đoạn: phồn thịnh - suy thoái - tiêu điều - phục hưng. Chu kỳ của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhưng quan trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa, đồng thời chu kỳ cũng thay đổi theo từng giai đoạn. Ở Việt Nam, chu kỳ của thị trường bất động sản dao động trong khoảng 7 - 9 năm.
Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế Thị trường bất động sản đóng góp rất nhiều vào việc phát triển kinh tế của cả nước, nó không chỉ đem lại cho Nhà nước một nguồn thu lớn mà còn giúp giảm thiểu tỷ lệ thất nghiệp cho người dân.Có thể nói thị trường bất động sản đóng một vai trò vô cùng cần thiết và mang tính quyết định đến với nền kinh tế hiện nay. Chính vì vậy, bất động sản với vai trò là một hàng hóa được mua,bán đã khiến cho thị trường ngày càng được nhiều người thu hút và trở nên đa dạng hơn. Thêm vào đó, thị trường bất động sản còn là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Đây là nơi giúp cho người bán và người mua đạt thỏa thuận.
Với vai trò là một hàng hóa nó được truyền từ người này sang người khác mà không mất đi hay thay đổi làm bổ sung cho sự hoàn thiện và phát triển lâu dài của kinh tế. Chính vì thị trường bất động sản góp phần lớn vào nền kinh tế cho nên việc phát triển công nghệ khoa học hay nâng cao chất lượng nhà ở cũng được cải thiện.Việc ứng dụng khoa học công nghệ để tăng năng suất khiến cho bất động sản giảm thiếu chi phí và gia tăng chất lượng vật liệu và xây dựng. Điều đó khiến cho các dự án có sức cạnh tranh đem lại lợi nhuận cao thúc đẩy kinh tế. Nhờ sự phát triển kinh tế nên Nhà nước bắt đầu có những động thái thay đổi,bổ sung về việc quản lý đất đai.Có thể nhận thấy thị trường bất động sản đóng góp không nhỏ vào công của xây dựng, đổi mới quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho thị trường có thể phát triển mạnh mẽ hơn trong các năm tới.
Đây cũng là bước đệm cho mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể trong thị trường bất động sản. Ngoài ra, với vai trò chủ chốt trong nền kinh tế thì thị trường cũng giúp tăng cường mối quan hệ hợp tác với các ngành và các lĩnh vực khác như: tài chính, ngân hàng, xây dựng,… Đặc biệt, trong thị trường này cần phải có nguồn vốn dồi dào, thông tin chính xác, quản lý nghiêm ngặt và sức hấp dẫn cao. Nhờ đó mà thu hút được nhiều vốn của 8 các doanh nghiệp lớn, nhỏ trong và ngoài nước để mở rộng quy mô sản xuất cũng như là nâng cao hiệu quả kinh doanh góp phần giúp kinh tể phát triển bền vững.