Luận án tiến sĩ Luật học - Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất

Nghiên cứu luận án tiến sĩ phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn của việc赠 cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Đánh giá khung pháp lý, thực tiễn áp dụng và các

• Tác giả: Nguyễn Hải An
• Người hướng dẫn: Ngô Huy Cường
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật học
• Đề tài: Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan về tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) là giao dịch dân sự phổ biến trong đời sống xã hội Việt Nam. Giao dịch này涉及 việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác mà không yêu cầu đối giá. Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Hải An (Đại học Quốc gia Hà Nội, 2011) đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về tặng cho QSDĐ, bao gồm khái niệm tài sản, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Nghiên cứu chỉ ra rằng tặng cho QSDĐ khác biệt cơ bản so với tặng cho tài sản thông thường vì đối tượng là quyền sử dụng chứ không phải quyền sở hữu. Quan niệm tặng cho đất đai trong truyền thống Việt Nam có lịch sử lâu đời, gắn liền với văn hóa gia đình và quan hệ huyết thống. Pháp luật về tặng cho QSDĐ trải qua nhiều giai đoạn phát triển, từ trước năm 1945 đến Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005.

1.1. Khái niệm tặng cho tài sản và tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho tài sản là giao dịch dân sự theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù. Tặng cho QSDĐ là dạng đặc biệt của tặng cho tài sản, trong đó đối tượng là quyền sử dụng đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước. Sự khác biệt cốt lõi nằm ở tính chất của quyền: người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng, không có quyền sở hữu. Do đó, tặng cho QSDĐ chịu sự điều chỉnh của cả pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, đòi hỏi tuân thủ các điều kiện về chủ thể, hình thức và thủ tục đăng ký.

1.2. Quá trình hình thành pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

Pháp luật về tặng cho QSDĐ tại Việt Nam hình thành qua nhiều giai đoạn. Trước năm 1945, các quy định pháp luật phong kiến điều chỉnh việc tặng cho đất đai theo tập quán. Từ năm 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980, Nhà nước ban hành các sắc lệnh về cải cách ruộng đất. Từ Hiến pháp năm 1980 đến trước Luật Đất đai năm 2003, quyền sử dụng đất dần được thừa nhận là đối tượng giao dịch. Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 đã tạo hành lang pháp lý toàn diện cho tặng cho QSDĐ.

II. Phân tích nội dung pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

Luận án phân tích toàn diện các quy định pháp luật về tặng cho QSDĐ theo bốn nhóm vấn đề chính. Thứ nhất, về đối tượng tặng cho, nghiên cứu xác định quyền sử dụng đất là đối tượng đặc biệt, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác theo quy định. Thứ hai, về chủ thể, người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện pháp luật quy định, bao gồm năng lực hành vi dân sự và quyền định đoạt hợp pháp. Thứ ba, về hình thức hợp đồng, tặng cho QSDĐ phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Thứ tư, về quyền và nghĩa vụ của các bên, bên tặng cho có nghĩa vụ giao giấy tờ và đất, bên được tặng cho có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng. Ngoài ra, luận án cũng nghiên cứu các trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu và hậu quả pháp lý tương ứng.

2.1. Đối tượng và chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Đối tượng của tặng cho QSDĐ là quyền sử dụng đất, bao gồm đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và các loại đất khác. Quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện về nguồn gốc hợp pháp và thời hạn sử dụng. Chủ thể gồm bên tặng cho là người đang sử dụng đất hợp pháp và bên được tặng cho. Điều kiện chủ thể bao gồm năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không thuộc trường hợp bị hạn chế quyền định đoạt. Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

2.2. Hình thức hợp đồng và hiệu lực pháp lý

Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Đây là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Sau khi ký kết, bên được tặng cho phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu trong các trường hợp: chủ thể không có quyền định đoạt, đối tượng không thuộc diện được tặng cho, vi phạm hình thức bắt buộc hoặc có nội dung trái pháp luật. Hậu quả vô hiệu được giải quyết theo quy định chung về giao dịch dân sự vô hiệu.

III. Thực tiễn áp dụng và giải pháp hoàn thiện pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất

Nghiên cứu thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân cho thấy nhiều tranh chấp phát sinh từ tặng cho QSDĐ. Các vấn đề phổ biến bao gồm: tặng cho QSDĐ không có giấy chứng nhận, tặng cho khi chưa đủ điều kiện, tranh chấp về hình thức hợp đồng và tặng cho có điều kiện không được thực hiện. Trước khi pháp luật có quy định cụ thể, nhiều trường hợp tặng cho QSDĐ chỉ dựa trên thỏa thuận miệng, dẫn đến khó khăn trong giải quyết tranh chấp. Từ khi Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực, số lượng tranh chấp giảm nhưng vẫn tồn tại bất cập. Giải pháp đề xuất bao gồm: hoàn thiện quy định về điều kiện tặng cho, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật và nâng cao năng lực áp dụng pháp luật của cơ quan nhà nước.

3.1. Thực tiễn tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất tại Tòa án

Thực tiễn xét xử cho thấy tranh chấp tặng cho QSDĐ tập trung vào các nhóm: tặng cho không lập thành văn bản, tặng cho khi chưa có giấy chứng nhận, tặng cho có điều kiện nhưng điều kiện không được thực hiện, và tặng cho QSDĐ của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của tất cả thành viên. Tòa án phải cân nhắc giữa quy định pháp luật đất đai và pháp luật dân sự. Nhiều vụ việc phức tạp do lịch sử sử dụng đất kéo dài, giấy tờ không đầy đủ hoặc nguồn gốc đất không rõ ràng. Án lệ từ các vụ việc này là nguồn tham khảo quan trọng cho nghiên cứu pháp luật.

3.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

Luận án đề xuất nhiều giải pháp hoàn thiện pháp luật. Về mặt lý luận, cần phân định rõ ranh giới giữa tặng cho QSDĐ và các giao dịch khác như chuyển nhượng, thừa kế. Về mặt thực tiễn, cần sửa đổi quy định về điều kiện tặng cho cho phù hợp với thực tế địa phương. Đơn giản hóa thủ tục công chứng và đăng ký biến động đất đai để giảm gánh nặng hành chính. Nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về tặng cho QSDĐ đến người dân, đặc biệt ở khu vực nông thôn.

IV. Kết luận và ý nghĩa khoa học của nghiên cứu tặng cho quyền sử dụng đất

Luận án tiến sĩ về tặng cho QSDĐ đã hoàn thành mục tiêu nghiên cứu, góp phần bổ sung và hoàn thiện lý luận về tặng cho QSDĐ trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Kết quả nghiên cứu tạo cơ sở khoa học để hoàn thiện chế định quyền sở hữu và quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Luận án là tài liệu tham khảo có giá trị cho các nhà nghiên cứu, giảng viên luật đất đai và dân sự, cũng như các cơ quan áp dụng pháp luật. Các kết luận và kiến nghị được trình bày có thể giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn thiện chế định tặng cho QSDĐ. Ngoài ra, nghiên cứu còn có ý nghĩa quan trọng trong tuyên truyền, giáo dục pháp luật và áp dụng pháp luật về tặng cho QSDĐ trong thực tiễn đời sống xã hội.

4.1. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án

Về mặt khoa học, luận án hệ thống hóa toàn diện lý luận về tặng cho QSDĐ, phân tích mối quan hệ giữa pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Nghiên cứu chỉ ra khoảng trống pháp lý và mâu thuẫn trong quy định hiện hành. Về mặt thực tiễn, luận án cung cấp cơ sở cho việc xây dựng chính sách đất đai, hỗ trợ cơ quan tư pháp giải quyết tranh chấp và hướng dẫn người dân thực hiện giao dịch tặng cho QSDĐ đúng pháp luật. Kết quả nghiên cứu áp dụng được trong hoạt động xét xử và quản lý đất đai.

4.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo về tặng cho quyền sử dụng đất

Nghiên cứu tặng cho QSDĐ cần được tiếp tục trong bối cảnh pháp luật đất đai liên tục được sửa đổi, bổ sung. Các hướng nghiên cứu tiếp theo bao gồm: đánh giá tác động của Luật Đất đai sửa đổi đến tặng cho QSDĐ, nghiên cứu so sánh với pháp luật các nước có hệ thống pháp luật tương đồng, phân tích vai trò của công nghệ số trong đăng ký biến động đất đai và tặng cho QSDĐ trực tuyến. Nghiên cứu cũng cần tập trung vào bảo vệ quyền lợi của bên được tặng cho là người yếu thế trong giao dịch.

Trích đoạn nội dung tài liệu

§¹i häc Quèc gia Hµ Néi khoa LuËt ----------- NguyÔn H¶i An C¬ së lý luËn vµ thùc tiÔn VÒ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt LuËn ¸n tiÕn sü LuËt häc Hµ néi n¨m 2011 §¹i häc Quèc gia Hµ Néi khoa LuËt ----------- NguyÔn H¶i An C¬ së lý luËn vµ thùc tiÔn VÒ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt LuËn ¸n tiÕn sü LuËt häc Chuyªn ngµnh: LuËt Kinh tÕ M· sè: 62.01 Ng•êi h•íng dÉn khoa häc: 1. Ng« Huy C•¬ng Hµ néi n¨m 2011 Môc lôc Trang Më ®Çu 01 Ch•¬ng 1: c¬ së lý luËn vÒ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 13 1. Kh¸i niÖm TÆng cho tµi s¶n 13 1. Kh¸i niÖm tÆng cho tµi s¶n 13 1. Sù kh¸c nhau gi÷a tÆng cho tµi s¶n víi c¸c lo¹i giao dÞch kh¸c 22 1. TÆng cho tµi s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt mét sè n•íc 29 1. Kh¸i niÖm TÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 39 1. Kh¸i niÖm tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 39 1. Sù kh¸c nhau gi÷a tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt víi tÆng 49 cho tµi s¶n kh¸c 1. Quan niÖm tÆng cho ®Êt ®ai theo truyÒn thèng ViÖt Nam 50 1. Qu¸ tr×nh h×nh thµnh tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 57 1. C¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt liªn quan ®Õn tÆng cho ®Êt ®ai 57 tr•íc n¨m 1945 1. C¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt liªn quan ®Õn tÆng cho ®Êt 69 ®ai tõ n¨m 1945 ®Õn tr•íc HiÕn ph¸p n¨m 1980 1. C¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ quyÒn sö dông ®Êt tõ 71 HiÕn ph¸p n¨m 1980 ®Õn tr•íc LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 1. C¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ tÆng cho quyÒn sö dông 78 ®Êt cña LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 vµ Bé luËt D©n sù n¨m 2005 Ch•¬ng 2: néi dung ph¸p luËt vÒ tÆng cho quyÒn 82 sö dông ®Êt 2. Quy ®Þnh vÒ ®èi t•îng cña tÆng cho quyÒn sö dông 82 ®Êt 82 2. QuyÒn sö dông ®Êt - ®èi t•îng cña tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 86 2. C¸c lo¹i ®èi t•îng cña tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 89 2. Quy ®Þnh vÒ chñ thÓ cña tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 89 2. Ng•êi sö dông ®Êt - chñ thÓ cña tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 92 2. §iÒu kiÖn cña chñ thÓ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 101 106 2. C¸c lo¹i chñ thÓ cña tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 2. Quy ®Þnh vÒ c¸c lo¹i hîp ®ång vµ h×nh thøc cña hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 2. C¸c lo¹i hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 106 2. H×nh thøc cña hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 117 2. Quy ®Þnh vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c bªn trong hîp 122 ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 2. QuyÒn vµ nghÜa vô chung cña ng•êi sö dông ®Êt 122 2. QuyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c bªn trong hîp ®ång tÆng cho 128 quyÒn sö dông ®Êt 2. C¸c tr•êng hîp hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông 131 ®Êt v« hiÖu vµ hËu qu¶ ph¸p lý cña hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu 2. C¸c tr•êng hîp hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt v« hiÖu 131 2. HËu qu¶ ph¸p lý cña hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông 137 ®Êt v« hiÖu Ch•¬ng 3: thùc tiÔn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt nh×n 143 nhËn qua ho¹t ®éng xÐt xö cña Tßa ¸n vµ kiÕn nghÞ c¸c gi¶i ph¸p hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 143 3. Thùc tiÔn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt nh×n nhËn qua ho¹t ®éng xÐt xö cña Tßa ¸n 145 3. TÆng cho quyÒn sö dông ®Êt trong giai ®o¹n ph¸p luËt ch•a cã quy ®Þnh vÒ quyÒn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 152 3. TÆng cho quyÒn sö dông ®Êt tõ khi cã quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ quyÒn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 157 3. TÆng cho quyÒn sö dông ®Êt cã ®iÒu kiÖn 163 3. KiÕn nghÞ c¸c gi¶i ph¸p hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 3. Gi¶i ph¸p hoµn thiÖn x©y dùng ph¸p luËt vÒ tÆng cho 163 quyÒn sö dông ®Êt 180 3. Gi¶i ph¸p hoµn thiÖn thùc hiÖn vµ ¸p dông ph¸p luËt vÒ tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt 188 KÕt luËn 190 Nh÷ng c«ng tr×nh khoa häc ®· c«ng 192 bè Danh môc tµi liÖu tham kh¶o më ®Çu 1. TÝnh cÊp thiÕt cña viÖc nghiªn cøu ®Ò tµi T¹i §¹i héi §¹i biÓu toµn quèc lÇn thø IX §¶ng céng s¶n ViÖt Nam ®· ®Ò ra ph•¬ng h•íng, nhiÖm vô kÕ ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi 5 n¨m 2001-2005 lµ: “ Ph¸t triÓn thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n, trong ®ã cã thÞ tr•êng quyÒn sö dông ®Êt, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi ®Ó chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt; më réng c¬ héi cho c¸c c«ng d©n vµ doanh nghiÖp thuéc c¸c thµnh phÇn kinh tÕ ®•îc dÔ dµng cã ®Êt vµ sö dông ®Êt l©u dµi cho s¶n xuÊt kinh doanh” [37, Tr 86]. TiÕp ®Õn, §¹i héi §¹i biÓu toµn quèc lÇn thø X, §¶ng ta tiÕp tôc ®Ò ra ph•¬ng h•íng, nhiÖm vô kÕ ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ -x· héi 5 n¨m 2006- 2010 lµ: “ Ph¸t triÓn thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n trªn c¬ së thùc hiÖn LuËt §Êt ®ai, LuËt X©y dùng, LuËt Nhµ ë vµ LuËt Kinh doanh bÊt ®éng s¶n.; hoµn thiÖn viÖc ph©n lo¹i, ®¸nh gi¸ ®Êt ®ai vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt; lµm cho quyÒn sö dông ®Êt trë thµnh hµng hãa mét c¸ch thuËn lîi, ®Êt ®ai trë thµnh nguån vèn quan träng cho ph¸t triÓn” [38, Tr. ThÓ chÕ hãa ®•êng lèi, chÝnh s¸ch cña §¶ng vÒ ph¸t triÓn thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n, L§§ n¨m 2003 ®· quy ®Þnh ®Êt ®•îc tham gia thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n lµ ®Êt mµ ph¸p luËt cho phÐp NSD§ cã mét trong c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh•îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, tÆng cho QSD§, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ QSD§. ViÖc chuyÓn QSD§ trong thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n ®•îc thÓ hiÖn th«ng qua c¸c giao dÞch d©n sù, kinh tÕ. Mét trong c¸c quyÒn cña NSD§ tham gia thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n mµ LuËn ¸n ®Ò cËp ®Õn lµ tÆng cho QSD§. TÆng cho QSD§ diÔn ra trong thùc tÕ rÊt ®a d¹ng vµ phong phó, bao gåm nhiÒu h×nh thøc tÆng cho QSD§ kh¸c nhau nh•: TÆng cho b»ng miÖng, tÆng cho b»ng v¨n b¶n kh«ng cã x¸c nhËn cña chÝnh quyÒn ®Þa 1 ph•¬ng, tÆng cho b»ng lËp hîp ®ång cã x¸c nhËn cña chÝnh quyÒn ®Þa ph•¬ng hoÆc chøng nhËn cña C«ng chøng. Chñ thÓ tÆng cho còng rÊt ®a d¹ng nh•: Bè mÑ tÆng cho 2 con, «ng bµ tÆng cho c¸c ch¸u, anh chÞ em tÆng cho nhau hoÆc còng cã khi hé gia ®×nh tÆng QSD§ cho Nhµ n•íc, cho céng ®ång d©n c•. §èi t•îng lµ QSD§ ®•îc tÆng cho còng rÊt phong phó, bao gåm nhiÒu lo¹i QSD§ kh¸c nhau nh•: QSD§ n«ng nghiÖp, QSD§ phi n«ng nghiÖp, trong ®ã chñ yÕu lµ QSD§ ë; cã nh÷ng tr•êng hîp cßn tÆng cho nhau c¶ ®Êt c«ng (®Êt lÊn chiÕm cña Nhµ n•íc), ®Êt ®ang cã tranh chÊp hoÆc ch•a ®•îc Nhµ n•íc cho phÐp hîp thøc hãa. VÒ hîp ®ång tÆng cho QSD§ còng cã nhiÒu lo¹i bao gåm: Hîp ®ång tÆng cho QSD§ kh«ng cã tµi s¶n trªn ®Êt, hîp ®ång tÆng cho QSD§ cã tµi s¶n trªn ®Êt, hîp ®ång tÆng cho QSD§ kh«ng cã ®iÒu kiÖn vµ hîp ®ång tÆng cho QSD§ cã ®iÒu kiÖn. §èi víi hîp ®ång tÆng cho QSD§ cã ®iÒu kiÖn, th× ®iÒu kiÖn ®Æt ra th•êng lµ c¸c nghÜa vô mµ ng•êi ®•îc tÆng cho ph¶i thùc hiÖn tr•íc hoÆc sau khi ®•îc tÆng cho; c¸c ®iÒu kiÖn nµy còng rÊt ®a d¹ng nh•: Ph¶i ch¨m sãc nu«i d•ìng ng•êi tÆng cho lóc vÒ giµ, ph¶i thê cóng tæ tiªn vµ ng•êi tÆng cho sau khi chÕt… ViÖc tÆng cho QSD§ ®· cã tõ l©u trªn thùc tÕ vµ ®ang diÔn ra hÕt søc ®a d¹ng, phøc t¹p; cã nhiÒu tr•êng hîp c¸c bªn ®· x¸c lËp vµ hoµn tÊt c¸c thñ tôc vÒ tÆng cho QSD§, nh•ng bªn tÆng cho vÉn ch•a chuyÓn giao QSD§ cho bªn ®•îc tÆng cho. Ng•îc l¹i, cã nh÷ng tr•êng hîp bªn ®•îc tÆng cho QSD§ ®· nhËn vµ sö dông æn ®Þnh ®Êt, nh•ng ch•a lËp hîp ®ång tÆng cho QSD§ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Ngoµi ra, cßn cã nh÷ng tr•êng hîp ng•êi tÆng cho ch•a ®•îc c¬ quan nhµ n•íc cã thÈm quyÒn cho phÐp hoÆc c«ng nhËn QSD§, nh•ng vÉn tiÕn hµnh tÆng QSD§ ®ã cho ng•êi kh¸c. TÊt c¶ c¸c yÕu tè ®ã lµm nªn tÝnh phøc t¹p trong viÖc tÆng cho QSD§ hiÖn nay. Trªn thùc tÕ, trong mét thêi gian dµi ph¸p luËt ch•a cã c¸c quy ®Þnh ®Ó ®iÒu chØnh quan hÖ tÆng cho QSD§. LÇn ®Çu tiªn L§§ n¨m 2003 cã quy ®Þnh vÒ quyÒn tÆng cho QSD§; tiÕp ®Õn BLDS n¨m 2005 cã quy ®Þnh vÒ hîp ®ång tÆng cho QSD§, song còng chØ quy ®Þnh vÒ tr×nh tù, thñ tôc cña hîp ®ång tÆng cho, mµ ch•a ®Ò ra c¸ch thøc gi¶i quyÕt tranh chÊp trong 3 viÖc tÆng cho QSD§. Do vËy, ®Ó æn ®Þnh viÖc tÆng cho QSD§ trong giai ®o¹n hiÖn nay, ph¸p luËt 4 cÇn ph¶i cã nh÷ng quy ®Þnh cô thÓ, ®Çy ®ñ vµ chÆt chÏ ®Ó ®iÒu chØnh quan hÖ tÆng cho QSD§. TÆng cho QSD§ ®•îc quy ®Þnh t¹i c¸c §. §©y lµ mét chÕ ®Þnh hoµn toµn míi trong ph¸p luËt d©n sù, ®Êt ®ai cña ViÖt Nam víi ®Æc thï, QSH cña t• nh©n ®èi víi ®Êt ®ai kh«ng ®•îc thõa nhËn. Trong khi vÉn quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n•íc thèng nhÊt qu¶n lý, NSD§ cã c¸c quyÒn: ChuyÓn ®æi, chuyÓn nh•îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, tÆng cho QSD§, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ QSD§. ViÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn nµy ph¶i tu©n theo c¸c quy ®Þnh cña BLDS vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Nghiªn cøu chÕ ®Þnh nµy cña ph¸p luËt d©n sù vµ ph¸p luËt ®Êt ®ai lµ viÖc lµm cÇn thiÕt, bëi tÆng cho QSD§ lµ mét vÊn ®Ò võa mang tÝnh lÞch sö, võa mang tÝnh thêi ®¹i, nã kh«ng chØ cã ý nghÜa vÒ mÆt lý luËn mµ cßn mang tÝnh thùc tiÔn s©u s¾c. Trong ®iÒu kiÖn cña chóng ta hiÖn nay, khi nÒn kinh tÕ thÞ tr•êng ®Þnh h•íng x· héi chñ nghÜa ®· vµ ®ang ph¸t triÓn víi nh÷ng biÓu hiÖn tÝch cùc, nh•ng còng ®· béc lé nh÷ng mÆt tr¸i cña nã; trong ®ã ®Êt ®ai ®· ®•îc coi lµ ®èi t•îng ®Æc biÖt trong giao dÞch d©n sù, kinh tÕ, chÞu ¶nh h•ëng m¹nh mÏ cña quy luËt gi¸ trÞ, khi thÊy gi¸ trÞ QSD§ biÕn ®éng víi møc cao h¬n NSD§ ®· tÆng cho l¹i ®ßi l¹i QSD§; ®ång thêi, ý thøc chÊp hµnh ph¸p luËt cña NSD§ ch•a cao, nªn khi ph¸p luËt ®· cã quy ®Þnh vÒ tÆng cho QSD§, nh•ng NSD§ vÉn tÆng cho QSD§ tïy tiÖn kh«ng tu©n thñ ®óng c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt.