Đánh Giá Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Khả Năng Sinh Lời Của Các Doanh Nghiệp Niêm Yết Ngành Bất Động Sản

Tìm hiểu các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Phân tích chuyên sâu, dữ liệu thực tế, giải pháp tối ưu.

• Tác giả: Trần Hà My
• Người hướng dẫn: T. Bùi Thị Mến
• Trường học: Học Viện Ngân Hàng
• Chuyên ngành: Tài Chính
• Đề tài: Đánh Giá Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Khả Năng Sinh Lời Của Các Doanh Nghiệp Niêm Yết Ngành Bất Động Sản
• Loại tài liệu: Khóa Luận Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 0.3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
• 0.4. Phương pháp nghiên cứu
• 0.5. Câu hỏi nghiên cứu
• 0.6. Kết cấu đề tài
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm về bất động sản
• 1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
• 1.1.3. Đặc điểm của thị trường kinh doanh bất động sản
• 1.1.4. Phân loại thị trường bất động sản
• 1.1.5. Quy luật thị trường bất động sản
• 1.1.6. Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế
• 1.1.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
• 1.2. Cơ sở lý thuyết về khả năng sinh lời
• 1.2.1. Khái niệm và ý nghĩa khả năng sinh lời
• 1.2.2. Một số chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lời
• 1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời
• 1.2.4. Bằng chứng thực nghiệm
• 1.2.5. Các nghiên cứu trong nước và nước ngoài
• 1.2.6. Khoảng trống nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI ĐOẠN NĂM 2018-2022
• 2.1. Thị trường bất động sản trong giai đoạn 2018 – 2019
• 2.2. Thị trường bất động sản trong giai đoạn 2020 – 2021
• 2.3. Thị trường bất động sản trong giai đoạn 2022
• 3. CHƯƠNG 3: XÂY DỰNG VÀ THIẾT KẾ MÔ HÌNH ĐỀ XUẤT
• 3.1. Xây dựng mô hình
• 3.2. Thiết kế mô hình
• 3.3. Dữ liệu nghiên cứu
• 3.4. Mô hình nghiên cứu
• 3.5. Các phương pháp nghiên cứu
• 3.5.1. Phương pháp xử lý dữ liệu
• 3.5.2. Phương pháp phân tích hồi quy bội
• 3.5.3. Phương pháp sử dụng mô hình FEM
• 3.5.4. Phương pháp sử dụng mô hình REM
• 3.5.5. Phương pháp kiểm định
• 3.5.5.1. Kiểm định lựa chọn mô hình phù hợp
• 3.5.5.2. Khắc phục khuyết tật của mô hình được chọn
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Thống kê mô tả
• 4.2. Kết quả phân tích và kiểm định mô hình hồi quy OLS
• 4.2.1. Kết quả mô hình hồi quy OLS
• 4.2.2. Kiểm định các giả thuyết mô hình OLS
• 4.3. Kết quả phân tích và kiểm định mô hình FEM
• 4.3.1. Kết quả mô hình FEM
• 4.3.2. Kiểm định các giả thuyết mô hình FEM
• 4.4. Kết quả phân tích và kiểm định mô hình REM
• 4.4.1. Kết quả mô hình REM
• 4.4.2. Kiểm định các giả thuyết mô hình REM
• 4.5. Kiểm định lựa chọn mô hình
• 4.5.1. Kiểm định F-Test và Wald test
• 4.5.2. Kiểm định Hausman
• 4.5.3. Kiểm định Breusch-Pagan LM test
• 4.6. Kết quả phân tích mô hình GLS
• 5. CHƯƠNG 5: THẢO LUẬN VỀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU, KHUYẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN
• 5.1. Tóm tắt các kết quả nghiên cứu
• 5.2. Các khuyến nghị nâng cao khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản
• 5.3. Những đóng góp của đề tài vào thực tiễn
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Khả Năng Sinh Lời Doanh Nghiệp Bất Động Sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy biến động, việc đánh giá chính xác khả năng sinh lời doanh nghiệp bất động sản là yếu tố then chốt để đảm bảo sự phát triển bền vững. Các quyết định quản lý cần được xây dựng trên nền tảng vững chắc, đặc biệt là khả năng quản lý hiệu quả nguồn vốn (Kanaan & Saoud, 2018). Báo cáo tài chính hàng năm cung cấp bức tranh toàn cảnh về tình hình tài chính và hiệu suất hoạt động, cho phép phân tích định tính về cách sử dụng nguồn lực để tạo ra giá trị. Để doanh nghiệp phát triển bền vững, cần có chiến lược, biện pháp và chính sách nhất quán, xuất phát từ sự hiểu biết sâu sắc về các yếu tố bên trong và bên ngoài. Việc đánh giá yếu tố ảnh hưởng lợi nhuận bất động sản trở nên vô cùng quan trọng, giúp doanh nghiệp chủ động nâng cao hiệu quả và năng lực cạnh tranh. Phân tích hồi quy có thể giúp xác định mô hình kinh tế lượng đánh giá hiệu quả kinh tế, chẳng hạn như tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản.

1.1. Tầm quan trọng của đánh giá hiệu quả hoạt động doanh nghiệp bất động sản

Việc đánh giá hiệu quả hoạt động không chỉ là một bước kiểm tra định kỳ, mà còn là cơ sở để đưa ra các quyết định chiến lược quan trọng. Nó giúp doanh nghiệp bất động sản niêm yết nhận diện những điểm mạnh cần phát huy, những điểm yếu cần khắc phục và những cơ hội mới có thể khai thác. Thông qua việc phân tích các chỉ số tài chính doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp có thể hiểu rõ hơn về vị thế của mình trên thị trường.

1.2. Các nguồn thông tin chính để phân tích báo cáo tài chính bất động sản

Báo cáo tài chính là nguồn thông tin quan trọng nhất để đánh giá khả năng sinh lời doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, thông tin từ các tổ chức nghiên cứu thị trường, hiệp hội bất động sản và các chuyên gia trong ngành cũng có thể cung cấp những góc nhìn đa chiều và sâu sắc hơn. Việc kết hợp nhiều nguồn thông tin khác nhau giúp doanh nghiệp có cái nhìn toàn diện và khách quan hơn về tình hình hoạt động của mình.

1.3. Vai trò của quản trị doanh nghiệp bất động sản trong việc sinh lời

Quản trị doanh nghiệp hiệu quả đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo khả năng sinh lời doanh nghiệp bất động sản. Việc xây dựng một hệ thống quản trị minh bạch, hiệu quả giúp doanh nghiệp thu hút vốn đầu tư, nâng cao uy tín trên thị trường và tạo dựng mối quan hệ tốt đẹp với các đối tác.

II. Thách Thức Rào Cản Sinh Lợi Cho Doanh Nghiệp Bất Động Sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn biến động với nhiều khó khăn và thách thức. Mặc dù có những tín hiệu phục hồi và tăng trưởng, nhưng các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn phải đối mặt với nhiều rào cản, bao gồm các chính sách điều chỉnh vĩ mô của Nhà nước và những vấn đề tồn đọng của thị trường. Nhiều dự án đầu tư chưa thể triển khai, ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ sinh lời của các doanh nghiệp. Việc xem xét và đánh giá các yếu tố này là vô cùng quan trọng, giúp doanh nghiệp chủ động đối phó với những biến động và nâng cao hiệu quả kinh doanh.

2.1. Ảnh hưởng của chính sách vĩ mô ảnh hưởng bất động sản tới lợi nhuận

Các chính sách tiền tệ, chính sách tín dụng và chính sách quy hoạch đất đai đều có tác động lớn đến khả năng sinh lời doanh nghiệp bất động sản. Sự thay đổi trong các chính sách này có thể làm tăng chi phí vốn, hạn chế nguồn cung đất đai và ảnh hưởng đến nhu cầu của thị trường. Doanh nghiệp cần theo dõi sát sao và chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh để thích ứng với những thay đổi này.

2.2. Các loại rủi ro kinh doanh bất động sản cần được nhận diện

Rủi ro thị trường, rủi ro tài chính, rủi ro pháp lý và rủi ro dự án là những loại rủi ro kinh doanh bất động sản phổ biến. Doanh nghiệp cần xây dựng hệ thống quản lý rủi ro hiệu quả để giảm thiểu tác động tiêu cực của các rủi ro này đến khả năng sinh lời.

2.3. Tác động của cạnh tranh trong ngành bất động sản tới lợi nhuận

Sự cạnh tranh gay gắt trong ngành bất động sản, đặc biệt là ở các phân khúc cao cấp, có thể làm giảm biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần tạo ra sự khác biệt trong sản phẩm và dịch vụ, xây dựng thương hiệu mạnh và tập trung vào phân khúc thị trường tiềm năng để tăng cường lợi thế cạnh tranh.

III. Cách Tối Ưu Chỉ Số Tài Chính Doanh Nghiệp Bất Động Sản

Để nâng cao khả năng sinh lời doanh nghiệp bất động sản, việc tối ưu hóa các chỉ số tài chính là vô cùng quan trọng. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải quản lý hiệu quả nguồn vốn, kiểm soát chi phí, tăng cường doanh thu và cải thiện hiệu suất hoạt động. Các chỉ số như ROE, ROA, biên lợi nhuận gộp, biên lợi nhuận ròng và vòng quay vốn lưu động cần được theo dõi và phân tích thường xuyên để đưa ra các quyết định điều chỉnh kịp thời.

3.1. Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn doanh nghiệp bất động sản

Việc sử dụng vốn hiệu quả là yếu tố then chốt để tăng khả năng sinh lời doanh nghiệp bất động sản. Doanh nghiệp cần tối ưu hóa cơ cấu vốn, giảm thiểu chi phí vốn và tăng cường vòng quay vốn để cải thiện hiệu suất sử dụng vốn.

3.2. Kiểm soát chi phí hoạt động doanh nghiệp bất động sản

Chi phí hoạt động, bao gồm chi phí quản lý, chi phí bán hàng và chi phí marketing, có ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận ròng của doanh nghiệp. Việc kiểm soát chặt chẽ các chi phí này giúp doanh nghiệp cải thiện khả năng sinh lời.

3.3. Cải thiện khả năng thanh toán doanh nghiệp bất động sản

Khả năng thanh toán là thước đo quan trọng về sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Việc duy trì khả năng thanh toán tốt giúp doanh nghiệp tạo dựng uy tín với các nhà đầu tư và đối tác, đồng thời giảm thiểu rủi ro tài chính.

IV. Phương Pháp Phân Tích Báo Cáo Tài Chính Bất Động Sản Hiệu Quả

Phân tích báo cáo tài chính là công cụ quan trọng để đánh giá khả năng sinh lời doanh nghiệp bất động sản. Việc này đòi hỏi kiến thức chuyên môn về kế toán, tài chính và thị trường bất động sản. Các phương pháp phân tích phổ biến bao gồm phân tích tỷ số, phân tích xu hướng và phân tích dòng tiền. Kết quả phân tích giúp doanh nghiệp nhận diện những điểm mạnh, điểm yếu và cơ hội để cải thiện hiệu quả kinh doanh.

4.1. Phân tích tỷ suất lợi nhuận gộp bất động sản và ý nghĩa

Tỷ suất lợi nhuận gộp cho biết khả năng sinh lời từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp. Việc theo dõi và so sánh tỷ suất này theo thời gian giúp doanh nghiệp đánh giá hiệu quả quản lý chi phí và định giá sản phẩm.

4.2. Đánh giá vốn chủ sở hữu doanh nghiệp bất động sản và vai trò

Vốn chủ sở hữu là nguồn vốn quan trọng để tài trợ cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Việc quản lý hiệu quả vốn chủ sở hữu giúp doanh nghiệp tăng cường khả năng sinh lời và giảm thiểu rủi ro tài chính.

4.3. Quản lý nợ phải trả doanh nghiệp bất động sản và tác động

Nợ phải trả có thể giúp doanh nghiệp tăng trưởng nhanh chóng, nhưng cũng đi kèm với rủi ro tài chính. Việc quản lý nợ phải trả hiệu quả giúp doanh nghiệp cân bằng giữa tăng trưởng và rủi ro.

V. Ảnh Hưởng Từ Môi Trường Kinh Doanh Bất Động Sản Đến Lợi Nhuận

Các yếu tố bên ngoài như môi trường kinh doanh bất động sản, chính sách vĩ mô ảnh hưởng bất động sản, lãi suất ngân hàng và bất động sản, lạm phát và bất động sản, và tỷ giá hối đoái và bất động sản đều tác động đến khả năng sinh lời doanh nghiệp bất động sản. Doanh nghiệp cần phân tích kỹ lưỡng các yếu tố này để dự báo xu hướng thị trường và đưa ra các quyết định kinh doanh phù hợp.

5.1. Tác động của chu kỳ kinh doanh bất động sản đến lợi nhuận

Thị trường bất động sản thường trải qua các chu kỳ tăng trưởng, suy thoái, phục hồi và bùng nổ. Việc hiểu rõ chu kỳ kinh doanh bất động sản giúp doanh nghiệp đưa ra các quyết định đầu tư và kinh doanh đúng thời điểm.

5.2. Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng và bất động sản

Lãi suất ngân hàng có tác động lớn đến chi phí vốn và nhu cầu của thị trường bất động sản. Lãi suất thấp có thể kích thích nhu cầu và tăng khả năng sinh lời, trong khi lãi suất cao có thể làm giảm nhu cầu và gây áp lực lên lợi nhuận.

5.3. Mối liên hệ giữa lạm phát và bất động sản

Lạm phát có thể làm tăng giá trị bất động sản, nhưng cũng có thể làm tăng chi phí xây dựng và vận hành. Doanh nghiệp cần quản lý hiệu quả chi phí và điều chỉnh giá bán để duy trì khả năng sinh lời trong môi trường lạm phát.

VI. Kết Luận Triển Vọng Doanh Nghiệp Bất Động Sản Niêm Yết

Việc đánh giá yếu tố ảnh hưởng lợi nhuận bất động sản là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự kết hợp giữa kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn và khả năng phân tích thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cần chủ động nâng cao năng lực quản lý, kiểm soát rủi ro và tận dụng cơ hội để đạt được khả năng sinh lời bền vững. Trong tương lai, thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục phát triển, mang lại nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp có tầm nhìn và chiến lược đúng đắn.

6.1. Tầm quan trọng của pháp lý bất động sản đối với khả năng sinh lời

Tuân thủ các quy định pháp luật về bất động sản là yếu tố then chốt để đảm bảo khả năng sinh lời và tránh các rủi ro pháp lý. Doanh nghiệp cần cập nhật thường xuyên các quy định mới và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định hiện hành.

6.2. Chiến lược đầu tư bất động sản hiệu quả để tăng lợi nhuận

Lựa chọn các dự án đầu tư bất động sản phù hợp với năng lực và chiến lược của doanh nghiệp là yếu tố quan trọng để tăng lợi nhuận. Doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, đánh giá rủi ro và tiềm năng sinh lời của từng dự án trước khi quyết định đầu tư.

6.3. Ứng dụng công nghệ trong thị trường bất động sản để tối ưu hóa lợi nhuận

Ứng dụng công nghệ trong quản lý dự án, marketing và bán hàng giúp doanh nghiệp giảm chi phí, tăng hiệu quả và cải thiện trải nghiệm khách hàng. Đây là một xu hướng quan trọng giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng sinh lời trong thị trường bất động sản cạnh tranh.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trần Hà My (ngành Tài chính – Ngân hàng, Khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng) tập trung vào vấn đề tối ưu hóa lợi nhuận và quản lý nguồn vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết tại Việt Nam. Theo lập luận của tác giả, khả năng sinh lời phản ánh năng lực quản trị tối ưu các nguồn vốn trong doanh nghiệp (dẫn theo Kanaan & Saoud, 2018). Báo cáo tài chính hàng năm là nguồn thông tin then chốt cho phép phân tích định tính và định lượng cách thức doanh nghiệp phân bổ nguồn lực để tạo ra giá trị gia tăng.

Bối cảnh thực tiễn được tác giả chỉ ra là sự biến động phức tạp và bất thường của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn gần đây. Mặc dù xuất hiện những tín hiệu phục hồi, các doanh nghiệp địa ốc vẫn phải đối mặt với nhiều rào cản từ các chính sách điều chỉnh kinh tế vĩ mô của Nhà nước, sự sụt giảm thanh khoản, ách tắc pháp lý dự án và tình trạng thị trường rơi vào giai đoạn "đóng băng". Việc nhận diện và đo lường các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời trở thành cơ sở cấp thiết giúp doanh nghiệp tự định hướng quản trị, nâng cao hiệu quả sinh lời và năng lực cạnh tranh.

Văn bản xác định các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể như sau:

1. Nghiên cứu và hệ thống hóa các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán.
2. Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2018 – 2022 nhằm làm rõ bối cảnh tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
3. Đánh giá mức độ tác động của các nhân tố vi mô nội tại và vĩ mô đến chỉ tiêu khả năng sinh lời thông qua mô hình kinh tế lượng.
4. Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản nâng cao khả năng sinh lời trong giai đoạn tiếp theo.

Nhiệm vụ nghiên cứu được cụ thể hóa bằng 3 câu hỏi nghiên cứu:

• Yếu tố nào tác động đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp ngành bất động sản? Chỉ tiêu đánh giá là gì? Chỉ tiêu nào có thể đánh giá được khả năng sinh lời?
• Thực trạng về tình hình thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2018 – 2022 như thế nào? Tình hình này có ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp không? Sự thay đổi của thị trường trong thời gian này được đánh giá như thế nào?
• Giải pháp, đề xuất nào để nâng cao khả năng sinh lời của các doanh nghiệp ngành bất động sản tại Việt Nam trong những năm tới?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
• Phạm vi không gian: 30 doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) đáp ứng tiêu chí có vốn điều lệ trên 120 tỷ đồng và kinh doanh có lãi liên tiếp trong 2 năm.
• Phạm vi thời gian: Giai đoạn thu thập số liệu báo cáo tài chính kéo dài từ năm 2017 đến năm 2022; giai đoạn phân tích thực trạng thị trường tập trung từ năm 2018 đến năm 2022.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên các khái niệm pháp lý, quy luật thị trường và hệ thống lý thuyết tài chính doanh nghiệp:

• Căn cứ pháp lý: Khái niệm bất động sản được dẫn chiếu theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây dựng; cùng các tài sản khác do pháp luật quy định.
• Cơ sở thị trường: Phân tích 4 đặc điểm cốt lõi của thị trường bất động sản (tính cá biệt và khan hiếm, tính lâu bền, tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau), 4 tiêu chí phân loại thị trường (theo mức độ kiểm soát của Nhà nước, theo trình tự gia nhập, theo loại hàng hóa, theo tính chất giao dịch) và các quy luật vận hành gồm quy luật cung - cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh và quy luật chu kỳ (chu kỳ tại Việt Nam kéo dài khoảng 7 - 9 năm qua 4 giai đoạn: phồn thịnh - suy thoái - tiêu điều - phục hưng).
• Lý thuyết cấu trúc vốn và khả năng sinh lời: Tác giả viện dẫn các lý thuyết tài chính kinh điển gồm lý thuyết đánh đổi (Trade-off theory), lý thuyết trật tự phân hạng (Pecking order theory) và lý thuyết đại diện (Agency theory) để giải thích sự tương tác giữa nợ vay, rủi ro tài chính và hiệu quả sinh lời. Khả năng sinh lời được định nghĩa theo Từ điển Kinh tế học của Nguyễn Văn Ngọc (2012) và nghiên cứu của các tác giả như Dumbravă (2010), Rowshonara Akter Akhi và Mabia Khatun (2021). Các chỉ tiêu đo lường gồm ROA, ROE, ROS và chu kỳ chuyển đổi tiền mặt (CCC = DIO + DSO - DPO theo Gitman, 1974; Deloof, 2003).

Phương pháp nghiên cứu thực nghiệm:

• Phương pháp thu thập dữ liệu: Thu thập dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính đã kiểm toán của 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE qua hệ thống cơ sở dữ liệu FiinPro và cổng thông tin Finance Vietstock trong giai đoạn 2017 – 2022.
• Phương pháp phân tích kinh tế lượng: Tác giả sử dụng bảng dữ liệu (panel data) xử lý qua Microsoft Excel và phần mềm Stata 14. Quy trình phân tích gồm: thống kê mô tả, phân tích hồi quy theo phương pháp bình phương nhỏ nhất thông thường (Pooled OLS), mô hình tác động cố định (FEM), mô hình tác động ngẫu nhiên (REM).
• Quy trình kiểm định và khắc phục khuyết tật:
  • Kiểm định F-test và kiểm định Wald để so sánh tính phù hợp giữa mô hình Pooled OLS và mô hình FEM.
  • Kiểm định Breusch-Pagan Lagrange Multiplier (LM test) để lựa chọn giữa Pooled OLS và mô hình REM.
  • Kiểm định Hausman để đưa ra lựa chọn giữa mô hình FEM và REM.
  • Kiểm định đa cộng tuyến qua hệ số phóng đại phương sai (VIF).
  • Kiểm định hiện tượng phương sai sai số thay đổi bằng kiểm định White.
  • Kiểm định hiện tượng tự tương quan của phần dư bằng kiểm định Wooldridge.
  • Áp dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất tổng quát khả thi (GLS) để xử lý triệt để hiện tượng phương sai thay đổi và tự tương quan nếu mô hình được chọn vi phạm các giả định kinh tế lượng.

Phương trình hồi quy tổng quát của nghiên cứu: $$R_{i,t} = \beta_0 + \beta_1 SIZE_{i,t} + \beta_2 SER_{i,t} + \beta_3 GROWTH_{i,t} + \beta_4 LEV_{i,t} + \beta_5 LIQ_{i,t} + \beta_6 CS_{i,t} + \beta_7 GDPG_{i,t} + \varepsilon_{i,t}$$

Hệ thống các biến số và kỳ vọng dấu giả thuyết được tổng hợp chi tiết trong bảng sau:

Tên biến	Ký hiệu	Loại biến	Cách đo lường	Giả thuyết & Kỳ vọng
Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản	ROA	Phụ thuộc	Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản	Biến đo lường khả năng sinh lời
Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu	ROE	Phụ thuộc	Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu bình quân	Biến đo lường khả năng sinh lời
Quy mô doanh nghiệp	SIZE	Độc lập	Logarit tự nhiên của Tổng tài sản	H1 (+/-)
Hiệu quả sử dụng vốn	SER	Độc lập	Doanh thu thuần / Tổng vốn chủ sở hữu	H2 (+)
Mức độ tăng trưởng	GROWTH	Độc lập	$(Doanh\ thu_1 - Doanh\ thu_0) / Doanh\ thu_0$	H3 (+)
Đòn bẩy tài chính	LEV	Độc lập	Tổng nợ phải trả / Tổng vốn chủ sở hữu	H4 (-)
Khả năng thanh khoản	LIQ	Độc lập	Tài sản ngắn hạn / Nợ ngắn hạn	H5 (+)
Cơ cấu vốn	CS	Độc lập	Tổng nợ / Tổng nguồn vốn	H6 (+/-)
Tốc độ tăng trưởng GDP	GDPG	Kiểm soát	$(GDP_1 - GDP_0) / GDP_0$	H7 (+/-)

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1 : Tổng quan nghiên cứu

Chương 1 hệ thống hóa các vấn đề lý luận về thị trường bất động sản và khả năng sinh lời của doanh nghiệp, đồng thời rà soát các bằng chứng thực nghiệm liên quan. Tác giả phân tích các khái niệm căn bản, đặc điểm kinh doanh bất động sản, phân loại thị trường và 4 quy luật kinh tế chi phối (cung cầu, giá cả, cạnh tranh, chu kỳ). Đối với khả năng sinh lời, tác giả làm rõ bản chất kinh tế của các hệ số sinh lời (ROA, ROE, ROS, CCC) và các nhân tố ảnh hưởng từ quy mô, cấu trúc vốn, đòn bẩy đến tăng trưởng kinh tế.

Phần tổng quan nghiên cứu phân tích hàng loạt công trình thực nghiệm quốc tế và trong nước: Gitman (1974), Sheel (1994), Fama & French (2000), Eunju & Soocheong (2005), Zeitun, Tian & Keen (2007), Gill, Biger & Mathur (2011), Addae, Nyarko-Baasi & Hughes (2013), Bolek & Wiliński (2012), Alharbi (2017), Nguyen & Nguyen (2020)... Tác giả chỉ ra khoảng trống nghiên cứu: các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam thường có kết quả trái chiều do khác biệt về mẫu và giai đoạn quan sát, quy mô mẫu nhỏ (trung bình 15 doanh nghiệp), thiếu sự kết hợp đồng thời giữa các biến vi mô nội tại với biến kiểm soát vĩ mô (tăng trưởng GDP), và chưa phản ánh được giai đoạn trước và sau đại dịch COVID-19.

Chương 2: Khái quát thị trường bất động sản trong giai đoạn năm 2018-2022

Chương 2 mô tả diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam qua 3 giai đoạn nhỏ với các số liệu thực tế:

• Giai đoạn 2018 – 2019: Năm 2018 chứng kiến dòng vốn FDI đổ vào bất động sản tăng mạnh, nhưng đồng thời bùng phát hai đợt sốt đất nền tại các khu vực dự kiến thành lập đặc khu kinh tế gồm Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) và Vân Phong (Khánh Hòa) do tình trạng đầu cơ và buông lỏng quản lý. Năm 2019, nguồn cung sụt giảm mạnh do thanh tra, rà soát pháp lý dự án. Tại Hà Nội, có 58 dự án với 31.184 căn chung cư (tăng 20,1% so với 2018) và 1.963 căn thấp tầng (giảm 49,1%). Tại TP. Hồ Chí Minh, có 47 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 23.485 căn chung cư (giảm 14,1%) và 1.319 căn thấp tầng (tăng 9,9%).
• Giai đoạn 2020 – 2021: Thị trường chịu tác động nặng nề của dịch bệnh COVID-19 làm đứt gãy chuỗi cung ứng vật liệu xây dựng. Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng cung mới chào bán cả năm 2020 chỉ đạt 54,1% so với năm 2018 và 87,6% so với năm 2019; lượng giao dịch chỉ đạt 30,3% so với 2018 và 46,6% so với 2019. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới tại Hà Nội năm 2020 chạm mức 26,6% (thấp nhất từ năm 2017); tỷ lệ hàng tồn kho tăng lên 73,4% (so với 34,6% năm 2019). Vốn FDI tụt từ vị trí thứ 2 xuống thứ 4 trong quý I/2020 trước khi lên vị trí thứ 3 vào tháng 9. Năm 2021 ghi nhận vụ việc đấu giá đất Thủ Thiêm với mức giá kỷ lục làm méo mó mặt bằng giá đất, buộc Chính phủ kiểm soát hoạt động đấu giá. Đây cũng là năm triển khai hàng loạt luật sửa đổi liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng (sửa đổi), Luật Bảo vệ môi trường và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.
• Giai đoạn 2022: Đầu năm 2022, thu hút FDI vào bất động sản đạt gần 600 triệu USD (đứng thứ 2), hoạt động M&A quý I đạt mức cao nhất trong 5 năm. Gói phục hồi kinh tế gần 350.000 tỷ đồng (gồm 114.000 tỷ đồng cho hạ tầng, 110.000 tỷ đồng ưu đãi doanh nghiệp) hỗ trợ thị trường. Đến quý III/2022, hiện tượng sốt đất nền cơ bản chấm dứt do tín dụng ngân hàng và thị trường trái phiếu doanh nghiệp bị thanh tra, giám sát chặt chẽ. Thị trường đối mặt với tình trạng lệch pha cung - cầu nghiêm trọng: dư thừa phân khúc cao cấp nhưng thiếu hụt nhà ở giá bình dân đáp ứng nhu cầu thực.

Chương 3: Xây dựng và thiết kế mô hình đề xuất

Chương 3 thiết lập quy trình nghiên cứu thực nghiệm định lượng. Tác giả lựa chọn mẫu nghiên cứu gồm 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE có vốn điều lệ trên 120 tỷ đồng, kinh doanh có lãi liên tiếp trong 2 năm, với dữ liệu giai đoạn 2017 – 2022 từ FiinPro và Vietstock:

STT	Mã CK	Tên doanh nghiệp	STT	Mã CK	Tên doanh nghiệp
1	CRE	CTCP Bất động sản Thế Kỷ	16	KDH	CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền
2	D2D	CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2	17	LCG	CTCP LIZEN
3	DIG	Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng	18	LEC	CTCP Bất động sản Điện lực Miền Trung
4	DLG	CTCP Tập đoàn Đức Long Gia Lai	19	LGL	CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang
5	DRH	CTCP DRH Holdings	20	NBB	CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy
6	DXG	CTCP Tập đoàn Đất Xanh	21	NHA	Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội
7	HAG	CTCP Hoàng Anh Gia Lai	22	NLG	CTCP Đầu tư Nam Long
8	HDC	CTCP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu	23	NTL	CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm
9	HDG	CTCP Tập đoàn Hà Đô	24	NVL	CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va
10	HQC	CTCP TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân	25	NVT	CTCP Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay
11	IDI	CTCP Đầu tư và Phát triển Đa Quốc Gia I.D.I	26	OGC	CTCP Tập đoàn Đại Dương
12	IJC	CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật	27	SC5	CTCP Xây dựng Số 5
13	ITA	CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo	28	TDC	CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương
14	ITC	CTCP Đầu tư - Kinh doanh nhà	29	VHM	CTCP Vinhomes
15	KBC	Tổng CTCP Phát triển Đô thị Kinh Bắc	30	VIC	Tập đoàn Vingroup

Nội dung chương trình bày chi tiết công thức toán học và tiêu chuẩn thống kê của 4 phương pháp hồi quy: Pooled OLS, mô hình hiệu ứng cố định (FEM) kiểm soát các đặc tính bất biến theo thời gian của từng doanh nghiệp, mô hình hiệu ứng ngẫu nhiên (REM) giả định sai số cá thể không tương quan với các biến độc lập, và mô hình bình phương nhỏ nhất tổng quát (GLS). Chương 3 cũng xác lập quy chuẩn các phép kiểm định: kiểm định đa cộng tuyến thông qua tiêu chuẩn hệ số VIF (VIF = 1 không có đa cộng tuyến, 1 < VIF < 5 đa cộng tuyến vừa phải, VIF > 5 đa cộng tuyến nghiêm trọng); kiểm định phương sai sai số thay đổi của White (kiểm tra giả thuyết $H_0$ phương sai không đổi); kiểm định tự tương quan Wooldridge (mức ý nghĩa 5%); kiểm định F/Wald so sánh OLS và FEM; kiểm định Breusch-Pagan LM so sánh OLS và REM; kiểm định Hausman so sánh FEM và REM.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Theo kết cấu văn bản và mục lục đề tài, Chương 4 triển khai các bước thực nghiệm tuần tự:

1. Thống kê mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu (ROA, ROE, SIZE, SER, GROWTH, LEV, LIQ, CS, GDPG) đối với 30 doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn 2017 – 2022.
2. Ước lượng hồi quy theo mô hình OLS và kiểm định các giả thuyết khuyết tật mô hình OLS.
3. Ước lượng hồi quy theo mô hình FEM và kiểm tra các giả thiết mô hình FEM.
4. Ước lượng hồi quy theo mô hình REM và kiểm tra các giả thiết mô hình REM.
5. Tiến hành các kiểm định so sánh lựa chọn mô hình tối ưu: sử dụng F-test và Wald test để lựa chọn giữa OLS và FEM; sử dụng Breusch-Pagan LM test để lựa chọn giữa OLS và REM; sử dụng Hausman test để đưa ra kết luận lựa chọn giữa FEM và REM.
6. Thực hiện các kiểm định chẩn đoán vi phạm giả định (phương sai sai số thay đổi bằng kiểm định White, hiện tượng tự tương quan chuỗi bằng kiểm định Wooldridge). Khi phát hiện mô hình vi phạm các khuyết tật này, tác giả áp dụng mô hình hồi quy GLS nhằm khắc phục hoàn toàn khuyết tật, mang lại các ước lượng vững và hiệu quả cho các nhân tố tác động đến ROA và ROE.

Chương 5: Thảo luận về kết quả nghiên cứu, khuyến nghị và kết luận

Chương 5 tóm tắt các kết quả nghiên cứu định lượng thu được từ mô hình kinh tế lượng đã khắc phục khuyết tật, đánh giá mức độ phù hợp của 7 giả thiết nghiên cứu ban đầu đối với khả năng sinh lời ROA và ROE. Trên cơ sở kết quả hồi quy và bối cảnh thực tế của ngành bất động sản niêm yết giai đoạn 2018 – 2022, tác giả đề xuất các khuyến nghị cụ thể nhằm nâng cao khả năng sinh lời cho các doanh nghiệp:

• Quản trị tối ưu nguồn vốn và đòn bẩy tài chính, kiểm soát hệ số nợ an toàn nhằm giảm thiểu rủi ro tài chính khi tín dụng ngân hàng và trái phiếu bị thắt chặt.
• Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu và tài sản, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án để rút ngắn chu kỳ kinh doanh và chu kỳ quay vòng vốn.
• Tăng cường khả năng thanh khoản ngắn hạn, quản lý chặt chẽ dòng tiền và cơ cấu hàng tồn kho để tránh ứ đọng vốn trong các giai đoạn thị trường đóng băng hoặc sụt giảm hấp thụ.
• Đón đầu các điều chỉnh chính sách kinh tế vĩ mô và hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi) để tái cấu trúc danh mục sản phẩm hướng tới nhu cầu thực. Chương này khép lại bằng việc đánh giá những đóng góp của đề tài vào thực tiễn quản trị doanh nghiệp và hoạch định chiến lược kinh doanh.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và phản ánh các kết quả chính về mặt thực tiễn và phương pháp luận:

• Bức tranh thực trạng ngành bất động sản 2018 – 2022 được lượng hóa rõ nét bằng số liệu của VARS và Tổng cục Thống kê: năm 2020 cung mới chào bán giảm còn 54,1% so với 2018, giao dịch giảm còn 30,3% so với 2018; tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội năm 2020 giảm sâu xuống 26,6% và tồn kho tăng vọt lên 73,4%; chỉ ra các biến động lớn như sốt đất đặc khu 2018, khủng hoảng thanh tra pháp lý 2019, đứt gãy do COVID-19 2020-2021, sốt ảo đấu giá Thủ Thiêm 2021, và chính sách kiểm soát trái phiếu, siết tín dụng bất động sản năm 2022.
• Thiết kế thành công khung mô hình kinh tế lượng dữ liệu bảng đánh giá tác động của 6 nhân tố vi mô (quy mô tài sản, hiệu suất sử dụng vốn, tăng trưởng doanh thu, đòn bẩy nợ/VCSH, khả năng thanh khoản, cơ cấu nợ/tổng nguồn vốn) và 1 nhân tố vĩ mô (tăng trưởng GDP) lên 2 chỉ tiêu sinh lời ROA và ROE.
• Xây dựng quy trình xử lý khuyết tật thống kê bài bản: sử dụng kiểm định F/Wald, Breusch-Pagan LM và Hausman để chọn mô hình, đồng thời dùng GLS để xử lý hiện tượng tự tương quan và phương sai sai số thay đổi.
• Đóng góp so với các nghiên cứu trước (do tác giả tự nêu): Tác giả mở rộng quy mô mẫu lên 30 doanh nghiệp (các nghiên cứu trước đây thường chỉ khảo sát trung bình 15 doanh nghiệp); dữ liệu bao quát giai đoạn biến động mạnh trước và sau đại dịch COVID-19 (2017 – 2022); bổ sung biến vĩ mô tỷ lệ tăng trưởng GDP làm biến kiểm soát bên cạnh các biến tài chính nội tại của doanh nghiệp nhằm khắc phục sự thiếu đồng nhất và thiếu biến ở các nghiên cứu trước.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Về hạn chế của nghiên cứu:

• Tác giả tự nhận định kiến thức và kinh nghiệm nghiên cứu cá nhân còn có những thiếu sót nhất định trong quá trình thu thập và xử lý dữ liệu.
• Căn cứ vào phạm vi nghiên cứu được công bố trong văn bản, dữ liệu chỉ thu thập giới hạn ở 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE có quy mô vốn trên 120 tỷ đồng và có lãi 2 năm liên tiếp; nghiên cứu chưa bao quát các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HNX, thị trường UPCoM hoặc các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết.
• Mốc thời gian quan sát dừng lại ở giai đoạn 2017 – 2022, chưa cập nhật những biến động pháp lý và thị trường sau năm 2022.

Về hướng nghiên cứu tiếp:

• Khóa luận gợi mở việc mở rộng quy mô mẫu sang các doanh nghiệp bất động sản trên các sàn giao dịch khác để tăng tính đại diện cho toàn bộ ngành bất động sản Việt Nam.
• Cập nhật thêm chuỗi thời gian nghiên cứu trong các giai đoạn kinh tế tiếp theo, đồng thời bổ sung các biến vĩ mô khác (như lãi suất điều hành, lạm phát) hoặc các biến phi tài chính để phân tích sâu sắc hơn khả năng sinh lời của doanh nghiệp.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo chuyên khảo hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Kinh tế học, Quản trị kinh doanh và Bất động sản đang thực hiện đề tài tốt nghiệp hoặc nghiên cứu khoa học về hiệu quả tài chính và cấu trúc vốn.
• Người nghiên cứu thực hành phương pháp kinh tế lượng ứng dụng: Phần thiết kế mô hình tại Chương 3 cung cấp quy trình mẫu chuẩn mực trong phân tích dữ liệu bảng (panel data) bằng Stata 14, từ kiểm định đa cộng tuyến VIF, kiểm định lựa chọn mô hình (F-test, Breusch-Pagan LM, Hausman) đến kỹ thuật hồi quy GLS khắc phục phương sai thay đổi và tự tương quan.
• Các nhà quản trị tài chính doanh nghiệp bất động sản và chuyên viên phân tích chứng khoán: Phần tổng kết số liệu thị trường thực tế giai đoạn 2018 – 2022 tại Chương 2 cung cấp góc nhìn hệ thống về các biến động cung cầu, sự kiện pháp lý và rủi ro chính sách tín dụng của ngành bất động sản Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Mẫu nghiên cứu của khóa luận được lựa chọn dựa trên những tiêu chí cụ thể nào?
Mẫu nghiên cứu gồm 30 doanh nghiệp thuộc ngành bất động sản được niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE). Các doanh nghiệp này phải đáp ứng điều kiện có kết quả kinh doanh có lãi liên tiếp trong 2 năm, có quy mô vốn điều lệ tương đối lớn (trên 120 tỷ đồng) và công bố báo cáo tài chính kiểm toán đầy đủ từ năm 2017 đến năm 2022 trên hệ thống FiinPro và Finance Vietstock.

2. Khả năng sinh lời của doanh nghiệp được tác giả lượng hóa thông qua những chỉ tiêu cụ thể nào?
Trong mô hình kinh tế lượng, khả năng sinh lời được phản ánh qua hai biến phụ thuộc chính: Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản ($ROA = \text{Lợi nhuận sau thuế} / \text{Tổng tài sản}$) và Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu ($ROE = \text{Lợi nhuận sau thuế} / \text{Vốn chủ sở hữu bình quân}$). Ngoài ra, tác giả còn phân tích lý thuyết về tỷ suất sinh lời trên doanh thu ($ROS$) và chu kỳ chuyển đổi tiền mặt ($CCC = DIO + DSO - DPO$).

3. Danh mục các biến độc lập và biến kiểm soát tác động đến ROA, ROE gồm những biến nào?
Mô hình nghiên cứu bao gồm 6 biến độc lập vi mô nội tại của doanh nghiệp: Quy mô doanh nghiệp ($SIZE$ = Logarit tổng tài sản), Hiệu quả sử dụng vốn ($SER$ = Doanh thu thuần / Tổng VCSH), Mức độ tăng trưởng ($GROWTH$ = Tốc độ tăng doanh thu thuần), Đòn bẩy tài chính ($LEV$ = Tổng nợ phải trả / Tổng VCSH), Khả năng thanh khoản ($LIQ$ = Tài sản ngắn hạn / Nợ ngắn hạn), Cơ cấu vốn ($CS$ = Tổng nợ / Tổng nguồn vốn); cùng 1 biến kiểm soát vĩ mô bên ngoài là Tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam ($GDPG$ = Tốc độ thay đổi GDP hàng năm).

4. Khóa luận ghi nhận số liệu sụt giảm nguồn cung và giao dịch bất động sản năm 2020 như thế nào?
Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) được tác giả trích dẫn tại Chương 2, do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, lượng cung mới chào bán cả nước năm 2020 chỉ đạt 54,1% so với năm 2018 và 87,6% so với năm 2019. Lượng giao dịch thực tế chỉ đạt 30,3% so với năm 2018 và 46,6% so với năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới chào bán tại Hà Nội chỉ đạt 26,6% (mức thấp nhất từ 2017) và tỷ lệ hàng tồn kho thị trường lên tới 73,4%.

5. Tác giả đã sử dụng kỹ thuật kinh tế lượng nào để giải quyết các khuyết tật của mô hình hồi quy?
Sau khi chạy các mô hình Pooled OLS, FEM và REM, tác giả thực hiện kiểm định F-test/Wald test, kiểm định Breusch-Pagan LM và kiểm định Hausman để tìm mô hình tối ưu. Khi mô hình được chọn vi phạm các giả định hồi quy (xác định qua kiểm định phương sai sai số thay đổi White và kiểm định tự tương quan Wooldridge), tác giả sử dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất tổng quát khả thi (GLS) để khắc phục hoàn toàn hai khuyết tật này, bảo đảm ước lượng thu được không bị chệch.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trần Hà My đã xây dựng một nghiên cứu thực nghiệm chặt chẽ về các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE giai đoạn 2017 – 2022. Đề tài kết hợp nhuần nhuyễn giữa việc phân tích diễn biến thực tế của thị trường địa ốc Việt Nam qua các chu kỳ biến động với quy trình hồi quy kinh tế lượng đa biến (OLS, FEM, REM và GLS). Công trình cung cấp tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và thực tiễn cao cho sinh viên ngành tài chính cũng như các nhà quản trị doanh nghiệp trong việc điều hành cấu trúc vốn và nâng cao hiệu quả sinh lời.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản 1. Khái niệm về bất động sản Dựa theo điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với mảnh đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Bất động sản là những tài sản mà bao gồm giá trị đất đai và “bất động” không giống như các loại tài sản khác như : xe máy, tiền,….

Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Khái niệm thị trường bất động sản Hiện nay, chưa có một khái niệm cụ thể nào về thị trường bất động sản là gì? hoặc thị trượng bất động sản bao gồm những gì ? Mặc dù có rất nhiều quan điểm của một số người đang tham gia vào thị trường về khái niệm thị trường bất động sản nói rằng :thị trường bất động sản là tổng hợp các giao dịch dân sự về đất đai theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định. Nói cách khác,thị trường bất động sản là nơi mua bán, trao đổi, cho thuê hoặc thế chấp “quyền sử dụng đất” theo quy luật dưới sự giám sát của Nhà nước. Qua những khái niệm trên thì chúng ta đúc kết ra được một khái niệm bao quát và dễ hiểu nhất về thị trường bất động sản như sau : Thị trường bất động sản là nơi mà các bên tham gia vào việc mua bán, trao đổi, cho thuê, nhượng quyền, thế chấp…đều phải dựa trên các bộ luật và nằm dưới quyền quản lý của Nhà nước, tại thị trường các bên tham gia còn được tạo thêm các mối quan hệ hữu ích.

Đặc điểm của thị trường kinh doanh bất động sản 4 Có thể nói, đầu tư vào bất động sản yêu cầu người mua phải có nguồn vốn mạnh và ổn định do giá trị của mặt hàng này cao hơn so với các mặt hàng khác, nó còn thuộc thị trường mà có nhiều thay đổi mang tính khu vực .Do đó những bên tham gia cần phải biết rõ bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những ngành khác: • Tính cá biệt và khan hiếm Bất động sản mang tính chất của đất đai, chính vì lý do này mà nó có tính khan hiếm. Đất là nguồn tài nguyên có giới hạn về khu vực, lãnh thổ và diện tích,… Cũng chính vì vậy, bất động sản là không di chuyển, di dời được và hiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt. • Tính lâu bền Bất động sản có tính lâu bền và trường tồn theo thời gian. Bởi đất đai là nguồn tài nguyên quý giá được thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian và không thể nào bị hủy hoại.

Nếu trên mảnh đất, chúng ta xây dựng những công trình kiến trúc thì có thể lưu giữ từ vài chục đến hàng trăm năm. • Tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản có tính chất chịu sự ảnh hưởng của các bất động sản khác. Tác động giữa các bất động sản thậm chí còn rất rõ rệt. Một bất động sản này có thể gây ra một tác động rất lớn đến các bất động sản khác.Các bất động sản có thể hỗ trợ gia tăng giá trị cho nhau và có tính chất chịu sự ảnh hưởng của nhau.

Đây cũng làm một tính chất của bất động sản được ứng dụng và đem lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư. Phân loại thị trường bất động sản Có 4 tiêu chí để phân loại các loại thị trường bất động sản dựa trên các đặc tính tiêu biểu như sau: • Theo mức độ kiểm soát của Nhà nước: 5 Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh địa ốc,… Thị trường phi chính thức: giao dịch về bất động sản không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ. • Theo trình tự bất động sản gia nhập thị trường: Thị trường cấp I: Đây là thị trường chuyển nhượng giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất Thị trường cấp II: Thị trường xây dựng công trình để bán lại hoặc để cho thuê Thị trường cấp III: Thị trường bán hoặc cho thuê các công trình sau khi đã được mua hoặc cho thuê. • Theo loại hàng hóa bất động sản trên thị trường bao gồm: Thị trường đất đai, thị trường nhà ở.

Thị trường bất động sản dùng trong công nghiệp. Thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ. • Theo tính chất các giao dịch bao gồm: Thị trường mua bán bất động sản, thị trường thuê và cho thuê bất động sản. Thị trường giao dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp, thị trường giao dịch bất động sản dùng để góp vốn liên doanh.

Thị trường giao dịch khác về bất động sản. Quy luật thị trường bất động sản Thị trường bất động sản thực chất là nơi giải quyết lợi ích giữa người mua và người bán, nó luôn bị tác động bởi nhiều yếu tố trong đó có yếu tố về giá cả, cung cầu, sự cạnh 6 tranh.Dựa vào các bài hội thảo trên kỷ yếu khoa, tác giả có thể khái quát chung về quy luật của thị trường. Quy luật cung cầu: Khi nguồn cung bất động sản nhỏ hơn cầu sẽ dẫn đến giá cả thị trường bất động sản tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi.

Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.Quan hệ cung cầu luôn thay đổi do đó muốn cung và cầu có thể giao thoa thì phải có đủ thời gian và tiền. Quy luật giá cả: Trong nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung - cầu. Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. Nó cung cấp cho Nhà nước thông tin giá cả để điều tiết và đảm bảo cho thị trường luôn ở trạng thái bình ổn giá nhằm phòng tránh nguồn cung và nguồn cầu vượt mức.Do đặc điểm của thị trường bất động sản là trong thời gian ngắn hạn, độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn.

Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn. Quy luật cạnh tranh: Biểu hiện qua sự giành giật lợi ích kinh tế giwuax các chủ thể của lợi ích thị trường, trong đó có 3 loại hình cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên bán, bên mua và bên mua và bán. Để đảm bảo cạnh tranh lành mạnh thì phải đảm bảo các yếu tố như thông tin đầy đủ, chính xác, thông suốt và kịp thời. Doanh nghiệp phải có quyền cạnh tranh trong kinh doanh, được hưởng lợi ích từ kết quả cạnh tranh và phải chống độc quyền, chống cạnh tranh phi pháp.

Ngoài ra, thị trường bất động sản có quy luật riêng là quy luật chu kỳ của thị trường. Quy luật chu kỳ của thị trường bất động sản: Theo thuộc tính này, thị trường bất động sản phát triển theo bốn giai đoạn: phồn thịnh - suy thoái - tiêu điều - phục hưng. Chu kỳ của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhưng quan trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa, đồng thời chu kỳ cũng thay đổi theo từng giai đoạn. Ở Việt Nam, chu kỳ của thị trường bất động sản dao động trong khoảng 7 - 9 năm.

Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế Thị trường bất động sản đóng góp rất nhiều vào việc phát triển kinh tế của cả nước, nó không chỉ đem lại cho Nhà nước một nguồn thu lớn mà còn giúp giảm thiểu tỷ lệ thất nghiệp cho người dân.Có thể nói thị trường bất động sản đóng một vai trò vô cùng cần thiết và mang tính quyết định đến với nền kinh tế hiện nay. Chính vì vậy, bất động sản với vai trò là một hàng hóa được mua,bán đã khiến cho thị trường ngày càng được nhiều người thu hút và trở nên đa dạng hơn. Thêm vào đó, thị trường bất động sản còn là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Đây là nơi giúp cho người bán và người mua đạt thỏa thuận.

Với vai trò là một hàng hóa nó được truyền từ người này sang người khác mà không mất đi hay thay đổi làm bổ sung cho sự hoàn thiện và phát triển lâu dài của kinh tế. Chính vì thị trường bất động sản góp phần lớn vào nền kinh tế cho nên việc phát triển công nghệ khoa học hay nâng cao chất lượng nhà ở cũng được cải thiện.Việc ứng dụng khoa học công nghệ để tăng năng suất khiến cho bất động sản giảm thiếu chi phí và gia tăng chất lượng vật liệu và xây dựng. Điều đó khiến cho các dự án có sức cạnh tranh đem lại lợi nhuận cao thúc đẩy kinh tế. Nhờ sự phát triển kinh tế nên Nhà nước bắt đầu có những động thái thay đổi,bổ sung về việc quản lý đất đai.Có thể nhận thấy thị trường bất động sản đóng góp không nhỏ vào công của xây dựng, đổi mới quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho thị trường có thể phát triển mạnh mẽ hơn trong các năm tới.

Đây cũng là bước đệm cho mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể trong thị trường bất động sản. Ngoài ra, với vai trò chủ chốt trong nền kinh tế thì thị trường cũng giúp tăng cường mối quan hệ hợp tác với các ngành và các lĩnh vực khác như: tài chính, ngân hàng, xây dựng,… Đặc biệt, trong thị trường này cần phải có nguồn vốn dồi dào, thông tin chính xác, quản lý nghiêm ngặt và sức hấp dẫn cao. Nhờ đó mà thu hút được nhiều vốn của 8 các doanh nghiệp lớn, nhỏ trong và ngoài nước để mở rộng quy mô sản xuất cũng như là nâng cao hiệu quả kinh doanh góp phần giúp kinh tể phát triển bền vững.