ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của chuyên đề Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò của đất đai ngày càng được nâng cao. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người. Con người dựa vào đó tạo lên sản phẩm cung cấp cho cuộc sống của mình.
Không có đất thì không có bất cứ ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động và do vậy không có sự tồn tại của loài người. Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai cũng trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,… và dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với xã hội và quản lý nhà nước. Trong mấy năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh mẽ, thay vì đầu tư vào vàng và chứng khoán, các nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
Khi đó vấn đề đất đai là một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết. Qua nhiều năm đổi mới toàn diện, đất nước ta đã thu được nhiều thành tựu to lớn,có ý nghĩa rất quan trọng, nhộn nhịp phát triển kinh tế, tăng trưởng khá, ổn định, bền vững, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới - thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thực hiện nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, phát triển kinh tế nhiều thành phần tạo điều kiện phát huy các nguồn nhân lực để đầu tư phát triển. Các dự án đầu tư ngày càng tăng kèm theo đó là tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên cả nước, tạo sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đất công nghiệp, dịch vụ và đất đô thị ngày càng lớn… e 2 Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư phát triển, thúc đẩy cho sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế.
Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS và khác phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương. Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng.
Huyện Đại Từ nói chung và thị trấn Hùng Sơn nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư. Những tác động của quá trình phát triền kinh tế đã có ảnh hưởng đến sự phát triển của huyện. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc,quản lí chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đạt ra là là cần tiến hành tìm hiểu về giá đất và xác định biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn trung tâm huyện. Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Đánh giá biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014”.
Mục đích của chuyên đề Đánh giá tình hình và tìm ra các nguyên nhân dẫn đến sự biến động giá e 3 đất tại thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 từ đó đề xuất các giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho thị trấn trong thời gian tới. Yêu cầu của chuyên đề - Đảm bảo tính chính xác, trung thực, khách quan của tài liệu, số liệu khi điều tra, thu thập. - Đánh giá được chính xác biến động giá đất tại thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014. - Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội trên địa bàn thị trấn.
Ý nghĩa của chuyên đề - Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công việc sau này. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường BĐS của Thị trấn Hùng Sơn nói riêng và của huyện Đại Từ nói chung. Đồng thời tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa bàn thị trấn, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của thị trấn Hùng Sơn cũng như trên địa bàn huyện Đại Từ. e 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Cơ sở khoa học của đề tài 2. a, Các văn bản của Nhà nước - Luật đất đai năm 2003. - Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2004): Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản. - Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2009): Nghị định số 69/2009/NĐ- CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư. - Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. - Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.
- Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010. - Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện đã được phê duyệt. e 5 - Các Nghị quyết, Báo cáo của Đảng uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND Thị trấn về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 10 năm tới, số liệu thống kê, kiểm kê từ năm 2012 - 2014. - Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan đến giá đất.
b, Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên. UBND tỉnh Thái Nguyên (2011): Quyết định số 62/2011/QĐ – UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012. UBND tỉnh Thái Nguyên (2012): Quyết định số 52/2012/QĐ - UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013. UBND tỉnh Thái Nguyên (2013): Quyết định số 36/2013/QĐ - UBND ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014.
Cơ sở lí luận và thực tiễn Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không thể di dời được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã hội chỉ tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta vẫn gọi là “ giá đất”. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất; giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, sự phát e 6 triển xã hội.
Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản. Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặtgiá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.